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移轉重劃土地 享兩大優惠 - 工商時報

1.道路用地

投資客或者建商為何想要買賣道路用地的原因是因為"容積移轉"。道路用地的價格因地區性的需求而價格不一,買賣之前必須要排除佔用物才使可以作為捐贈使用。

2.容積移轉

簡單來說就是一塊建地在建照前必須考慮到其接受基地需要多少公告現值的道路用地,建商必須向開發公司或者地主購買足夠的道路來增加其容積換取更大的空間和利潤。

3.區段徵收

政府基於都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,並重新加以規劃整理後重新發還給原地主,領回土地比市地重劃多。

4.市地重劃

土地有分為政府辦理或者地主自己辦理重劃,政府會排定優先順序,將都市計畫土地一區一區的依照規劃重新整理與改造,而這動作就是我們所說的市地重劃,而人民自行辦理有獎勵。

5.農林旱建

土地有分為都市計畫和非都市計畫,很多土地都是依舊政府機關的使用分區來區分土地的總類,從政府的分區來區分土地的使用價值,各種類別土地都因為地區性質的法令問題而有所不同的開發。

6.地籍清理

辦理清查公告之「以神明會名義登記者或具有神明會之性質及事實者」、「日據時期會社或組合」、「土地總登記時登記名義人姓名、名稱或住址記載不全或不符」,權利人逾期未申報或申請登記之土地。

7.都市更新

「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫,可以讓房屋符合現代化的社會需求,市容更美麗,也更能提升都市整體的生活品質與機能,就像是城市面貌再生的種子,能讓整個城市的美力再進化。

8.專業代書

由於不動產過戶金額龐大,不同案情辦理方式也就不一樣,且所涉及的相關法規或是稅費也差異,一般民眾都是支付代辦費委由代書協助辦理,一來輕鬆省事,而且可以取得合法節稅的相關資訊,確保自己應有的權益。

9.稅務規劃

各種個人及家族稅務規劃,國內企業租稅諮詢、規劃與執行,投資及購併之稅務諮詢,投資規畫和土地節稅方面諮詢,「知己知彼,百戰不殆」,想要少繳點稅,就必需多了解一些稅法的規定。

2014年3月30日 星期日

+土地消息 》地政局提地籍清理及實價登錄績效

新北市第一六七次市政會議日前市長朱立倫主持開議,由地政局長康秋桂提出「地籍清理釐權屬實價登錄明行情」簡報,針對本市地籍清理成果及實價登錄執行運用績效。
市長朱立倫在市政會議上指示,要以更多元的方式推動社會住宅政策,市府以區段徵收取得的土地,扣除公設及開發費用的可售地,利用超額盈餘興建社會住宅,並配合城鄉局容積獎勵,希望從新北市開始以更多元化方式推動社會住宅政策,形塑成功典範。
朱立倫指出,新開發區常被批評是新豪宅區,或是僅供特定族群享受土地開發成果,如今把社會住宅納入一定成數,可提供年輕朋友有機會進住新開發區,配合城鄉局容積獎勵來做,一定能讓社會住宅百花齊放。
地政局長康秋桂提出「地籍清理釐權屬實價登錄明行情」簡報,針對本市地籍清理成果及實價登錄執行運用績效,說明九十七年至一○二年期間清理結果,共收回歷年欠繳地價稅一四○萬元,其中脫標二六一筆已徵土地增值稅收一億六千萬元,以及二萬筆待標售土地,增值稅收入將可大幅增加。
康秋桂指出,首批區徵社宅規劃在新店中央新村北側開發案。內政部若審查通過,預估上半年就能公告徵收,下半年動工開發,基地總面積三九‧八公頃,可望釋出○‧九到一‧五公頃土地興建社會住宅。
 

+土地消息 》台北市也能買到透天厝!士林、北投、萬華最多

對台北這種一級城市來說,隨著高樓大廈、頂級公寓越來越多,想要擁有透天厝非常困難;不過根據台灣智庫調查,台北市還是不少區域有透天厝的交易紀錄,其中以士林區最火熱,佔比為17.5%25;其次則是北投和萬華,比率也有14.5%25和13.3%25。
俗話說:「有土斯有財」,透天厝擁有完整土地所有權,在寸土寸金的台北市更顯珍貴,加上一樓可以做店面使用,因此一直是置產族群相當青睞的產品,在北市土地寸土寸金下更顯珍貴。台灣房屋智庫調查去年到今年一月實價揭露透天厝的交易紀錄,發現最火的交易熱區在士林區,佔比為17.5%25;最高的成交均價為大安區每坪144.4萬元;其中,大安區濟南路三段的透天厝交易,以每坪 496萬元表現最為亮眼。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,由於台北市精華土地越來越少,擁有土地效益的透天厝也越來越搶手,其中濟南路三段的透天厝建坪72.61坪,總價3.6億元,雖然以建坪換算每坪單價496萬元,但由於該交易物件為老式建築,除有建物外還有庭園,因此土地有128.26坪,買方可能是著眼於都更需求,所以願意以如此高價購入。
此外,位於熱門商圈的透天厝,一樓可做店面使用,價格更是扶搖直上,以中正區羅斯福路四段的透天厝來說,一樓的店面效益受惠於公館商圈,人潮錢潮絡繹不絕,加上師大商圈爭議,許多店家轉戰公館,使得該區店面價格水漲船高,透天厝價格也來到每坪377萬元的行情。
觀察各行政區透天厝交易,以士林區、北投區、萬華區的透天厝交易最為熱絡,劉志雄分析,因為士林及萬華區域是台北市較早開發的行政區,所以各種屋型相對較多,除了當作一般住宅的透天厝外,這些行政區又涵蓋知名商圈,例士林區的士林夜市以及萬華區的西門町商圈,在店效加持下,帶動透天厝的交易熱度。
至於北投區則是因為房價基期較低,加上有捷運及公共建設帶動新的商圈,生活休閒機能效益增加,所以透天厝交易亦顯熱絡。
 

2014年3月27日 星期四

+土地消息 》正義大樓都更,有條件通過環評

〔自由時報記者林惠琴/台北報導〕延宕約二十年的正義大樓都更案,外界盛傳未來總銷金額上看五百億元,去年通過都市設計審議,終於有所進展,日前經都市更新審議會審議修正通過後,昨天再度有條件通過環評,一長排屋齡近四十年的老舊公寓,距離變身為地上三十一層的大樓已經不遠了,最快近期拆除。
正義大樓更新案基地總計面積達五千零四十一平方公尺,是第三種商業區土地,將蓋三棟建物,地下七層做為停車空間,地上分別為兩棟三十、一棟三十一層,規劃一至四樓為一般零售商場,五樓以上則為集合住宅。依照法規,住商混合的建築物樓高超過七十公尺、二十層樓必須通過環評,才可以開工。
昨日召開的環評委員會中,委員針對交通行人動線、噪音、廢棄物堆置清理、綠化植栽、環評事項移交住戶管委會、工地空氣品質污染防制等問題,要求龍麟建設擬定相關管理計畫,同時得承諾取得綠建築銀級標章、將屋頂與露台二分之一的面積綠化、增設太陽能發電設備,且加強環境綠化與增加綠建材使用,最後決議有條件通過。
台北市環保局簡任技正黃春心表示,現在開發單位只要提出環境影響評估說明書,依照環評委員要求的項目提出具體規劃,經委員審視確認內容同意,即可定案。
環保局長吳盛忠強調,台北市現有都更案百餘件,需經環評審查的約二十件,其中十六件已經通過。

2014年3月26日 星期三

+土地消息 》內政部修正「土地登記規則」 自今(103)年9月15日起調整第二類土地登記謄本公開資料內容

內政部於今(27)日發布修正「土地登記規則」第24條之1等條文,修正後的第二類土地登記謄本,將不公開所有權人的完整住址資料,以落實個人資料保護。
內政部表示,目前土地登記謄本共分為兩類,其中第二類謄本為提供任何人申請,並將所有權人的完整住址資料公開。但近年來,常有民眾向內政部及各地政機關反映,因為部分不動產業者利用第二類謄本記載的住址資料直接拜訪所有權人,並藉此請求其同意出售房屋,使得民眾感到生活與隱私受到干擾。
內政部指出,經過召開多次會議檢討結果,認為原規定有違個人資料保護法規定,並且依民調結果,亦有77%受訪民眾表示不贊同地政機關主動將所有權人完整住址資料公開,所以決定修正規定。
修正後,地政機關核發第二類謄本將改以去識別化方式,只公開所有權人的部分住址資料與部分統一編號資料,但如果經過所有權人同意公開,或者是法律規定的利害關係人,則仍可以申請取得完整住址資料,以兼顧交易安全與個人資料保護。
內政部表示,考量本次修正第二類謄本核發方式,將影響民眾及不動產業者申請或使用謄本的習慣,所以於法規修正發布後6個月,即9月15日起施行,在此期間,內政部將對民眾及不動產業者進行宣導,以順利推動新制。

2014年3月25日 星期二

+土地消息 》工商業區蓋住宅新北祭限令

繼台北市之後,新北市也將對工業區、商業區做住宅使用設限!即將在今(6)日公告的「都市計畫法新北市施行細則」中,規定商業區若蓋住宅,容積不能超過區域住宅區基準容積;而為杜絕工業區做住宅使用,這次修法也將工業區內建物辦公空間上限,從原先的5成降為3成,且規範每項商用空間總面積,各自不得超過建物基地面積的10%,廁所空間也嚴格規範需集中設置。
新北市政府城鄉發展局代局長邱敬斌指出,將落實各土地使用分區要求,以往商業區卻供住宅使用部分,不適用商業區的高容積率,以提升新北市商業機能。
邱敬斌表示,商業區將回歸商業型態,若蓋住宅,容積不能超過區域住宅區基準容積。
以板橋為例,商業區容積率460%,在商業區蓋住商混合大樓的住宅容積不能超過住宅區300%基準容積。
除對工業區、商業區做住宅區設限外,新的施行細則中也鼓勵公托及老人安養的設置;未來私人捐建老人安養及公共托育設施,不僅免計設施容積,還提供實際設置容積1倍獎勵。
另外,為了解決海砂屋(高氯離子鋼筋混凝土建築物)無法依現行建蔽率進行改建的問題,城鄉發展局也指出,這次修法增訂經建築主管機關專案核准拆除重建,或是基地情況特殊者經都市設計委員會審議通過者,將可依原建蔽率辦理重建。
而為因應全球氣候變遷,修法增加基地開發的透水要求及提高基地防洪標準;基地面積大於6,000平方公尺或總樓地板面積逾3萬平方公尺建物,嚴格要求必須取得綠建築標章的認證,讓環境朝永續方向邁進。
城鄉發展局指出,施行細則今日將正式公告,預訂4月29日發布實施,至於對房市的影響,則有待觀察。

+土地消息 》增免傷無辜條款,奢侈稅初審過關

立院財委會昨天審查通過奢侈稅修正草案,將非都市工業區建地納入課稅,新增自住換屋免稅需有「有自住事實」,並增訂「免傷無辜」條款且追溯適用,解決奢侈稅上路以來種種個案爭議。
財政部長張盛和表示,奢侈稅已顯現功效,此次修法採微調,希望房市泡沫不破、軟著陸。他也表示,奢侈稅不是永久稅制,房價總有反轉的時候,若未來短期投機減少、房市正常,奢侈稅就可以退場,將在適當時機評估奢侈稅落日的具體要件。
有關遊艇可否免課奢侈稅,昨天也引起立委論辯。張盛和表示,我國遊艇以外銷為主,外銷不課奢侈稅,對產業影響不大,奢侈稅上路2年半以來,遊艇只課了6件,稅收僅730萬元。若遊艇不課奢侈稅,很難向外界解釋,為什麼買300萬元的汽車要課奢侈稅,上億的遊艇卻不必課。最後在多數立委反對下,遊艇免奢侈稅的提案未過關。
許多立委也對新增「免傷無辜」的概括性條款有所疑慮,擔心行政裁讓權過大、奢侈稅開後門。最後財委會同意,在確屬非短期投機的前題下,新增財政部可核定免稅的概括條款,但免稅樣態要列舉,並應發布解釋令。
【2014/03/10 聯合報】

2014年3月24日 星期一

+土地平台 》變更潭子都計通盤檢討 地主反對區段徵收

〔自由時報記者謝鳳秋/潭子報導〕都發局公告變更潭子都市計畫第四次通盤檢討草案,福林路、仁愛路兩側近六十一公頃農業區變更為商業區、住宅區,地主擔心以區段徵收開發,拿回土地面積少五%、房屋被拆除機率高。
若地主不支持 市府就不做
都發局長沐桂新表示,這個區塊變更案在第三次通盤檢討時以區段徵收開發,因有爭議保留,這次沒有限定開發方式,但農業區變更商業區、住宅區中央一般會要求用區段徵收,市地重劃得專案申請,且不一定會通過,若絕大多數地主不支持,市府就不會做,居民要考量未來發展性。
第四次通盤檢討案有十八個變更案,其中面積最大、最受矚目者為福林路南側、西側及鐵路用地東側所夾農業區及東側部份住宅區變更案。
農業區六十.九六公頃,將變更為住宅區十四.九四公頃、商業區四.四公頃、產業發展專用區卅七.一八公頃、公園用地兼滯洪池○.九九公頃、兒童遊樂場用地○.三六公頃、道路用地三.○九公頃;住宅區○.一一公頃將變更為道路用地。
地主向市議員吳顯森、蕭隆澤等人陳情,他們指出,如果用區段徵收方式開發,最多只能拿回五十%土地,用市地重劃開發最多可以拿回五十五%的土地,且多數房屋免拆除,他們反對區段徵收,如果政府非開發不可,他們希望能用市地重劃方式辦理。
地主盼用市地重劃辦理
沐桂新強調,第四次通盤檢討案表達意見的公開展覽期剛結束,收到很多地主以書面表達出類似意見,經過苗栗大埔案風波後,區段徵收案如果有地主反對,那怕是個位數,市府就不會貿然辦理。

+土地平台 》政府縱容、建商暴利!雙北市違法住宅現形記

當節節高升的房價,壓垮一隻隻找殼的蝸牛族,部份建商卻大做違法生意,在全台工業區蓋住宅炒地皮,甚至在寸土寸金的北市大直美麗華商業區,興建億元豪宅。等到政府對違規開鍘,部份建商卻已落跑卸責,留下爛攤子給住戶。過去三個月,《天下》記者深入調查大台北都會區內各項違法建案,為讀者揭開違背居住正義、盤根錯節的「清境民宿雙北市版」住宅亂象。
台北大直美麗華,巨大的摩天輪底下,在百貨商場、飯店、大賣場、Motel、婚宴廣場等商業建物之間,矗立著一棟棟房價上億元的頂級豪宅。
這塊明水路旁的黃金地段,隱藏著一個公開的祕密。這個祕密,勾動小老百姓的憤怒,公權力被迫出手,一場攸關居住正義的戰爭,正在上演。
場景1:大直美麗華商圈 許多豪宅都違法,但誰敢拆?
過去三個月,《天下》記者多次來到大直,走進美麗華附近房仲看屋。
電腦螢幕上出現一間間豪宅物件,記者隨手指向其中一間,房仲秀出屋主開價:「一億六千萬」。接著明確表示,「這裡的住宅是違法的。」
但他強調,「不用怕!這邊社區全部加一加,大坪數小坪數,至少三、四百戶。如果其中一戶被爆非法使用,整個社區都要拆掉。你覺得,有人會讓政府這樣處理嗎?」
這位剛進業界的房仲,沒有因為訪客看起來不像買得起豪宅而失去熱情,反而持續積極推銷:「如果擔心風險,當然買住宅區比較好,只不過,價格更貴,物件也更稀少。」
他指出,位於樂群二路南側的合法住宅區,建商推案每坪在一四○萬到一七○萬元之間,北側的商業住宅區,每坪大約一一○萬至一二○萬元,非常划算。
這塊明水路、北安路、堤頂大道、樂群二路所圍區域,是基隆河截彎取直後,台北市政府規劃的產業專區。都市計畫叫「大彎北段」,房地產業者稱為「金泰段重劃區」。房仲網頁上寫明適合族群為「富豪一族」。
但在一般民眾眼中,這裡是「有錢人低價買豪宅」、違反公平正義的聚落。德明財經科技大學副教授花敬群更向《天下》強調,這裡是「全國最大的違規使用豪宅區」。
投資商業區小套房,一年增值四百萬
原來,根據台北市都市計畫規定,美麗華百貨緊鄰的敬業三路以西是「商業區」,以東是「娛樂區」,兩處皆不得做住宅。台北市府在二○○八年曾提案想放寬此處可蓋住宅,卻遭都市計畫委員會退回。
不得做住宅,豪宅卻一棟棟出現,部份建商「先蓋先贏,先賣先贏」,公權力則長期漠視縱容。難怪連房仲業者私下都認為,「這就是清境民宿的台北市豪宅版。」
為了採訪住戶想法,記者透過朋友關係,進入靠近捷運劍南路站的某棟小坪數豪宅,與三十歲的張姓屋主長談。張先生曾在上海、深圳工作,因為想就近照顧家人,於是放棄高薪回台定居。他坦承,選擇在此購屋是看上「投資與增值潛力」。
「爸媽出錢付頭期款,我自己付房貸,」去年四月,張先生以每坪七十幾萬元買下權狀二十坪、公設八坪的小套房。「最近樓上有一戶轉手,成交價每坪已飆到九十六萬!」換句話說,這個年輕人若此刻賣掉小套房,不到一年即現賺約四百萬元。
對於違規住宅的風險,他並不擔心,「我之前得到的訊息,這邊是住商兩用,並未禁止作為住宅使用。」他也曾從樓下保全口中聽到住商兩用說詞。
這個年輕人的確享受到了「購屋增值」的快感,但他不知道的是,台北市府在民怨累積的壓力下,已經對本區違法住宅開罰。
二○一一年,台北市議員周威佑曾質詢「此區有近四十棟違法豪宅」,當時市長郝龍斌表示,市府將「依法清查,並予處理,決不寬貸。」
但直到去年十月,建管處才對此區內春風建設的「悅榕莊」開罰三十萬元,開罰理由就是「將(商辦的)公共空間轉做私人使用」。不僅如此,此區還有六處建案涉嫌違法遭到市府列管查核,一旦確認違法事實就會開罰。
但由於市府並未大張旗鼓,外界渾然不知,這塊豪宅區的住戶正面臨受罰風險。來此看房購屋的有錢人,也可能繼續陷入建商與代銷業者的話術迷陣,而以為「住進去安啦」。
長期研究都市發展的花敬群指出,「商業區蓋豪宅,是台北市特有的建商新玩法。」商業區土地一般而言比住宅區貴,但有更多容積率可蓋房;近年台北市辦公室租金投報率成為全球最低,但地價在房市泡沫中卻節節高升,部份建商遂另闢戰場違法興建這類「商業住宅」。「即使是真的有投資意願的產業,搶地也搶不過建商。鮭魚返鄉,卻無處落腳,很諷刺,」花敬群說。
場景2:內湖五期重劃區 內科淪為名流住宅,已有八案開罰
離大直、士林不遠處,北市內湖五期重劃區,剛開幕一年多的昇恆昌購物廣場,每日接待逾百輛陸客遊覽車,年營收破百億,可謂是隻金雞母。圍繞昇恆昌廣場的,則是十幾棟全新落成的住宅大樓。
由南京東路六段、行善路、舊宗路和成功路圍繞,總面積將近十萬坪的這塊重劃區,曾是雜草叢生的農地及傾倒廢土的爛地。三十多年前,市府進行市地重劃,建商伺機搶進,如今規劃為內湖科學園區。
因為鄰近高速公路、環東大道,加上連鎖量販店集中,馬路寬敞平整,學區優,近公園,套句房仲常說的話,「鬧中取靜,生活機能絕佳」。
然而,記者追查發現,市府建管處核發給此區建案的使用執照上,清楚寫明使用分區為「工商混合區」或「辦公服務區」,用途為「一般事務所」或「策略性產業/一般服務業」,更白紙黑字聲明「不得銷售、使用為集合住宅。」
此地房仲向記者表示,以此區狹長形的明美公園為界,西南側是俗稱「正五期」的合法住宅區住宅,新建案每坪已超過百萬元;相較之下,東北側的違規住宅剛落成時每坪「僅有」八十萬,好康多了,吸引不少科技新貴、知名藝人樂得在此置產。
平息民怨,北市府連續開鍘
部份建商公然炒作高價住宅,踐踏法律,也違反居住正義,開始引爆民怨。
二○一二年十一月,市府建管處首度依「建築法」對此區六棟建案「擅自變更隔間」各罰六萬元,並勒令業者限期恢復原狀。
北市府指出,這些建案透過「二次施工」手法,將原本建築圖上的公共空間違規裝修、擅自變更,改成給住戶的私人空間。然而,建商幾乎沒有任何改善動作。
去年四月,建管處再度出手,對此區內的「合康捷境」、「新潤峰哲」、「新潤悅峰」、「維多利亞嘉醴」、「興富發領袖」、「忠泰恆美」、「忠泰至美」、「遠雄藝朗」等八案各罰三十萬元(按:同時另罰南港工業區內的「鼎峰」、「世界心」兩建案),並限期六個月內改善。
半年期間轉眼即至,這批被市議員王鴻薇批評為「台北市最大違建」的建案,只有「維多利亞嘉醴」進行改善,其他九案不動如山。
建管處遂在去年十月第三度重罰,從「每棟」變成「每層」各罰三十萬元,總開罰金額近三千萬元,其中「遠雄藝朗」、「忠泰恆美」累計皆已各被罰四百五十六萬元,並再限期三個月內改善。
由於內湖五期多為新成屋,公權力還有機會罰到違規建商。但已經購買違規住宅的住戶,也陷入一併重罰的風險。
所謂「上有政策,下有對策」,建商如何因應北市府在打房目標下的「殺雞儆猴」重罰?
天下雜誌

+土地平台 》土城重劃區整型14日動工,建案開價衝上每坪50萬

「新北市閃耀五星」之一的土城暫緩發展區及附近地區土地重劃開發工程14日舉行動工儀式,市長朱立倫表示,緩暫區限建40多年,市府3年內完成解禁及都市計畫,相信2015年完工後,對帶動大土城區的發展遠景可期。據悉鄰近捷運站周邊的建案,房價愈開愈大膽,已有每坪40至50萬元的行情開出。
朱立倫表示,這地區在民國59年就被列為暫緩發展區,到80年代又被持續暫緩,40多年一下子就過去了,但對地方發展的限制卻影響深遠。新北市升格後,100年起市府著手努力解除限制,去年確定都市計畫案,今年正式動工,預計1年半後可以完工。
朱立倫說,土城暫緩發展區市地重劃列為「新北市閃耀五星計畫」之一,其他四星包括,八里台北港區段徵收已於今年年初完工、三重二重疏洪道市地重劃及新莊知識園區區段徵收預計近期陸續完工、新店中央新村北側區段徵收也正加緊開發中,預計五星計畫這一、二年都可完工,除展現市府團隊的效率及成果,也解決地方多年來的發展瓶頸。
土城暫緩發展區市地重劃開發規劃十分完善,朱立倫表示,相信完工後,周邊將展現全新景象,全區45.49公頃,其中16.32公頃為公共設施,學校、公園、停車場等設備齊全,可創造282億元的都市價值,其他29.17公頃供商業、住宅區等民間開發,預計可容納1萬3,000人,並帶動工商投資及創造大量就業機會,對大土城地區的發展相當關鍵。
朱立倫說,這地區開發完成,因地理位置相當理想,周邊配合捷運板南線及土城延伸線、萬大-中和-土城線,及北二高(未來開闢清水交流道)、65線快速道路等交通路網十分便捷,加上鄰近的土城醫院也在興建中,生活機能齊全,相信將是新北市未來的發展之星。
地政局表示,土城暫緩發展區市地重劃開發定位為「樂活、悠活、宜居之綠色生態城市」,總開發經費為29.04億元,預計設立學校、公園、兒童用地及綠地等公共設施共15處。另外,在景觀空間設計上有公館溝、大安圳及柑林埤三大河川串連區內公園綠地,並整治兩側河岸及綠美化工程,形成這一區特有的三綠軸的都市景觀。
地方中心/新北市報導

+土地平台 》土城暫緩發展區小檔案

新北市土城暫緩發展區自1970年配合土城彈藥庫禁建,周遭住宅區被劃為暫緩發展區,1991年土城彈藥庫搬遷、1993禁建解禁後,暫緩發展區開放為可開發建設區,但必須附帶完成市地重劃、開闢公園,才能申請建照。
此重劃開發案東以青雲路為界;西以學府路東側為界;南以金城路及明德路北側為界;北以新北高工為界。總面積約45.49公頃。
原有小型工廠、攤商和店家,地政局已在2月中協調搬遷與拆除。重劃後,使用分區包含住宅區及商業區,共約29.17公頃;公共設施則包含學校、公園、綠地、道路、停車場等,約16.32公頃。(記者劉彥甫整理)

+土地平台 》地上權廠辦大樓,內科問世

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
正值地上權住宅的產權分割出售、銀行貸款爭議,仍有市場疑慮之際,史上第一個採取「只租不售」的地上權廠辦大樓,即將在內湖科技園區問世。據悉其地上權人為鼎鼎大名的宏泰機構董事長林堉璘投資的湯泉國際和寶路開發團隊。
初估此案未來每年租金報酬率可望比一般所有權土地的廠辦大樓翻倍、上看6%,為地上權土地打開另條解套生路。
台灣即將出現第一筆地上權廠辦大樓,地點在內科園區瑞光路66巷的文德段五小段216地號,占地425坪,為國內工業區第一筆設定地上權土地,地上權期限為50年。
該地去年8月由陳素芳以2.628億元得標,換算每坪得標價僅61.83萬元,只有附近市價行情每坪100∼180萬元的一半,標得相當划算。雖然依法這塊地上權土地不得分割出售、也無法向銀行取得分戶貸款,但或許地上權人「口袋夠深」,根本沒打算要分割出售,甚至最近已規畫好將採「只租不售」,長期招租廠辦大樓,令市場人士為之眼睛一亮。
而根據經濟部商業司登記的資料,陳素芳為湯泉國際開發、寶路工程公司的董事,寶路工程則是寶路開發建設、寶路營造的關係企業,為同一個集團,董事長為趙子超。
據悉,湯泉國際、寶路開發的幕後實際負責人,為「三重幫」目前掌門人林堉璘和其三房夫人邱寶慧,歷年來陸續在新店湯泉造鎮系列、淡海台北灣造鎮系列等,一鳴驚人。2013年從新北市、開始轉戰台北市,打敗許多大型建商競爭對手,在地上權土地一片流標聲中,分別在5月成功標下民權敦北地上權土地、8月標下內湖文德段地上權土地,更令市場嘩然。
超營實業總經理楊仁鈞表示,內科園區廠辦市場開發已飽和,快供不應求,依內科文德段租金行情估,每坪月租行情約1,500∼1,600元,不論所有權或地上權的廠辦大樓,預期租金行情應差不多。
市場人士推估,湯泉寶路集團這塊地若開發為長期招租的地上權廠辦大樓,依其成本只有市價5成來推估,未來其每年租金報酬率可望站上6∼6.4%,遠優於一般商用不動產,算是相當精明的投資。
皇鼎建設副總經理鄭紀辰表示,依國產署標售條件,50年存續年限仍可申請延長20年,總計70年,依目前租金報酬率來觀察,中長期投資效益將更可觀。

+土地平台 》逾期未辦繼承登記,下月公告

一O三年度新北市瑞芳地政事務所轄管瑞芳、平溪、雙溪、貢寮等四區之逾期未辦繼承登記不動產將自四月一日起開始公告至六月三十日止共計三個月,今年度該所轄區逾期未辦繼承登記之不動產被繼承人約計一一三人,土地約三五一筆,建物約二十三棟,若公告期滿後仍未辦理登記者,將報請新北市政府列冊管理,為保障繼承人自身財產權益,新北市瑞芳地政事務所特別呼籲未辦繼承不動產之民眾應儘速申辦繼承登記!
該所許才仁主任表示,依土地法第七十三條之一規定,繼承人若未能於三個月公告期間依法完成繼承登記或向地政事務所提出不可歸責於繼承人之事由申請暫不予列冊管理者,將依規定由直轄市地政機關予以列冊管理,於列冊管理十五年期滿後繼承人如仍未申辦繼承登記者,則將該不動產移請國有財產署辦理公開標售,標售價款倘逾十年仍無繼承人申請提領者,則歸屬國庫所有。
所以許主任再次提醒家中如有祖先遺留之不動產,若不主動向地政事務所辦理登記,將有遭公開標售之虞,請民眾別讓自己的權益睡著了!

2014年3月23日 星期日

+土地平台 》新北首創利用區段徵收,推動社會住宅政策

(記者黃秀麗新北報導)新北市長朱立倫18日於市政會議指示,以更多元方式推動社會住宅政策,市府將利用區段徵收所取得土地,扣除公共設施及支付開發費用後的可售地,以一定比例的土地興建社會住宅,並配合城鄉局容積獎勵,希望從新北市開始以更多元化方式推動社會住宅政策,形塑成功典範。
朱立倫指出,新店中央新村北側地區或浮州等交通便捷地段的區段徵收開發案,扣除原地主分回的土地,以及一般公園、學校、道路用地等公共設施外,將超額盈餘或政府比率較高的土地興建社會住宅,希望從新北市開始推動形塑成功典範。他說,新的開發區常被批評為「新的豪宅區」或只有特定族群才得享受開發結果,未來一定比例轉做社會住宅後,再配合城鄉局容積獎勵,讓年輕人及弱勢民眾也有機會 進住新開發區,實現居住正義。
地政局長康秋桂表示, 新店中央新村北側開發案將率先作為利用區段徵收方式推動社會住宅的具體案例,以實現居住正義。該地 面積約 40 公頃, 102 年開始前置作業, 103 年上半年可望公告徵收,預計 105 年底完成開發,央北開發案扣除公設用地後,可望釋出 0.9 至 1.5 公頃 ( 約 3 千至 5 千坪 ) 的土地作為社會住宅使用。
今日市政會議地政局提出「地籍清理釐權屬 實價登錄明行情」簡報,針對本市地籍清理成果及實價登錄執行運用績效,說明 97 年至 102 年期間清理結果,共收回歷年欠繳地價稅 140 萬元,其中脫標 261 筆已徵土地增值稅收 1 億 6 千萬元,以及 2 萬筆待標售土地,增值稅收入將可大幅增加。
朱立倫肯定地政局地籍清理成果,讓財政局增進稅收,城鄉局則有更多閒置空地使用,釐清產權讓原地主取得所有權、妥善利用土地,也能大幅改善都會景觀,對新北市未來發展有深遠影響。朱市長說,實價登錄是土地、房屋公平交易的重要基礎,應落實實價登錄改善市場資訊不對稱情形扭曲房屋買賣、公平交易、資訊透明及其合理性。
朱立倫特別提及,平溪天燈派出所是公共建設結合在地文化特色及公務機關多元使用的成功範例,已成平溪地區的新地標也吸引了更多觀光客。 102 年猴硐啟用的貓橋也是融入當地貓村特色及煤礦隧道意象成為當地新亮點。未來公共建設或公有機關改建應以多元使用角度思考,除考量使用機關定位,也可充分利用閒置空間作為社會住宅、公托、托老中心、市民活動中心等結合多機關共用,並發揮在地特色,創造附加觀光旅遊價值。
另外榮獲「 102 學年度高中棒球聯賽木棒組冠軍」穀保家商棒球隊及「 102 學年度第 68 屆全國橄欖球錦標賽國中組冠軍」正德國中橄欖球隊全體隊員今日於市政會議獻獎。朱市長肯定穀保家商及正德國中皆多次蟬聯全國總冠軍,他們拼戰不懈、堅持到最後一分鐘的精神值得驕傲與鼓勵。朱市長也藉此正式宣布 103 學年度新北市立竹圍高中成立體育班,希望延續團隊精神,讓竹圍高中也成為全國具代表性的橄欖球勁旅。

+土地平台 》建商擔憂:是白色恐怖嗎?

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
台北市政府聯手財政部國稅局,針對銷售中的台北市預售屋和新成屋接待中心,展開聯合大稽查。建商私下透露,此舉爭議最大的是,官員竟然要求業者提供已購屋的客戶姓名、戶別、交易價格、身份證字號等個資,猶如房市「白色恐怖」。對此,房產業者的立場只有4個字:「恕難照辦」。
建商指出,政府與其大動作的聯手稽查,向業者「下馬威」,還不如採取更積極性的政策和作為;例如,清查閒置中的市有土地,採取BOT或出租並經營50年的模式,提供年輕夫婦或弱勢族群,以廣建出租住宅和社會住宅,還比較有意義。
據悉,昨天市府官員和財政部國稅局出動20幾位官員,浩浩盪盪進駐台北市某處百億規模的預售新案接待中心展開稽查;且稽查前2天,已告知業者,要求提供建造執照、預售屋買賣合約書、經紀人名稱和執照、報紙廣告和海報、派報等銷售資訊、給予經紀人或代銷業者的銷售報酬、土地使用分區、產品規劃內容是否符合使用分區、是否轉讓紅單等行為。
建商透露,市府官員竟然也要求業者提供已經購買的客戶,其姓名、戶別、樓層、面積、購買價格、以及身份證字號等涉及隱私的個資,令建商十分驚訝。但後來,建商堅持不予配合。
另外,官員也向業者要求提供支付「小訂」或預約單的客戶名單。對此,業者也堅持不予外流,只能提供官員「李○○」等去識別化的姓氏、已售戶數、未售戶數、總戶數等資訊。
市府稽查小組停留約55分鐘後離去,不過業者感慨,目前政府在庶民主義掛帥,一手砍獎勵容積上限、發照延緩、大舉查稅和追稅,另一手卻「天價」標售地上權土地和市府分回捷運住宅,其實市府擁有的籌碼相當多,何不採取更積極性的作為,廣建出租住宅去照顧更多族群。

+土地平台 》代金換容積,挹市庫做建設

中國時報【陳芃╱台北報導】
容積買賣目前由市場主導,交易價格、交易量不透明,政府也無法有效取得公共設施保留地。台北市長郝龍斌18日宣布,北市將推動成立「容積銀行」,出售容積給有需求者,並以市價計算「代金」,市府再將收入用於重大公共建設。
市政會議昨天通過「台北市容積移轉審查許可自治條例(草案)」修正案,郝龍斌說,月底將送議會審議,通過後就能上路。目前設定捷運站周邊800公尺,和信義計畫區、大彎北段等整體開發區或都市更新區,都可做容積接收基地,未來市府會把得到的款項用於取得公設保留地或重大公共建設。
北市於民國97年開放捐綠地、道路用地換容積以來,僅取得約6公頃的公設保留地,但核准的容移面積卻達18公頃。都發局長邊泰明舉例,某內湖建案從大安、中正區的道路用地取得容積,換算下來竟是「1坪換9坪」,多出的樓地板面積價值約9億,相當驚人。
未來容積銀行上路,將有3年緩衝期,之後有需求者都須繳代金換容積。金額由3家以上估價業者評估,再扣掉營建、管銷成本和合理利潤,實際須繳納部分約占50%25至60%25。
邊泰明說,根據估算,北市的都更、整體開發區還可容納約592公頃的容積量,如果都能透過容積銀行,市府至少可獲得1兆以上的收入,很有「潛力」。
不動產開發商業同業公會全聯會祕書長于俊明表示,容積銀行的計價方法、審議基地接受量的方式都要夠明確,才能讓業者預估成本。他也認為,傳統捐地換容積制度應和容積銀行併行。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出,容積銀行立意良善,但議會是否能通過將是關鍵。他也說,像捷運當初由國家出資興建,周邊房屋更新時,市府應考慮將部分獎勵容積「歸公」,或要求業者回饋,以用於興建青年住宅等。

+土地平台 》假收據報捐贈,國稅局:移送法辦

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
假捐贈真逃稅又見新招!財政部北區國稅局昨(18)日表示,近期查獲某公司員工,涉嫌假造國際青年商會的捐款單據,再以不實的收據列報捐贈扣除額,每人逃稅金額約數十萬元不等。
國稅局官員指出,利用這種新手法逃稅的納稅人,不限於北部,國稅局除將資料轉各地分局,向涉案人追討欠稅外,全案並移送法院起訴、追究刑責,現在正由法院審理中。
過去,國稅局曾發現不少高所得民眾,利用捐贈道路用地手法「節稅」,在修法防堵後,沒想到「魔高一丈」,北區國稅局稽核100年度報稅資料時,發現這種新逃稅手法。
國稅局官員發現,轄區內某公司約有十多名員工,在申報100年度綜合所得稅時,同時列報現金捐贈,其中「捐贈」抵稅項目所附證明,都是某國際青年商會開的捐款證明,但求證該商會,根本查不到這些人的捐款資料,懷疑其中有弊,因此展開調查。
官員說,這種是很典型的「假捐贈真逃稅」的手法,過去不少高所得者勾結基金會等社福機構,花錢買來不實的損贈證明,由於機構會有收入,高所得者又可節稅,對雙方都有好處,在「呷好逗相報」之下,形成一股逃稅風潮。
不過,北區國稅局這次發現的假捐贈單據,竟然是由納稅人自行假造,由於捐贈單據上的關防、財務長及經辦員姓名,都與該商會提供的收據不符,一眼就被稽核的國稅局人員識破。
官員指出,單單這家公司,就有十多名員工被通知補稅,其中1名員工列報的不實捐贈金額高達1百萬元,約需補稅30萬元,還必須面臨刑責或是行政罰,可按逃稅金額加罰1倍。
北區國稅局提醒,如果沒有實際的捐贈卻以不實的收據申報,依現在的科技,電腦很容易就勾稽出來,除了會被補稅處罰外,還會被移送法院追究刑責,人生留下污點,不可不慎。

+土地平台 》新泰塭仔圳市地重劃,8月實施

〔記者黃邦平/新北報導〕內政部都市計畫委員會審查通過新北市新莊、泰山塭仔圳地區公辦市地重劃案,預計八月發布實施,估計將可提供近二百四十六公頃住宅區、五十七公頃商業區及一百六十五公頃公共設施與其他專用區土地,未來將由市府主導市地重劃作業。
城鄉發展局解釋,新泰塭仔圳地區原為淡水河洪水平原一級管制區,位於新莊區台六十五線(特二號)快速公路西側,橫跨泰山區新北大道(省道台一線,俗稱二省道)兩側,一直到大漢溪岸,後來因管制解除及配合「台北地區防洪三期工程拆遷安置計畫」,安置原管制區內住家及工廠,民國八十七年及九十一年間陸續發布都市計畫,目前聚集大批鐵皮工廠及老舊社區,加上違規排放廢污水,環境污染、景觀雜亂。
塭仔圳地區既有三處捷運站,包括已通車的台北捷運新莊線輔大站及桃園機場捷運A五(泰山)、A六(泰山貴和),這次通盤檢討再增設一處廣場兼捷運系統用地「A五A(輔大醫院)」供捷運車站使用,另調整部分住宅區、學校用地與公園綠地及廣場。

+土地平台 》新北市區段徵收蓋社宅,非全國先例

據日前報載,仁愛路空總原址將自329起開始「活化利用」,北市府準備在該處開辦六項展覽,由空軍特展打頭陣。至於初步具體的活化策略,最快會在今年底出爐,招商時程則訂在明年。
說到這塊北市市中心精華區僅剩的大面積土地,除了被寄予厚望,將規劃為『台北六本木』外,相關團體也曾倡議在此興建青年社會住宅,還一度獲得仍在任的台北市長郝龍斌唱和。不過畢竟該基地的地主不只一個,不是北市府說了算;現在看來,朝商業複合式方向規劃的可能性仍偏高。
無論如何,如果空總原址能出現若干量體的公營住宅,或者更多全體市民能夠利用的公共設施,而不是像現在信義計畫區一樣,居住在那裡變成富有階級的專利,某種程度上是不是也算落實居住正義?這點可進一步討論的空間。
而應是基於類似觀點,新北市長朱立倫日前對外宣佈,將推出「區段徵收社會住宅」的政策,具體作法是將區段徵收後,市府分回的土地,一部分做為興辦社宅的基地,經費來源則是出售其他分回土地。今年下半年將動工的新店中央新村北側區段徵收案,預計將成為首個辦理的區塊,估計可釋出至少0.9公頃、345戶以上社宅。
以上量體,儘管和社宅達5%住宅存量的目標還有一大段,但對新北市此一做法,仍應給予肯定。不過畢竟新北市之前有以BOT方式興辦社宅的紀錄,因此實際操作上,我們仍呼籲應盡量秉持『公事公辦』的原則。
理由在於,社宅旨在保障弱勢居住權益、屬社會福利或救濟範疇,和營利或商業行為,有很大本質上的不同。然先前基於經費拮据,三重及中和青年社宅興辦案,新北市採BOT方式推動,結果就須讓利給將本求利的開發商以創造誘因。
只是歷來經驗顯示,不大可能在完全不花一絲公家金錢或資源之下,達成照顧弱勢居住的社福或扶弱目標,因此BOT推青年社宅的方式,持平而論仍有待商榷。
此外,新北市該政策實非全國創舉,充其量是第一個高調宣佈的直轄市。同為區段徵收案的北市北投奇岩新社區內,北市府也規劃好幾塊出租公宅預定地,相關消息約一年多前,該區釋出土地、出現推案之前就已揭露,目前則還在推動階段。
不過誰首創不是重點;重點在於,應先透過各種可運用的辦法,先將社會住宅的量增加出來,畢竟有關弱勢居住權益照護,政府先前疏漏已太多且太久,況且只租不售公營住宅也是各界認為,落實居住正義的當務之急。此外,社會住宅量增加,更可讓初入社會者在解決居住難題上多一項選擇;偏高的購屋壓力指數,也才不會變成年輕族群打拼的最大包袱。
【網路地產王/綜合報導】

+土地平台 》北市搞容積銀行,被啃食完才來做莊

台北市公共設施保留地、道路用地、歷史建築,過去因政府財政困難,幾乎沒有資金可進行徵收,地主只能枯等持有土地等同廢地,2008年北市開放容積移轉,讓廢地瞬間變黃金,加上房價狂飆推波助瀾,形成「建商狂買、中人賺很大」的情形,不過,北市府已經確定推動容積銀行,由政府做莊賣給建商容積,試圖扭轉資訊不透明的負面現況。
台北市自2008年開始開放道路、公園綠地容積移轉以來,市府已經核給18公頃建築容積作為對價關係,其中近3年更核定了52件約市值350億元的容積價值。
台北市都發局局長邊泰明舉例,以信義路五段的移入基地來說,從其他行政區移出的道路用地土地公告現值約6億元,但移入信義區後換算樓地板面積市值高達23億元,中間價差非常驚人。
他指出,未來容積銀行執行方式將在建商申請開發時提出需求,並請3家以上估價師進行估價,再透過都市設計審議確認量體,最後收取代金。
未來代金會先扣除建築成本,並保留1成5至2成利潤給建商,因此市府未來出售1坪容積增額樓地板面積,至少有6~7成利潤。
邊泰明也說,全市仍有592公頃可增加容積的可開發土地,換算下上看1兆6億元的代金收入,可作為未來開發公共建設,如公營住宅的經費,一旦「台北市容積移轉審查許可自治條例(草案)」通過,3年後為落日期限。
法令發佈後、落日期限前,建商移入容積至少須50%向市府繳納代金取得,而另外50%則可採現行取得方法移入。
日前等同容積銀行首例的「南山廣場」地上權案,64億元容積代金目前則是納入作為「都市更新基金」。
好房News記者蔡佩蓉/台北報導

+土地平台 》容積移轉玩「買空賣空」,暴利近20倍

台北市2008年敞開容積移轉自由市場大門,讓持有公園綠地、道路用地及歷史古蹟的所有權人,透過容積移出賺到意外之財,當時政府僅是單純認為容積「購買於民眾、出售予民眾」,卻沒想到創造一棟棟「酷斯拉大樓」,甚至增加的樓地板面積更成為豪宅產品出售給有錢人,而在源頭端甚至有地主因賣了道路用地賺了20倍。
「台北市容積移轉審查許可自治條例(草案)」將在3月底送入議會,容積移轉業者透露,3年落日期限前,勢必爆發建商搶照,將購買的容積用完,但對於持有公共設施用地的地主,恐怕容積移轉賺取豐厚利潤的「黃金時機」已經逝去。
不過,業者也透露,2008年開始台北市能夠進行道路用地移轉買賣的,能炒作、移出的都差不多了,有些地主真是賺到「合不攏嘴」。
他舉例,去年就有人賣掉一塊綠地,受惠公告土地現值連年調漲,等於「底價」坐享增值,再乘上市價170%計算,就賺了1400萬元。
也有許多是子女共同繼承案例,放了20~30年價值不高的公共設施地,也隨公告土地現值調高,加上市場炒作,翻漲20倍出售。
許多容積移轉中人則透過預告登記、信託進行如期貨般的「買空賣空」,掌握市場供需盤控價格,順利賺取地主、建商兩者之間的高額價差。
好房News記者蔡佩蓉/台北報導

2014年3月22日 星期六

+土地平台 》奢侈稅,行政院版過關

上週奢侈稅八大版本交鋒,最後是行政院版勝出,財政部長張盛和重申,房市已到強弩之末,大幅翻修對房市衝擊過大,縮小修法尺度,「有利房市軟著陸」。
張盛和說,房市明顯有泡沫化疑慮,但是「還沒有破」,政府不會希望奢侈稅變成壓垮房市的最後一根稻草。他認為,泡沫最好是自然「消風」,不是被政府戳破。
初審通過特種貨物與勞務稅條例修正案的行政院版,維持目前兩年閉鎖期不變,稅率也未調整。主要修正重點包括:
一、擴大不動產奢侈稅課徵範圍至非都市土地的工業區用地;
二、通過「避免誤傷條款」,針對非屬短期投機且經財政部核定的案件,可免予課徵奢侈稅;
三、訂定「自用住宅防弊條款」。
其他七大立委修法版本內容五花八門,審查會議中支持行政院版本的委員不少,認同張盛和「宜修不宜廢」、「小修比大改好」的委員也居多數,政院版順利過關。
張盛和表示,從329推案量、中古屋成交量來觀察國內不動產銷售狀況,可發現價格都已達到高檔,房價欲振乏力,包括雙北與高雄等高房價地區,有些「假豪宅」成交價只有開價的六到七成。目前的房市不適合再下重手,只能讓它「慢慢軟著陸,而不是戳破泡泡」。
張盛和說,行政院提出的奢侈稅修正版本是在不影響目前房市下,再往公平方向邁進一點,不會讓房市有太激烈的震盪。
【網路地產王/綜合報導】

2014年3月19日 星期三

+土地平台 》市府做莊防炒作,增公共建設財源

【潘姿羽╱台北報導】現行容積移轉多為私人買賣且資訊不透明,常讓外界質疑有炒作空間。台北市長郝龍斌昨宣布,市府將辦「容積銀行」,由市府做莊,建商繳代金給政府換取容積,代金則作為公共開發使用。學者與建商均認同此政策美意,但學者直言北市府應先擬定代金用途,而非走一步算一步。
現行容積移轉制度是開發商購買公共設施保留地後,捐給政府換取可建築容積,雖不得超過移入基地法定容積的40%,但北市土地有限,容積移轉換取高額利潤的把戲仍讓建商樂此不疲。
「公共財回饋居民」
對此,台北市副市長張金鶚去年3月曾以學者身分指出「容積是公共財,應回饋給居民。」時隔1年,容積銀行已非紙上談兵。都發局局長邊泰明表示,日後開發申請人提出申請,政府會進行都市設計審議和容積代金估價,確認基地環境適合的容積量體,由3家估價師評定後向開發商收取代金,代金作為公共建設、公營住宅等用途。
他也舉例,2011年曾許可大安區、中正區約156.24坪的道路用地容積移轉至內湖區工業區,移轉容積達1502.6坪,換算移出及移入的容積等同1坪換9坪。近3年北市核發52件、價值約350億元的容積移轉案件,換算容積銀行可得350億元。張金鶚說:「可杜絕公共利益落入私人口袋、增加政府財源。」
營建署現正研擬《都市計畫容積移轉實施辦法修正草案》,讓各地方政府都可成立容積銀行,北市府本月底將相關草案送審,法規公布後3年為落日期限,緩衝期內開發商容積移入量至少一半以代金換取,剩餘容積可在民間購買。
北市著名容積移轉案例
業者擔心程序冗長
容積移轉改為政府做莊,中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長陳諶認為,對建商影響不大,因北市土地太難取得,建商沒其他選擇。忠泰建設副總經理瞿世泉則表示,政府執行可減少爭議,但擔心行政程序冗長影響開發。
都市計劃方向不明
「容積銀行可減緩過去移轉失控情形,但對都市發展並無實際幫助。」德明科技大學副教授花敬群直批,政府沒有掌握容積分布,使外圍行政區不斷移出容積、灌入市中心,雖說政府指稱代金可投資公共建設,但現在並未擬定專款專用作法和優先區域,看出北市府對都市計劃並無明確方向。
【報你知】容積銀行
台北市都市發展局局長邊泰明表示,容積銀行是由政府主導容積移轉過程,開發商提出申請購買容積,政府同時進行都市設計審議、與容積代金估價;都審會確定核發容積多少,代金則由政府委託至少3家專業估價機構評定,確定金額與核准容積比例後,便向開發商收取代金、核發許可。

2014年3月18日 星期二

+土地平台 》北市推容積銀行,採市價計算

台北市長郝龍斌昨(18)日宣布,台北市將推動容積銀行制度,成為全國第一個以「市價」為計算基礎的容積代金制度的地方縣市,北市府已修正「台北市容積移轉審查許可自治條例(草案)」,該法案預計3月底送請台北市議會審議,通過後有三年的實施緩衝期。
台北市都市發展局長邊泰明表示,近三年台北市政府合計核給約350億元價值的容積,容積銀行制度實施後,北市府一年至少有100億元的容積收入;台北市尚有592公頃的容積增額量,以1坪100萬元計算,就有1兆多元的進帳,這對台北市的公共建設將是一筆非常大且重要的資金來源。
他認為,現在私人買賣容積的行情相當亂,很多建商都樂於有一個容積銀行,這樣可讓容積的價格公開透明,成本與利潤可以清楚估算。
郝龍斌表示,都市容積是「公共財」,但現行容積移轉制度,因為市場資訊不透明、中間人介入等因素,利益全都流入私人口袋,市府希望透過容積銀行制度,把移轉過程中所增額利益,回歸用於公共建設,藉此創造新舊市區雙贏。
他指出,議會審議順利的話,台北市將成為全國第一個推動以「市價」為計算基礎的容積代金制度。
根據相關自治條例規範,以後開發商如有增加容積需求,獲都發局都市計畫審議委員會核准後,只需繳交代金給市府、就可核給容積,至於代金多寡,則由市府委託三家估價單位評定,市府所收取的代金會專款專用於公共建設及興建公營住宅等用途。
目前北市府設定的增額容積區位,為捷運站出入口半徑800公尺以內範圍,且要面臨8公尺以上已開闢道路,較現行制度捷運站出入口半徑500公尺更為寬鬆。
郝龍斌說,以信義計畫區、大彎北段等整體開發地區、都市更新地區優先考量。容積銀行制度簡單的說,就是「市府做莊,容積增額利益歸公,藉此創造新舊市區雙贏」。

+土地平台 》北市推容積銀行,防中間人炒作

台北市長郝龍斌今天宣布,未來將以「容積銀行」方式出售容積,讓容積移轉利益歸公,現行私人買賣容積方式將成為歷史。
郝龍斌說,今天市政會議通過修正「台北市容積移轉審查許可自治條例」,台北市將推動容積銀行制度,改善現行容積移轉制度的弊病。法案3月底將送台北市議會審議。
郝龍斌表示,都市容積是公共財,應該由市政府來取得,把容積公共財所得到的代金,用於公共建設才符合全民利益。容積銀行制度簡單來說,「就是政府做莊,增額利益歸屬全民」,不止保障部分地主權益,也讓市府有足夠財源進行公共建設及老舊市區更新。
都市發展局長邊泰明指出,現行容積移轉制度,是由中間人買進公共設施保留地等「送出基地」的容積,再賣給建商或開發商用於「接受基地」。
因為私人買賣容積的資訊不透明,很多公共設施保留地的地主被中間人剝削,利益流向私人,市府無法掌握交易價格及交易量,易受操控及炒作;此外,也衍生接受基地環境衝擊無法把關、容積跨行政區移轉、取得公共設施的效率不佳等問題。
邊泰明表示,容積銀行制度將取消送出基地規定,並由市府擇定接受基地區域,開發商如果需要容積增額,只需繳交容積代金給市府,評估環境衝擊等因素後即可核給容積,讓中間人沒有操作空間。
至於容積代金的價格,將由市府委託3家以上專業者查估,並且考量開發商合理利潤來決定。市府收取的容積代金,將專款專用於取得私有公共設施保留地,並將研議擴大使用於公共建設、公營住宅等。
邊泰明說,新法規公布後,現行制度將有3年落日緩衝期限,捐贈公共設施保留地、歷史建築等送出基地仍可獲得容積,但接受基地以現行制度取得的容積,不得超過容積移入量的50%。

+土地平台 》土城暫緩發展區開工,開發區域新亮點

新北市市長朱立倫14日上午主持「新北市土城暫緩發展區及附近地區市地重劃開發工程」開工動土典禮,多位立法委員、新北市市議員等民意代表、地方里長及市民近兩百人亦參與,共同祈求本案工程施作順利。
朱立倫表示, 本重劃區自59年起即被劃入「軍事暫緩發展區」,區內房屋新建、改建均受到軍方嚴格限制,為配合軍事禁限建的解除,102年8月完成都市計畫檢討變更,加上土城捷運線、規劃中的萬大捷運線,及北二高、65線快速道路等 「雙捷雙快」均經過本計畫區,特別以市地重劃方式進行整體規劃開發,結合便捷之交通優勢及區內之水圳藍帶,帶給市民綠意盎然、優質生活及休閒活動空間。
朱立倫進一步表示,新北市升格後,市民需要更好、更完善的生活環境與公共設施,為了提昇市民居住品質,市府陸續推展「閃耀五星」重大土地開發計畫,其中臺北港特定區區段徵收案已完工,二重疏洪道兩側附近地區市地重劃案亦完工在即,加上本重劃案及辦理中之新莊北側知識產業園區、新店中央新村北側區段徵收案等,期待透過都市計畫整體開發,實現「樂活、悠活、宜居」之綠色生態城市,以達成新北市均衡發展,提升產業發展競爭力及改善生活品質之目標。
另外,地政局表示,本區開發範圍,東以青雲路及其東側之街廓為界,西以學府路東側為界,南以金城路及明德路北側,部分至保護區為界,北以工五(大同公司)及文高(海山高工)為界,預計104年年底完工,政府將可無償取得公共設施用地約 16.32 公頃,土地所有權人亦可享受交通便利、環境品質提昇等實益,成為土城新地標,開發新亮點。
【住展房屋網/台北報導】

+土地平台 》頭前重劃區標土地,好驚險阿!

新北市政府財政局位於新莊區新莊頭前重劃區的1筆土地,今日上午於新北市財政局開標,基地在新莊頭前重劃區的思源路與福美街間,標售底價為1億5872萬3852元,最後由吳姓自然人以1億6108萬8888元得標,溢價率僅1.49%。
此次標售共2筆標封,其中1筆因投標文件有誤,因此喪失標售資格。而得標的吳姓自然人並未出現在開標現場,而是委託代理人到現場,該代理人低調透露,此筆土地面積不大,主要是建設公司希望整合或合建周邊其他土地,未來能夠推出大面積的新案,但他不願透露背後建設公司為何。
新北市政府財政局表示,此次標售土地為新莊區中原段127地號,位於新莊頭前重劃區的思源路與福美街間,面積約136.6坪,使用分區為第二種住宅區,鄰近頭前國中與福美公園,距離預計2015年通車的捷運機場線五股工業站約400公尺。
(張菱育╱台北報導)

+土地平台 》搞懂容積移轉,讓大家了解何謂容積移轉。

『容積移轉』在現今社會,只要是不動產相關產業幾乎是眾所皆知的一個名詞,而自民國88年內政部訂定發布了都市計畫容積移轉實施辦法後,容積移轉也的確越來越被廣泛利用,只是為何容積移轉會被如此廣泛討論甚或利用呢?其實最主要的原因仍係因台灣地狹人稠,許多發展成熟的市區其可供建設之土地已日漸稀少,是以造成土地價格日益高漲,而正因如此,如何在一固定之土地上創造更大之容積,也就是可爭取到更大的建坪,獲得更大的利益?所以此時就大部分開發商或建商的角度而言,只要建築成本加上容積移轉成本低於因容積移轉增加之容積所能銷售之金額,開發商或建商便能因此有利可圖,也亦因在如此殷切之需求下,容積移轉儼然成了不動產開發領域中之之顯學。
換個角度而言,正因有了如此的需求,容積移轉之制度也確實讓部分公共設施保留地地主的權益在政府財務不佳之情形下,仍得以獲得應有的補償,亦即容積移轉制度於公於私的確都獲得相當程度的助益!
何謂容積移轉?
首先,我們先來談談所謂的『容積移轉』到底是什麼?
依都市計畫容積移轉實施辦法第五條規定:
『本辦法用詞,定義如下:一、容積:指土地可建築之總樓地板面積。
二、容積移轉:指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。
三、送出基地:指得將全部或部分容積移轉至其他可建築土地建築使用之土地。
四、接受基地:指接受容積移入之土地。
五、基準容積:指以都市計畫及其相關法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。』
綜上所述,我們可以說所謂容積移轉即是將一宗土地可建築之樓地板
面積移轉至其他可建築之土地繼續建築使用之,詳如圖所示:

+土地消息 》台北市推容積銀行 「捐地換容積」走入歷史

台北市政府今(18)日召開記者會表示,已修正「台北市容積移轉審查許可自治條例」的草案,未來將實施「容積銀行」制度,改善現行資訊不透明、容積跨區移轉等負面影響。
台北市長郝龍斌指出,未來將由「市府做莊」,將容積增額的利益歸屬全民所有,「捐地換容積」的名詞將走入歷史,此草案預計會在3月底送台北市議會審議。
郝龍斌表示,都市容積是全體市民的公共財,應該透過市政府取得後,再將容積代金作為公共建設使用,如此才符合全民利益。
未來將實施「容積銀行」制度,開發商有容積需求,繳交代金給市府後,針對地區環境衝擊狀況給予許可容積,代金金額將由3家以上具公信力估價者評估。未來市府將選擇捷運站周邊800公尺、都市更新及整體開發地區作為容積增額的接受基地。
台北市副市長張金鶚也指出,外界對於早期容積移轉制度有很大的批評,其中最讓人詬病的就是增額容積的利益流向私人,因此政府無法有效率地進行都市建設。
他表示,這次容積移轉審查許可自治條例草案的推動契機,是台北市議會的要求,因此市府順水推舟,希望草案修改完成後,能在議會順利通過。
台北市都發局局長邊泰明表示,由於現行容積移轉制度,是透過私人自行買賣,加上市場資訊不透明及中間人介入,除了導致原有公共設施保留地地主的權益沒有充分保障、增額容積的利益流向私人外,也容易產生公共設施用地取得效率低、容積跨行政區移轉的問題。邊泰明強調,在容積移轉審查許可自治條例修改後,未來容積移轉價格將透明化,也可以更有計畫的推動都市建設。
邊泰明也指出,為了對依照現行制度以捐贈土地方式辦理容積移轉案件給予保障,於緩衝期限3年內仍可以繼續申請,但是以捐贈公共設施保留地方式的移入容積,不得超過接受基地容積移入量的50%。
至於容積代金計算方式,邊泰明表示,開發商向政府買容積時,將依照現行市價計算,經估價後扣除建築成本及合理利潤,合理利潤的範圍約在15%到20%。
新頭殼,劉奕霆/台北報導

+土地平台 》侵門踏戶!投資客低價買地 「容轉」賺千萬

現行容積移轉制度多私人買賣資訊不透明,常讓外界質疑有炒作空間,有投資客盯上暗盤交易可觀的利潤,低價買下天母嘉新社區道路用地六坪多道路用地,估計容積移轉可獲利上千萬,為杜絕炒作,台北市今修正「容積移轉審查許可自治條例」草案,將以容積代金方式處理,法案預計3月底送審。
中山北路七段後頭天母嘉新社區,這一整塊道路用地你知道嗎,容積轉移之後它的獲利竟然高達上千萬,三道矮牆和老樹、不起眼的社區道路竟然價值匪淺,有投資客以每坪23萬購得這6坪多土地,按照現行容積移轉規定,以公告現值150%計算獲利可破千萬。
這塊地經過航空公司、建設公司,最後以三手價被投資客購得抵押,還對82名住戶發存證信函要拆牆拔樹來整地,居民氣得向議員投訴,居民王先生:「法律就是要保障很多人大多數人,這立法才有意義。」
北市議員王世堅助理沈志霖:「一個變更或是一個容積轉移,他就賺取很多,全家中樂透都還超過的錢,所以我們認為這是不符合公平正義。」因為路寬不足15米,不是消防道路或捷運聯合開發地,依法只能交易不能容積移轉,北市府杜絕炒作修法三月送審,就算未來土地解編,龐大利潤也將以容積代金方式處理,不讓投機客稱心如意。

2014年3月17日 星期一

+土地平台 》台北市道路容積移轉賺千萬


台北市今修正「容積移轉審查許可自治條例」草案,將以容積代金方式處理,現行容積移轉制度多私人買賣,資訊不透明,常讓外界質疑有炒作空間。
以天母嘉新社區道路用地六坪多道路用地,容積移轉可獲利上千萬,暴利全由投機客獨享,為杜絕炒作,北市修法,法案預計3月底送審。
(記者/郭岱軒) 
※基本上,記者沒有完全說到重點,目前台北市道路用地沒有路寬15米,是沒有辦法做為容積移轉使用,以新聞報導的路寬應該是介於8米~12米寬,是沒有辦法賣到150%,所以記者沒有詳加證實和換算,除非台北市道路全部都開放容積移轉,不然市場收購價格是有一定行情。

2014年3月16日 星期日

+土地平台 》共有人房屋持分遭法拍, 不必投標可優先買回

【倪浩倫╱台北報導】兄弟姊妹間持有同一間房屋,居住起來和樂融融,未來要變賣或改建,也因有血緣關係較好溝通。
但若有人發生債務問題,造成該持分部分遭法院拍賣,專家建議,應行使優先承購權買回,減少未來糾紛。
房屋產權若不只1人獨有,需適時掌握其他共有人的債務狀況。
共有人之一若債務發生問題,抵押權設定的金融機構會向法院申請拍賣該房屋持分部分。共有人自行買下可省去遭變價分割困擾,但須負擔短時間籌措大量資金壓力。
根據《民法》,房屋各共有人有權自由處分自己持分的部分。
但基於居住的方便性,其他共有人可以用同一價格優先承購。
法院拍賣也屬於買賣之一,所以在拍賣金額確定後,會通知所有共有人,詢問有無優先承購意願。
例如1間房屋由3人共有,1人持分1/3,當1人持分部分遭法拍,另2人可選共同承購,事後持分變成1人1/2,若想單獨承購的人超過1人,則由法院抽籤,決定誰買下1/3持分部分。
房屋持分遭法拍的案件,過去鮮少人願意投標應買,原因有2:(1)投標者標到該物件,易因共同持有人行使優先購買權而做白工;(2)需和別人(且多為陌生人)共同持分產權,後續是要共同居住或變賣,都讓人傷腦筋,但近年來該類似物件卻有漸熱趨勢。
持分法拍漸受青睞
104法拍網總經理籃茂山說,一般共有人無力購回,以致遭外人買走持分的案例,後續多以變價拍賣收場。「房屋不像土地容易分割,1間房子很難分成3或4塊。」藍茂山說,近來陸續有投資客進場,投標房屋持分的物件,再向法院要求變價分割賺取價差,「但從購買到法院判決下來,通常要1∼2年的時間,過程較為繁冗。」
永然聯合法律事務所所長李永然表示,根據《民法》824條,當原物分割有困難時,得申請變賣,價金按比例分配於各共有人。
信義地政士聯合事務所專案經理林以德說,共有人若有債務問題,要密切注意法院通知,但自己不要參與投標,待有人拍到再行使優先承購權。
房屋產權若超過1人持有,應留意共有人債務狀況,提前作好因應的心理準備。遭法拍申辦房貸難
共有人雖有優先承購權,但短期內若無法籌出大量自備款,只能眼睜睜放棄權利。台灣房屋法務專員游璿樺認為,原有房屋因有部分持分遭法拍,已是銀行眼中的瑕疵屋,申辦房貸困難,「可先向壽險業者、或向銀行申請利率較高的信貸,待買回法拍的持分部分、產權完整後,再向銀行申請利率較低的房貸,償還其他貸款。」 

+土地平台 》財政部財政方案,改雙箭,富人大失血

財政部健全財政方案,準備祭出稅率45%的富人稅,並且將兩稅合一股利扣抵比率減半,股利所得高的富豪恐面臨雙重打擊。以101年度的股利試算,台灣首富郭台銘稅金恐增加2億元,富邦家族因持有台灣大股票,原可享17%股利稅額扣抵,扣抵率減半後,所得稅將增加33%,增幅居富豪之冠。
企業界宣稱,兩稅合一制度修改,企業每100元獲利,繳交17元營所稅後,股東申報綜所稅時,以前能抵17元,現在只能抵8.5元的稅。不過財政部強調,絕大多數上市公司,因租稅減免,營所稅實質稅率多不到17%,股利扣抵率減半所導致的所得稅率增加,並非企業界宣稱的8.5%。
舉例來說,台塑集團在雲林麥寮投資六輕,到目前為止,仍享受投資貧脊地區租稅抵減,台塑三寶股利的稅額扣抵比率僅9%左右,大股東的所得稅率增加4個百分點。
若以各公司101年度公告的稅額扣抵比率估算,稅改若順利通過,台灣富豪明年所得稅都將明顯增加,郭台銘去年度股利所得22億元,稅金將從7億元增加到9.13億元;廣達董事長林百里個人股利所得近18億元,排除妻子何莎1.6億股股權信託部分,林百里稅負將增加1.68億元。
台塑王家目前第二代透過長庚醫院等財團法人持有台塑集團股票,集團創辦人王永在去年股利收入為7.25億元,新制上路後,稅負將增加6000萬元。台塑去年每股配發股利1.2元,歷年最高紀錄曾達6.8元,若集團恢復過去獲利水準,國庫進帳將更為可觀。
兩稅合一扣抵率減半,對股利扣抵率較高的上市公司大股東影響最大,根據去年度數據,台灣大、華碩等公司,稅額扣抵比率仍達17%,大股東富邦蔡家與華碩董事長施崇棠,稅改後稅負增幅也最大,以蔡明忠、蔡明興兄弟為例,二人去年度所得稅金額約2.5億元,稅改後將達3.3億元,增幅33%。
另外,已將國籍歸化為新加坡的日月光董事長張虔生,未來稅改後,境內所得仍得適用45%的最高稅率。財政部官員表示,富豪即便註銷台灣國籍,但只要在台灣有住所,或是每年在台灣居住滿183天,國稅局都視為境內居住者,適用本國人稅率。
【聯合報╱記者林上祚/台北報導】

2014年3月14日 星期五

+土地平台 》北市都更整建維護,35年大樓老屋拉皮換新裝

文林苑都更爭議後,都市更新推動困難多,北市府這幾年也積極針對老舊大廈、公寓,推動「整建維護」政策,大安區SOGO忠孝館對面的住安大樓,最近就透過外牆拉皮整建修繕,讓三十五年的舊大樓有全新面貌,住戶說,他們不僅住得更安心,也解決過去大樓外牆曾經磁磚掉落砸傷人的意外。
北市都更處表示,今年度的都市更新整建維護補助案,預計四月上路,歡迎住戶提出申請。(林麗玉報導)
位於台北市大安區的住安大樓,在SOGO忠孝館對面,位居商業精華區,不過因為大樓已經有三十五年,外牆磁磚老舊剝落,還有住戶樓層漏水,許多住戶擔心大樓已經老舊有住宅安全問題,不過透過台北市的整建維護政策,透過「外牆立面修繕更新」補助,現在住安大樓外牆煥然一新,也修繕了住戶的漏水問題,台北市副市長張金鶚說,過去民眾以為都更只有拆除重建,不過住安大樓透過整建維護,也讓住戶的住宅安全更有保障,而這處住安大樓獲得27%、六百多萬元的修繕補助,平均住戶每戶只要出五十多萬元, 讓大樓透過整建維護煥然一新,也讓房價看漲。
不過外界質疑,北市府補助高房價地區,每坪動輒百萬元的大樓修繕,遭質疑助長房價高漲,副市長張金鶚說,這處住安大樓多是自住,並沒有投資客炒作,補助是為了讓住戶可以有住宅安全。
仁愛里長鄭秀朗說,這一處住安大樓,兩、三年前,因為大樓過於老舊,曾經發生過大樓磁磚掉落砸傷路人及車輛,所以才整合住戶同意,向市府申請整建維護補助,甚至對面的萬林大樓,也正向市府申請整建維護補助,希望讓老舊建物,可以更安全,也透過大樓外牆拉皮,不會因為大樓過於老舊窳漏,破壞市容。
都更處表示,今年度的都市更新整建維護補助案,預計四月上路,歡迎民眾踴躍提出申請。

+土地平台 》新北市區域計畫率先全台

【新北市訊】新北市為發揮地方自治精神,落實計畫引導地方發展藍圖,配合中央政府推動直轄市、縣(市)擬定區域計畫之政策,依區域計畫法擬定「新北市區域計畫」,經過本市區委會大會通過後,於今日(12月26日)提報內政部審議,同時提送政策環評至環保署徵詢意見,成為全國首件依法定程序完成審議並提報的案件。
內政部於99年起陸續補助16個直轄市、縣(市)辦理擬定直轄市、縣(市)層級區域計畫,本市於100年接受中央補助款開始辦理擬定新北市區域計畫相關事宜,在規劃過程中為廣泛聽取民眾意見,不但依法公開徵求意見並舉辦數十場的座談會、說明會,以廣納民意。
在本市區委會審議過程中更召開9次專案小組討論,提區委會大會後,終於在102年12月4日完成審議。新北市不但是全國第一個單獨升格為直轄市,更是第一個將攸關全市發展定位及藍圖的區域計畫提送中央審議的地方政府。
未來經內政部及環保署審議通過發布實施後,新北市區域計畫將因地制宜落實地方發展藍圖,引導都市計畫之新訂、擴大及通盤檢討,並據以有效審議非都市土地之開發許可案件,使新北市整體區域永續發展及合理分配地區資源,並持續推動部門重大公共建設投資。
資料詳洽:城鄉局綜規科呂欣潔 電話:(02)29603456轉7052
新聞聯絡:城鄉局秘書室黃曉珮 電話:(02)29603456轉7183

2014年3月13日 星期四

+土地平台 》政院通過稅改,4口家可省2千

【綜合報導】國家財政困窘,行政院會昨通過被視為健全財政的兩項修法草案,包括提高薪資所得特別扣除稅額、身心障礙特別扣除額各兩萬元,減輕受薪階級、身障者負擔,預估共計七百萬人受惠;增訂富人回饋條款,將課稅級距由現行五級調整為六級,綜所稅淨額逾一千萬元部分,適用第六級百分之四十五稅率,九千五百人受影響;調升金融營業稅率自百分之二調回百分之五。總計整體稅收增七百多億元。
行政院昨通過健全財政的兩項修法草案,若修法順利,新制最快後年申報適用。
《資料照片 調高薪資扣除額可省多少錢?》
會計師說,視所得稅適用稅率而定,節稅空間約一千元至九千元。
若立院修法順利,新制最快明年實施,後年申報適用。立院財委會召委、國民黨立委賴士葆說,富人多繳稅、窮人不受影響的政策大方向正確,會盡快排案,本會期一定要通過。 據《所得稅法》修正草案,薪資所得扣除額增兩萬元,從十萬八千元提高到十二萬八千元後,如以夫妻總年所得一百萬元的四口家庭計算,原需繳稅一萬五千六百元,新制實施後只需繳一萬三千六百元,省兩千元。
調高金融營業稅 而在《加值型及非加值型營業稅法》修法部分,將銀行、保險業金融營業稅率恢復為百分之五,行政院長江宜樺強調,這是考量近年銀行、保險業經營體質已逐步強化,平均獲利提升,讓金融業回饋政府過去為解決金融危機所付出的成本。
有業者質疑金融營業稅率恢復為百分之五,將妨礙金融業打「亞洲盃」(拓展亞洲市場),財政部長張盛和說,打亞洲盃重點不在金融營業稅,未來政府會積極整併公股,開放新的業務,更有助業者打亞洲盃。
最高少繳9千元 對健全財政修法,國民黨財經專業立委曾巨威質疑,該方案考量不夠周全,應考慮設定所得稅各種扣除額上限,減少高收入所得者扣除額,並調高標準扣除額,才能「劫富濟貧」。賴士葆支持修法,並指政府敢加稅,應給予掌聲。
財政部官員昨說盼早日完成修法,並規劃子法修訂。
安永執業會計師周黎芳表示,薪資扣除額是針對「薪資收入」提供的所得抵扣優惠,不管所得高低都可扣抵,但並不是繳稅金額少兩萬元,而是報稅時核定的淨所得額可以降低兩萬元,實際可省多少錢,要看適用稅率,有些人所得很高,適用百分之四十五的稅率,最高可少繳九千元稅金,有些人所得較低,可能適用稅率為百分之五,只少繳一千元稅金。
估增7百億稅收 張盛和說,現國庫缺口達二千七百億元,上述增加七百多億元稅收,只能補足四分之一缺口,剩下四分之三,由行政院財政健全方案小組會議檢討各項政策。
政院昨也敲定,明年行政部門節流目標四百五十億元。
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2014年3月12日 星期三

+土地平台 》移轉持有期間未超過2年之都市內農業用地免徵奢侈稅要件

桃園縣政府地方稅務局表示:特種貨物及勞務稅條例(媒體稱奢侈稅),已於100年6月1日實施,係對300萬元以上汽車、私人飛機、遊艇;50萬元以上的高級俱樂部、高爾夫球證、家具等均加徵10%的奢侈稅。
對2年內頻繁買賣非自用住宅用地、建築用地課徵10%到15%的交易稅,由國稅局負責稽徵。
該局指出,對出售持有期間未超過2年之都市內土地的農業用地,如符合農業發展條例第37條第1項、第38條之1規定者,可適用特種貨物及勞務稅條例第5條第4款免稅規定,如未申請不課徵土地增值稅,應儘速向農業主管機關申請核發該土地農業使用證明書,以供國稅稽徵機關查核,作為排除特種貨物及勞務稅條例(俗稱奢侈稅)之證明文件。
發布單位:地方稅務局 市地重劃,土地重劃,區段徵收,各區重劃買賣,土地買賣重劃,重劃後土地分配,區段徵收價格,市地重劃理念,區段徵收理念,台北縣重劃土地,台北市重劃土地,台北縣市地重劃,台北市市地重劃,台北縣區段徵收,台北市區段徵收,二重疏洪道,新莊塭仔圳,社子島農地,辦理困難繼承,代書業務,凱旋代書,台灣土地,建地,農地,林地,畸零地,道路用地,墓地,被佔用土地,寺廟,日據時代,未辦繼承,祭祀公業,區段徵收,台北市道路用地,台北縣道路用地,未開闢道路,人行步道,廣場綠地,公園綠地,迪化街古蹟,容積移轉,土地開發,建商,未辦繼承,山坡地,專業法拍,農地,畸零地,祭祀公業,神明會,都市更新,被佔用土地,各種土地,墓地,堤防用地,旱地,協議價購,產權不清,公設地捐贈,私設道路,疑難排除,土地法拍,道路買賣,買賣道路,容積買賣,買賣容積,台北市道路買賣行情,三重道路用地,淡水道路用地,新莊道路用地,中和道路用地,永和道路用地,汐止道路用地, 台北縣新舊地號查詢,台北市新舊地號查詢,宜蘭市新舊地號,基隆市新舊地號,桃園縣新舊地號,桃楊梅新舊地號,新竹縣新舊地號,台中雅潭新舊地號,台中縣新舊地號,台中市新舊地號,南投縣新舊地號,彰化縣新舊地號,雲林縣新舊地號,嘉義縣新舊地號,台南市新舊地號,高雄縣新舊地號,花蓮縣新舊地號,金門縣新舊地號,澎湖縣新舊地號,日據繼承,代辦繼承,繼承辦理,阿公繼承,家族繼承,徵收補償,道路補償,補償道路,台北港農地,凱旋代書,結合地籍圖+航照圖+街道圖+衛星定位+標示距離+衛星套繪圖+法拍土地,精準的找出任何土地。大小土地和交通路線可以讓您一目瞭然,尋找土地已經不是困難的事情。提供土地買賣諮詢,土地開發變更專業服務,幫您找尋土地位置提供地籍圖套繪空照圖,最適合法拍土地,提供地段地號,就可以查詢出土地位置,土地緊鄰道路名稱,經/緯度,座標,地籍套繪圖。台北市道路用地,15米道路用地, 台北市道路用地,15米道路用地, 台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地, 台北市道路用地,15米道路用地, 台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地,既成道路,道路地,既成道路,道路地,道路地 「市地重劃」+「土地徵收」+「重劃土地」+「重劃區域」+「自辦市地重劃」+「三重市地重劃」+「八里市地重劃」+「區段徵收市地重劃」+「新莊塭仔圳」+「日據繼承辦理」+「市地重劃流程」+「區段徵收流程」+「抵費土地」+「五股新市鎮」+「士林社子島」+「土地買賣資訊」+「高價購買土地」+「文山區土地重劃」+「內湖區土地重劃」+「土地買賣王」+「道路地」+「0936172992」+「重劃土地」+北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣王,道路用地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,道路用地買賣,北縣市土地買賣王,道路用地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,道路用地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,道路用地買賣,道路用地買賣,道路用地買賣,道路用地買賣,道路用地買賣,道路用地

+土地平台 》出售土地已享用「一生一次」自住稅率仍有「一生一屋」之適用

近來有許多納稅人出售土地欲申請按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅時,發現多年前已適用過了,詢問申請改按「一生一屋」(即土地稅法第34條第5項)規定課稅之條件。
桃園縣政府地方稅務局表示,土地增值稅適用自用住宅用地優惠稅率除了「一生一次」外,自99年起又增加了「一生一屋」。
但「一生一屋」規定的條件較「一生一次」相對嚴格,除了須先前已適用過「一生一次」外,尚須符合出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女無該自用住宅以外之房屋、出售前土地所有權人持有該自用住宅用地 6年以上、土地所有權人或其配偶、未成年子女在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿 6年,出售前5年內無供營業使用或出租及出售都市土地面積未超過150平方公尺或非都市土地未超過350平方公尺等條件。
但一生一屋不以一次為限。
發布單位:地方稅務局

2014年3月11日 星期二

+土地平台 》財長:房地合一稅取代奢侈稅

財政部長張盛和表示,房市總有反轉的時候,特種貨物及勞務稅(奢侈稅)也有落日的一天,財政部可以先評估退場條件,但目前還不是退場時機。他亦承諾,將研議改以房地合一課稅制,取代奢侈稅。官員解釋,所謂房地合一課稅,是指房產交易時,以房屋與土地的「總價」合併課徵資本利得稅,且通常是實價課稅。立法院財政委員會昨天併案審查由行政院與立法委員提出的奢侈稅八大版本修法案。張盛和在回應立委李桐豪質詢時,首度指出,改革房產稅制時,朝「房地合一」課稅修正,是可行的方向。張盛和說,目前我國對房屋交易是按實價課徵所得稅、土地則是依公告現值課徵土增稅;房產持有階段,則是對房屋課徵房屋稅、土地課徵地價稅,這種房屋與土地分開課稅的做法,且稅基各不相同的做法,「全球僅只一家」。他認為,目前不是追隨國際潮流,實施房地合一課稅的適當時機,但未來可以研議,做為改革的方向。張盛和並未明確表態何時是適當的修法時機,他僅強調,短期之內,財政部還不會著手改變房產稅的課徵方式,但會配合實價登錄制,要求地方政府先行調整稅基以接近市價,為未來房地合一課稅舖路。張盛和說,當房市短期投機減少,房價正常時,奢侈稅就可以落日。

+土地平台 》奢侈稅「小修」 財長:讓房市軟著陸

特種貨物與勞務稅條例(奢侈稅)部分條文修正案八大版本昨(10)日交鋒,行政院版大獲全勝。財政部長張盛和重申,房市已到強弩之末,大幅翻修對房市衝擊過大,縮小修法尺度,「有利房市軟著陸」。張盛和說,房市明顯有泡沫化疑慮,但是「還沒有破」,政府不會希望奢侈稅變成壓垮房市的最後一根稻草。他認為,泡沫最好是自然「消風」,不是被政府戳破。
立法院財政委員會昨天初審通過特種貨物與勞務稅條例修正案,維持目前兩年閉鎖期不變,稅率也未調整。
主要修正重點包括:一、擴大不動產奢侈稅課徵範圍至非都市土地的工業區用地;二、通過「避免誤傷條款」,針對非屬短期投機且經財政部核定的案件,可免予課徵奢侈稅;三、訂定「自用住宅防弊條款」。
其他七大立委修法版本內容五花八門,昨天審查會議中支持行政院版本的委員不少,認同張盛和「宜修不宜廢」、「小修比大改好」的委員也居多數,政院版順利過關。
張盛和表示,從329推案量、中古屋成交量來觀察國內不動產銷售狀況,可發現價格都已達到高檔,房價欲振乏力,包括雙北與高雄等高房價地區,有些「假豪宅」成交價只有開價的六到七成。
目前的房市不適合再下重手,只能讓它「慢慢軟著陸,而不是戳破泡泡」。
張盛和說,行政院提出的奢侈稅修正版本是在不影響目前房市下,再往公平方向邁進一點,不會讓房市有太激烈的震盪。
對於部分反對奢侈稅、認為奢侈稅一開始就走錯路的立委,張盛和也承諾,未來房價正常、短期投機炒作現象不再時,將會檢討評估奢侈稅的適當退場時機。
【2014/03/11 經濟日報】
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+土地平台 》初審過關!奢侈稅修正草案增訂3項條款

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】立院財委會2014年3月10日審查通過奢侈稅修正草案,(1)將非都市工業區建地納入課稅,(2)新增自住換屋免稅需有「有自住事實」,(3)並增訂「免傷無辜」條款且追溯適用,解決奢侈稅上路以來種種個案爭議。
財政部長張盛和表示,奢侈稅已顯現功效,此次修法採微調,希望房市泡沫不破、軟著陸。他也表示,奢侈稅不是永久稅制,房價總有反轉的時候,若未來短期投機減少、房市正常,奢侈稅就可以退場,將在適當時機評估奢侈稅落日的具體要件。
許多立委也對新增「免傷無辜」的概括性條款有所疑慮,擔心行政裁讓權過大、奢侈稅開後門。最後財委會同意,在確屬非短期投機的前題下,新增財政部可核定免稅的概括條款,但免稅樣態要列舉,並應發布解釋令。 市地重劃,土地重劃,區段徵收,各區重劃買賣,土地買賣重劃,重劃後土地分配,區段徵收價格,市地重劃理念,區段徵收理念,台北縣重劃土地,台北市重劃土地,台北縣市地重劃,台北市市地重劃,台北縣區段徵收,台北市區段徵收,二重疏洪道,新莊塭仔圳,社子島農地,辦理困難繼承,代書業務,凱旋代書,台灣土地,建地,農地,林地,畸零地,道路用地,墓地,被佔用土地,寺廟,日據時代,未辦繼承,祭祀公業,區段徵收,台北市道路用地,台北縣道路用地,未開闢道路,人行步道,廣場綠地,公園綠地,迪化街古蹟,容積移轉,土地開發,建商,未辦繼承,山坡地,專業法拍,農地,畸零地,祭祀公業,神明會,都市更新,被佔用土地,各種土地,墓地,堤防用地,旱地,協議價購,產權不清,公設地捐贈,私設道路,疑難排除,土地法拍,道路買賣,買賣道路,容積買賣,買賣容積,台北市道路買賣行情,三重道路用地,淡水道路用地,新莊道路用地,中和道路用地,永和道路用地,汐止道路用地, 台北縣新舊地號查詢,台北市新舊地號查詢,宜蘭市新舊地號,基隆市新舊地號,桃園縣新舊地號,桃楊梅新舊地號,新竹縣新舊地號,台中雅潭新舊地號,台中縣新舊地號,台中市新舊地號,南投縣新舊地號,彰化縣新舊地號,雲林縣新舊地號,嘉義縣新舊地號,台南市新舊地號,高雄縣新舊地號,花蓮縣新舊地號,金門縣新舊地號,澎湖縣新舊地號,日據繼承,代辦繼承,繼承辦理,阿公繼承,家族繼承,徵收補償,道路補償,補償道路,台北港農地,凱旋代書,結合地籍圖+航照圖+街道圖+衛星定位+標示距離+衛星套繪圖+法拍土地,精準的找出任何土地。大小土地和交通路線可以讓您一目瞭然,尋找土地已經不是困難的事情。提供土地買賣諮詢,土地開發變更專業服務,幫您找尋土地位置提供地籍圖套繪空照圖,最適合法拍土地,提供地段地號,就可以查詢出土地位置,土地緊鄰道路名稱,經/緯度,座標,地籍套繪圖。台北市道路用地,15米道路用地, 台北市道路用地,15米道路用地, 台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地, 台北市道路用地,15米道路用地, 台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地,台北市道路用地,15米道路用地,既成道路,道路地,既成道路,道路地,道路地 「市地重劃」+「土地徵收」+「重劃土地」+「重劃區域」+「自辦市地重劃」+「三重市地重劃」+「八里市地重劃」+「區段徵收市地重劃」+「新莊塭仔圳」+「日據繼承辦理」+「市地重劃流程」+「區段徵收流程」+「抵費土地」+「五股新市鎮」+「士林社子島」+「土地買賣資訊」+「高價購買土地」+「文山區土地重劃」+「內湖區土地重劃」+「土地買賣王」+「道路地」+「0936172992」+「重劃土地」+北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣王,道路用地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,道路用地買賣,北縣市土地買賣王,道路用地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,道路用地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,北縣市土地買賣,北縣市土地買賣王,道路用地買賣,道路用地買賣,道路用地買賣,道路用地買賣,道路用地買賣,道路用地

+土地平台 》北市信義區A25地上權案流標

「台北市信義區信義段三小段6地號(A25)市有土地設定地上權案」已於今日(103年3月11日)下午5時截止收件,因無廠商投標,北市府財政局宣布流標。
財政局表示,將儘速進行檢討流標原因後重新辦理公告招商,屆時仍竭誠歡迎各界踴躍參與投標。
財政局再次重申本案為信義區內最後一塊大面積之公有土地開發案,期望透過引進民間資金投資興建及營運,達成滿足信義計畫區觀光遊覽之大客車停車需求、促進市有土地利用、挹注市府財政收益、強化信義商圈發展及提升社會經濟效益等目的。

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2014年3月5日 星期三

+土地平台 》「正義國宅」都更案新進展,國產署點頭參與。

眾所矚目的「正義國宅」都更案,今(4)日有重大進展,擁有500坪空地的國產署決定參與此都更案,未來將與建商協商權利分配。對此,參與此案的山圓建設董事長王光祥表示,在國產署同意參與都更後,全案的進行將會更加速,待地主方完成權利分配後,即可進入建照申請、以及推案階段,預料離推案時間「已經不會太久了」。

紛擾逾15年的「正義國宅」都更案,近期已進入即將取得拆除執照的階段,惟在該都更案中擁有近三分之一空地的國產署,遲遲未同意是否參與都更,或有意賣斷土地,致整體開發有延宕疑慮,不過,今日財政部發出新聞稿表示,國產署已決議參與都更案,這也意味著此都更案最後一哩路已打通。

國產署表示,「正義國宅」都更案早經北市府於2007年間核定,國產署依都更條例第27條規定,將參與都更及權利變換,並於未來都更後分回房地。
王光祥則表示,在國產署同意參與都更後,此案將依都更程序進行權利分配,待完成後即可申請建築執照,並推案,預料時間不會太久。
而近日也傳出,「正義國宅」申請的舊建物拆除執照已在最後審議階段,同時在國產署同意參與都更後,全案的拆除工程可望順利展開。

「正義國宅」都更案位處北市忠孝東路三段上,緊鄰SOGO復興館,是台北市屬一屬二的燙金精華地段,最初的實施者為龍麟建設,其間歷經十多年的整合,甚至一度發生地主遭槍殺事件,最後山圓建設入股龍麟建設,持有龍麟60%,成為主導都更者之一,而實施者仍是龍麟建設。

至於上櫃公司三圓建設(4416)是否將參與本案?王光祥僅表示,有機會,因為山圓與三圓大股東相同,未來或有機會讓三圓建設參與。

「正義國宅」都更案基地1525坪,其中國產署擁有約500坪,而未來重建後,該址將由一整排老舊的5~7樓住宅,搖身成為地上31樓、地下7樓的當地地標,該案將以A、B兩塊基地呈現,除1~4樓將做為商場外,A基地擬推出101戶大坪數豪宅、B基地則規劃59戶小坪數住宅,外界粗估總樓地板面積將高達2.65萬坪,而住宅總銷金額上看300億元。
資料來源-MoneyDJ理財網

+土地平台 》什麼是「三環三線」? 為何推動三環三線 ?

一、什麼是「三環三線」
(一)「三環三線」是由已通車、興建中及規劃中的捷運路線所構成,建設完成後形成本市境內主要捷運路網。

(二)「三環」,「第1環」指的是環狀線(第一階段)、南環段及北環段,加上已通車的文湖線;「第2環」是萬大-中和-樹林線結合新莊線;「第3環」則是指已通車的板橋土城線、規劃中的三鶯線、興建中的頂埔線及機場線,再連結到桃園縣境內的捷運線。

(三)「三線」,指的是淡海輕軌、安坑線及汐止民生線

二、為何推動三環三線
(一) 推動目的:
交通運輸就像是一座城市的神經網路,網路越綿密,都市發展的腳步越快速,也將更繁榮與進步,所以交通運輸是最大關鍵,路能通,產業自然匯聚,隨之而來的就是人潮與錢潮。以往的時代,都市發展都是透過道路來推進,但隨著都會區人口、自用車輛快速成長,以及區域間聯繫日益緊密,道路空間早已不敷使用,故這樣的概念早已不符合新北市的需求,未來都會區對大眾運輸的需求將更為殷切,尤其以擔任大眾運輸骨幹的捷運為最,所以藉由軌道運輸的捷運路網的建設,才是新北市轉變成國際化都市的先決要件。捷運不像平面道路,無塞車問題,對於講求精確、準時的現代化城市,至關重要,且捷運沒有汙染問題,更是低碳、節能的指標性交通工具,捷運路網四通八達,正是新北市未來的發展目標。

放眼國際各大都市,紐約、倫敦、巴黎、東京等,推動捷運建設已近百載,其健全之路網規劃及賡續擴充,提供了市民大眾與觀光客最快速、便捷之旅運服務,更賦予城市再更新之契機。新北市升格直轄市,在人力、物力、財力投入下,結合自有豐富觀光、歷史、文化、科技等資源,未來將極具高度發展潛力與競爭力,而完備之軌道運輸系統即為新北市蛻變為國際化大都會之先決要件。目前新北市境內已完工通車之捷運路線共有6條,路線長42.3公里,共34座車站,對於390萬之人口而言實有不足,且路線規劃仍以臺北市為中心呈輻射狀發散。為持續延伸並有效串聯新北市內各捷運路線,同時結合大臺北都會區朝多核心發展之趨勢,後續捷運路網規劃須由「點」、「線」擴充為「面」,逐步構建一「環環相扣」之多環捷運路網。

(二) 預期效果:
1. 滿足大臺北都會區交通運輸需求,縮短交通時間
未來「捷運三環三線建設」完成後,大臺北都會區捷運長度將達到300公里,超過600萬人口得以享受到捷運帶來之便捷,且其路權獨立、班次密集、高載客量等特性,可大幅縮短各區域間交通時間,紓解都會區繁重交通量。以101年通車之新莊線為例,捷運尚未開通前,由輔大到臺北車站需40~50分鐘通勤時間,捷運通車後,自輔大站搭車轉淡水線(民權西路站)或板南線(忠孝新生站)至臺北車站僅需26分鐘。而未來多達數十個兩條以上捷運之交會站,捷運路線間之轉換將不需要再進入臺北市中心,相當方便,輔以密集捷運接駁公車,大眾運輸之可及性及使用率一定得以再提升。

2. 帶動新、舊都市地區開發及更新,均衡各區域發展
大臺北都會區將隨著「捷運三環三線」建設,形成「多核心」發展趨勢,屆時民眾將可明顯感受到生活圈變大、變方便了,且新北市與臺北市捷運長度比例將達到1:1,符合大臺北雙生活圈之理想:另新北市新增之100餘個捷運站,更將活絡周邊社區商圈,帶來無限商機。若能再結合桃園縣及基隆市所規劃之捷運路線,北北基桃將能整合、共享境內各項資源,打造新臺北都,躋身國際大都會行列。

+土地平台 》減少騷擾保護個資,土地登記謄本不公布完整地址

內政部近日發布修正第二類土地登記謄本揭示內容之規定,並訂自9月15日施行。
因修正後第二類謄本將不公開所有權人的完整住址,引起部分異聲。內政部指出,過去第二類謄本雖有隱匿所有權人出生日期及統一編號(顯示姓名及住址),但任何人均可申請,引發個資外洩爭議,因此在個人資料保護法修正施行後,即積極研議,擬適度限制申請對象。
內政部表示,為了兼顧維護不動產交易安全及個人資料隱私權之保護,決定將原第二類土地登記謄本以去識別化方式提供任何人申請。
即除完整姓名外,只公開所有權人的部分住址與部分統一編號,供查對所有權人身分。
至於如果經過所有權人同意公開,或者是法律規定的利害關係人,仍可申請取得完整住址資料,不會造成任何民眾不便。
另外,目前國際組織(如經濟合作暨發展組織(OECD)、歐盟及亞太經濟合作組織(APEC))對於個人資料利用之處理原則,均已明定應符合並不得逾越蒐集目的之必要範圍,未經當事人同意或另有法律規定,不得作其他利用。
中華電信股份有限公司亦表示對於所管有之個人資料,均經當事人同意後始予利用,應無主動公開個人資料之情形。
內政部表示,運用個資騷擾民眾原本即為不當行為,不動產業者本當自律,若以修正二類謄本不會減少騷擾民眾案件來曲解政府保障個資的用意,甚至將騷擾合理化,將遭受社會大眾之非議,不動產業者宜請省思。
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2014年3月3日 星期一

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