租屋保證人的責任

阿嬌和三個好友一起承租了一間房子，由她出面簽了二年約，押金與租金就四個人均擔。不料，美美說要搬出去與男友一起住，大家商量後，決定請美美去找別人來頂替空出的房間，但又擔心新房客也提前走人，便要求美美為其背書、保證才可以。於是美美就找來小珠頂替，小珠與阿嬌也再簽定一份新的租賃契約，且契約當中明定「若要提前搬走，須支付二個月租金為違約金」，美美也信守承諾的在保證人欄位簽了名。然而令阿嬌擔心的事情還是發生了，小珠入住一個月後，竟以無法適應為由要提前搬遷，阿嬌氣極了，要小珠付違約金，竟遭小珠拒絕並謾罵，雙方吵得不可開交，於是阿嬌轉向要美美負責，要求她支付違約金及繼續支付租金，美美覺得房子已經不是我在租了，為什麼還要我負責？【評評理】美美在替人作保時，若能先了解保證人到底該負什麼責任的話，這件糾紛應不致鬧到三方都不愉快，好朋友好同學彼此反目成仇。首先我們來看看什麼叫保證人：什麼是保證人？ 保證人是什麼？而一般市售版本契約當中所寫的又是連帶保證人，這二者有何區別呢？1.依民法第739條的定義，所謂保證人，就是當債務人(小珠)無法償還債務時，債權人即可要求保證人做償還。2.連帶保證人又是什麼呢？所謂的連帶保證人就是拋棄先訴抗辯權的保證人，白話的說，就是就算是債務人(小珠)可以償還債務，債權人仍可連帶要求美美負起償還的責任。所以，保證人和連帶保證人所代表意義是有不同的，因此幫人作保時對於所簽下的文件不可不慎！保證人的責任阿嬌因受小珠謾罵且求償無門，轉向美美要求償違約金及負起日後繳付租金之責任有理嗎？小珠要求提前終止租約，阿嬌依據契約條款即可向小珠要求支付違約金，實屬合理合法，若小珠已搬走，阿嬌即不可再請求小珠繼續支付租金，因此在小珠無欠繳租金及其他費用之情形下，，阿嬌當然不能要求美美這個保證人繼續支付租金，但就小珠要支付的違約金部分，阿嬌可在小珠無法償還債務時，轉向美美請求。反過來說，若小珠有欠租或費用未繳，阿嬌當然有權利要小珠支付，並在催討未果時，可轉向身為保證人的美美要求做償還。 連帶保證人的責任若美美簽定之合約為市售版本常見乙方連帶保證人（丙方）：美美，此時阿嬌、小珠、美美之間的權利義務就大不相同了，法律關係如下：當小珠表示不願支付違約金(或欠租及費用)時，阿嬌這時就可以同時要求小珠及美美支付所欠的金額，不必先確定小珠是否真的無法支付。因此，若美美簽的是連帶保證人，阿嬌要求她一同負擔債務責任當然合理。,無論保證人或連帶保證人，契約中已約定了提前解約之責任，只要美美願意負擔解約之相關責任，即可解約。而解約後阿嬌則無權要求美美繼續支付租金。不過，若是小珠和美美不理會二房東阿嬌的要求，因訴訟曠日費時，阿嬌應不致於就此事，提起訴訟，那麼阿嬌可以怎麼做呢？用押金來做抵付若小珠真的不願支付違約金，身為二房東的阿嬌可直接用押金扣抵，也就是在租期屆滿時，大房東所返還的押金，可扣除違約金後再將剩餘的返還給小珠。當然若是押金不足扣除，阿嬌仍可向小珠或美美追討。
資料來源 崔媽媽基金會
 
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