地產權益領航｜林顧問

好房網news記者段佩宜／台北報導 為進一步落實租賃雙方權益，打造和諧租屋市場，內政部於105年公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（以下簡稱房屋定型化契約）及其契約書範本，去年（107）更進一步將涉及租賃雙方的重要權利義務（如押金最高不得超過2個月租金之總額、修繕責任及費用負擔之約定等），納入「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」（以下簡稱住宅租賃契約）。 內政部地政司表示，房屋定型化契約適用於多次出租的「職業房東」；住宅租賃契約適用對象是「第一次出租或偶一出租者」。 內政部希望透過修改規定，讓兩條契約之內容一致，如此一來不論是職業房東還是新手房東、偶一出租者都必須依照規定和房客簽訂契約。 新制住宅租賃契約上路　大多房東還在用舊契約。 買賣區域： 新莊塭仔圳、林口 ​ 特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港 ​ 特定區、士林社子島、 ​ 關渡平原、五股洲子洋 ​ 、五股新市鎮、文山老 ​ 泉里、土城暫緩發展區 ​ 、江子翠重劃區、 ​ 板橋浮洲地區、淡水新 ​ 市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。 服務項目： 重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、 ​ 日據繼承土地、收購 ​ 道路用地、容積移轉辦理、 ​ 公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、 ​ 疑難土地處理、困難案件處理、 ​ 地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務 。 土地e行動平台 》www.tudi3698.com.tw 道路用地+浮覆地+未登錄土地+持分土地+持分房屋+分別共有+持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有+水利地+公同共有+地籍清理+徵收補償+容積移轉+危險老屋+都市更新 道路用地+浮覆地+未登錄土地+持分土地+持分房屋+分別共有+持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有+水利地+公同共有+地籍清理+徵收補償+容積移轉+危險老屋+都市更新

政院院會今（31）日討論《祭祀公業條例》修正案，內政部民政司長林清淇表示，全台上萬家祭祀公會，是在日本大正12年，台灣民眾為祭祀祖先，把錢財與土地以公會名義登記之組織，由於祭祀公業之土地由家族「共同共有」，隨著後代子孫繁衍，祭祀公業的土地產權紛爭愈來愈多；為了協助解決祭祀公業之土地糾紛，內政部提案修改《祭祀公業條例》，同意祭祀公業得將共同共有之土地，完成變更登記後，將剩餘土地建物辦理更名登記為「祭祀公業法人」或「財團法人」所有。 林清淇表示，台灣的祭祀公業，是日治時代大正12年以前，台灣家族為了祭祀祖先，把錢財與土地以公會名義登記，大正12年以後，就沒有新設祭祀公業，由於早期捐贈土地，係家族所共同共有，為了處理祭祀公業所遺留下的產權問題，政府在2008年訂定《祭祀公業條例》，並且從地政機關的電腦資料庫中，清理出11426筆由祭祀公業持有之土地，該條例通過迄今，已完成5288筆、面積9200多公頃的祭祀公業土地之地籍清理，不過，剩下還有6400公頃祭祀公業土地等待清理。 成員高達上千人難運作內政部增訂「派下員代表」林清淇表示，由於祭祀公業成立迄今上百年，很多家族成員都已枝開散葉，《祭祀公業條例》雖然有規定，可以透過祭祀公業的「派下員大會」進行運作，包括土地資產之分割處分，但有些祭祀公業的派下員高達上千人，連尋找開會地點、達成開會門檻都困難重重，為了讓祭祀公業能夠運作，內政部因此研議修法，增訂「派下員代表制度」，讓祭祀公會得由派下員代表，召開派下員代表會議運作。 不過，為避免祭祀公業遭到少數人把持，「派下員代表制度」必須先修改祭祀公業章程，章程之修訂仍必須由派下員大會決議。 另外，為了讓祭祀公業可以處分名下資產，讓家族後代部分成員，可以分得其土地持分，本次《祭祀公業條例》的修法，也增訂祭祀公業轉型祭祀公業法人與財團法人之規定，祭祀公業在完成土地所有權分割，變更登記為派下員分別共有或個別所有後，得就其剩餘土地建物，辦理更名登記為祭祀公業法人或財團法人所有。 男女平權！修法後不論男女皆可任派下員 林清淇表示，儘管台灣祭祀公業之傳統，僅允許家族之男性子孫繼承財產，但為了彰顯男女平權，本次修法後，家族後代直系血親，不論男女，只要共同承擔祭祀者，皆可擔任派下員。但若派下員未共同承擔祭祀者，可依規約或章程規定辦理除名，派下員無直系血親卑親屬者，為保障其遺妻及遺...

近年「隔多間套房」出租物件屢傳用電過載、陽台違建及房屋構造遭破壞等公安意外，甚至導致樓下住戶漏水及噪音問題，新北市政府光今年就接獲近千件投訴案，因此於近日公告，除原先規定建築物裝修成隔多間套房，必須提出申請審查外，自明年元月1月1日起，隔間套房動工前，還得要經過裝修層的「直下層」樓下屋主許可才行，若抓到房東違法，將處以6至30萬罰鍰。 一般建築物如欲申請隔間套房，除須為合法房屋樓層條件外，還得經由建築師提出「室內裝修」申請，審查通過之後才可動工。新北市政府日前向「新北市建築公會」及「新北市室內設計裝修商業同業公會」發出公文表示，新北市住宅或集合住宅的建築物做隔多間套房用途，除須通過「新北市政府辦理建築物裝修為多間套房審查原則」規定外，2019年1月1日起，還須再附上「直下層所有權人同意書」。 許多北漂族選擇到租金較北市便宜的新北市租屋，部分投資客更喜歡買屋後隔成多間出租套房，以獲取更大利益。近來新北市政府核發套房施工許可證，每月平均約21件。 新北市工務局建照科科長蘇志民表示，「過去接到許多裝修隔多間套房的直下層住戶陳情，反映隔套裝修導致漏水及噪音問題，光今年1月起至今，就接到994件投訴。」因此，新北市政府借鏡台北市及桃園市，實施隔套須再經過「直下層」樓下住戶許可的政策。 蘇志民說：「由於地板是上下二樓層住戶共用，依照『公寓大廈管理條例』有共同維護管理責任。若抓到有房東違法，將處以6至30萬罰鍰。」 蘇志民舉例，4樓38號要裝修，就得取得3樓38號所有權人的同意書。若上下樓層為同一所有權者，也要附上建築物權利證明文件。 但也有例外，若裝修物件的位置在1樓，且其直下層非供住宅使用者，就可不受限制。(黃政嘉/台北報導) 買賣區域： 新莊塭仔圳、林口 ​ 特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港 ​ 特定區、士林社子島、 ​ 關渡平原、五股洲子洋 ​ 、五股新市鎮、文山老 ​ 泉里、土城暫緩發展區 ​ 、江子翠重劃區、 ​ 板橋浮洲地區、淡水新 ​ 市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。 服務項目： 重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、 ​ 日據繼承土地、收購 ​ 道路用地、容積移轉辦理、 ​ 公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、 ​ 疑難土地處理、困難案件處...

爺爺贈與名下土地給孫子，國稅局會詢問土地增值稅是誰繳的？如果連土增稅也是爺爺繳的，土增稅稅額會納入贈與額計算，爺爺的 贈與稅 稅負會大幅增加。 官員說：「為了節稅，土增稅的繳納最好也要事先安排。」 贈與土地給兒孫輩，第一個問題是土地增值稅誰來繳？南區國稅局官員指出，依據辦理順序，必須先繳了土增稅，才能去繳贈與稅，兩者都完成了，再拿繳稅或免稅證明去地政機關辦理土地過戶。 官員表示，土地因為贈與而移轉，土增稅依法應由「受贈人」繳納，以上述個案來說，是由孫子繳。土地增值稅是由得到利益的人繳稅，如果是買賣，是賣地的人賺錢，由賣方繳；如果是贈與，無償拿到土地的是受贈人，國稅局會向受贈人開單要求繳稅。  稅單是開給受贈人，但是實務上，拿錢出來繳稅的可能是贈與人。  官員說：「發生這種情況，通常受贈人年紀小，沒有能力繳稅。」土增稅的稅單會開給孫子，如果孫子還在讀書、沒就業，沒錢繳，通常爺爺會出錢把土增稅給繳了。 一旦爺爺繳了土增稅，就會把爺爺繳的稅款也視為對孫子的贈與。  其實，熟悉贈與稅務者知道可以善用「分年贈與」，爺爺先在前一年贈與220萬元給孫子，在免稅額內，不用繳贈與稅，隔年再贈與土地，孫子就有錢可以自己繳土增稅了。  土增稅先繳 贈與稅回不了頭 官員說，如果爺爺隨手就代繳土增稅，贈與稅要多繳20萬元。由於土增稅先繳，再來算贈與稅，因此，來到贈與稅這一關時，就回不了頭。 「只要受贈人年紀小，稅務人員多會要求提資金證明，證明受贈人有錢可以自己繳稅。」  案例分析 爺爺贈與土地給孫子，贈與當年的土地公告現值1000萬元，假設轉手要繳土地增值稅200萬元，爺爺要繳多少贈與稅？  稅法解說 依遺產及贈與稅法第5條第1款規定，代繳稅費應以贈與論，必須併入贈與總額中計算，不過該稅費可以自贈與總額中扣除。 買賣區域： 新莊塭仔圳、林口 ​ 特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港 ​ 特定區、士林社子島、 ​ 關渡平原、五股洲子洋 ​ 、五股新市鎮、文山老 ​ 泉里、土城暫緩發展區 ​ 、江子翠重劃區、 ​ 板橋浮洲地區、淡水新 ​ 市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。 服務項目： 重劃土地買賣、市地重劃土地、...

海外投資房地產風險高，詐騙、慘賠、資金套牢事件頻傳，日前台灣搜房、亞太國際地產被爆出涉嫌鼓吹投資英國等海外不動產，從中不法吸金12億，引發海外地產投資人心慌慌，昨天房產名家Sway在臉書《Sway房市觀測站》表示，不要亂投資海外啊！海外投資的理由常常很瞎，但還會有人被騙，更踢爆海外物業4大慣用攬客招術。 日前台灣搜房、亞太國際地產公司涉嫌鼓吹民眾投資英國等海外不動產，從中不法吸金12億元，事件曝光後 Sway表示，海外投資常常很瞎但還會有人被騙，如果你曾經也是那很瞎的一員，或是你的海外物業感覺怪怪的，請速找律師保障你的權益。 為何海外物業能吸金高達10億元，背後可能與四點相關：   1. 高保證獲利： 海外超高保證獲利8％是小兒科，甚至有達到30％，他反問，但是誰真正拿得到錢？不管柬埔寨還是菲律賓，都早已出事，你的本金通通拿不回來！  2. 賭你不會去： 他表示，很多手上有點錢投資客，根本沒時間去你投資物業巡巡田水，有時仲介帶你看A屋、實際成交卻是B屋，十萬八千里的差距很常見，去一趟英國多累啊！飛柬埔寨也很麻煩啊！去日本班機也是常常客滿！  3. 拐你不懂： 他強調，想買海外就要懂海外的語言，並且要有海外的朋友及海外的律師，如果不懂日文、日本房地法規，為何要相信台灣那些房仲呢？詐騙都是這樣來的，超瞎，只要用一堆法律文字，加入一堆你看不懂的中文，就可以騙到你的錢了。  4. 那個公司很有名： 他表示，台灣總公司跟海外分公司不一樣，出事的時候，台灣總公司一定會切割，「我們也是受害者」、「員工個人行為」都很常見，法律上也是各自獨立，到時你的本金還是通通要不回來。  最後他強調，不要亂投資海外啊！如果錢放在你的口袋會咬你，那麼買超跑還比買房爽，買名牌包的變現率也比買房好，大吃大喝也比買房實際。 買賣區域： 新莊塭仔圳、林口 ​ 特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港 ​ 特定區、士林社子島、 ​ 關渡平原、五股洲子洋 ​ 、五股新市鎮、文山老 ​ 泉里、土城暫緩發展區 ​ 、江子翠重劃區、 ​ 板橋浮洲地區、淡水新 ​ 市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。 服務項目： 重劃土地買賣、市地重...

假買賣真贈與規避贈與稅 兄弟互賣房產給對方子女遭國稅局補稅千萬。二等親以內的親屬之間的財產買賣，應提出已支付價款證明，否則恐將被認定是贈與遭國稅局要求補稅。 高雄國稅局日前查獲轄有兩名兄弟欲將財產過戶給子女，但為規避贈與稅，竟將彼此名下的房產以出售名義，售予對方子女，但因實際上並未收錢，形同贈與，因而遭國稅補徵 1,000 多萬的贈與稅。  高雄國稅局官員說，以贈與稅稅率 10% 計算，兩人贈與對方子女的房地產，估算現值高達 1.2 億元，推估與贈與房地位於高雄精華區，加上面積大、因此房產現值高達上億元。  高雄國稅局表示，該案的兩位兄弟為了規避贈與稅，意圖透過交叉移轉，以買賣名義將不動產過戶給旁系三等親，但因兩兄弟的小孩才剛成年，財產卻異常增加，不符常理，引起國稅局注意，才發現是刻意安排規避贈與稅。  高雄國稅局說明，根據遺產及贈與稅法規定，二親等以內親屬間的財產買賣以贈與論，不過若能出示已支付價款證明，而且已支付價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，則不在此限。  國稅局官員說，該案在國稅局通之 10 天內補繳稅款，因此依規定未處以罰鍰，僅要求補稅。 買賣區域： 新莊塭仔圳、林口 ​ 特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港 ​ 特定區、士林社子島、 ​ 關渡平原、五股洲子洋 ​ 、五股新市鎮、文山老 ​ 泉里、土城暫緩發展區 ​ 、江子翠重劃區、 ​ 板橋浮洲地區、淡水新 ​ 市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。 服務項目： 重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、 ​ 日據繼承土地、收購 ​ 道路用地、容積移轉辦理、 ​ 公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、 ​ 疑難土地處理、困難案件處理、 ​ 地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務 。 土地e行動平台 》www.tudi3698.com.tw 道路用地+浮覆地+未登錄土地+持分土地+持分房屋+分別共有+持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有+水利地+公同共有+地籍清理+徵收補償+容積移轉+危險老屋...

經濟日報 記者翁至威／台北報導 民眾辦理房地交易時，常常會委託代書處理，省下寶貴時間。財政部北區國稅局表示，若委託的代書忽略申報房地合一稅，納稅義務人無法以此為由免罰，提醒民眾應掌握相關申報進度，以免遭稅局追稅加罰。 北區國稅局表示，近期查核轄區內甲君未依限辦理房地合一稅申報，因此核定補徵稅款並罰鍰，甲君主張，其出售土地時委託代書代為處理，誤認代理人已協助完成申報，並非刻意漏稅，希望免予處罰，結果遭法院駁回。 該局指出，民眾委託代理人參與行政程序，對於該代理人的故意或過失，必須負相關責任。房地合一稅採自行申報制，符合課稅範圍的納稅義務人，應據實申報納稅，不因選任代理人辦理房地移轉登記等理由，免除其責任。 該局呼籲納稅義務人，個人出售符合房地合一課稅範圍之房地，應於交易房地完成所有權移轉登記日之次日，或房屋使用權交易日之次日起算30日內，向稽徵機關辦理申報，以免受罰。 買賣區域： 新莊塭仔圳、林口 ​ 特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港 ​ 特定區、士林社子島、 ​ 關渡平原、五股洲子洋 ​ 、五股新市鎮、文山老 ​ 泉里、土城暫緩發展區 ​ 、江子翠重劃區、 ​ 板橋浮洲地區、淡水新 ​ 市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。 服務項目： 重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、 ​ 日據繼承土地、收購 ​ 道路用地、容積移轉辦理、 ​ 公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、 ​ 疑難土地處理、困難案件處理、 ​ 地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務 。 土地e行動平台 》www.tudi3698.com.tw 道路用地+浮覆地+未登錄土地+持分土地+持分房屋+分別共有+持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有+水利地+公同共有+地籍清理+徵收補償+容積移轉+危險老屋+都市更新 道路用地+浮覆地+未登錄土地+持分土地+持分房屋+分別共有+持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有+水利地+公同共有+地籍清理+徵收補償+容積移轉+危險老屋+都市更新 道路用地+浮覆地+未登錄土地+持分土地+持分房屋+...