【聯合報╱高源不動產估價師事務所所長陳碧源】
台北市政府將推動容積銀行取代容積移轉制度,引發許多討論;容積移轉指的是,基地開發權利、容積可透過買賣移轉到另一筆土地上。
「容積移轉」機制原是為了解決土地使用分區管制造成的問題,特別是,許多在公設用地、文化古蹟上的土地,由於使用受限,導致地主不滿,1996年文化資產保護法完成立法,確立容積移轉的機制,以兼顧全民與地主利益。
不過,容積移轉機制確實發生一些問題,首先是市場機制不透明、資訊不對稱,使得買賣雙方都需要仰賴中介商,利益過度偏向中介商(俗稱中人)。
其次,容積移轉的轉換公式,除了古蹟用地,其他公設用地都以公告現值為基礎,導致容積價值與實際價值不符。
最後,由於法規限制,公設用地在市場機制運作上,容積跨區移轉多半到了「房價較高」的區域,容易引發該區環境「容受力」問題。
為了解決這些問題,2009年營建署修訂都市計畫容積移轉實施辦法,明訂基地可以繳「代金」來移入容積。台北市政府更積極推行容積銀行政策,得透過政府專買 (容積儲備)、專賣 (資金儲備)建立容積貨幣化機制,以解決市場不對稱、容積導往大眾運輸導向發展 (TOD)。
不過容積銀行仍有部分問題,解決之道建議如下,首先應建立都市計畫區基準容積及增額容積的計算模式,以免「買空賣空」,導致容積「比特幣化」的危機。
其次給予地方政府更大的容積移轉及限縮彈性,避免「以鄰為壑」的過度公設負擔。
第三、容積移轉不宜偏廢,避免外界認為政府可能「低買高賣」的非市場效率看法。
第四、修正都市計畫容積移轉公式,送出基地毗鄰土地平均容積率,改採以市價為轉換基礎,以解決移轉引發的不允稱性。
最後一點,因公設保留地現行移轉仍免徵土地增值稅,在政府賦予其容積浮動性價值後,建議修訂土地稅法,就實施容積移轉地區之公設保留地予以課稅。
台北市政府將推動容積銀行取代容積移轉制度,引發許多討論;容積移轉指的是,基地開發權利、容積可透過買賣移轉到另一筆土地上。
「容積移轉」機制原是為了解決土地使用分區管制造成的問題,特別是,許多在公設用地、文化古蹟上的土地,由於使用受限,導致地主不滿,1996年文化資產保護法完成立法,確立容積移轉的機制,以兼顧全民與地主利益。
不過,容積移轉機制確實發生一些問題,首先是市場機制不透明、資訊不對稱,使得買賣雙方都需要仰賴中介商,利益過度偏向中介商(俗稱中人)。
其次,容積移轉的轉換公式,除了古蹟用地,其他公設用地都以公告現值為基礎,導致容積價值與實際價值不符。
最後,由於法規限制,公設用地在市場機制運作上,容積跨區移轉多半到了「房價較高」的區域,容易引發該區環境「容受力」問題。
為了解決這些問題,2009年營建署修訂都市計畫容積移轉實施辦法,明訂基地可以繳「代金」來移入容積。台北市政府更積極推行容積銀行政策,得透過政府專買 (容積儲備)、專賣 (資金儲備)建立容積貨幣化機制,以解決市場不對稱、容積導往大眾運輸導向發展 (TOD)。
不過容積銀行仍有部分問題,解決之道建議如下,首先應建立都市計畫區基準容積及增額容積的計算模式,以免「買空賣空」,導致容積「比特幣化」的危機。
其次給予地方政府更大的容積移轉及限縮彈性,避免「以鄰為壑」的過度公設負擔。
第三、容積移轉不宜偏廢,避免外界認為政府可能「低買高賣」的非市場效率看法。
第四、修正都市計畫容積移轉公式,送出基地毗鄰土地平均容積率,改採以市價為轉換基礎,以解決移轉引發的不允稱性。
最後一點,因公設保留地現行移轉仍免徵土地增值稅,在政府賦予其容積浮動性價值後,建議修訂土地稅法,就實施容積移轉地區之公設保留地予以課稅。
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