地產權益領航｜林顧問

位於高雄市、台南市交界的二仁溪在過去百年間歷經幾度河川改道，淹沒了河道旁許多土地，其所有權亦隨之消滅。民國92年底經濟部水利署第六河川局規劃整治後，這些被大水吞沒的土地相隔近百年終於重見天日，而得以回復土地所有權了。 經查二仁溪下游浮覆的土地面積達23.6公頃，市價超過5億元，但因年代久遠，尚有多數原地主未提出申請回復產權登記，高雄市政府地政局再次呼籲原土地所有權人或其繼承人儘速向管轄的地政局路竹地政事務所申辦回復所有權登記，以保障自身權益。 地政局表示，二仁溪因為下游改道，以致日據明治45年（民國元年）及昭和3年（民國17年）登記的多筆土地流失，這些被河川改道吞沒的198筆土地，並分別於日據大正8年（民國8年）以及昭和17年（民國31年），先後被註銷所有權。 高雄市政府地政局局長黃進雄指出，依據土地法第12條的規定，私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅。但這些土地，如果回復原狀或再浮覆時，原所有權人或繼承人可以主張回復產權登記。 經濟部水利署第六河川局於92年11月17日重新公告二仁溪下游段水道治理計畫用地範圍線，土地權利人可在公告日起15年內（即107年11月16日前）儘速向路竹地政事務所提出申請回復所有權登記。 二仁溪下游浮覆土地分別位於湖內區福安段、武功段、清水段及圍子內段，路竹地政事務所於102年11月27日訂定「二仁溪土地浮覆」復權登記清查工作4年計畫（103~106年），主動還地於民。透過主動清查浮覆地權屬資料及繼承關係，積極通知並加強宣導，協助民眾辦理復權登記，總計已經完成96筆土地回復登記，這些土地有193人次的原始地主，經過繼承後已經有2,383人次的民眾取得土地，土地市值約計4億元。 雖然目前清查計畫已完成，但路竹地政事務所持續設置專辦窗口提供專人諮詢，對尚未辦理復權登記之土地，主動了解未能辦理原因，依據相關法令規定，積極協助釐清繼承關係。 持分地、繼承土地、都更整合、危老重建、持分土地、持分房屋、共有土地、畸零土地 買賣區域： 新莊塭仔圳、林口 ​ 特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港 ​ 特定區、士林社子島、 ​ 關渡平原、五股洲子洋 ​ 、五股新市鎮、文山老 ​ 泉里、土城暫緩發展區 ​ 、江子翠重劃區、 ​ 板橋浮洲地區、淡水新 ​ 市鎮、中和彈藥庫、三重高速...

實價登錄上路六年多，不動產交易資訊變得更透明、更及時也更讓買賣方權益獲得保障，這是不能抹滅的事實，然而道高一尺，魔高一丈，炒短線的投機客與不良仲介業者們硬是想用精明的腦袋對抗公理正義，把實價登錄搞得一如消基會口中的「虛價登錄」，繼續將消費者玩弄於股掌之間。 好房網向來與消費者權益站在同一陣線，我們願意提供破解實價迷陣應有的認知，也冀望實價登錄制度進化得更好，並且變得更完善。 從幾天前各電視台「房仲變造實價登錄」那則發燒新聞裡，我們發現房地產的潘朵拉盒子裡裝的還是有毒的餅乾，購屋消費者還是要小心為宜。 在這場由台北市議員徐立信召開的記者會裡，一位化名為C小姐的女子出面揭發知名連鎖仲介品牌加盟店疑似提供造假的實價登錄資訊，配合假買方出價威逼等手段，令她在情急之下誤判行情與屋況，不僅多花了三百萬元簽約，而且還買到漏水問題尾大不掉的瑕疵物件。 更讓她火冒三丈的是仲介經紀人當初讓她過目的實價登錄資訊居然從此消失，雖然還有雙方透過通訊軟體Line的對話可供查證，經紀人依舊可以「一皮天下無難事」。 徐立信在幫C小姐主持正義時氣憤地對滿場媒體說了重話: 「這是非常惡質，非常泯滅天良的手法！」 事實上，2012年8月正式上路之後，眾多鑽漏洞的招式就一一被不良建商、不良仲介與炒房的投機客研發出來，不說別的，光是「實價登錄造假」的種種手段就夠讓你瞠目結舌了。 實價登錄造假得了嗎？當然，這也算是行業裡公開的祕密了，最通常的做法是弄一份坊間稱作「技術合約」的假合約，把成交價格墊高，再勾串不肖銀行內部人士，外鬼與內神攜手，輕而易舉就能從銀行多搬錢出來，然後迅速完成登錄。某些銀行就是會有行員與投機客、不良仲介聯手，組成共犯結構，二、三十年來始終有人被抓進牢房，卻也始終有新團夥接續犯罪。 此外，房價攤不攤算車位，也會對房價高低造成影響，讓消費者誤判。好房網TV直播節目「Sway說」主持人Sway指出: 「如果要讓房價變高，就故意把車位變小變便宜，如果要讓行情變低，就讓車位變大變貴。想給買方看，就說這是機械車位，把車位弄便宜，單價就變高了！」事實上，這是實價登錄上的「灰洞」，同樣一個社區，有人詳細登錄車位坪數與價格，有人登錄車位坪數卻不登錄車位價格，算出來的單價都不一樣。 可以架高單價的除了車位之...

未繼承的房地面積再寫新高紀錄，進一步檢視2018年底六都之中，未繼承土地面積未繼承的房地面積再寫新高紀錄，進一步檢視2018年底六都之中，未繼承土地面積最大的是新北市，土地約有2,760公頃，建物有6.9萬坪，最少的則是地價最高的台北市，土地僅約279公頃，建物約4萬坪。 房仲業者表示，從資料可以發現，平均不動產價格最高的台北市，這樣的情況比例就很低，所以價值高的土地、房屋，繼承人通常都會願意繼承。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，通常都會地區的建物密集度高，所以大多數會繼承到建物及其坐落的土地，以台北市來說，能有大片土地繼承者，應該多為山坡地，南部及東部的建物密度沒有北部這麼高，所以繼承到素地的機會也比較大。 內政部建議，如果是因為無法會同全體繼承人一起申請時，可由部分繼承人先申請登記為公同共有（沒有持分的概念），等全體繼承人會齊並同意後，再申請登記為分別共有。 持分地、繼承土地、都更整合、危老重建、持分土地、持分房屋、共有土地、畸零土地 買賣區域： 新莊塭仔圳、林口 ​ 特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港 ​ 特定區、士林社子島、 ​ 關渡平原、五股洲子洋 ​ 、五股新市鎮、文山老 ​ 泉里、土城暫緩發展區 ​ 、江子翠重劃區、 ​ 板橋浮洲地區、淡水新 ​ 市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。 服務項目： 重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、 ​ 日據繼承土地、收購 ​ 道路用地、容積移轉辦理、 ​ 公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、 ​ 疑難土地處理、困難案件處理、 ​ 地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務。 土地 e 行動平台   》 www.tudi3698.com.tw

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】墾丁羅小姐來電詢問，想出售2016年1月中買進供自住之房地，有租稅優惠嗎？財政部南區國稅局恆春稽徵所表示，自2016年1月1日房地合一新制實施後，出售自用住宅之所得減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，可享有400萬元免稅額優惠，如餘額超過400萬元者，超過部分亦可享有稅率10%之優惠。 該所進一步表示，依所得稅法第4條之5規定，適用房地合一課稅新制之「自用住宅」必須同時符合以下3項要件，才能享有自用住宅租稅減免優惠： 一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。 二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。 三、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本自用住宅租稅優惠。 該所說明，羅小姐2016年1月中購入房地供自住，如果現在(2019年4月)出售，因持有期間只滿3年，未滿6年，是無法享有房地合一自用住宅租稅優惠，其出售所得減除土地漲價總數額後之餘領，需適用持有期間超過2年，未逾10年之稅率為20%計算繳納所得稅。建議納稅義務人可視本身經濟狀況、出售目的或財務規劃，選擇最佳出售時點。 該所特別提醒，民眾出售適用房地合一課稅新制之房地，經計算不論有無應納稅額，均應依規定辦理申報，請納稅義務人務必多加留意，以免因未依規定申報，而遭受處罰。 持分地、繼承土地、都更整合、危老重建、持分土地、持分房屋、共有土地、畸零土地 買賣區域： 新莊塭仔圳、林口 ​ 特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港 ​ 特定區、士林社子島、 ​ 關渡平原、五股洲子洋 ​ 、五股新市鎮、文山老 ​ 泉里、土城暫緩發展區 ​ 、江子翠重劃區、 ​ 板橋浮洲地區、淡水新 ​ 市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。 服務項目： 重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、 ​ 日據繼承土地、收購 ​ 道路用地、容積移轉辦理、 ​ 公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、 ​ 疑難土地處理、困難案件處理、 ​ 地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務。 土地 e 行動平台 ...

價值千億的土地居然沒人繼承！根據內政部統計資料顯示，2018年底全國未辦理繼承的土地有1.47萬公頃，已經是接近一個金門的面積規模，另外全台未辦理繼承的建物則有47萬坪，面積約4棟101大樓，根據官方估計光台北市到今年3月為止，依照土地公告現值計算，就有561億的土地無人繼承，推估全台未繼承的土地金額價格可能破千億元。 人口老化的趨勢已經無法逆轉，連帶近年的繼承移轉棟數也持續創下新高，但北市地政局曾做過統計，2012年到2016年每年的繼承人數與繼承取得人數比例約為60%，還有將近4成繼承人未繼承取得不動產，對此信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，顯見不動產發生未繼承的狀況相當普遍，統計近10年未辦理繼承登記的土地面積增加58%，建物未辦理繼承面積則暴增143%。 而六都之中，2018年底未繼承土地面積最大的是新北市，土地約有2760公頃，建物有6.9萬坪，最少的則是地價最高的台北市，土地僅約279公頃，建物約4萬坪，台北市地政局統計，截至今年3月，北市因未辦繼承登記被列冊管理的土地高達16548筆、面積逾269公頃，建物為1986棟，依2019公告土地現值計算高達561億餘元。 實務上繼承人常因不知被繼承人遺有不動產、繼承人的傳統性別觀念導致繼承協議條件談不攏、或被繼承人留有債務等原因致未辦理繼承登記。內政部建議，如果是因為無法會同全體繼承人一起申請時，可由部分繼承人先申請登記為公同共有，等全體繼承人會齊並同意後，再申請登記為分別共有。 持分地、繼承土地、都更整合、危老重建、持分土地、持分房屋、共有土地、畸零土地 買賣區域： 新莊塭仔圳、林口 ​ 特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港 ​ 特定區、士林社子島、 ​ 關渡平原、五股洲子洋 ​ 、五股新市鎮、文山老 ​ 泉里、土城暫緩發展區 ​ 、江子翠重劃區、 ​ 板橋浮洲地區、淡水新 ​ 市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。 服務項目： 重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、 ​ 日據繼承土地、收購 ​ 道路用地、容積移轉辦理、 ​ 公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、 ​ 疑難土地處理、困難案件處理、 ​ 地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土...

「公同共有」與「分別共有」兩種，茲分別說明如下： （一）公同共有： 係指依據民法第 827 條第 1 項規定，依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。同條第 3 項之規定，各各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。簡言之，在公同共有之法律關係下，各公同共有人是沒有應有部分，而公同共有人之權利義務關係，是依據規範其公同關係之法律或是依據當事人間的契約處理，除此之外，對於公同共有物之處分及其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意。 例如： 甲乙丙三人之間就同一筆土地之所有權為公同關係，基於此公同關係之拘束，任一共有人欲處分土地必須事先得到其他共有人全體之同意，方具效力；反之，如未得到其他共有人全體之同意，而進行處分土地的話，則將會構成無權處分或無權代理之法律行為。舉例說明，若甲想向銀行辦理土地貸款，在公同共有情況下，甲必須先得到乙丙之同意後才能辦理貸款。 （二）分別共有： 係指依據民法第 817 條第 1 項規定，數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。 換言之，每個共有人對一物有所有權者，有其應有之比例（民法第 817 條第 2 項之規定，各共有人之應有部分不明者，推定其為均等），對應有部分得自由處分（參照第 819 條第 1 項之規定），亦可按其應有部分對於共有物之全部有使用收益權（參照第 818 條之規定）。 例如： 甲乙丙三人之間就同一筆土地之所有權分別享有一定比例之持有部分（即所謂「持分」），任一共有人就自己之持分可自由進行處分而無需其他共有人之同意，但其他共有人有優先權以利土地回復完整，促進土地之經濟與使用價值。同樣以上例說明，若甲想向銀行辦理土地貸款，在分別共有情況下，甲可以自由以其持分向銀行設定負擔辦理貸款。 持分地、繼承土地、都更整合、危老重建、持分土地、持分房屋、共有土地、畸零土地 買賣區域： 新莊塭仔圳、林口 ​ 特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港 ​ 特定區、士林社子島、 ​ 關渡平原、五股洲子洋 ​ 、五股新市鎮、文山老 ​ 泉里、土城暫緩發展區 ​ 、江子翠重劃區、 ​ 板橋浮洲地區、淡水新 ​ 市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。 服務項目： 重劃土...

標到法拍房屋權利5分之1，可以請求變價分割嗎？ 按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。」、又「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」，乃民法第 823 條第 1 項、第 824 條第 1 項、第 2 項所分別定有明文。 所以大大標到法拍房屋權利 4 分之 1 後，依法是可以再向法院起訴請求以變價分割方式分割共有物，迨法院判決確定後再聲請法院民事執行處拍賣共有房屋變價，法院並不會因大大取得共有物的原因，而有不同的處理方式。本所亦有當事人專好此種法拍物件投資。   參考法條：民法   第 823 條 各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。 前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。 前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。 第 824 條 共有物之分割，依共有人協議之方法行之。 分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。 以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。 共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。 共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割...

1. 什麼是地籍清理？解決哪些問題？ 台灣光復初期因人民不諳法令，且地政機關人員法治觀念未臻健全，致有權利內容不符或與現行法令規定不符之地籍登記，為澈底解決上述地籍問題，爰制定「地籍清理條例」，經總統於 96 年 3 月 21 日公布，以健全地籍管理，確保土地權利，促進土地利用。          地籍清理主要解決之問題有下列幾項：          日據時期會社或組合名義登記土地之清理。          神明會名義登記土地之清理。          所有權以外土地權利之清理。（如抵押權、地上權、典權、賃借權…等）          限制登記及土地權利不詳之清理。          寺廟或宗教團體土地之清理。   2. 地籍清理是否會影響民眾權益？應如何保障自身權益？ 地籍清理主要係解決台灣光復初期遺留之權利內容不符或與現行法令規定不符之地籍問題，經依條例之規定釐清權利內容及權屬後，即重新辦理登記，不僅可釐清權屬，健全地籍管理，以確保民眾財產權益，亦能活絡土地交易，促進土地之利用。民眾如有土地或建物符合地籍清理之範圍，應於各直轄市或縣（市）政府公告之受理申報或申請登記期間內，儘速向土地所在地之直轄市或縣（市）政府主管機關申報或地政事務所申請登記，以確保自身權益。 3. 地籍清理主要程序為何？ 依地籍清理第 3 條規定，主要程序如下：          (1) 清查地籍。          (2) 公告應清理土地，受理申報或受理申請登記之機關申報或申請登...