+房市消息 》解碼房地合一稅／兩時點買房產，按新制課稅

①去年1月2日後取得、持有不滿二年出售

②明年1月1日後購入 依房地合一制課利得稅

不是所有出售房產的人，都要適用房地合一課稅新制。新法明訂，合一課稅新制明（2016）年1月1日開始實施，買進與賣出時點雙雙落在明年以後的房產，才是房地合一新制的目標對象。

換言之，明年起雖然將要施行房屋、土地利得合併課徵所得稅的「房地合一」制，但是，目前房屋與土地分開課稅的舊制，仍會在新制施行後與之併存，形成雙軌課稅的狀態。

依立院三讀後所得稅法部分條文修正案，房地合一制課徵範圍包括：單獨出售房屋（含以設定地上權方式的房屋使用權）、同時出售房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執造的土地在內。

這些被納入按房、地利得合一課稅的房產，售屋獲利是否要按新制課稅，還須取決於房產所有權人取得及出售不動產的時點而定。

簡單來說，必須強制按新制合一課徵利得稅者有：

一、取得房產日期在明年1月1日之後，且出售時點也是明年以後的房產。

二、取得房產日期落在去（2014）年1月2日（含2日）以後的舊房產，明年1月1日房地合一施行後出售，換算持有期間不滿二年時，即使房產是在新制前取得，仍要按合一制課徵利得稅。

由此可知，不是在以上兩個時點取得的房產，明年房地合一課稅制實施時，所有權人出售房產的利得，都不會受到合一課稅的影響，仍可按照舊制分開課稅。也就是房屋交易利得課徵所得稅，土地的利得則是按公告現值課徵土地增值稅。

房地合一課稅新制施行後，土增稅維持現狀課稅不變，但在計算房屋及土地的所得稅時，屬於土地部分依土地稅法計算的土地漲價總數額，可從房地收入中扣除。

經由這套減除土地漲價總數額的過程，即使土地仍要繳納土增稅，房地合一利得只就超過土地漲價數額部分課徵所得稅，因此不會產生重複課稅問題。

另外，配合房地合一課稅，現行房屋、土地的特種貨物及勞務稅（即奢侈稅），也將在明年同步退場。屆時，持有未滿二年出售的房產，只須繳交房地合一利得稅，不必再繳納奢侈稅。