地產權益領航｜林顧問

區段徵收與市地重劃誰分得最多?? 區段徵收與市地重劃都是都市發展的工具之一 有民眾認為參加………… 市地重劃分回的土地比較多?     區段徵收分回的土地比較少? 其實這兩者，土地的分配概念完全不一樣 1. 市地重劃是扣除抵費地，抵費的就是抵重劃費用，折價抵付共同負擔之土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限)，是以共同開發的概念，用土地去支付開發費用，市地重劃所有的地主領回的土地，原則上最少是總面積的55％。除非開發區內私有土地所有權人與私有土地總面積達半數以上同意。注意一下，很多人以為我的土地是100坪，參加重劃是分回土地55坪，這概念是錯的，分回土地是依各宗土地地價數額比例分配的，換句話說，是把100坪的土地先計算地價，再依各所有權人地價的高低去分配，所以很可能是高或低於55坪。 2. 區段徵收是國家把某一區的土地全部拿走，重新整理開發，但開發利益土地原所有權人卻不能同享，這很不公平，所以就給原土地所有權人一個機會，讓他們可以申請抵價地，抵付所有權人應該拿的徵收補償地價，抵價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。但不得少於百分之四十。曾經農地重劃者，該重劃地區部分不得少於百分之四十五。換句話說，所有的地主領回的土地，原則上最少是總面積的40％。 至於各土地所有權人的分配比例，還是一樣依照地價的高低去分配。不過若是選擇分錢的話，通常區段徵收作價都很低，因為還沒開發完成，是用開發前的土地價格計算，所以很少人會選擇領錢，除非可分配的面積太小，例如，地主計算下來可分15坪土地，可是開發後可分得土地最小單位是30坪，地主可以去找別人一合併申請，登記下來就是持分土地，如果在期限內沒找到人合併，就只好領錢走人。 3. 區段徵收地主領回土地不按原位置分配，而是統籌抽籤決定，因此政府所剩留之土地可以集中大規模利用。市地重劃地主領回土地按原位次分配，因此重劃後政府所剩留之抵費地零散，無法大規模使用。 4. 區段徵收之舉辦主體限於政府機關。市地重劃則可分為政府的公辦重劃與私人的自辦重劃。 5. 區段徵收免徵土地增值稅，市地重劃不課徵土地增值稅。以上兩者有差，假設農地原來價格是500元，區段徵收後分到土地的地價是30,000元，出售時地價是50,000元，那就...

新北板橋介壽段土地辦理都更招商 【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為促進市有不動產之活化利用，並透過都市更新提升都市機能、改善環境品質及引導地區再發展，新北市政府依據都市更新條例第9條及都市更新條例施行細則第5條之1規定，以板橋區介壽段146地號等6筆公私有土地為更新單元，經由公開評選程序委託民間業者為實施者，辦理都市更新事業，相關招商文件(草案)訂於2012年6月4日公開閱覽。 本案土地座落板橋區民族路與中山路一段50巷交叉口西側，更新單元面積1,275平方公尺，都市計畫使用分區為商業區，容積率為460％、建蔽率為70%，市有土地面積占更新範圍達96.78％為基礎，加上國有土地2.51％，公有土地面積占更新範圍合計99.29％。 基地位於板橋府中商圈，周邊均為已開發的都市化地區，緊鄰新板特區且具有交通便捷優勢，使得本案有機會因交通、商業等良好區位條件，創造更高的使用價值。招商須知重點有下列幾項：一、評選方式採資格及綜合評選二階段處理，綜合評選合格入圍者以共同負擔比例競比擇選實施者。二、原則上更新單元範圍不得變更，得辦理容積移轉。 目前財政局已完成招商文件草案，相關招商文件(草案)訂於2012年6月4日公開閱覽。 買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。 服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、地籍總歸戶查詢、地籍清理辦理、繼承人查尋辦理、地籍總歸戶查詢、共有人眾多整合、土地疑難雜症、住道尚未分割等、各種土地相關業務。

道路用地一般可分為計​劃道路、既成道路及私​設道路三種 道路用地一般可分為： 計劃道路、既成道路及私設道路三種依據建築法第48條：直轄市、縣市局主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。 但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣市局主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。 由此可知： 一、計畫道路： （地籍圖上有顯示，但尚未施工）為已經都市計畫公告的道路，在都市計畫圖及地籍圖上均有標示；而都市計畫道路最小為4米，再次即為8米以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前，政府開路都未予補償，所以道路用地的所有權人都是私人持有，當「都市計畫法」施行後，政府新闢馬路皆依法補償之。 二、既成道路： (地籍圖上未顯示，但已是現有道路) 就是現有巷道，為具有公用地役權的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為6米，亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。 既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。 既成道...

張金鶚建議央行：每坪​150萬以上豪宅，拒貸 奢侈稅實施周年，房價持續上揚，面對央行即將於6月21日舉行理監事會，政大地政系教授張金鶚昨建議央行要求國內銀行全面不給單價每坪150萬以上豪宅貸款。張金鶚指出，央行若能引導行庫達成這項目標，原本疲態已現的房巿，可望加速落底。 豪宅漲勢驚人，巿場開價每坪250至290萬的新舊豪宅紛紛冒出頭來，甚至連租金都貴桑桑，巿場人士雖指出日前傳出「一品苑」某戶以月租50萬高價出租，應是誤傳 但他透露，上月「帝寶」1物件，室內120坪，以每月租金30萬元出租給外籍駐台大使，以每坪行情250萬元推算租金收益率僅剩1.2％。 「豪宅價格飆漲，已影響到一般房價也跟著上揚！」張金鶚認為，央行政策若能讓外界看到打房決心，房巿自然會受到抑制。此外，經建會也應擬訂產業投資政策，引導資金投入，不要讓游資全湧入房巿，增加泡沫擴大危機。 近來為防堵建商趁油電雙漲，以「抗通膨」為號召，拉抬房價炒房，央行與公股行庫不斷出招，近月來包括台銀、土銀、合庫、第一和華南銀行等大型行庫，紛紛訂出「豪宅條款」，房屋總價超過8000萬以上貸款，取消寬限期、成數最高只有6成，台銀更限定每坪單價150萬以上豪宅，不予承房屋貸款。 張金鶚指出，有錢人可以買豪宅，但有本領就自己出錢買，不應借錢炒房。 為此，張金鶚認為台銀不給豪宅貸款做法，應全面推動，畢竟最近一波房價上漲，是由豪宅帶起來的，若豪宅房價下滑，整體房巿可望加速回到基本面。 中國時報【王莫昀╱台北報導】    買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。   服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、地籍總歸戶查詢、地籍清理辦理、繼承人查尋辦理、地籍總歸戶查詢、共有人眾多整合、土地疑難雜症、住道尚未分割等、各種土地相關業務。

    http://tw.myblog.yahoo.com/nicecasio/article?mid=4740 內政部營建署不動產價格e點通 http://etp.cpami.gov.tw/Net/tradeinfo/trade-1.aspx 國泰房地產指數 http://www.cathay-con.com.tw/housing.htm 住宅資訊統計網-住宅資訊整合查詢 http://housing.cpami.gov.tw/house/Net/Query/house-info-d1.aspx 全國買賣移轉棟數+內政部統計處+內政統計月報 http://www.moi.gov.tw/stat/ http://sowf.moi.gov.tw/stat/month/list.htm     買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。   服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、地籍總歸戶查詢、地籍清理辦理、繼承人查尋辦理、地籍總歸戶查詢、共有人眾多整合、土地疑難雜症、住道尚未分割等、各種土地相關業務。