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移轉重劃土地 享兩大優惠 - 工商時報

1.道路用地

投資客或者建商為何想要買賣道路用地的原因是因為"容積移轉"。道路用地的價格因地區性的需求而價格不一,買賣之前必須要排除佔用物才使可以作為捐贈使用。

2.容積移轉

簡單來說就是一塊建地在建照前必須考慮到其接受基地需要多少公告現值的道路用地,建商必須向開發公司或者地主購買足夠的道路來增加其容積換取更大的空間和利潤。

3.區段徵收

政府基於都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,並重新加以規劃整理後重新發還給原地主,領回土地比市地重劃多。

4.市地重劃

土地有分為政府辦理或者地主自己辦理重劃,政府會排定優先順序,將都市計畫土地一區一區的依照規劃重新整理與改造,而這動作就是我們所說的市地重劃,而人民自行辦理有獎勵。

5.農林旱建

土地有分為都市計畫和非都市計畫,很多土地都是依舊政府機關的使用分區來區分土地的總類,從政府的分區來區分土地的使用價值,各種類別土地都因為地區性質的法令問題而有所不同的開發。

6.地籍清理

辦理清查公告之「以神明會名義登記者或具有神明會之性質及事實者」、「日據時期會社或組合」、「土地總登記時登記名義人姓名、名稱或住址記載不全或不符」,權利人逾期未申報或申請登記之土地。

7.都市更新

「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫,可以讓房屋符合現代化的社會需求,市容更美麗,也更能提升都市整體的生活品質與機能,就像是城市面貌再生的種子,能讓整個城市的美力再進化。

8.專業代書

由於不動產過戶金額龐大,不同案情辦理方式也就不一樣,且所涉及的相關法規或是稅費也差異,一般民眾都是支付代辦費委由代書協助辦理,一來輕鬆省事,而且可以取得合法節稅的相關資訊,確保自己應有的權益。

9.稅務規劃

各種個人及家族稅務規劃,國內企業租稅諮詢、規劃與執行,投資及購併之稅務諮詢,投資規畫和土地節稅方面諮詢,「知己知彼,百戰不殆」,想要少繳點稅,就必需多了解一些稅法的規定。

2015年12月30日 星期三

+房地新聞 》土地未辦理繼承登記,相當於台北市面積的三分之一


根據內政部的年報資料顯示,近年列冊管理未辦理登記的土地數量一路增加,截至去年底,未辦繼承登記土地共有33.8萬筆,面積總計達到9410公頃,相當於3分之1個台北市,另外,未辦理繼承登記的建物則有1.26萬棟,面積也高達28.9萬坪。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,雖然被繼承人身故時,繼承人即取得房屋或土地,但必須要登記後才能處分,若未在規定的時間內辦理登記,主管機關就會列冊管理15年後移送國產署標售,整個流程走完後仍未標脫,最後再登記為國有。

有如此大面積的土地沒人登記,信義房屋研判主要可能是土地價值低落,如保護區的土地或屬於偏遠無開發價值的土地等,也可能是繼承人不曉得繼承了一筆土地、繼承人之間無法順利協商,導致未在時限內辦理登記而被列冊管理,最後可能是建物繼承人沒有登記,連帶土地也是同樣狀況。

若以列管的土地面積和建物棟數來看,土地面積從2006年開始就維持超過9000公頃,但2012年有減少趨勢,研判可能因房地產景氣向上,地價明顯上漲後民眾特別關注長輩留下的不動產資產,但建物的繼承未登記的棟數則持續增加,趨勢與人口老化的變化一致。

曾敬德表示,房地合一上路後才發生的繼承行為,土地節稅的優勢就會降低,建議民眾若有大筆的不動產繼承可能發生時,應該先行做好節稅規劃,試算現金贈與划算還是利用自住免稅額優勢、或重購退稅等划算。




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服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。
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2015年12月28日 星期一

+房地新聞 》為方便民眾查閱資料,明年2016開放網路申請


【MyGoNews方暮晨/綜合報導】又有新的地政便民措施囉!以往民眾辦理地籍清理、土地更正、繼承或共有物處分等事務時,若要查詢電腦化前的人工登記簿謄本資料,必須親自至地政事務所申請,為了減少民眾交通往返與等候的不便,內政部自2016,開辦24小時全天候「線上申請人工登記簿謄本便民服務」,只要透過網路以自然人憑證線上申請,線上繳費後地政事務所就會把謄本資料郵寄到府,相當方便。

內政部表示,地政業務電腦化作業前,人工作業時期的地籍資料,包括人工登記簿謄本、日據時期登記簿及土地台帳等,皆保存於各地政事務所,供民眾親至土地所在地的地政事務所申請調閱。

為方便民眾查閱這些資料,2016開放網路申請,費用為每張5元,依實際列印張數計費,受理申請時間為全天24小時,機關作業時間則為星期一至星期五(08:30~17:00),不含例假日。

申請人將來只要在「地政線上申辦系統」
( 網址 https://clir.land.moi.gov.tw ) 送件,由地政事務所查調人工登記簿謄本計算費用,並透過系統以電子郵件及簡訊通知申請人7日內繳費,申請人可選擇線上繳費後將謄本資料郵寄到府,或至受理申請案件的地政事務所臨櫃繳費及領件,彈性又簡便。

內政部指出,由於人工登記簿謄本須由作業人員查調資料,並依規定隱匿個人資料後才能對外提供,所以才未於線上立即告知申請人實際列印張數及費用,另由作業人員以發送系統電子郵件及簡訊方式通知申請人繳費。

內政部強調,「地政線上申辦系統」目前已提供線上申辦的服務包括簡易登記案件、複丈案件、線上申報地價、不動產交易實價登錄申報、地政規費網路繳納等申請作業,以及最新推出的線上申請人工登記簿謄本等多項服務,並提供線上進度查詢服務,使民眾無須請假,輕鬆上網即可申辦地政業務並了解案件辦理情形,未來會持續檢視地政業務,繼續推出更多的便民服務,進一步延伸政府服務據點與服務效能,帶給民眾更大的便利。




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2015年12月19日 星期六

+房地新聞 》奮戰23年《國土計畫法》終定案,四大重點整理


躺了20多年的《國土計畫法》,終於在18日晚10點15分三讀通過。
《國土計畫法》將台灣土地分為國土保育地區、 海洋資源地區、 農業發展地區 、城鄉發展地區,未來若要變更分區使用,必須透過中央通盤檢討,農地變更成建地將更嚴謹,避免浮濫變更和土地徵收,防止下一個苗栗大埔案發生。

1993年行政院就已經擬出《國土計畫法》草案,4年後才送到立法院,但因牽涉到龐大的土地利益和各方政治勢力,始終未闖關成功,今年在民間壓力和立委邱文彥、林淑芬、田秋堇等強力推動下,終於在本屆立法院會期最後一天通過,即將卸任的國民黨邱文彥,在法案三讀後感性地說,眼見九二一、八八風災後同胞罹難、國土殘破,如今終於通過法案,未來可以安心回海洋大學任教了。

20多年來持續關注法案、大埔案律師,現為綠黨社會民主黨聯盟立委候選人詹順貴則直說很高興,「希望通過法案後,大埔案不要再輕易出現」。他解釋,以往《區域計畫法》雖也有劃定分區,但制定時間久遠,且很容易就變更地目,政府設工業區、都市計畫等都找上農地,大埔案就是如此。
未來優良農地將被劃為農業發展地區第一類,只能供給農業生產,生產力不佳的農地劃為第二類,未來若有需要,在滿足糧食安全的前提下,經過通盤檢討才會評估劃為城鄉發展地區。

目前城鄉發展區包括原先的都市計畫區,非都市計畫區裡的土地鄉村區、工業區、特定專用區等等,並且要擬定管理計畫,未來必須有新的城鄉發展需求,才能將生產力不佳的土地或其他用地評估變更為城鄉發展區。

綠黨則在臉書上指出,此法刪除地方政府可以隨時辦理新訂或擴大都市計畫的法源依據,往後地方政府除了透過通盤檢討之外,不得再任意假借新訂或擴大都市計畫、或個案開發‪‬為名吞噬良田農地。

地方不配合,中央可強制公告
除了嚴格限制變更分區,此法也將國土規劃層級更拉高到行政院,詹順貴直白地說,拉高層級可避免內政部、經建會胡搞,未來或許可透過行政院底下的永續會,更嚴謹討論台灣的國土劃分。
若地方政府不配合中央訂定的國土分區,中央有權可以強制變更,詹順貴說,雖然地方自治很重要,但有些地方政府將土地當成生財工具,不願意執行中央法令,因此有必要讓中央介入。

後續監督更重要
國土計畫法法施行後二年內,中央主管機關將公告實施全國國土計畫,之後兩年,縣市機關也要一併公告地方國土計畫,並且在之後兩年公告國土功能分區圖,也就是說,最慢六年後將完成全台灣的國土計畫分區。

詹順貴說,《國土計畫法》只是第一步,將持續關注更多配套子法,也呼籲民間團體仔細監督各地方政府的國土計畫。

同樣是最後一天任期的民進黨立委田秋堇也說,行政單位如何執行才是成敗關鍵,但很高興各黨派立委合作通過法案,「很高興最後一次站在立法院發言,是在國土計畫法通過後,這是開心、值得安慰的句點。」

尋求連任的民進黨林淑芬則說,希望國土保育、農業地區,將來不再以開發為由,被任意變更,台灣面對氣候變遷的考驗,應藉國土計畫因應調適。

《國土計畫法》重點(1)將國土劃為四大分區
第二十條  各國土功能分區及其分類之劃設原則如下:
一、國土保育地區
二、海洋資源地區
三、農業發展地區
四、城鄉發展地區
以往台灣的土地劃分法規,分別散落在《區域計畫法》、《都市計畫法》及《國家公園法》,都市計畫法主要針對都市地區畫出十種分區,如住宅區、商業區等,區域計畫法則是針對非都市地區劃分,例如特定農業區、一般農業區等等。
國土計畫法最重要的功能是統籌全台土地,通盤檢討台灣人口、糧食需求、發展建設等等,建立長久永續的土地管制。
(2)變更國土使用分區更嚴格
第十五條  國土計畫公告實施後,擬訂計畫之機關應視實際發展情況,全國國土計畫每十年通盤檢討一次,直轄市、縣(市)國土計畫每五年通盤檢討一次,並作必要之變更。但有下列情事之一者,得適時檢討變更之: 
一、因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞。 
二、為加強資源保育或避免重大災害之發生。 
三、政府興辦國防、重大之公共設施或公用事業計畫。 
四、其屬全國國土計畫者,為擬訂、變更都會區域或特定區域之計畫內容。 
五、其屬直轄市、縣(市)國土計畫者,為配合全國國土計畫之指示事項。
以往台灣的土地分區依據,主要是《都市計畫法》和《區域計畫法》,劃設住宅區、工業區、特定農業區、一般農業區等等,工業區理論上不能在特定農業區或一般農業區,但法規也允許在一些情況下變更土地使用分區,例如興辦重大開發或建設事業。
然而變更分區的情況太浮濫,引發許多爭議,例如近年苗栗大埔案,便是因苗栗縣政府擴大竹南「新訂都市計畫」,徵收農地,變更為建地,引起外界質疑和抗爭。
《國土計畫法》嚴格限制變更分區,原則上變更分區必須在通盤檢討時(地方政府每5年、中央每10年檢討一次),也就是說,地方政府不能隨意新訂或擴大都市計畫,必須在城鄉發展區不夠時透過通盤檢討才能變更其他分區。即使有重大公共建設要變更分區,也需要通盤檢討,降低苗栗大埔案再次發生的機率。
(3)地方不公告中央訂定的國土分區,中央有權直接公告
第十三條 國土計畫經核定後,擬訂機關應於接到核定公文之日起三十日內公告實施,並將計畫函送各有關直轄市、縣(市)政府及鄉(鎮、市、區)公所分別公開展覽;其展覽期間,不得少於九十日;計畫內容重點應登載於政府公報、新聞紙,並以網際網路或其他適當方法廣泛周知。 
直轄市、縣(市)國土計畫未依規定公告者,中央主管機關得逕為公告及公開展覽。
第十六條 直轄市、縣(市)國土計畫公告實施後,應由直轄市、縣(市)主管機關通知當地都市計畫主管機關按國土計畫之指導,辦理都市計畫之擬訂或變更。 
前項都市計畫之擬訂或變更,中央主管機關或直轄市、縣(市)主管機關得指定各該擬定機關限期為之,必要時並得逕為擬定或變更。
雖然目前中央可就特定地方劃定特定區,但經常發生地方政府不願配合的情況,例如今年2月《海岸管理法》通過後,將台東6萬公頃土地列入「海岸地區範圍」,未來有些土地可能會被限制開發,引起台東縣政府強烈反彈。
未來若中央訂定了國土計畫或變更全國國土計畫,地方政府或主管機關不配合公告,中央可以強制公告。
(4)公民訴訟權
第三十四條  申請人申請使用許可違反本法或依本法授權訂定之相關命令而主管機關疏於執行時,受害人民或公益團體得敘明疏於執行之具體內容,以書面告知主管機關。主管機關於書面告知送達之日起六十日內仍未依法執行者,人民或公益團體得以該主管機關為被告,對其怠於執行職務之行為,直接向行政法院提起訴訟,請求判令其執行。
以往大多是環境相關的法規列入公民訴訟,最有名的案例是台東美麗灣度假村。美麗灣度假村尚未環評即動工,台東縣政府卻不作為,臺灣環保聯盟在2007年提起訴訟,2008年高雄高等行政法院判決勝訴,成為台灣第一個成功的公民訴訟,台東縣政府必須要求美麗灣立即停工。
《國土計畫法》納入公民訴訟權後,若有違規變更分區或違背此法者,主管機關卻不作為,讓人民蒙受損失,受害者可提起訴訟,被告機關必須支付訴訟費用給原告。




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2015年12月17日 星期四

+房地新聞 》山坡地若列「宜農牧地」 估價漲逾1成

〔記者何世昌/台北報導〕北市府大地處陸續將山坡農地查定為「宜農牧地」、「宜林地」、「加強保育地」。

根據《農業用地興建農舍辦法》,農牧地面積逾○.二五公頃可蓋農舍;農地投資客透露,山坡地若經公告為「宜農牧地」,等同市府認可得蓋「假農舍、真豪宅」,土地價格至少飆漲一成,以○.二五公頃計,至少可多獲利七百萬元到一千萬元。

《山坡地保育利用條例》規定,山坡農地經中央或直轄市主管機關查定為宜農牧地、宜林地、加強保育地等三類「用地別」,土地使用人不得超限利用。各縣市的主管機關多依法編定用地別,但因北市地狹,全市多劃為都市計畫區,過去山坡地僅概括為「農業區」,未細編地目。

為此,北市大地處將逐筆土地查定且公告,凡坡度四十到五十五%以上屬宜林地、加強保育地,不得開發或從事農牧行為,明年初全面完成公告;下一步則調查坡度、土壤有效深度、土壤沖蝕程度,並公告為「宜農牧地」。

 農地買賣投資客蔡先生指出,宜林地、加強保育地地形過陡,且依法不得開發,經公告後,土地價格衝擊小,「因為根本沒人想買」;但宜農牧地則不同,其可興建「農舍」,價格有望飆漲十%到十五%。 蔡先生進一步解釋,《農業用地興建農舍辦法》規定,農牧地面積逾○.二五公頃,得蓋建蔽率佔總面積一成的「假農舍、真豪宅」;他舉苗栗為例,投資客多打著「買別墅、送農地」方式銷售,半甲地動輒喊價千萬元。

因此,北市山坡農地若經公告為「宜農牧地」,等同政府公開認可該筆土地得興建農舍,炒作空間大。 永慶房屋表示,近三年北市農地交易價格,平均每坪約十到十五萬元,若以每筆○.二五公頃(七五六.二五坪)面積計,約七五六○餘萬至一億一千三百餘萬元。

換言之,若上漲十%,一旦完成交易,賣主可再多獲利七百萬元到一千萬元。

2015年12月16日 星期三

+房地新聞 》北市公告地價狂漲,豪宅透天地上權重傷


台北市地政局今天公告今年度公告現值與公告地價調幅,台北101連續第三年蟬聯台北市政府今評定2016年公告土地現值,全市平均漲幅6.23%,公告地價平均漲幅為30.38%,地王仍舊由台北101大樓拿下,2016年公告現值每坪高達600萬元,連3年蟬聯全國地王。
住宅區段地價第1名則是仁愛路三段「帝寶」一帶,2015年現值每坪374.8萬元,2016年調整為445.6萬元。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,公告現值調整相對趨緩,但影響每年的公告地價漲幅驚人,預估在新制度影響下,土地持份較高的豪宅、透天、公寓產品,以及計算地租的地上權,持有成本都會有感增加。
根據北市府地政局的說法,北市近3年土地現值累積調幅達33.07%,但考慮到民眾負擔,經地價評議委員會考量,故未一次調足,最後評定2016年全市公告地價為平均漲幅為30.38%。
行政區部分則以大安區、松山區及信義區、南港區、中山區調幅最多,分別為36.19%、35.02%、34.11%、31.44%及31.77%。換言之,若以地價稅公式概算,這些領先調幅的區域,地價稅可能會增加3成以上。
徐佳馨分析,相較於土地持有人,地上權人應該會更加心痛,按照目前地租收取規定,即使非自用繳交依公告地價的2%到10%為地租,遠高於有土地所有權的一般屋主地價稅一般稅率是千分之十到千分之五點五,採累進方式課徵的地價稅,因此調高公告地價,地上權屋主會更傷荷包,甚至於因為成本太高,將直接挑戰未來政府地上權開發案。
徐佳馨指出,若以目前狀況來看,由於自用地價稅與非自用地價稅相差5倍以上,因此未來若要節稅,自用客戶將會更為有利。也提醒擁有不動產的屋主,如果土地原來是適用一般稅率,記得要在9月22日前向稅捐處提出申請,如果超過期限,就只能從下一個年度開始適用。

2015年12月15日 星期二

+房地新聞 》105公告土地現值上漲6.23% 台北101大樓第3度奪冠


臺北市政府地政局新聞稿

發稿單位:地政局地價科
發稿日期:104年12月16日
聯 絡 人:曾錫雄
聯絡電話:02-27287319
105公告土地現值上漲6.23% 台北101大樓第3度奪冠(1556字)
臺北市地價及標準地價評議委員會於今(104年12月16日)日評定臺北市105年公告土地現值及公告地價,作為明(105)年申報土地移轉現值及未來3年核課地價稅之依據。全市公告土地現值平均漲幅為6.23%,公告地價平均漲幅為30.38%,台北101大樓自103年起,已連續3年為本市地王。

過去一年:房地交易量縮 地價漲幅趨緩
臺北市政府地政局表示,105年公告土地現值作業調查期間(103年9月2日至104年9月1日),受到不動產稅制改革政策等因素影響,不動產市場觀望氣氛濃厚,全市買賣登記案件量共計26,794件,與去年同期相較減少7,426件,減少幅度約21.7%。但在本市各項公共建設持續投入、低利率政策不變及可開發土地日漸稀少等因素支撐下,經調查各行政區地價仍呈上漲趨勢,全市土地105年公告土地現值平均漲幅為6.23%,調幅連續兩年呈現趨緩現象,並為100年以來新低。另為拉近公告土地現值與市價的距離,合理土地稅基,市府預計3年內調整公告土地現值占正常交易價格比達100%,105年占比由104年的90.43%調升為93.29%。
南港車站周邊漲幅居冠本市12行政區中,中山區、大安區及松山區,因捷運路網完善,居住、商業環境俱佳,區內都更改建案提升土地使用效益及強度,知名觀光商圈店面租金居高不下及公共建設投入等各項條件的引領下,漲幅相對高於其他行政區,105年公告土地現值漲幅分別為7.04%、7.03%、6.84%,分居全市前3名。至全市區段地價漲幅最大者為南港車站BOT開發案,因購物商場開幕及飯店、辦公大樓規劃興建,加上高鐵即將通車提升交通便利性,且東區門戶計畫係以南港車站共構站區為核心,地價上漲顯著,公告土地現值漲幅為41%。

本市地王:台北101三連霸
地政局指出,受惠於捷運淡水信義線通車效益,加以信義商圈大型商場、商辦規劃案陸續進行、商業及觀光效益持續發酵,眾所矚目的臺北市105年地王,由台北101大樓(信義區信義段四小段31地號等5筆土地)第3度奪冠,105年公告土地現值為每平方公尺1,815,000元(每坪6,000,000元),與104年公告土地現值每平方公尺1,704,000元(每坪5,633,058元)相較上漲6.51%。另外,前地王新光摩天大樓105年公告土地現值為每平方公尺1,782,333元(每坪5,892,010元),與104年公告土地現值每平方公尺1,685,640元(每坪5,572,364元)相較上漲5.74%。

分區檢討、量能課稅
地政局進一步表示,市府近年辦理公告土地現值作業持續朝向地價區段劃分細緻化、合理化的目標邁進,按照其發展情形、地價動態與實地勘查結果,將全市土地分為高級住宅、都市更新、新興開發、重大公共建設、精華商圈、一般地區等六大區域,合理反映地價水準,以達租稅公平目標。以高級住宅土地為例,因其本身條件優越,加上均位處精華區域,地價漲幅特別明顯,105年公告土地現值平均漲幅約13%,達全市平均漲幅之2倍,藉由土地稅基的調整達到量能課稅之目標。

依法、衡平、合理調整公告地價
105年公告地價部分,依法係每3年重新規定地價1次,內政部更於日前會議具體建議各地方政府以不低於103年~105年公告土地現值累計調整率為原則。本市近3年公告土地現值累計漲幅達33.07%,臺北市地價及標準地價評議委員會經衡平考量近3年地價上漲幅度及民眾地價稅負擔等各項因素,酌降公告地價調幅,並未完全反應近3年地價漲幅,評定105年全市公告地價平均漲幅為30.38%。

促進土地稅基合理及公平
地政局長李得全特別說明,本市105年公告土地現值與公告地價之調整主要考量租稅公平及民眾負擔,期能促進土地稅基合理及公平,至調升後所帶來之土地稅增額,本府將秉持「取之於民,用之於民」的態度,優先投入公共住宅、租金補貼、社會福利等各項重大政策,邁向公益社會,打造宜居城市。

目前因轄內各宗土地之公告土地現值及公告地價尚在計算中,如需了解105年公告土地現值及公告地價資料,可於105年1月1日正式公告後,逕上臺北市政府地政局網站地價查詢多功能服務系統 (http://w2.land.gov.taipei/query/prc/Input_p.asp)查詢。




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+房地新聞 》張金鶚槓林欽榮,不漲地價稅會圖利地主


前台北市副市長、政大地政系教授張金鶚今天在臉書發文表示,房地產價格大漲,應合理調漲地價稅。他批評現任副市長林欽榮,應避免混淆視聽,讓地價稅無法合理調整而圖利大地主。

張金鶚日前投書媒體,認為房地持有成本太低,遠低於汽車,導致房地無效利用,空屋充斥,投機囤屋,更造成地方財政短缺,建設不足,地方自治無法落實。因此今年底公告地價的調整政策如何實踐,正好可以清楚檢驗總統參選人及政黨對居住正義的態度與作為。

媒體報導,林欽榮在26日時說,台北市很多公辦都更推不下去,因為房屋稅那麼高,連都更都被懲罰。另外地租不穩定,現也正在調節,前兩天又有某位曾擔任副市長的先生,鼓勵把地價稅無限制調高,「不在其位要尊重其位的人,應該要穩定。」

張金鶚今天晚間在臉書發文,表示完全無法認同林欽榮的說法,因為過去3年房地產價格大幅上漲,應適度將房地增值的利益回饋給地方政府,促進地方建設。

張金鶚說,地價稅合理調高,自用住宅者只會增加幾百塊錢,但極少數非自用大地主會增加上百萬稅負;反之,地價稅若只輕微、不合理的調高,雖然自用住宅者減少了幾百元的負擔,卻也不公平的減少大地主稅負,同時政府的稅收也大幅減少,影響地方公共建設。
張金鶚說,期待社會公評,並避免林欽榮混淆視聽,而讓台北市地價稅無法合理的調整,導致圖利大地主。

張金鶚文末並引用「無殼蝸牛聯盟」對市長柯文哲和林欽榮的意見,表示他完全贊同,請北市府不要動輒給人戴上「破壞穩定」的高帽、地價稅調漲應達到中央給出的低標(三年公告現值累計漲幅,台北市為36.93%),「任何人都有權利對市政提出建言,民間團體如此,前副市長亦如是。」




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+房地新聞 》公告地價大漲 房仲:政府帶頭漲房價


台北市政府今評定今年公告土地現值全市平均漲幅6.23%,公告地價平均漲幅為30.38%,全國不動產總經理石吉平表示,將大幅影響2016年地價稅稅額,增加屋主持有成本,持有稅提高會有轉嫁作用,政府帶頭把成本提高。
石土呯表示,以二代健保為例,2%補充保費就直接反應在房客身上,因此,地價稅大漲,也將讓房東更有理由調漲房租、屋主調漲房價,加上社會住宅緩不濟急,恐將造成更多民怨。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,北市公告地價調三成,公告現值也有近一成的反應,前者由於是地價稅稅基,未來對於豪宅、透天、地上權產品,將產生非常大的衝擊,特別是精華區標的,持有成本勢必非常有感。若以目前狀況來看,由於自用地價稅與非自用地價稅相差五倍之多,因此未來若要節稅,自用客戶將會更為有利。
北市明年地價稅 每戶要多繳1100多元

【經濟日報 記者楊文琪╱即時報導】
台北市政府地政局16日公布台北市明(2016)年公告現值平均漲幅為30.38%,由於公告現值為地價稅課徵依據,經地政局換算後,明年北市平均每戶的地價稅將會因此多繳1,100多元。
地政局長李得全說,台北市近三年公告土地現值累計漲幅達33.07%,16日台北市地價及標準地價評議委員會經衡平考量近三年地價上漲幅度,民眾所得並未明顯增加,以及民眾地價稅負擔等各項因素,酌降公告地價調幅,並未完全反應近三年的地價漲幅。





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2015年12月13日 星期日

+房地新聞 》未辦繼承登記土地大增


隨老齡化社會加速,近年來繼承未登記的不動產數量一路增加,據內政部統計,至去年底全台已有33.8萬筆土地未辦理繼承登記,相當於台北市面積的三分之一;房仲業者指出,多數為偏遠或低度開發價值的不動產,以及產權複雜、家族爭產未決者占最大宗。
據內政部統計年報資訊顯示,去年全台列冊管理未辦理登記繼承土地面積達9,410公頃,年增約6%,雖部分未繼承土地因拍賣或辦理繼承而去化,但總量仍呈增長趨勢。未辦理繼承登記的建物也快速成長,全台共有1.26萬件,年增約11%,較十年前成長一倍以上,總面積達28.9萬坪。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,雖長輩身故時,子女以繼承取得房屋或土地,但必須登記後才能處分,若未能在規定時間內登記,主管機關就會列冊管理15年,再移送國產署標售,若仍未標脫,再登記為國有。

繼承未登記的不動產持續增加,曾敬德表示,主要原因為土地價值低落,或繼承人不曉得繼承了土地,或因為繼承人間無法順利協商,導致未在時限內辦理登記而被列冊管理。

若以列管土地面積與建物棟數來看,土地面積從2006年開始就維持超過9,000公頃,2012年有減少趨勢,應與房地產景氣向上,地價明顯上漲,民眾特別關注長輩留下的不動產資產有關。明年起實施房地合一稅制,之後繼承的不動產出售時,是以繼承時公告現值認定為成本,土地節稅優勢就會降低。



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2015年12月10日 星期四

+房地新聞 》北門廣場都市計畫案 北市17日說明會


(中央社記者黃麗芸台北10日電)北市西區門戶計畫首部曲正式啟動。台北市都發局今天表示,北門廣場暨忠孝西路路型調整都市計畫案已公告公開展覽,17日也將舉辦說明會,盼打造北市嶄新國家門戶。

都發局表示,台北市長柯文哲剛上任時就宣告將啟動「西區門戶計畫」,以台北車站及C1、D1聯開大樓街廓為核心,西起環河北路、東至中山北路、北至市民大道、南至忠孝西路所圍成區域,納入西區門戶計畫整體範圍。

同時,透過土地利用調整、各亮點再開發計畫,以及整體交通動線規劃與整頓等面向,盼打造北市嶄新國家門戶。

都發局說,此都市計畫變更案自8日起公告公開展覽30日,並張貼於北市府公告欄、中正區、大同區及萬華區公所,17日晚間7時也將於北門城旁萬華區福星國小舉辦都市計畫公開展覽說明會,以讓市民更加了解。

都發局指出,西區門戶計畫也蘊含文化、產業質能的4D(3D空間+歷史意象呈現)面向,將重現台北城五門當中,目前僅存清式建築的北門城周邊地區歷史和空間地景意象,以保存此區重要歷史紋理與市民集體記憶。

此外,柯文哲上任即將屆滿周年,都發局依都市計畫法定程序辦理北門廣場暨忠孝西路路型調整的都市計畫變更案公開展覽。

其中,民眾最為關注的三井物產株式會社舊倉庫異地保存議題部分,為利於保存、修繕及減少其對台北車站周邊地區交通影響,擬由現行坐落的台鐵局土地平移至東側市有土地上,待完成詳細評估計畫後將提送北市文化資產審議委員會審議。



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+房地新聞 》查房價新管道,不動產自動估價系統上線


民眾查房價有新管道,政大教授張金鶚和美國安富金融工程集團合作,今天宣布推出「不動產自動估價系統」公益性平台,免費提供各界查詢自家或想買房產的估算價值。

張金鶚表示,自動估價平台可彌補政府實價網站目前只能查周圍房價、區間化房價、過去房價以及可能低價高報等缺點,可讓民眾、業者、政府更進一步掌握房價,避免房價哄抬、炒作。

張金鶚表示,他從台北市副市長卸任後,美國安富集團董事長楊太樂表示願意提供經費,把美國民眾常用的自動估價系統引進台灣並免費提供大眾使用,他評估對國內房市有益,因此結合地政、財金、資訊等專業人士組成團隊,由他擔任計畫主持人,開發出國內首座自動估價系統公益平台。

自動估價系統以實價登錄資料為基礎,進一步配合歷史資料、空間資料與不動產其他屬性資料,以大數據分析,對民眾查詢的物件進行價格評估。和實價網最大不同的是,實價網要有交易才有資料,但估價系統可查所有物件的房產價值。

至於查詢方式,此一系統站名為好時價(house+),進入網頁 http://www.houseplus.tw 之後,點選估價,再輸入完整住址、車位資料,即會出現評估住宅的單價、總價及車位價格。
張金鶚表示,此一系統經過近一年的研發、測試,目前平均誤差約13%,已達國際標準;不過,估價系統目前僅針對六都公寓、大樓住宅產品估價,暫時不提供一樓、透天、店面、工廠以及預售屋估價資訊。
李同榮:系統成熟度不夠

【記者游智文/台北報導】房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮上午表示,不動產自動估價系統在國外從1970年代發展至今,前幾年才被銀行界作為大量估價的參考準則,政大張金鶚自創的台版自動估價系統成熟度不夠,民眾可能成為實驗的白老鼠。
李同榮近來頻頻槓上張金鶚,他今天在張金鶚舉行不動產自動估價系統公平台上線記者會前,即傳簡訊質疑張金鶚,「打著正義與公益,張教授在想什麼?」。他表示,不動產自動估價系統在國外名為AVM(automated valuation model),主要透過客觀衡量不動產特徵進行價值預測,以求大量估價效率。

他說,這幾年來台灣銀行業為吻合新巴賽爾協定要求,也嘗試運用AVM自動鑑價系統,不過成熟度都嫌不足。

主要是自動估價系統若受到樣本資料分配的限制,在資料樣本較少地區及面積過大或過小的特殊案例,就會容易有錯誤的判斷,因此要以大量的電腦估價系統去針對一般消費者所需求的個別估價,其精準度就可能出現問題。



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2015年12月9日 星期三

+房地新聞 》財長:房地合一 如期上路


房地合一實價課稅明(2016)年1月1日上路,財政部長張盛和表示,市場觀望氣氛已經淡化,交易正在回升。

立法委員曾巨威詢問,房地合一有無可能調整或者出現修改的變數,張盛和表示,房地合一制一定會如期上路,縱使要調整「也是我卸任以後的事」。

立法院財政委員會昨(9)日審查中華民國103年度中央政府總決算審核報告,財政部長張盛和應邀備詢,針對曾巨威詢問政府對房地合一制明年上路的態度時,堅定表示沒有變數,如期實施勢在必行,毋庸置疑。

曾巨威表示,稅制改革十分不易,以證所稅為例,近年歷經復徵、修改再廢稅,民眾對於稅制改革能否堅持到底產生疑慮,對於即將在明年施行的房地合一制,有無可能複製證所稅事件的發展情勢,無法順利課徵,要求張盛和表態。

張盛和說,房地合一課稅是全球趨勢,財政部認為有推行的必要,明年1月1日房地合一制一定會如期上路,不會改變。




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+房地新聞 》房貸餘額創歷史新高不代表交易回春,明年房市將面臨三大考驗


10月份房貸餘額創歷史新高,似乎顯示房市交易增溫。但這並不表示房市回春,第四季交易熱絡有特殊背景,明年房市將面臨更大考驗。
根據央行公布10月份房貸餘額,已經來到5.998兆元,預估今年可破6兆關卡,續創歷史新高紀錄。由於房貸餘額已經連續8個月上揚,似乎顯示房市交易轉趨熱絡。另外,5大銀行10月新承做房貸金額368.9億元,也較上個月增加51.5億元,放款速度似乎也略為加速。
不過進入第四季,房市交易稍微回溫,主要有幾個因素:

一,年底交屋潮與銷售旺季
一些預售屋趕在年底前完工交屋,增加貸款金額,另外,第四季原先就是房市交易旺季,如新人結婚成家需求等,帶動成交量增加。
二,趕在房地合一稅上路前買屋
2016年開始就要適用房地合一稅,但在今年底之前買屋者,都還有緩衝期稅率優惠。只要在今年底前購屋,未來持有房屋超過2年以上,售屋仍可適用舊稅制,稅負比房地合一稅低上許多。想要增加稅負彈性的人,會選在今年先行購屋。
不過,過了今年第四季旺季後,明年房市面臨新考驗:

一,台灣景氣能否回穩
10月景氣燈號仍持續為藍燈,顯示台灣經濟景氣仍陷在衰退困境中,包括進出口值、製造業、服務業銷售額,都仍呈現負成長。主計處也下修今年經濟成長率為1.06%。
雖然主計處預估明年經濟成長率為2.32%,遠優於今年,不過此樂觀預估,仍要看國際景氣能否順利發展而定。以今年經濟成長率大幅下修來看,明年經濟成長率仍有不小挑戰。
如果台灣景氣持續低迷,甚至失業率上升,民眾購屋意願無法提振,房市將持續低迷走勢。

二,總統大選後,兩岸關係發展
明年1月16日總統大選,也是影響房市重要變數之一。不管哪組候選人當選,若兩岸關係維持和諧合作,對現況衝擊最小,是最佳狀況;若兩岸出現較為緊張關係,可能進一步衝擊台灣經濟,對房地產市場較為不利。
此外,新總統當選人的房地產政策,也將影響房市未來發展,這也是明年的不確定因素。目前蔡英文的房地政策是,8年20萬戶只租不賣的社會住宅,但土地與資金來源都不明確,而朱立倫則表示房市已經從賣方進入買方市場,可回歸市場機制。

三,房地合一稅上路
房地合一稅明年登場,這是房地產稅制近年最重大突破。只是,若購屋族搶在今年底房地合一稅上路前先購屋,衝出了成交量,則明年房市交易量反而可能陷入窒息。
此外,新稅制上路後,1年內移轉稅率45%,持有1年以上2年以下稅率35%,2年以上10年以下稅率20%。除非是自用住宅且設籍6年以上,可享有10%稅率優惠。由於稅率高、約束時間長,將降低投資客空間,也將影響市場交易量。

根據國泰房價指數調查,今年第三季房市出現全面性價格反轉走勢,先前房市呈現北冷南溫情況,中南部價格有撐、交易也較熱絡,但第三季卻轉為全面下跌,其中高雄房價跌幅最大,而台南、台中則成交量縮減較大,讓人感受到房市冷冬吹襲。
由於長期累積餘屋量不小,再加上買氣不振,明年房市可能還是冷冷的冬天。




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2015年12月6日 星期日

+房地新聞 》北市推動都更 研擬民辦轉公辦


【詹宜軒╱台北報導】永春社區警察宿舍都更案與正義國宅案,2案皆在2000年劃定都更範圍,被視為台北市都更2大毒瘤,惟正義國宅將於明年動工,永春案卻仍混沌。據台北市政府統計已核定民辦都更案共228件,其中79件未動工,逾3600戶居民簽署「更新同意書」,卻仍無家可歸。

符合條件才可轉公辦
對此,北市府將2016年訂為「都更元年」,將積極推動公辦都更機制,也研擬民辦都更轉公辦細則。永春案實施者森業營造建設開發部經理李政道表示,市府提出3類型民辦案,可優先轉軌,而永春案恰巧符合其中「已取得拆除執照之都更案,因故無法執行拆除工程者」條件。

李政道說:「此案延宕15年,森業營造自2006年起,支付搬遷者房屋補貼租金,迄今超過2億元,若政府能解套,森業樂觀其成。」永春案都更同意戶自救會會長劉德玢則表示:「不管是民辦還公辦,我們只希望趕快回家。」

台北市都發局總工程司張立立指出,民轉公細則正在研擬,「以永春案為例,除符合3大條件之1,府方會評估此案是否合乎公共利益、公共安全與緊急需要等原則,才可核定是否轉公辦。」張立立強調,明年會率先成立都更協調機制平台,將來不論是實施者或住戶,都可提出問題,委請協調委員會溝通。

同意戶憂心認為,「11月市長一怒,帶給大家無比希望,但是否僅是雷聲大雨點小,仍須持續關注。」




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+房地新聞 》阿嬤的土地浮出水面,居然被政府A走


汪姓婦人在日據時代購買北市社子島河邊一塊約300坪土地,64年前卻因河水改道而淹沒,汪婦過世後,這塊地25年前重見天日變成「浮覆地」,但汪婦子孫發現這塊地已被登記為國有,5年前提告主張因繼承而取得土地所有權,要求國有財產署還地,高等法院更一審日前判決汪婦子孫勝訴,還可上訴。

判決指出,我國《土地法》定義的「浮覆地」,指私有土地被河川水流淹沒而成為河道,地主的所有權視為消滅,若日後土地因天然變遷等緣故,脫離河道又回復成陸地,就稱為「浮覆地」,原地主可取回所有權辦理登記。

汪婦在1936年購買臺北州七星郡士林庄溪洲底(今社子島)一塊約300坪土地,1951年因河水改道淹沒流失,被地政機關登記削除而失去所有權。汪婦1987年過世,這塊地3年後突然重見天日,且面積還「長大」成312坪。

汪婦子孫發現這塊地在2007年被登記為國有,2009年還被分割登記成2個地號,要求國有財產署還地被拒,5年前提告索討。

國有財產署抗辯汪婦子孫在土地浮覆後15年內沒重辦所有權登記,已喪失請求權,且新地比舊地多出約12坪,不應一併歸還。

一、二審指汪婦子孫因繼承取得這塊地的所有權,具有絕對性,不以有無重辦登記為準,都判國有財產署敗訴。

經最高法院發回,高院更一審維持歷審見解,並指多出來的12坪應為測量技術進步所生,日前仍判國有財產署應還地。(黃哲民/台北報導)




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2015年12月3日 星期四

+房地新聞 》房地合一!房地贈與已不具節稅效應,熱潮漸退


【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】現行遺產及贈與稅稅率已於2009年調降為10%後,贈與移轉棟數逐年攀高,甚至在2014年寫下5.5棟的天量,不過截至2015年10月為止,贈與棟數僅達4.3萬棟,較2014年同期萎縮7.9%,減少3000餘棟,依照過去移轉數據來看,最後兩個月約在9000棟上下,預估2015年約在5.1萬棟水平,而2015年可能是新版遺贈稅率上路後,首次量縮的一年。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,遺贈稅率同時由50%驟降為10%,減幅高達8成,當時讓不少富爸媽趨之若鶩,想不到短短幾年,一方面房地產市場走弱,二方面不少贈與後買賣被課徵天價所得稅的案例,讓不少家長開始思考更精準的贈與策略,也讓這股7年來的贈與大潮有嘎然而止之勢。

推究其主要因素,應與財政部針對贈與房子出售,採實際出售價格減去公告現值方式,計算獲利後課稅有關,由於贈與已不具節稅效應,熱潮也逐漸潮消退。住商不動產特約代書張世樟解釋,贈與取得者在未來移轉時,將以贈與當年的土地公告現值與房屋評定現值作為取得成本,由於課稅基礎與市價至少相差3到5倍之譜,併入所得稅計算後稅率將十分驚人,反而辜負了父母贈與的美意,房地合一上路後,雖然不必併入所得,可是也同樣有取得成本低,稅費奇高無比的問題,也因此不少富爸媽都採取逐年贈與現金方式,讓子女透過現金存夠頭期款,自行以現金購屋,爾後再透過每年220萬的贈與免稅額,讓子女繳交貸款達到贈與房產目的,此種作法反而更有節稅效果。

綜觀未來,徐佳馨認為,房地合一上路後,贈與房產給子女將會變得更不划算,未來贈與將會採取其他作法,此外,贈與不能使用土地增值稅自用稅率,讓不少富爸媽會思考資產分配的可能性,在2014年贈與棟數寫下新高之後,加上未來隨之上調的遺產贈與稅率,贈與現金將成為日後贈與潮主流,也意味著贈與房產成風的時代將逐漸走入歷史。




買賣區域:新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地業務、土地未辦繼承。

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2015年12月1日 星期二

+房地新聞 》別想逃稅了!全台將查「未按實價報稅」


別想逃稅了!全台將查「未按實價報稅」
黃金輕稅房地合一報稅單據所得稅理財
好房網News編輯中心/整理報導
別以為「找不到單據」就可以避稅!雖然房地合一明(2016)年才要實施,但是賣屋如果沒有實價報稅的人,可要注意了!根據北區國稅局查獲的一個最新案例,屋主主張自己沒有單據想省下大筆的稅金,沒想到竟遭查獲加上未在期限內補報被開罰,國稅局還特別強調「這類」是全台五區的必查案件。

根據北區國稅局查獲的案例,主要是納稅人主張自己沒有單據,無法提供相關資料,所以自行以房屋契稅繳款書上記載的移轉價格580萬元,按評定現值28%,列報財產交易所得162.4萬元;沒想到竟遭國稅局「查獲」核定後應申報房屋的財產交易所得為540.5萬元,差了快400萬!

北區國稅局提醒,在所得稅法施行細則第17條之2第1項的規定,僅是稽徵機關在納稅人未申報或未能提出證明文件時,可以「改按」財政部頒訂標準核定財產交易所得的依據,並非「賦與」納稅人藉由不提供實價資料,達到減少稅負目的的工具。

目前被稱為黃金輕稅期的原因,主要是因為房地合一制施行前,出售房產一律按舊制房、地分開課稅,其中土地免課所得稅,但是能夠提示或經稅捐機關查獲有實價買賣價格者,售屋所得均需優先按實價報稅,並且強調已為五區國稅局的「必查案件」。




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2015年11月26日 星期四

+房地新聞 》打造溼地公園有譜,永春陂都市計畫變更通過


都發局表示,現有營區打造成溼地公園,將可以提供生態保育、休閒娛樂及自然教育等功能。

[記者鍾泓良/台北報導]台北市長柯文哲上任後,多次規畫要在台北市各處開闢溼地公園,今天台北市都委會審議永春陂營區變更為公園用地,打造溼地公園,與四獸山綠帶連接,除了可以復育生態,也能充當滯洪池。

都委會委員多樂見其成,更希望可以在柯文哲任內完成,因此副市長林欽榮宣布,該案修正通過。

永春陂營區約4公頃,屬於第二種住宅區,目前為沒有使用的閒置營區。而土地權屬有約2公頃是市有土地、1.2公頃是國有土地,其餘為私有地及未登錄土地。

而因為該處土地牽涉到「國軍營舍及設施改建基金」,因此規劃將會有近22億元的土地撥用費及5億元的徵收費用,加上溼地開闢費用9000萬元,開發費用須使用近28億元。

都發局表示,該處過去即是埤塘,根據當地豎立的碑文,相傳台灣第一任巡撫劉銘傳曾在該處泛舟。而將現有營區打造成溼地公園,將可以提供生態保育、休閒娛樂及自然教育等功能。

許多委員均對此案表示支持,都委會委員王俊雄表示,永春陂的復育不只具有生態價值,也有歷史上價值,建議北市府能夠好好開個記者會宣傳。

都委會委員黃台生提醒,因為永春陂鄰近永春高中公車調度站,應該要考慮好公車調度站與溼地公園是否有環境衝擊。都委會委員黃志弘及王惠君支持加速開進行,盼能在柯文哲市長任內完工。

林欽榮最後表示,市長的政策是說,不該去騙人,「該買就該買」,22億的費用會分成8年撥用,因此該案修正後通過。




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2015年11月21日 星期六

+房地新聞 》希望廣場地上權招標,底價36.9億


財政部國產署昨日公告,台北市2宗精華區大面積地上權標案,分別為中正區光華商場旁的「希望廣場」舊址,與中山區菸酒公賣局中山配銷處舊址,權利金底價各為36.9億元及48.5億元,預計於明年1月25日開標。

國產署副署長邊子樹表示,2宗標的屬於少見的北市精華區大面積標的,面積皆多達2000坪以上,權利金底價訂為市價4至4.5成,生活及交通便利,存續期間70年,適用一部讓與規定,相信可順利標出。

中正區2031坪土地為「希望廣場」舊址,位於光華商場旁,北鄰光華數位新天地及三創生活園區,近華山文化創意產業園區及捷運忠孝新生站,使用分區為資訊產業專用區,建築物新建者,其供資訊相關策略性產業使用之樓地板面積,以不低於建物容積樓地板面積之一半為原則。

中山區民生東路上2444坪土地,位於菸酒公賣局中山配銷處舊址,土地使用分區為第四種商業區,限制不得作為住宅使用,適合作商業設施、會展中心、旅館及商辦大樓等使用,東鄰永盛公園,近馬偕紀念醫院、 國賓大飯店及寧夏夜市。

住商不動產北市區經理錢思明指出,這兩塊土地均位於精華區內,交通四通八達,且頗具商用效益。不過由於明年公告地價調整,連帶影響地租,加上市場前景未明,買方觀望心態濃厚,不少業者都積極存糧過冬,此時是否有意願砸下大錢,可能相對保留。

相較於國產署有信心順利標出,房地產業者看法較不樂觀,私下透露,換算後每坪高達182與198萬元,但周邊並未出現高價金店面,且投報率也偏低,認為順利標出有難度。



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2015年11月20日 星期五

+房地新聞 》捷運萬大線動工,2020年通土城


捷運萬大樹林線第一期CQ860區段工程,20日由台北市長柯文哲、新北市副市長侯友宜共同舉行動工典禮,柯文哲說,北市捷運工程品質非常好,但缺點就是太慢了,希望能維持品質、注意工安,蓋快一點。

萬大樹林一期工程共分成4個標案,CQ861標案已於去年動工,昨日動工為CQ860案,其他2標將於今年底明年初動工。

預估2020年底,可從北市中正紀念堂,直通新北土城區金城路,省下20分鐘通勤時間。

昨天動工典禮包括柯文哲、侯友宜、立委張慶忠、盧嘉辰、林郁方、地方民代共同出席,見證地方大事。

柯文哲致詞表示,捷運工程品質非常好,就是速度慢了一點,期盼可以蓋得再快一點,工程順利、工安要注意。

侯友宜一上台提出「兩個懇求、一個感謝」,目前三環三線中的汐止民生線尚未核定,懇求北市府儘速修正計畫提報中央;新北市府捷運局明年元旦成立,懇求北市府同意工程人才到新北繼續努力。

會後媒體詢問柯文哲,捷運萬大線之前已舉動土典禮,這次又動土祈福是否為了選舉?柯文哲說,該來就來,不要想那麼多。

侯友宜解釋,捷運每一段工程均按照期程施工,為祈求人員平安和工程順利,所以才會分別舉行動土祈福典禮。

萬大線第一期工程全長9.5公里,設有9個地下站,可與淡水信義線、松山新店線及環狀線連接轉乘。全線由北市中正紀念堂站,向西沿南海路下方過和平西路後接西藏路轉萬大路,於華中橋前左轉地下穿越新店溪,至新北市永和區保順路、保生路轉中和中山路、連城路至土城區金城路3段。(中國時報)





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2015年11月15日 星期日

+房地新聞 》建商存貨壓力現,李文造:降價是逼不得已


房市究竟要冷到何時?長虹建設董事長李文造指出,應會在大選後落底,未來將呈現U型反轉,至於反轉時間點,李文造說:「恐是一個『胖胖的U』。」若建商餘屋不能順利去化,「降價」將是不得不走的路。

存貨造成建商不可承受之重,根據上市櫃營建股第3季已公布財報顯示,存貨量最高的前5大建商,存貨總金額更達2632億元,較上季提升3.4%。專家認為,最快2016下半年,建商將面臨不得不降價的壓力。

已公布Q3(第3季)財報中,存貨量最高的是興富發(2542)、遠雄(5522)、國建(2501)、鄉林(5531)及華固(2548);待售房地佔存貨比率以國建最低,不到1%,其餘4家建商在12%~25%間。

《 住展 》雜誌企研室主任何世昌指出,今年建商待售的房地量,多為2012~2013年推的預售案,「當時買氣熱絡,新建案銷售率平均可逾8成,但新建案銷售率在2014年驟降至4成多,意味最快在2016年下半年後,上市櫃建商認列營收可能快速下滑,其讓價意願可望增加。」

從在建房地量來看,專家認為,未來1~2年完工後,除非有榮景支撐房屋順利去化,否則仍將成為建商負擔,民眾也可從餘屋數字中,找到談判籌碼。(詹宜軒/台北報導)




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2015年11月11日 星期三

+房地新聞 》台灣缺乏都市計畫,徐世榮:都更不是圈起來,然後多數決


政治中心/綜合報導
由包括徐世榮、陳立夫、林建甫等33位學者專家發起的「台灣土地社會聯盟」,於昨(10)日正式成立,要求行政院盡速召開「全國土地會議」,落實土地改革問題。政大教授徐世榮在記者會中表示,台灣的都市更新跟都市計畫脫節,因此無法彰顯都更符合公共利益,強制拆遷就會變成對基本人權的破壞。

根據《經濟日報》報導,徐世榮認為,台灣缺乏通盤的都市更新計畫,但要透過都市計畫才能彰顯都更符合公共利益,政府的強制拆遷才有正當性。但當前的作法卻是由建商去圈地,提出都更計畫,再透過「多數決」來決定公共利益。

「不是說土地圈起來,然後多數決,就可以這樣做。」徐世榮表示,在沒有都市計畫的前提下,無法判斷是否符合公共利益、是否有正當性,因此政府強制執行的拆遷,就是破壞基本人權。

政府必須了解,為了促進公共利益和社會福祉,才叫做都市更新。




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2015年11月8日 星期日

+房地新聞 》房仲甘苦談-開發為銷售之母


很多朋友對我進入房仲這一行感到好奇,幾乎每個人都以為:賣房子就只是在帶客人看房子。對我而言,這不盡然正確,因為現在的我已經很少在帶客人看房子了。

嗯~那我到底在做什麼呢?
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房仲:買賣房屋與土地的中間人(受託人),主要分為開發及銷售。
開發:提供屋主或地主專任委託銷售的服務,約時間商談,時間比較自主。
銷售:提供客人看房子或土地的等服務,幾乎得隨傳隨到,時間較不自主。

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先談房仲的工作型態 
工作型態依各加盟店而有所差異,但大品牌的公司,如中信、信義、永慶、住商與東森等,基本上都必須打卡、開會、團體看屋、值班等。除此之外,其他時間基本上是自由安排的。想要賺多少錢,抽多少佣金,冒多少泡?就憑個人本事、業務能力、時間管理與執行力。 
例如,專攻銷售的營業員,除了提供隨傳隨到的帶看服務之外,還會依客人需求主動找到合適的房子,持續聯繫帶看,過程中還要幫客人處理貸款等雜七雜八的事情。如果沒有足夠的時間跟專業,就無法幫客人解決問題,順利幫客人買到需要的房子。因此,專攻銷售的營業員幾乎全年無休,沒天沒夜,甚至假日跟晚上都要服務,其實真的很辛苦,沒想像中那麼好賺,甚至健康容易亮起紅燈。

開發為銷售之母
其實,在房仲幫屋主賣房子之前,房仲必須先找到想要賣房子或土地的屋主或地主,提供他們專任委託銷售的服務,經所有權人的授權後才能開始合法賣房子。這個售屋前的作業過程叫做「開發」。因此,前輩常常說一句話「開發為銷售之母」,對一間店而言,若沒有開發物件進來,就沒有房子可以賣,更別談銷售了。
許多前輩的經驗指出,這一行若要永續經營,很難一直維持著良好的體力,整天忙著帶客人到處看房子。因此,「開發」才是在房仲業生存的長久之計。而我進入房仲業一年多的時間,也已逐漸將所有時間專注在開發的業務上。

拜訪屋主之旅
「阿姨,請問隔壁屋主在嗎?」
「他很少回來~」
「那請問您知道他在哪裡嗎?」
「嗯……(思考許久~)他住在xx对面,左辺第x間,但…你千萬不要說是鄰居說的喔!其實我們也想要換亇鄰居才跟你說,就看你了,加油!」
開發的管道很多種,包括自售(例如591網路自售或掃街看到的自售紅字條等)、反開發、固定寄或投開發信、大樓管理員拜訪、發文宣DM、掃街抄空屋空地等。
不過,開發在時間上雖然比較自主,但是屋主通常也是要下班後或假日比較有空。因此也是要常常在晚上或假日拜訪屋主,時間仍然受限,難以兼顧生活品質。 
例如,我曾經騎了近兩小時的車,才終於到達白河,再花一個小時,問了好幾個阿伯阿桑,峰迴路転,轉了好幾個彎才找到屋主;也曾騎車到林邊石班養殖埸,鄉間小路亂撞幾番,一塭又一塭之後才問到屋主的下落;然而,其實有百分之八十的機率是沒能找得到屋主的,例如到嘉義的大林,我便撲了個空,無功而返。
不過,雖然撲空,有時還是可以白天晚上或假日各來一次,或透過電話及網路的查詢,以及左鄰右舍的詢問找到一些蛛絲馬跡,目標就是要想盡辦法找到屋主。例如有一次我在巴克禮尋找某間空屋的屋主,問了十幾亇鄰居才問到一條線索,這也印證了「好厝邊不見得是在隔壁」這個道理。

專任委託銷售服務 
拜訪屋主或地主,大部分不是見面一次或兩次就能讓他們願意把不動產交給你賣,而是要讓他們慢慢認識你、信任你,常常需要多次的重複拜訪,是相當耗費時間跟體力的。
另一方面,當屋主或地主想要出售不動產時,也會去考慮到要把房子或土地交給誰來賣?房仲業務除了必須具備基本的專業知識外,屋主最需要的是值得信任的房仲業務。因此靠朋友的轉介紹,或許對屋主而言也是較安全且有保障的方式。
房仲的開發業務,乃針對屋主或地主提供專業及誠懇的專任委託銷售服務,主要服務內容是:顧家維護,守價議價及單一窗口。這讓屋主不需為了賣房子而勞事煩心,全權委託交給房仲來處理即可。

例如颱風來臨時,房仲必須不負屋主所託,照顧好房子。尤其在大風大雨的日子中,為了避免雨水滲入屋內,除了門窗緊閉外,所有排水孔一定要清理乾淨,確保通暢無比,PU一定要能用,才能將屋主的房子照顧好,避免積水破壞屋況,造成任何日後的可能損失。
然而,整個開發過程中最精采的,就是議價到成交,也是最辛苦、困難的一部分。像是有一次我搭乘火車,在台中與台南之間來回議價,在買方與賣方之間斡旋,將雙方的誠意告訴對方,歷經將近10天,直到最後一天才達到共識,順利成交,以完成雙方所託。然後簽約、完稅、過戶、交屋到結案。終於苦盡甘來!

找到閒置不動產>拜訪屋主>簽訂專任委託銷售合約書(授權書、屋況說明書)>報件(產權調查、製作不動產說明書)>不動產清潔整理維護(賣相要好)>登廣告>銷售(各大仲介公司聯賣)>回報>議價>成交>後續服務。
圖文取於網路,若有侵權歡迎來信告知。



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2015年11月7日 星期六

+房地新聞 》〈台北都會〉16處豪宅開放空間違建。柯︰年底拆完


3個月拆9新違建 6個月拆光
〔記者郭安家/台北報導〕市長柯文哲被稱為「違建殺手」,但昨下午議會市政總質詢,被市議員周柏雅質疑違建總數不減反增,北市尚有五十一件兩百坪以上大型違建,柯上任迄今多了九件、面積共八千六百一十六坪;另外,還有博愛路豪宅「揚升君臨」等十六處豪宅開放空間違建,總違建數竟破兩萬七千件。柯當場宣示,年底前先拆開放空間違建,三個月再拆九處大型新違建,六個月「幹掉」所有大型違建。

根據統計,前市長郝龍斌卸任前,去年一月總違建數二五九九二件,柯文哲上任雖拆二二六處頂樓加蓋違建,今年一至九月再拆三千一百餘件違建,但比郝市府去年同時期少拆九%數量,此外每個月約增加三百多件違建,結果今年十月總違建數達二七三一五件,比一月郝卸任時多出一三二三件。

對比周柏雅提供的資料,首波開拆的開放空間有違建及柵欄圍籬的建案包括博愛路豪宅「揚升君臨」、堤頂大道二段「聖荷西花園」、瑞光路「萊茵皇家社區」、政大二街「東坡庭」、政大一街「雅敘苑」、太原路日勝生建案「文化京都大樓」、景興路「景美花園新廈」、成功路五段「麗都」,竟還有基河國宅二期等。

20日起 要求全部自行改善
建管處長陳煌城於議場表示,開放空間違建包括一些警衛室,十一月廿日起要求全部自行改善,接著依嚴重程度分期分類改善。此言引起周柏雅不滿,指剩十六件而已耶,還要好幾個月,市府嗡嗡嗡文化還有什麼標準可言?陳在柯旁咬耳朵,柯文哲說,「他說很多跟議員有關係很難拆」,並指上次挹翠山莊違建還拆兩次,最後允諾年底拆完。

另一方面,北市府三個月內要拆除的九處大型違建,一處已自拆,其餘則坐落在延平北路七段、華陰街、松信路、秀山路、新湖路、延平北路、八德路,有一處則是海釣場棚架;周柏雅說,「大家也沒有把市政府放在眼內」,柯文哲則回應說,「怎麼有這麼勇敢的人,那就把它全抄掉就好了」。




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2015年11月3日 星期二

+房地新聞 》「雙北房市緩步回春,新北交易10月躍增20%」


全台六都2日公布10月房市買賣移轉件數,相較前九月交易量觸底後明顯回穩,六都合計月增約6%,以新北市回升近二成最高,共3,862件,月增19.8%。

其中雙北市合計逾6,000件,是近三個月來最佳的一個月,雙北房市已經出現底部止穩跡象。

從買賣移轉件數來看,10月六都中有四都交易量止跌回升,顯示買方對屋主的讓價有感,帶動市場剛性需求。相信接下來在年底傳統購屋、交屋旺季加持,買氣將逐步回穩。

統計1~10月建物買賣移轉量,房仲業者分析,6都皆為近10年新低,業者估全年移轉量約27萬棟左右,顯見成交量已明顯壓縮至10年谷底,有機會緩步回升。





買賣區域:新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地業務、土地未辦繼承。

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2015年10月31日 星期六

+房地新聞 》都更弊案又一樁,地政學者呼籲廢除都市計畫


〔即時新聞/綜合報導〕營建署主秘洪嘉宏涉嫌收受遠雄集團千萬賄賂,在昨(30)日晚間被移送北檢。繼前營建署長葉世文收賄案後,又增一新都更弊案。

台灣地政學者徐世榮在臉書上呼籲廢除都市計畫,並指出台灣的都市計畫已經病入膏肓。

地政學者徐世榮在臉書上指出「台灣的都市計畫已經是病入膏肓,大概是要送進太平間了」,呼籲廢除都市計畫。徐世榮說道,從葉世文、許世堅,到現在的洪嘉宏,都從事都市計畫業務,也都在幫財團炒地皮,置人民權益於不顧。

徐世榮表示,這並不只是個人操守的問題,而是整個都市計劃結構和制度性的大問題。徐世榮更質疑,如果這種都市計畫只會讓財團和官員中飽私囊,對公共利益又有什麼幫助?




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2015年10月30日 星期五

+房地新聞 》容積銀行滿周年,公設地身價腰斬


2014年7月2日公告實施的「台北市容積移轉審查許可自治條例」,迄今實施屆滿1周年,在政府作莊的「容積銀行」制度正式上路,取代舊有的容積移轉制度之際,容積移轉的炒風不再。根據調查,台北市公共設施保留用地的行情,屢屢大跌,從飆風最猖獗的公告土地現值180~200%,現在已下跌到80~90%還乏人問津,身價「腰斬」5成5。

今年7月2日,容積銀行剛好正式實施屆滿1周年,容積行情已經大跌。

可能由於實施的時機「生不逢時」,建商在台北市土地開發的需求量大幅減少,再加上台北市欠缺可開發素地、建商也暫緩在仇富氣氛濃厚的台北市積極開發土地,因此使得容積移轉乏人問津,身價大跌。

3年前冠德建設還逆勢出售可供移轉容積的道路用地,當時震驚同業,直呼大家追價囤積容積都來不及了、怎麼還賣掉容積?此時,業界才感受到政府「作莊」時代來臨,容積身價已不可同日而語。冠德建設副總經理張勝安表示,確實冠德在台北市的開發案已取得必須用到的容積,因此短期內不必再持有容積,市場上最近對於容積需求,也明顯減少。

根據國內數一數二的道路用地專業平台調查,往年台北市公設保留地或道路用地最高峰時,動輒飆到公告土地現值的180~190%,還搶不到;現在,公設地或道路地向下喊價到公告現值的80%~110%,還可能賣不掉,身價已重挫55%。

這家道路用地買賣的專業平台公司透露,隨著這1年房市買氣遲滯,今年建商請照逐漸減少,除了台北市公設地和道路地的身價大跌之外,高雄市最高峰時可以飆到公告土地現值的50%,現在也下滑到10~20%。

至於新北市、桃園、台中市七期重劃區等主要區域,行情也都普遍下跌,只是跌幅沒有像台北市那麼嚴重。

知名外商不動產估價師事務所的估價師指出,容積身價暴跌的現象,從土地銀行去年底以公告現值1.6倍的底價,公開標售台北市敦化南路、忠孝東路等道路用地容積,慘遭流標,2015年4月又標售一次、底價打9折還是乏人問津來看,現在容積要貼近或低於公告現值、恐怕還是沒人要。

估價師指出,接下來,「落日條款」只剩下2年,建商看跌心態濃厚;市場預估,如果容積移轉再沒人要,只有愈放愈不值錢,求售無門。(工商時報)




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2015年10月26日 星期一

+房地新聞 》仲介比超商多應該收

中國時報【吳泓勳、唐玉麟╱台北報導】
房市寒冬爆出房仲業倒閉潮,明年收攤至少1500家,恐牽連上萬人失業。財政部長張盛和昨天接受立委盧秀燕質詢表示,房仲家數確實太多,密度不該跟7-11一樣高。對張的「7-11說」,房仲公會全聯會理事長林正雄重批「冷血」,該公會榮譽理事長李同榮也諷刺,這種官員台灣也不需要這麼多!
被問及房價下跌對經濟到底好不好?張盛和回應,房價跌不是壞事,現在狀況是,買賣雙方在打持久戰,顯示還跌得不夠,買方不想進場,當跌到讓買方想進場,交易量就會上來。
仲介比超商多應該收
張盛和認為,「買房子跟去超商買礦泉水不一樣」,台灣僅3.6萬平方公里、2300萬人,房市最旺時也不過每年成交40萬件,卻有7500家房仲店面,簡單一想就知道,市場沒辦法支撐這麼多的房仲人員。
台灣房屋總經理彭培業反擊表示,香港人口700萬餘人,1年房市交易量為6.6萬戶,房仲約有3200家,台灣房仲店頭密度其實小於香港。他強調,台灣中南部土地交易繁雜瑣碎,如農地、建地、工業區與各種林地等,需要房仲業高度專業協助處理,否則易衍生糾紛爭議,張部長提不出願景,反去管房仲業店家數太多,難怪台灣經濟欲振乏力。
舉香港例業者K部長
林正雄說,任何產業都有生存、就業權,房仲業每年繳稅貢獻國家,政府怎能用一連串錯誤政策打趴房市後,再說房仲家數過多這種風涼話。
據房仲業統計,前年全台房仲還有10.5萬人,2年內急砍3萬人,減幅近3成。林正雄表示,成交量持續萎縮,預估今年全年只剩27萬件,店頭家數恐從7500家大砍至少1500家,預期未來還有1.5萬名房仲從業人員將會失業。
張盛和認為,市場還有大型房仲登廣告徵才,現在是汰劣存優,林正雄則回嗆,房市根本是硬著陸。李同榮也說,政府認為將房市交易量打趴,房價就會跌,實際上,過去奢侈稅等政策上路,房價只是漲不動,年輕人仍買不起,背後主因是薪資不漲,解決之道實需要政府對住宅、租屋政策等擬訂配套才能改善。
房市倒數計秒等趴下
台經院景氣預測中心主任孫明德則指出,營建房產等行業本來就面臨房價過高、市場無力支撐的循環,政府打房政策是最後一根稻草。他形容「營建業就像被擊倒、正倒數計秒的拳擊手,已站不起來,只是還在硬撐!」

2015年10月25日 星期日

+房地新聞 》4大重畫區失寵,3年內恐跌2成

 
記者謝幸恩/新北報導
全台房價低迷,恐影響新北市「4大重畫區」江翠北側、二重疏洪道、新店央北及十四張前景,「房市寵兒」光環不再,業者原相中江翠北側5000億元商機,迄今推案掛零;學者直指,超額供給、稅制問題,4大區最快3年內房價跌幅達2成。
房市低迷,全台有4大重畫區房價恐下跌。
重畫區挾街廓整齊、屋齡年輕優勢,躍升為房市寵兒,但好景不長,近年來房市後繼無力,加上重畫區生活機能、交通建設10年才能到位,預售價紛紛下修,如新莊副都心重畫區每坪60萬降到40萬元,甚至有人乾脆不交屋,甘願繳納15%違約金。
新興的新北市4大重畫區,也連帶被低迷景氣波及,如重畫面積最大的江翠北側,距離台北僅一橋之隔,被譽為第2個大直水岸重畫區,永慶房屋何姓協理說,去年預估5000億元開發商機,吸引不少建商購地插旗,但房市偏空下,迄今仍無推案。
何姓協理坦言,文教區、精華區、舊市區發展成熟,相較起機能不足的江翠北側,房價跌幅小、買氣好;淡江大學產經系副教授莊孟翰則點名,未來重畫區亮起「紅色警戒」,伴隨著超額供給、稅制問題,4大區最快3年內房價跌幅達2至3成。
莊孟翰也說,現今有建商委託代銷公司、房仲銷售重畫區房產,除非「競價求售」才賣得出去,面對餘屋過多的窘境,實際交易價至少要打8折到65折不等,4大新興重畫區問題亦然。4大重畫區房價下跌,恐連帶影響新北房價?莊孟翰說,「全台房價呈現U字型下滑,仍未跌到谷底」,雙北房屋交易量創23年新低,未來房地合一稅加重與實價課稅的前提下,市場優勝劣敗,預計房價還會有一波調整。

2015年10月10日 星期六

+房地新聞 》政府資訊公開,好過逼房仲當福爾摩斯

【住展房屋網/台北報導】本月內政部新版『不動產說明書應記載及不得記載事項』正式上路,內容針對土地、成屋及預售屋三方面進行強化,土地方面開發者應載明是否位在山坡地、水土保持區或河川區等;成屋則需增列是否為工業用地、商業用地等非一般住宅產品、有無獎勵容積的開放空間供公眾使用、並強制揭露周邊嫌惡設施等內容。 
預售屋的部分則增列毗鄰範圍有無取得建造執照尚未開工或施工中的建案、近五年內基地周邊有無申請水災淹水救助紀錄等,並規範不得記載房價上漲空間或預測房價上漲,避免業者炒作哄抬。 
當中雖然仍有許多美中不足的部分,如成屋部分不要求記載水災淹水救助紀錄,及凶宅揭露僅現於最新屋主產權持有期間,增添凶宅漂白疑慮,但住展房屋網企研室認為,記載項目日益完備,對消費者的權益保障已有不小幫助。 
只是這可就苦了房仲,有房仲從業人員無奈表示,新版『不動產說明書應記載及不得記載事項』包山包海,部分內容查證不易,如基地是否為山坡地應是政府要查證的,如今卻成了房仲的責任。 
而在凶宅方面,雖可透過媒體、村里長、鄰居旁敲側擊,但政府的警政系統卻不開放查詢,讓房仲相當無奈,況且凶宅認定莫衷一是,且若凶宅事實並非於最新屋主持有期間發生,可不必登載,假如後續買方誤構凶宅,將衍生諸多法律問題,仲介業者憂心屆時將淪為代罪羔羊。 
住展房屋網企研室認為,房仲業者固然有完善查證的義務,但若政府自身資訊揭露不夠透明如地質災害潛勢區遲遲不完整公開、凶宅警政系統不開放、源頭把關不夠確實如山坡、保育區、河川區建照嚴審,卻要求房仲得上窮碧落下黃泉蒐證,未免太強人所難。 
其實只要政府將相關資訊完整公開,民眾便能透過自身查證篩選標的物,這才是根本解決不動產買賣糾紛的正本清源之道,否則資訊揭露曖昧,反而要房仲扛責,不僅陷仲介從業人員於不義,徒增交易糾紛,更突顯官方膽小怕事的卸責心態。 
或許官員們是擔心資訊透明會對房價或既得利益者造成衝擊,但住展房屋網企研室一再強調,民眾有充分『知』的權利,況且『房價誠可貴,生命價更高』,與其逼房仲超越柯南、挑戰金田一,政府資料的公開透明與把關肯定更有成效,呼籲官員們能真正站在民眾的立場施政,才能為社會帶來最大效益。

2015年10月6日 星期二

+房地新聞 》顏炳立:2016 房市生死門

戴德梁行董事總經理顏炳立昨(6)日表示,房市現在是成交量直接跳水,能夠有一點成交量就「阿彌陀佛」了;「預期2016年會是生死門!」建商怎麼交屋?投資客怎麼退場?都是關鍵時刻。
顏炳立昨日在公布2015年第3季商用不動產市場季報時表示,第3季商用不動產成交量已跌破百億大關至97.7億元,累計前3季只有289.4億元,遠低於去年同期的712億元,「市場被打到不成人形了!」
住宅方面,現在很多建商面臨的頭痛問題是,有些案子賣了5成、另外5成還沒賣掉的要降還是不降?至於已經賣掉的,又要怎麼交屋?因為現在價格有的已掉到2012~2013年水準,投資客想賣也賣不掉,甚至有些人想乾脆斷頭15%、讓3千多萬就這樣嘸去。
顏炳立表示,2016年總統選舉後也未必會好起來。他直指「現在房地產市場是一季比一季糟,有的建商說有多好,其實是自己安慰自己。」很多建商私下坦言:「現在房市捺A哎捏!?糟到比2008年金融海嘯時還嚴重!」根本「嘸量」,「不降價,就嘸量!」預期未來一季是「成交量藏在價格裡」。
顏炳立表示,希望底價280億元、每年有2.4%以上租金報酬率的信義計畫區信義新天地A8館標售案,能夠順利成交,千萬不要出現「志玲帶嫁妝,還嫁不掉」的狀況,畢竟信義計畫區這筆標售案是「蛋黃中的蛋黃」,成交與否也代表台灣的信心指標。
顏炳立建議政府,「要教訓囝仔(孩子),打打就好,千萬不要巴呼伊死!」否則很多人拚老命,也要把錢弄到國外去買房地產。他並建議政府「廢稅救市,結束凌遲」,期待2016年總統選舉過後,政府最好推出振興經濟方案,讓投資信心恢復。
另外,戴德梁行協理薛惠珍表示,所幸市場還有新亮點,例如北市西區站前商圈和西門商圈已躍居平價旅館大本營,旅館房間總數保守估計已達4,600間,大大扭轉早期以補習班、銀行為主力的商圈結構,使得重慶南路從以前的「書店一條街」、轉型為「旅館一條街」,每坪月租也因此攀升到1,800~2,000元。(工商時報)

2015年10月3日 星期六

+土地開發 》新聞辭典》容積移轉

許多公共設施用地因政府財源不足,短期內無法徵收,開發商購買未徵收開闢的道路、公園、廣場、兒童遊戲場、體育場與綠地等公共設施保留地後,捐贈給政府以換取容積移轉。依據土地公告現值換算,容積移轉至同一個主要都市計畫區內的可建築用地,開發商可在該建築基地的基準容積外,額外增加樓地板面積;一般地區容積移轉上限為增加基準容積的30%,整體開發地區為40%,古蹟保存區為50%。此方法同時紓解政府長期財政困窘、無法徵收公設用地的問題。

(資料來源:新北市城鄉局/整理:記者賴筱桐)

2015年10月1日 星期四

+房地新聞 》預測2016房市,帥過頭:法拍潮大爆發

聯合報報導,向來是房市領頭羊的台北房市出現法拍危機,今年4月起,法拍移轉數量不斷攀增,從4月份的24件、5月份34件、6月份翻倍至64件,「反指標」數據表現熱絡,意味著房市向下反轉格局確立。
不過投資客帥過頭認為,現在的法拍數量並不是真實的行情,「明年才會大盛行」。帥過頭在其Youtube直播頻道中分析,由於近年購買法拍屋,會受到奢侈稅的限制,因此多數投資客不會輕易入場,但若明年適用「房地合一稅」,將會掀起法拍熱潮。
帥過頭表示,由於多數法拍物件購入後,都會再行轉賣,因此2年的奢侈稅顯得十分不利,但明年新制上路後,以1000萬元的物件為例,可依照5%不列舉額度增價為1050萬出售,而且「不用繳稅」,明年買賣法拍屋只需負擔代書費用,因此2016將引起一波法拍大熱潮。
不過山水資產管理副總丁建生認為,雖然法拍市場的確有增溫、熱絡的趨勢,但仍與法拍高峰期的市況有不小差距,以目前的房市走衰情形研判,法拍量最快將於3年後暴增

+房地新聞 》消除窄巷高樓,新北嚴管容積移轉

(中央社記者王鴻國新北市24日電)為強化都市防災功能及消除窄巷高樓怪象,新北首創容積移轉積分評點機制,嚴格限制容移基地大小及臨面寬8米以上巷道。

新北市城鄉發展局表示,過去容移審查過程較重視送出基地(俗稱公共設施保留地)的資格審查,對於接受基地(建築基地)的容受能力並未納入考量。

只要送出基地符合規定,均核予最高上限30%的容積,因此產生窄巷高樓怪象,進而衍生防災救災等公共安全的疑慮。

城鄉局表示,為強化防災功能及消除窄巷高樓怪象,重新檢討修正容積移轉許可審查要點,將未來接受容移的基地容受能力納入考量,首創容積移轉「積分評點」,來計算接受基地可接受的容積。

根據修正後要點規定,可依積分評點方式計算接受基地可移入容積,評分項目包括基地本身條件、周邊環境改善等,採加法方式核予適當的容積,申請人可透過標準化評分公式自行計算可移入的容積。

城鄉局表示,接受容移的基地嚴格限制周邊一定要有8米以上道路,基地面積也由最少300平方公尺擴大為500平方公尺,鼓勵申請人優先移轉公園、廣場、兒童遊樂場、體育場、綠地等五種公共設施用地,協助政府加速開闢公共設施,改善都市公共環境。

城鄉局強調,新北市都市計畫委員會今天審議通過修正案,經過半年以上的緩衝期,新規定預計可於明年7月1 日正式實施,審查流程也併同修正由3階段改為2階段,將更加簡政便民。

2015年9月30日 星期三

+房地新聞 》新北容積移轉,採積分制

窄巷蓋高樓將成絕響!新北市都委會昨修正容積移轉許可審查要點,未來容積移轉接受基地,除原本「最高上限30%」的限制,還必須面臨8米以上巷道,並以「積分評點」量化基地條件;另外,市府也鼓勵申請人優先轉移公園、廣場等5項公共設施用地,新法預計明年7月上路。

新北城鄉局副局長張溫德表示,新北市辦理容積移轉案件審查已有10年,過去容移審查過程較重視「送出基地」的資格審查,對於「接受基地」容受能力並未納入考量。

只要送出基地符合規定,都核給最高上限30%的容積,導致「窄巷高樓」現象頻傳,衍生防災救災等公安疑慮。

張溫德說,這次修改容積轉移許可審查要點,未來將採「積分評點」方式,審查「接受基地」的條件,條件越好則分數越高。

這解決過去移入的不確定性,也能加快審議效率,接受基地周邊也一定要有8米以上巷道,強化防災救災功能。

他說,過去容積移轉都是以道路用地居多,為鼓勵民眾優先轉移公園、兒童遊樂場、綠地、體育場及廣場等5大公共設施保留地。申請人只要取得部分土地所有權即可納入送出容積計算;其餘公共設施用地則需要完整地號土地所有權才可。

城鄉局表示,新法預計於2016年7月1日實施,審查流程也將由3階段改為2階段,讓業者有半年以上的法令適用緩衝期。(中國時報)

+房地新聞 》故居成古蹟?塭仔圳重畫恐翻盤

新北市結合三環三線的13處重大土地開發案,其中以占地468公頃的新泰塭仔圳公辦市地重畫案最大,去年都市計畫更新範圍納入李石樵故居所在的木材工廠,若故居列為市定古蹟,重畫案勢必翻盤;城鄉局長邱敬斌表示,古蹟鑑定結果出爐,重畫案才能微調。

塭仔圳重畫案17年前發布都市計畫,採自辦方式市地重畫,早期為淡水河洪水平原一級管制區,禁建限制下,現況多為違章鐵皮工廠,去年改採公辦方式並啟動都市計畫通盤檢討,重新研擬重畫範圍,納入美華新村、李石樵故居。

美華新村位於重畫案30米計畫道路上,依法不可排除重畫,45戶居民組成自救會並向市府提出原地保留訴求,市府則以《市地重畫實施辦法》解釋,若排除會有差別容積率的問題,不參與重畫者無法共享重畫後土地價值、公共設施。

重畫案預計8月公告並發布實施,接著著手拆遷,市府與自救會迄今仍在溝通中;市府在不知情下納入李石樵故居的木材工廠,將其畫入住三用地,前方計畫道路將貫穿三合院右側護龍,若故居列為市定古蹟,重畫案恐有變數。

城鄉局長邱敬斌說,李石樵故居位在重畫案住宅區內,若列為古蹟,應可原地保留,若公共設施會影響古蹟結構,《都市計畫法》明定,審議前可在都委會調整,審議完成2年內不能任意變更,須等到古蹟鑑定結果出爐,2年後方能微調。(中國時報)

2015年9月29日 星期二

+房地新聞 》推動圖資整合,內政部建立共通平台

去年發生的高雄氣爆案突顯出國內都市地下管線管理的盲點,為了整合全國地理圖資,內政部推動「內政圖資整合應用計畫」,發展我國的共通底圖,並且設立共通平台,讓政府、民間的不同資料庫可以進入共通平台,並且透過這個平台分享、加值應用。(李人岳報導)

為了整合全國地理圖資,同時因應新興的開放資訊(OPEN DATA)需求,內政部推動「內政圖資整合應用計畫」,希望對國內的土地永續利用、災害預防和維護人民安全等面向具有多重效益。內政部次長陳純敬指出,這項計畫的首要目標是發展我國的共通底圖,並且設立共通平台,供不同的資料套繪使用。陳純敬:『我們要設立一個共通的平台,好讓各個部會不同資料能夠整合、可以在上面套繪,所以如果說將來有塊地管線資料都在這邊套上去,因為大家的這個座標等共通的點,一套繪下去之後就會知道。』

地理空間需要整合的資訊,涵蓋最基本的門牌號碼、地籍圖、民生活動地理資料,以及航空影像、水門所在位置、土壤及地下水列管場址等等,主管機關就橫跨內政部、交通部、經濟部、環保署等,未來會以國家共同底圖服務(TGOS Map)為基礎,開放圖資流通供應平台進行整合。

陳純敬指出,圖資整合後,也可以納入民間提供或運用相關資料,產生不同的應用系統,因此這項計畫除了開發共通平台之外,也將設立軟體機制,讓政府、民間的不同資料庫可以進入、分享共通平台。閣揆毛治國也期許這項計畫能創造圖資流通及應用環境,加速帶動地理空間資訊產業的發展。

+房地消息 》重視民權,不畏影響房價!北市公布「易淹水區」圖資

記者陶本和/台北報導
杜鵑颱風肆虐,台北市長柯文哲不敢掉以輕心,28日上午就進駐災害應變中心聽取簡報,會中他提出希望公布北市「易淹水地區」,不過有人擔心會影響房價,但當晚北市水利處不畏影響房價的疑慮,公布了圖資,只是將名詞改成「降雨淹水模擬圖」。

針對水利處統計資料,台北市有12個易淹水地區,特別製作降雨淹水模擬圖,放在北市府防災資訊網,但資訊只公告給各區里長。

對此,柯文哲主張,易淹水區應該讓全民都知道,沒有理由官知道,民不知道,不過也有人會擔心公告之後會影響房價,但是站在人民的立場,應該有權力知道自己住的地方是不是易淹水區。

不過,民政局長藍世聰表示,建議不要以「易淹水地區」來呈現,擔心會讓民眾覺得恐慌或是不妥。結果,28日晚間水利處就公布了,名詞也照藍世聰的建議,沒有寫「易淹水地區」,而是改成「降雨淹水模擬圖」。

北市工務局水利工程處28日所發布新聞稿指出,基於資訊公開化,加上防災圖資有利於市民進行災前整備及災中應變,所以將該圖資放置於「臺北市政府資料開放平台」(路徑:/data台北/資料目錄/臺北市政府工務局水利工程處 /臺北市降雨淹水模擬圖),供市民直接下載參考,以降低水災損失。