地產權益領航｜林顧問

三、四十年前，台灣南部最著名的帝國大飯店董事長陳錦泉的千金陳文敏，從小上學都是司機接送，吃的是飯店大廚幫他準備的山珍美饌，從來只被人服務過、不知甚麼叫服務別人。 遠赴紐約大學攻讀飯店管理學後，陳文敏不顧家人的強烈反對，執意在紐約三大五星級飯店之一的漢...

北市版豪宅稅5月起開徵，近月已有回台置產的台商，遭遇龐大稅負壓迫，無奈哭求殺出慘狀。 今日出刊的《中國時報》報導，北市版豪宅稅開徵，台北市不動產開發商業同業公會副總幹事張興邦說，有1名在大陸經商多年的台商，趁著事業有成之際回台置產，買了間8000萬元的房子，原本...

立法院上周二（5/19）三讀通過地籍清理條例部分條文修正案！被標售或二次流標囑託國有登記的土地及建物，權利人或其繼承人向市府申請發給土地價金時，繼承人可以按應繼分申請自己的土地價金。   台北市有許多日據時期或光復初期留下來的，權屬或權利內容不清的土地及建物，經市府依地籍清理條例自2008年起陸續清查公告，截至今年4月底，公告超過2000筆土地及建物中，已有429筆由權利人或繼承人重新申請登記而釐正權屬或內容。   但部分類型，超過期限尚無人申請更正或繼承登記的話，自2011年起，市府即分年、分批公告代為標售，相關資訊可以上地政局網站「地籍清理專區」查詢。   北市地政局地籍及測量科科長葛澤桓指出，北市目前約有440筆土地已標售或囑託國有的土地，共約18億元的土地價金放在保管專戶，待權利人或繼承人來向市府申領。,但修正前的地籍清理條例必須全體繼承人共同在申請文件蓋章才可以領，若有人找不到或不配合，則無法申請。   為保障民眾權益，葛澤桓表示，地籍清理條例修正改為繼承人可以按應繼分申請自己的土地價金。修正條文三讀通過，待總統公布生效後，可望提高價金領取率。   地政局呼籲，祖先遺留下來的不動產請儘速申請繼承登記，決標前或囑託國有前民眾仍可向地政事務所申請繼承登記，避免土地被代為標售或登記國有。（鄭婷方／台北報導）

農委會擬修法限制農民才能買農舍，但買農地不受影響，地產業者推出每單位1、200坪的「集合式農園」，入手門檻夠低，湧現看地人潮。業者透露，得知政府要限縮農地農舍買賣資格，原本同業間還很擔心，所幸最後只限農舍、不限農地，集合式農園銷售情況反倒升溫。 看準不少民眾懷抱「買一塊地、蓋一棟屋、耕一畝田」的夢想，不少地產業者搜購大面積農地，比照社區格局規畫集合式農園，這類推案訂價通常不到1000萬元，且主打「買地送屋」，買農地就附贈看起來很夢幻的仿木屋、e化網室，還不定期加碼送儲藏室、傢俱組等活動。 依《農業發展條例》規定，單位面積不滿756坪的農地不能蓋農舍，最多只能蓋13坪的「資材室」，這些集合式農園贈送的小屋，其實就是法令定義上的資材室，且無論100坪或200坪，都只能蓋13坪的小屋，正因資材室不是農舍，所以即使農委會新制上路，買賣也不受影響。 業者強調，13坪空間雖然不大，但對多半只是假日到農園小住的都市人來說，小屋內有獨立的衛浴設備，還可以擺一張沙發床、小餐床、兩人座沙發等簡單傢俱，已經很舒適了，「親朋好友相聚，還可以在庭院搭帳棚、烤肉，別有一番情趣。」 家族在桃園觀音有塊農地的黃先生就表示，若拿集合式農園與都會區的房地價格相較，會覺得便宜到掉渣，才會有這麼多人想買，但以桃園地區目前農地每坪1.5萬到2.5萬，對照集合式農園每坪約5、6萬元，仍是農地的4到5倍，所謂買地送屋，也就是「羊毛出在羊身上」。 另為求抬高利潤，集合式農園土地多是廉價的山坡地，業者整地後，再分割成小單位賣給民眾。第一次去參觀集合式農園，就忍不住簽約的林先生就說，他已就業者開價攔腰砍了一半，原本對自己的殺價功力還很得意，但事後查詢實價登錄，才發現仍比市價貴了3成，令他懊惱不已。

5月報稅季到，KPMG台灣所家庭稅務辦公室經理陳信賢表示，不動產交易向來為國稅局查核重點，特別是預售屋紅單、借名投資、法拍屋及金店面租金所得，更是國稅局四大查核熱區。 安侯建業聯合會計師事務所（KPMG）台灣所昨（13）日舉辦「家庭所得稅申報實務研討會」，針對不動產交易，陳信賢指出，有不動產投資習慣的民眾，須留意四大國稅局查核熱區，包括預售屋紅單買賣所得、借名投資所得、買賣法拍屋所得及金店面租金所得。 首先，在借名投資部分，陳信賢表示，由於坊間有不少民眾喜歡集資購買不動產，但大數人不知道，房屋是登記在所有人名下，還是其中一人名下，稅負將「差很大」。房屋所有權人，依照現制繳稅時土地部分只須繳土增稅、房屋部分繳財產交易所得即可。 但出資、卻未登記所有權者，一旦遭國稅局查核，由於房屋並未登記在其名下，將被視為借名投資，進而認定為是從事房屋「權利」買賣，在計稅時，就須依房屋加土地的實際交易價格去計算獲利，獲利併入綜所稅課徵後，最高稅率可能暴增至40%，稅負將暴增。 其次，陳信賢提醒，民眾投資法拍屋時要注意，由於投資法拍屋者通常為專業投資人，因此投資法拍屋的獲利，很常被國稅局判定為營利所得，而非財產交易所得。一旦國稅局以營利所得方式認定，除營利所得須併入綜所稅繳納，還會有漏報5%營業稅的問題，須多加注意這層風險。 在預售屋紅單部分，陳信賢表示，購買預售屋取得的「紅單」，性質上屬不動產登記「權利」，因權利移轉所產生的所得，須視為財產交易所得，列入綜所稅申報。國稅局每年都會要求建設公司提供紅單交易資料並建檔，再選案發單，已是常態性查核動作，呼籲有買賣預售屋所得，一定得申報。 最終，陳信賢表示，近年由於不少國際連鎖的快速時尚連鎖品牌陸續進駐，人氣高的品牌店租金可能上看億元，自然引發國稅局關注，對此有大動作查核，呼籲有金店面租金收入，記得誠實以實際收取的租金報繳。

內政部昨下午部務會報通過整合民間及學者新版《宗教團體法》草案，宗教法人未來可有條件承受農地，不得擅自變更買賣。內政部次長陳純敬說，這不是針對慈濟。 《蘋果》即時報導，該草案將全國1萬5000多座宮廟寺院都納入規範，鼓勵宮廟寺院登記為「宗教法人」，促宗教團體財務走向公開透明。 今日出版的《聯合報》報導，該草案指出，宗教法人未來可有條件承受農地，必須符合「農地農用」，不得擅自變更買賣，若未經變更有農地非農用情形，地方政府查獲可依區域計畫法處6萬至30萬元罰鍰，限期未改善還可連續處罰，避免法人團體假借宗教名義行炒作之實。 （即時新聞中心／綜合報導） 取自於網路

中國時報【湯雅雯╱台北報導】 非農民禁買農舍！為解決農舍亂象，內政部和農委會將修正《農業用地興建農舍辦法》，未來農舍起造人和購買農舍承購人，都必須是農民，同時嚴格限縮農民認定資格，須投保農保、健保第三類（漁民、畜牧業者），或實際務農者；未來不具農民身分者都不能買賣農舍，但「繼承者」不在此限。農委會預計6月底公告施行。 投保認身分 或實際務農 農委會主委陳保基表示，2000年《農業發展條例》修法改為「管地不管人」，開放一般人可自由買賣農地，不少民眾買地變身農民，但更多的是投資客買地炒作農舍，在農地上不是種田，而是蓋房子，甚至以「買農地送農舍」規避法令，台灣農地價格被炒到連真農民都買不起。 雖然《農業用地興建農舍辦法》明文規定農舍起造人必須為農民，且根據母法《農發條例》的定義，農民是「直接從事農業生產的自然人」，但15年來模糊空間大，很多人都是買了農地就變身農民。 陳保基說：「我老家屏東最偏僻農地，一甲地竟然要900萬元起跳，真農民要種40幾年水稻才買得起！」 陳保基認為，農地價格因為可以蓋農舍，已經嚴重扭曲，不僅年輕農民買不起，甚至嚴重影響農業未來發展，他請同仁調出資料分析，發現農舍起造人的保險資格，只有3成8具有農保或第三類健保身分，換句話說，超過6成蓋農舍的「農民」根本不具農民身分。 農委會決定，先把農民定義加嚴，明確認定農民資格僅3種，分別是投保農保、健保第三類（漁民、畜牧業者），或實際從農者，才叫做農民。換句話說，未來退休人士買了農地，沒有農民身分就不能蓋農舍，但農地繼承者可例外，不過仍須維持農地農用。 繼承須農用 買賣限農民 農委會還發現一大漏洞，超過6成農舍，蓋好就被轉賣，陳保基說，農委會決定修法，除了原本規定農舍起造人必須是農民外，未來也將規定農舍承購人必須具農民身分，這樣才能防堵農民蓋農舍，但蓋好不到3年就轉手給一般民眾當豪華民宅或別墅住。 陳保基不諱言，修法恐將遭遇強烈反彈，但現在農地已經飆漲到年輕人買不起、租不起地步，農委會預計5月底預告草案，6月底前完成修法，他呼籲中央、地方政府一起加把勁，落實執法，別讓台灣農舍變成吞噬農業發展的大怪獸。

為了解決農舍亂象，內政部和農委會修正「農業用地興建農舍辦法」，未來農舍的起造人和購買農舍的承受人，都必須是農民，也就是不具備農民身分就不能蓋農舍、不能買農舍，但「繼承」不在此限；農委會預計最快5月底預告，6月底完成修法，真正落實農地農用。 農委會主委陳保基接受本報專訪時表示，農發條例定義農民是「直接從事農業生產的自然人」，但這次修法進一步明訂「農民」資格，縮限為投保農保，或者投保健保第三類(畜牧、漁業業者)，或實際從事農業經營者。 陳保基說，農發條例管地不管人，但農舍起造人必須是農民的規定從未改變，現在進一步把農民定義講清楚，限制購買農舍的承受人也必須要實際從農，農舍所在的農地，必須要真正從事農業經營。 「我的老家屏東，最偏僻的農地，一甲地都要900萬元，但種水稻一年是一甲地的收益才22萬元，農民要耕種40多年才能打平購地成本。」陳保基說，台灣農地已經炒作到青年農民難以負擔的地步，「即使種植檸檬、火龍果等經濟價值較高的作物，一甲地收益有60萬，也要耕種10多年才能打平，這對農民是不合理的負擔。」 陳保基表示，農舍是農民居住的地方，但根據統計，超過六成農舍所有人沒有農民身分，也沒有農用；例如宜蘭是全台農舍最多的地域，近三年農舍有六成都是買賣轉移，用來作民宿、做餐廳、其他非農業使用，並非真正在務農。 「修法是一個很強烈的手段，會引起很大的反彈，但政府要下重手限制，農地炒作才會平緩，青年農民才有能力經營農業，台灣農業也才能永續，否則僅是隔靴搔癢。」陳保基說，藉此希望讓台灣農地有合理價格，減少農地、農舍炒作。 現行許多「買農地、送農舍」廣告，在辦法修正實施後，不能再只買農地或只買農舍，也不能種些綠肥、養幾隻雞就想蒙混「農用」；「有農地的農舍」不再分開處理，不管農地上有沒有農舍都要「農用」，必須作農業經營，政府可透過申請人的農業經營計畫、農業資材購買憑證評判是否真正農用，若非農用就不能登記，會有產權糾紛。

自由報導，行政院今（13）日拍版房地合一課稅方案，把4個非自住課稅級距調高，另外，原本財政部出售自用住宅4000萬元的免稅門檻，也改採400萬元所得額定額免稅，超過免稅額以上的獲利，按10%稅率分離課稅。 聯合報導，今日拍板的房地合一課稅方案，主要變更在課稅稅率上修，財政部原呈報方案採4級：  未滿1年出售者課35%1年以上未滿2年課30%2年以上未滿10年課17%10年以上課12% 新版上修為：  未滿1年出售者課45%1年以上未滿2年課35%2年以上未滿10年課20%10年以上課15% 政院版的另一重點為自用住宅課徵方式，財部版原建議以房地總價4000萬作為免稅門檻，以下不用課稅，超過則課17%，但最後政院決定，以出售獲利400萬元作為免稅門檻，只要獲利超過400萬元，一律課以10％稅率，且6年內適用一次為限。 另外，為了避免外資湧入炒樓，非境內居住者與總機構在境外的營利事業，未滿1年出售者購屋稅率也同樣調高至45%，希望導正外資來台投資的資金配置。 蘋果報導，政務委員杜紫軍說，立法院三讀後，目前手上的房子完全不會受到新制影響，只有2016年以後買進售出者、或在2014年1月1日次日以後取得、且持有期間在2年以下者才適用新制。

行政院政務委員杜紫軍上午率財政部官員說明規劃中的房地合一實價課稅草案，在個人稅率方面，按持有期間分四級課徵，未滿一年出售者課45%、一年以上未滿二年課35%，二年以上未滿十年課20%、十年以上課15%。在自用住宅部分，財政部原規劃交易金額在4千萬元以下通通不課稅、超過者課17%，行政院定調為所得獲利超過400萬元以下完全免稅，所得超過4百萬元部分按10%稅率課徵。此案仍須送行政院會討論後送立法院修改《所得稅法》三讀後才會施行，但財政部預估希望施行日期為明（2016）年1月1日。 行政院認為新制有自住減免、長期優惠，非自住、短期稅負合理調整等原則，可望落實居住正義、改善貧富差距的作用。杜紫軍形容，新制對購屋持有者的意義，對短期交易者「從重課稅」、中期持有者「合理課稅」，長期持有者「優惠課稅」。 杜紫軍說，立法院三讀後，多數現在持有房屋者會不會受到影響，目前手上的房子完全不會受到新制影響，只有2016年以後買進售出者、或在2014年1月1日次日以後取得、且持有期間在2年以下者才適用新制。他說，審查草案通過後，不會在本周提報行政院會，其中修正的重點，包括自用住宅部分課徵方式，財政部原規劃交易在4千萬元以下通通不課稅、超過者課17%，行政院則將方案改採所得超過400萬元為門檻，並定有6年內適用一次減免的優惠，盼財政部儘速在北中南舉辦公聽會。 杜說，對年輕世代影響比較大，未來將透過國發會網路政策平台，聽取青年人及網友看法。他認為，新制對外資或外國法人部分，改為持有1年以下稅率45%，持有超過1年以上35%，會調高持有成本，希望資金到台灣來能實質投資。對現在持有房子者不必緊張，考量大多數人利益，不受影響，對長期持有優惠、對自用者也會有合理優惠。（王家俊／台北報導）

行政院最快在本周拍板房地合一課稅案！據悉，在財政部呈報行政院的替代方案中，四個非自住課稅級距一律調高。 其中，持有未滿1年即出售，獲利部分的稅率擬由35％調高至40％；持有滿1年到2年內出售，稅率擬由30％調高至35％；持有滿2年至10年的稅率，由17％調高為20％；超過10年稅率，則...

桃園航空城等都市計畫案爭議不斷，新北市政府規劃的「擴大三重及蘆洲都市計畫案」今在環保署政策環評審查中，也遭到環評委員質疑地質條件為中潛勢的土壤液化地區，應避免建築區的面積太大，改以公園綠地等為主，且該處有96處工廠因為地緣的工業鏈關係恐面臨歇業，眾多員...

「容積銀行」政策重創公設保留地買氣。根據專營公設保留地的業者統計，假設前年1-11月道路用地交易指數為100，去年指數減少到僅剩52.52，大幅衰退近五成；業者分析，除因目前房市買氣低迷，建商保守推案外，最主要的原因還是在於容積銀行是政府做莊，並以市價買賣，且僅有3年落日...

〔記者謝武雄／桃園報導〕桃園市政府今年編列一千九百多萬元進行未徵收公共設施保留地檢討。市長鄭文燦表示，檢討原則為︰保留地若涉及都市生活品質，會儘量保留不釋出；同意釋出的土地，將透過重劃方式，優先取得公園、停車場及社會住宅用地。 桃園市未徵收的公共設施...

【時報-台北電】據了解，在行政院審議中的房地合一稅，因不少專家學者批評單一稅率17％太輕，行政院不排除衡酌各界意見，調升個人房地合一稅的稅率。 行政院周三召開房地合一稅審查會議，財政部長張盛和因為出席亞銀年會，並未出席。主持審查的政委杜紫軍，將待張盛和回國...

5月繳稅旺季民眾資金需求增加，面對琳琅滿目的信貸產品，中國信託商業銀行昨（7）日提供三大建議，提醒民眾要避免「免綁約」的迷思。 中信銀行表示，民眾勿僅著眼借貸利率高低，應以自身還款能力考量還款期限及還款金額；同時避免「免綁約」省違約金，反而利息繳更多；最...

行政院會昨（7）日通過「平均地權條例」、「土地稅法」修正案，明訂自益信託土地所有權人，若在信託期間死亡，其土地繼承人日後移轉土地時，可依所有權人死亡日當期公告土地現值計算土增稅。 此舉能消除目前有安排自益信託與未信託土地，其繼承人稅務負擔差很大的問題。...

財政部將房地合一實價課稅方案送進行政院審查，據了解，行政院將大幅調整，已針對稅率、日出時間是否回溯、以及自用住宅免稅條款三大面向，要求財政部重新研議，力爭本月送入立院審議。 行政院政務委員杜紫軍昨天表示，外界對於房地合一稅改方案看法不一，他已指示財政...

六大都會區4月建物買賣移轉棟數揭曉，月增3.2%，年增率則衰退19.8%，近兩成。其中台北市、台南市與桃園市與去年同期量縮21.0%~28.6%最多，台北市甚至比3月還少9.0%，為六都房市重災區。另外，全台3月份買賣移轉棟數跟去年同期比較減少4,565戶，年增率衰退17.2%，創下官方統計數據民國88年以來同期新低...

私人土地如被佔用成公共道路 市府退還溢繳地價稅並加計利息 最後異動時間：2015-05-04 發布單位：臺中市政府新聞局 臺中市石岡區豐勢路住戶自行鑑界後，發現道路偏移，質疑自家土地被佔用成道路，卻還要繳稅。 市府地方稅務局表示，道路土地如無償提供公眾通行，除屬建造房屋應保...

兩位IC設計工程師許芸融、莊曜誠找到了一條致富之道。他們分別領了18年跟9年的死薪水，沒有富爸爸給的大片土地，靠著勤奮努力，終於找到破解土地買賣的密碼。 跟著重大建設走，5年財富翻20倍 他們現在最主要的投資工具，就是跟著政府重大建設，鎖定周遭即將被徵收的農地，等著...