+土地買賣 》台北縣╱新莊副都心，3個發展增值潛力

台北縣新莊副都心、頭前重劃區具有(1)建商大量推案；(2)重大公共建設； (3)相對台北市房價便宜的3大潛力，房價必有漲升機會。 從台北車站直上快速道路，幾分鐘後到新莊出口下快速道路，轉進思源路，你會發現思源路兩旁的空地已經整建完成約9成，思源路左右的兩塊大面積空 地，就域內持續推動重劃區最後整建收尾工程。
根據房地產實際的田野調查，新莊副都心與頭前重劃區內的建築用地，已被各大知名建商紛紛納為未來推案的土地，遠雄集團旗下的遠雄人壽已決定投入新 莊副都心開發；此外，力麒、全坤興也表達想投入開發企圖心，而興富發、鄉林、宏普、宏盛、國建、潤泰新、中悅機構等建商近年也都陸續在2塊重劃區購地，元 大、全陽、碧瑤、宏盛等建商，也計畫與地主合建開發。
建商之所以選擇在這個區域進行開發，主要是看準其具有3大潛力：
第1個必備潛力的標準─建商大量推案土地價格走揚另外，在新莊地區的另一端，東元、三洋電機都有廠房正進行都市計畫變更。
東元新莊廠共有1萬2千多坪閒置土地，現作為關係企業台灣宅配通的宅配轉運站，由於東元 新莊廠位於捷運新莊線上，公司已規劃未來可率先開發為工商綜合區；冠德建設在新莊先嗇宮站有台北捷運聯合開發案、新莊線台北橋聯合開發案。鄉林建設總經理魏嘉銘、興富發開發部副總經理廖昭雄等人，對於這2個區域未來的「換屋市場」給予相當大的期待，在談到房價表現部分，他們一致認為 「每坪40萬元應該是合理價位。」魏嘉銘表示，新莊副都心是台北縣除三重富貴段重陽重劃區外，與台北市之間往來交通最便捷區域；廖昭雄也指出，台北縣新板 特區常常被拿來與台北市信義計畫區相比，而台北縣新莊副都心的條件，就如台北市大直金泰段重劃區，看看大直房價的變化，應該可以看到未來新莊副都心的發展 遠景。
※地價走揚房價難有下跌空間 台北縣長周錫瑋說：「目前新莊頭前重劃區就有20幾件建築執照申請案，未來新莊副都心也將會有更多房地產業者推出預售案，長期來看，房價一定會 漲，不過，我希望是在合理，且一般消費者都能接受的範圍之內。」 由於台北縣政府已規劃把新莊定為副都心計畫，新莊商業區每坪土地價格已飆到100萬元以上，住宅區的地價當然也跟著水漲船高，土地價格將會反映到 房價之上。新莊副都心未來將是捷運新莊線、機場線、環狀線，三線匯集共構之處，包括鄉林、國建、興富發等國內股票上市櫃建商，都在1年多前在此購地，建商 大舉「囤地」、「養地」的目的，當然是看好這個區域未來的發展潛力。 潛力2--公共建設＋中央機構 躋身國際都市 新莊副都心與頭前重劃區已經符合「房地產建商大量進場」的第1個潛力了！那麼，投資房地產的第2個必備潛力的標準─「區域內重大公共建設」，新莊 副都心與頭前重劃區有這樣的條件嗎？ 講到新莊地區未來的公共建設推動，周錫瑋可以滔滔不絕地說上1、2個小時，包括中港大排污水整治工程，新莊未來捷運系統工程，副都心、頭前重劃區 國際化都會區的規劃工程⋯⋯等。根據台北縣都市發展局規劃，新莊副都心與新板特區，是大台北地區重點發展的雙子星都市，整體交通位置十分便利，周邊有 2010年即將完成的特二號道路，及預計於2013年陸續完工的捷運新莊線、機場線、環狀線等。 台北縣政府城鄉局長張邦熙表示，新莊副都心有39.96公頃商業區、19.475公頃住宅區、5公頃公園兼兒童遊樂園、 4.9公頃停車場、6公頃 地標區、2.7公頃國家電影文化中心，以及2.1公頃中央合署辦公大樓，整體規劃以水岸、綠廊、橋串聯的花園城市；並將規劃興建1座具地區代表性的地標性 建築，結合新聞局之國家電影文化中心、金融大樓、商辦大樓、國際會議中心、觀光旅館及品味住宅區等，這樣的城市規劃藍圖，加上中央級的機構進駐該區，已經 可以看得到台北縣政府計畫把新莊副都心，塑造為「行政影視休閒商業之國際都市」。
在這麼多的公共建設推動之下，買房要跟著公共建設走的趨勢，在新莊是非常明顯地存在著，所以，投資房地產發展增值潛力的第2個條件，在新莊副都心 與頭前重劃區當然100％的符合條件。
第3個必備潛力的標準─新莊房價能有10~20％漲幅 至於新莊副都心與頭前重劃區房地產投資的第3項潛力，則要看現階段區域的房價「是否有漲升機會」。 信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，以台北縣來說，他最看好新莊市與中和市升格後的房市漲幅空間。蘇啟榮說，就捷運系統來說，新莊將有捷運新莊線、機 場線以及環狀線經過；中和市未來將有中和線、萬大線以及木柵線在中和與環狀線交匯，都大幅提升與台北市的通勤能力。
太平洋房屋忠孝店經理楊忠霖表示，台北縣升格後，增加的經費將可用來執行各項公共工程與都市更新，包括捷運環狀線、淡海的輕軌、捷運三鶯線等大型 交通建設或其他都市計畫，有效拉近台北縣市的都市居住品質、風貌與房價差距，預期將有大量來自台北市的新移民， 湧進房價差距達1/3~1/2的台北縣新開發重劃區及捷運站周邊。
當台北地區房價頻頻上揚之際，新莊地區房價的漲幅卻相對落後很多地區，具有「低價區域」以及「落後補漲」優勢。蘇啟榮說：「新莊、中和兩市房價仍 處於低檔，在升格為直轄市話題拉抬下，可望吸引台北市客群往此區移動、居住，預估未來房價漲幅少則10％，多則上看20％。」楊忠霖也說：「新莊、新店、板橋等地，預估將會有約10~15％的補漲幅度。」 建設主軸在新莊 房價醞釀上揚 據悉，2009年第3季「上新莊」福樂街有個預售建案「幸福皇居」，銷售價格已經開到每坪35萬元，「下新莊」離迴龍不遠，有件新成屋剛蓋好，開價每坪22萬元。潤泰創新執行長劉忠賢在2009年初就表示：「新莊副都心是台北縣除板橋外，交通建設、公共設施建置最完善的大面積地區，以現況來說，房價應有每 坪35萬元的行情，但有機會挑戰每坪40萬元，甚至更高。」結果，股票上市公司興富發建設2009年8月在新莊頭前重劃區內，推出第一宗的預售個案「新富都」，銷售表價訂在每坪35~36萬元，但短短2天 內第1期100戶銷售一空，促使第2期緊急推出，這件個案符合 有潛力地區內「初期」推出的個案，以及 位於公共建設大力推動的區域等條件，投資價值可以納入考量。
所以，如果要找尋下一個房地產的「燙金地段」或「鑽石特區」，鎖定新莊的副都心與頭前重劃區應該是最佳選項之一，因為周錫瑋強調：「2006年台北縣的公共建設主軸在板橋市的新板特區，2008年以後將會放到新莊重劃區的新莊副都心與頭前重劃區，2010年的建設開發主軸則會鎖定在台北港。」 大台北房價 將出現「東軸西轉」台灣房屋首席總經理彭培業就表示：「以台北縣為例，升格後不但統籌分配款將增加達200億元，且公務員增約2萬人，可望刺激台北縣住宅交易。」不過，冠德建設董事長馬玉山表示：「縣市升格話題在2008年預期心理下，已反映一波漲幅，未來要看交通建設發展，才有機會帶動台北縣房市熱潮。」 如果，台北市的高房價會把你的購屋計畫打亂，逼得你不得不往台北縣發展，那麼，周錫瑋看好的新莊地區，你也一定要仔細的評量一下，尤其是公共建設 大力推動的新莊副都心與頭前重劃區。
根據台北縣城鄉局規劃新莊地區未來的發展，除了副都心本身規劃的住宅區、商業區、辦公區之外，也要涵括緊鄰的頭前重劃區的住宅區、商業區，以及北 側呈帶狀的新莊知識產業園區(非住宅區、商業區，而是以新莊北側農業區經過都市計畫變更，將作為各種知識產業進駐的區域)。
這樣的規劃，則是順應大台北發 展新軸心。目前台北市的都市發展走向，是往東邊的信義計畫區與南港方向前進，台北縣則積極推動新板特區與新莊副都心，讓整個大台北地區從台北車站起算，往東 以信義計畫區延伸到南港為一個發展主軸，往西則是以台北車站距離10~15分鐘車程等距的新板特區與新莊副都心，成為西區交通樞紐的新幹線，大台北地區的 東西向交通主幹產生了「東軸西轉」的現象，往西產生「雙新鑽石地帶(新板+新莊)」，將共同打造大台北都會區的「鑽石商道」。 地方政府官員看新莊：很有遠景 新莊房地產區分為「上新莊」、「下新莊」兩塊區域，這兩塊區域就像是「台北市東區」與「台北市西門町西區」的感覺。簡單的說，「上新莊」是一個正在積極被開發的地區，「下新莊」則是一個發展已經成熟的區域，而從這角度來看，房地產投資焦點當然要優先鎖定在「上新莊」。可是，「上新莊」腹地相當大， 該怎麼投資呢？甲山林房屋董事長祝文宇說：「上新莊只有新莊副都心與頭前重劃區值得注意，而且是要積極地密切注意。」台北縣長周錫瑋也信誓旦旦地說過：「2008、2009年台北縣重大公共工程建設主軸就是新莊。」縣政府編列預算，要在新莊副都心與頭前重劃區內 種植花草樹木，周錫瑋說：「我要先把這兩個區域的環境給弄漂亮了，建商才會進場開始興建個案，建商推案多了，自然會讓整個區域的商業、住宅氣氛帶起來，未 來進駐的人口多了，商業氣息發展起來了，台北縣的稅收自然會跟著增加。」 台北縣政府經濟發展局長李斌也表示，「新莊副都心」整體交通位置十分便利，未來主要交通系統就包括特二號道路、捷運新莊線、捷運機場線、捷運環狀 線；經濟發展局指出，新莊副都心開發後，除中央合署辦公大樓即將於2012年完工，屆時將有行政院勞委會、客委會、文化建設委員會等9個部會進駐副都心， 使新莊成為多元化的地區，帶給民眾更好的生活品質。新莊副都心開發案分別規劃長期與短期方案，長期主要投資興建國際觀光商務中心，短期為影城娛樂購物中 心。台北縣積極推動新板特區與新莊副都心，則是啟動擴大都會區「東軸西轉」的發展計畫。
資料引自 http://www.nownews.com/ 2009/12/30 /11581-2552350.htm

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