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移轉重劃土地 享兩大優惠 - 工商時報

1.道路用地

投資客或者建商為何想要買賣道路用地的原因是因為"容積移轉"。道路用地的價格因地區性的需求而價格不一,買賣之前必須要排除佔用物才使可以作為捐贈使用。

2.容積移轉

簡單來說就是一塊建地在建照前必須考慮到其接受基地需要多少公告現值的道路用地,建商必須向開發公司或者地主購買足夠的道路來增加其容積換取更大的空間和利潤。

3.區段徵收

政府基於都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,並重新加以規劃整理後重新發還給原地主,領回土地比市地重劃多。

4.市地重劃

土地有分為政府辦理或者地主自己辦理重劃,政府會排定優先順序,將都市計畫土地一區一區的依照規劃重新整理與改造,而這動作就是我們所說的市地重劃,而人民自行辦理有獎勵。

5.農林旱建

土地有分為都市計畫和非都市計畫,很多土地都是依舊政府機關的使用分區來區分土地的總類,從政府的分區來區分土地的使用價值,各種類別土地都因為地區性質的法令問題而有所不同的開發。

6.地籍清理

辦理清查公告之「以神明會名義登記者或具有神明會之性質及事實者」、「日據時期會社或組合」、「土地總登記時登記名義人姓名、名稱或住址記載不全或不符」,權利人逾期未申報或申請登記之土地。

7.都市更新

「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫,可以讓房屋符合現代化的社會需求,市容更美麗,也更能提升都市整體的生活品質與機能,就像是城市面貌再生的種子,能讓整個城市的美力再進化。

8.專業代書

由於不動產過戶金額龐大,不同案情辦理方式也就不一樣,且所涉及的相關法規或是稅費也差異,一般民眾都是支付代辦費委由代書協助辦理,一來輕鬆省事,而且可以取得合法節稅的相關資訊,確保自己應有的權益。

9.稅務規劃

各種個人及家族稅務規劃,國內企業租稅諮詢、規劃與執行,投資及購併之稅務諮詢,投資規畫和土地節稅方面諮詢,「知己知彼,百戰不殆」,想要少繳點稅,就必需多了解一些稅法的規定。

2015年8月26日 星期三

+政府機關 》出售公設地,明年起課房地合一稅

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
財政部昨(26)日表示,既成道路及公共設施保留地等,若在今年12月31日前移轉,按現制均可免稅,但若在明年1月1日以後取得者,日後出售將適用房地合一稅新制,將依相關規定課稅。

財政部表示,近來民眾常對於公共設施用地、公共設施保留地及既成道路,適用租稅減免之規定有疑問,昨天特別發布新聞稿說明,以維護民眾權益。

房地合一稅明年即將上路,上述土地是否要課稅,備受關注。賦稅署官員說,將按土地移轉時點來判別是否適用房地合一稅新制,凡在今年底前完成移轉的土地,將適用舊制課稅,即土地交易可免稅。

官員說,私人土地會劃歸為既成道路,通常歷經年代久遠,在公眾通行之初,土地所有權人因各種原因,並未現身阻止或維護自己的土地不被使用,久而久之成為既成道路。

財政部表示,既成道路及公共設施用地,一般而言不具備市場價值,不大會有人出售並移轉。

另外,在公共設施保留地方面,在政府徵收及徵收前的移轉,可免徵所得稅;假設原土地所有權人因徵收取得補償費或加成補償費,也將按都市計畫法規定,可免徵所得稅。

財政部「房地合一課徵所得稅申報作業要點」已經出爐,賦稅署官員表示,自明年元旦起,房地合一稅新制將正式上路,個人無論有無應納稅額,都應在移轉登記日的次日起30天內申報繳稅,而營利事業則至隔年申報營所稅時,再合併申報繳稅。

2015年8月24日 星期一

+房地消息 》浮洲合宜住宅A2區鑑定報告(25日)明天公開

浮洲合宜宅樑裂事件擾攘多時,由浮洲合宜住宅自救會所委託的台北市、台中市結構技師公會,經過為期2個月的鑽心取樣和檢驗混凝土強度調查後,鑑定報告預計明天公開。

浮洲合宜宅自救會明天晚間也會舉辦公開說明會,由2大公會代表出席解釋鑑定報告結果。

浮洲合宜宅自救會發言人陳健瑋指出,承購戶對於鑑定報告結果十分關心,自救會同時也會尊重報告結果,但一切後續活動及接續訴求,則要待報告出來再做決定。(詹宜軒、韓悅怡/台北報導)

2015年8月20日 星期四

+政府機關 》【戶籍謄本最新規定】

自104年9月1日起,戶籍謄本申請人資格有重大變革!

申請戶籍謄本及閱覽戶籍登記資料處理原則第二點修正規定

二、第一點第二款所稱利害關係人,指與當事人具有下列各款情形之一者:

(一)契約未履行或債務未清償。

(二)同為公司行號之股東或合夥人,且為執行職務所必要。

(三)訴訟繫屬中之兩造當事人。

(四)當事人之配偶、直系血親。

(五)戶長與戶內人口。但寄居人口,不在此限。

(六)其他確有法律上權利義務得喪變更之關係。

上面第(四)點簡單意旨就是說:

直系姻親(公公、婆婆、岳父、岳母、媳婦、女婿)及旁
系血親(兄弟姊妹、伯叔舅姑姨)自104年9月1日起,皆不能互相申請戶籍謄本。

2015年8月14日 星期五

+土地開發 》臺北市容積代金首案已完成程序繳交代金

臺北市政府都市發展局新聞稿

發稿單位:都市發展局
發稿日期:104.8.14
聯 絡 人:徐莉婷
電    話:1999(外縣市02-27208889)轉8260
臺北市容積代金首案已完成程序繳交代金

臺北市政府本於容積為全體市民之公共財,制定「臺北市容積移轉審查許可自治條例」,推動以容積代金辦理容積移轉制度,全案經本市議會審議通過,於103年6月30日公布實施。首件容積代金申請案之代金金額已於104年7月2日經本府市有財產審議委員會評議完成。

本案容積代金共計103,400,000元,申請人已於104年8月3日繳交,本府並已於104年8年13日核發許可證明。本府收入之容積代金,將專款專用挹注於公共設施用地相關經費,有助於推動本市重大都市發展政策及保障市民權益。

本案前於103年10月29日提出申請,後於12月24日提送都市設計審議,期間經本局委託3家專業估價單位進行代金查估,並於都市設計審議核定後,提報本市市有財產審議委員會評議代金金額,經本府104年7月2日第118次市有財產審議委員會評議完成。

本案基地係位於內湖區潭美段五小段之住商混合區,基地面積1,119.39平方公尺,建築規劃為地上14層、地下4層,供一般零售業及集合住宅使用。申請移入容積1,007.45平方公尺,其中50%以繳納容積代金方式辦理。

更新日期: 2015/8/14   
檢視日期: 2015/8/14   
承辦人: 張志豪   
聯絡電話: 1999轉8254

2015年8月13日 星期四

+房地訊息 》鬆綁房市救景氣?八里鶯歌桃園解禁

央行今日下午召開臨時記者會,宣布調整特定地區的範圍,把去年6月新納入管制區的新北市八里與鶯歌,以及桃園市桃園區,蘆竹區,中壢區與龜山區等4個行政區自特定地區裡刪除,另外,同1人名下第3戶以上房貸成數,以及豪宅貸款最高貸款成數,與公司法人購置住宅貸款成數,都由先前的5成提高至6成。

央行自2010年6月以來祭出不動產管制措施,要遏止房價,至今已經實施5年多,但對於今年下半年景氣下修,國內經濟成長率面臨保2危機,央行也在財政部完成房地合一稅三讀通過後,決定逐步鬆綁房市管制措施。(財經中心/台北報導)

2015年8月11日 星期二

+房地訊息 》中央釋地開發,打造台南京站

活化國有地有妙招。財政部國產署
昨(10)日表示,將攜手台南市政府活化國有地,重新打造台南北區交通綜合轉運站,預計今年9月簽約,吸引民間投資40億元以上,將仿「京站」模式導入商業機能,潛在商機高達359億元。

財政部國產署副署長邊子樹表示,為配合台南市交通建設需要,財政部將與台南市政府共同開發台南市北區仁愛段國有土地,以設定地上權70年方式辦理招商建置交通轉運站,雙方預計9月簽約,2年內完成招商作業,預估可提供當地500名就業機會。

邊子樹說,該開發基地位於台南市開元路與長榮路交界,面積3,220坪,屬商業區及停車場用地,是台南市新興地區,適合建置先進運輸系統與交通轉運站。

國產署指出,台北市京站每年為國庫帶進4億元收益,挹注政府財源表現亮眼,此後各縣市的交通轉運站,也成為國有地活化的重要項目。依據財政部估計,此案招商開發後,合約期間共可收取2億9,900萬元的租金收入,可望挹注國庫財源。另外,以查估市價的3成至3.7成評定,招商權利金底價為3億9,100萬元。(工商時報)

2015年8月10日 星期一

+房地消息 》前5月土地交易,年減5成

房市交易清淡,土地交易金額規模也急縮,今年前5月土地交易僅剩2,677億元,年跌幅近5成,比房屋買賣移轉棟數量縮19%還嚴重。甲山林機構董事長祝文宇分析,房價跌不下去,在低利率的環境下,土地買進來放著不推案都可,房地產等久的人就會贏,現在賣地是頭殼壞掉。

永慶房產集團統計,102年實價登錄全台土地交易總金額達1.6兆元,103年下滑至1.2兆元、年減23.5%,今年前5月僅剩2,677億元,若與103年同期相較跌幅近5成。統計近3年1-5月全台與各縣市土地交易狀況,桃園市為近3年全台各縣市土地交易總額冠軍,交易總金額達2,958億,占全台比重21.4%;但今年前5月桃園市土地交易金額僅405億元,年下滑高達57%。

土地交易占比居全台第2、第3高的台中市及新北市,今年前5月土地交易金額分別為337億與327億,各較去年同期減少59%與50%。全台不僅六大都會區土地交易金額明顯衰退,投資買盤氣氛較重的縣市,更成為重災區,包括宜蘭縣、新竹縣與苗栗縣,在農地交易管制趨嚴,以及新竹、苗栗高鐵開發題材效益轉淡,今年前5月土地交易總額都年衰退達5成,其中苗栗縣更接近6成。

祝文宇表示,房地合一政策及政府打房態度,是造成目前房市交易停滯關鍵,但市場上臆測房價會跌多少,都沒有理論根據。建商房價會不會降,端看是否有財務需求,一般民眾手中的物件會不會便宜賣也是重點,現在北市房市就僵在這裡,貴的不願買、便宜的買不到。

祝文宇指出,目前土地可以持有,按照以往經驗,土地放久了都會賺,尤其現在利率僅2%,建商不會降價推案,寧可將土地蓋飯店進行商業用途,現在賣地是頭殼壞掉。他表示,甲山林在高雄就買了3筆土地推自建案,近期更與愛山林聯手,砸下60億元在新竹寶山買進16萬坪土地;房價跌不下去也上不去,建議民眾現在買房正是時候,可挑選單價低、有增值空間的區域。

永慶房產集團經理黃舒衛指出,以前2年土地交易金額情況觀察,下半年成交金額都比上半年多5成以上,而今年上半年市場呈現濃厚觀望氣氛,清庫存的優先次序高於買進原料,下半年又因房地合一稅改影響,土地市場頂多維持上半年的買氣,全年交易金額大縮的機會很高。(工商時報)

2015年8月9日 星期日

+土地開發 》桃園航空城,加速啟動徵收

桃園航空城在交通部確定全區聽證後延宕,桃園市長鄭文燦宣示要在明年4月底完成,市府地政局快馬加鞭在今(10)日舉辦里長座談會,為重新啟動徵收「暖身」。

立法院上會期做出決議,凡涉及航空城區段徵收的所有權人區域,要求交通部一律辦理聽證會,以保障所有被徵收地主權益,行政部門也對此決議展開作業。

鄭文燦表示,他在春節過後的第一次市政會議就宣布,桃園市政府所負責的航空城計畫「蛋白區」,不分一般農業區或是特定農業區,都要採取全區聽證的程序,當時也呼籲交通部,「蛋黃區」基於同一計畫、同一標準也應全區聽證,如今作法都已一致,可把所有爭議攤在陽光底下,也取得居民最大共識,讓桃園航空城計畫獲得更堅實、理性的基礎。

桃園市政府地政局解釋,桃園航空城計畫包含民航局主辦的機場園區(蛋黃區)及桃園市政府主辦的附近地區(蛋白區),是行政院核定的重大建設計畫,由於土地所有權人對於徵收特定農業區的必要性有爭議,須由交通部辦理聽證。

市府地政局指出,交通部已規畫10月3日起至11月15日就機場園區及附近地區第一期舉辦各12場預備聽證,8月14日前就會書面通知相關所有權人、權利人、耕地375租約承租人及已登記建物所有權人,8月17日起公告30日。

地政局說,「蛋黃區」有1萬436位地主,「蛋白區」一期有1萬891位地主,利害關係人數眾多,涉及徵收必要性層面廣泛,為如期完成,在今日舉辦里長座談會,12日則舉辦第1次聽證主持人會議。

鄭文燦並建議交通部,應該透過聽證程序說明設置第3跑道及自由貿易區的必要性,市府也會就地方發展角度,說明在噪音管制線內產業專區、台灣門戶區等區域規畫。鄭文燦表示,市府在舉行聽證之前,會完成航空城範圍內的學校遷移準備及文化資產調查,例如黑貓中隊機棚、空軍照相技術隊營舍、美軍宿舍及俱樂部、1至3號飛機修復棚廠等,希望讓文化資產能夠最大程度的保留,並與都市計畫相容成長。(工商時報)

+土地開發 》自辦重劃彈性高,地主整合困難

三重仁義段自辦重劃案歷經四分之一世紀,終於有結果,雖然民間自辦重劃彈性較高,不必受限公部門行政效率,但涉及土地整合、地主與重劃會容易彼此猜忌,過程恐衍生爭議、延宕時程。

目前新北市共有九處自辦重劃案進行中,其中江翠北側面積較大,分為四個開發區,多年前當時台北縣政府規劃區段徵收,受限財務困窘,改由民眾自辦重劃,但全區涉及三千多名地主,整合困難,難以達成共識,甚至一案同時存在兩個重劃會互相角力,爭議不斷。

地政局主任秘書黃國峰表示,自辦重劃缺乏公權力,在地上物拆遷階段,不能強制執行,若建物所有權人有疑義,必須經過訴訟,官司贏了才能拆,土地分配過程若產生爭議,一樣依循法律途徑解決,結果出爐之前,無法辦理登記,延宕開發時程。

此外,新莊塭仔圳都市計畫開發面積達四百多公頃,九十一年間房地產不景氣,政府財務困難,當時台北縣政府以新莊副都心及頭前重劃區優先開發,塭仔圳則劃定三十八個單元,開放地主自辦重劃,但缺乏公權力介入,僅三個區、二十七公頃完成自辦重劃,紛爭、訴訟頻仍,成效不彰,最後決議收回公辦重劃。

黃國峰說,雖然公辦重劃時程相對較快,但政府人力資源有限,自辦重劃對於地上物拆遷補償金額和土地分配,都比公部門更有彈性,對市府而言,可無償取得公共設施,節省土地徵收和公共工程費用,改善環境。

2015年8月6日 星期四

+房地訊息 》台北雙子星將暫緩開發

配合台北市政府打造「台北西區門戶計劃」,台北市副市長林欽榮昨(6)日表示,西區門戶計畫以台北車站為核心,市府將和台鐵合作,以台鐵D1西半、E1、E2街廓都市計畫變更案等三大主軸為優先。

而台北雙子星大樓計畫,因有官司仍待處理、加上尚未訂出新的聯開SOP,已經決議暫緩執行。

「西區門戶計畫」整體規畫,是以台北車站及C1、D1聯開大樓街廓為核心,西起環河北路,東至中山北路,北至市民大道,南至忠孝西路的區域。包括公路總局、台北郵局、市議會舊址都涵蓋在內。

林欽榮指出,雙子星案因廢標,正進行官司處理,另須訂出捷運聯合開發案新的SOP,包括未來國際銀行的認證等,需要2、3年時間,現在只是先調整時序,雙子星案並不是不開發,只是暫緩。

林欽榮表示,對於雙子星案,北市府要重新處理備標的準備工作,也要進行國際財務徵詢,因此將暫緩實施,但不會影響西區門戶計畫的推行。

西區門戶計畫三大開發主軸,包括台鐵D1西半、E1、E2街廓都市計畫變更案、北門城地景廣場都市計畫變更案,以及洛陽停車場及玉泉公園南側都市計畫變更案。

林欽榮指出,西區門戶計畫將先對北門前的忠孝橋引道拆除工程,預計2016年除夕至初7動工。(工商時報)

+房地訊息 》新北市無主財產多,公告現值逾151億

新北市今年度「逾期未辦理繼承登記土地及建物」即將列冊管理,總計被繼承人共3593人、土地1萬7020筆、建物482棟、土地總面積434.64公頃,以104年公告現值估算,總價值竟高達151.43億元,繼承人若沒儘速辦理繼承登記,這些無主財產未來將被公開標售,所得全數充公。

逾期未辦理登記繼承的土地或建物,期限屆滿將被市府標售充公。

地政局地籍科說明,依據《土地法》第73條之1規定,土地及建物自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者,應公告三個月並通知繼承人儘速申請登記,逾期仍未辦理者,由直轄市、縣市政府地政機關列冊管理15年,期滿後移請財政部國產署公開標售,所得價款保存10年,仍無人申領者歸屬國庫。新北市今年度逾期未辦繼承登記土地及建物列冊管理作業自八月一日開始,繼承人應儘速辦理繼承登記,以免權利受損。

地籍科表示,《民法》規定繼承人的繼承權並無性別差異,無論男女均得繼承,《土地法》也規定,繼承登記應自繼承開始之日起六個月內辦理,逾期辦理將處以登記罰鍰,最高可達應納登記費額20倍之多。如果期限內因繼承人眾多難以整合協議分配遺產或會同辦理登記,可依據土地登記規則第120條及《民法》規定,由其中一人或數人代表全體繼承人申請登記為公同共有,達成協議後再辦理遺產分割,以保障產權並避免逾期受罰。

+房地消息 》3大行庫土建融半年砍百億

房市冷,三大行庫土建融餘額上半年大減逾120億元。根據市占率前三大行庫截至6月底的統計,由於房市清冷,建商買地縮手,已使得三大行庫今年上半年的土建融餘額同步下跌,其中台銀減少30多億元、土銀減少50多億元、合庫減少40多億元,三行庫土建融餘額半年內同步大降可說歷來罕見。

行庫主管表示,土建融業務從今年初就開始持續衰退,而土建融通常是房貸的先行指標,領先期間大約兩年,現在房貸已呈零成長,接下來房貸業務量萎縮的情況會日益明顯,若再加上央行即將升息的變數,行庫私下坦言,倘若找不到其他的替代業務,消金業務的衰退恐難避免。

除了雙北市,部分行庫已觀察到近來台中市也呈現土建融業務萎縮的跡象,由於雙北市與台中市向來是全國土建融案的兩大指標都會區,下半年土建融業務衰退之勢是否將擴散到其他地區,已引起業者高度矚目。

據了解,儘管三大行庫土建融餘額已開始同步減少,但並未因此放寬土建融的承作額度,其中土銀以淨值百分比,在全國擬定分區土建融上限進行控管;合庫則以土建融放款餘額的百分比,作為分區土建融控管的標準。

根據合庫、土銀的內規,兩大行庫分別將全國分成六大地區控管,其中合庫核給新北市的土建融承作額度最高,最高能作到約當全體土建融放款總量(目前1,300多億元)的一半,北市則大約近4成。

至於土銀則以目前淨值1,180億元為限,雙北市能承作的上限最高不超過淨值,土銀主管指出,土銀將以土建融總量不超過淨值的3倍,作為總量控管的最高水位。

除了總量控管,三大行庫對於新案的承作更加謹慎,也已直接反映在利率、成數。利率方面,目前合庫的土融利率已從3%起跳,建融則從3.2%起跳,土銀則從2.6%起跳,大部分利率都在2.8%左右。

由於行庫普遍預期不動產將走跌,建商購地價格,已成為行庫拿捏成數的重要參考指標,雙北市以外的其他地區,行庫更提高警戒,行庫主管坦言,購地價格過高的建商,行庫在審案時會將貸款成數減碼,有時幅度甚至高達兩成,顯示不動產放款風控的規格已全面提高。(工商時報)

+房市訊息 》營收摔3成邊打工邊啃老本,房仲經紀爆逃命潮

受政策影響,房市買氣急凍。2014年全台買賣移轉棟數,比2013年少了5萬多棟。信義房屋今年2月營收,更從去年的6億元掉到4億元,大幅衰退 超過32%。房仲業沒房子成交,經紀人也沒了收入,只好燒老本,1天吃2餐來省錢,還有人向店頭請假到飲料店打工,房仲業宣告寒冬正式來臨。

小曾在24歲大學畢業後就進房仲業工作,業界打滾了9年,碰上台灣房市榮景,業績最好時月入衝破20萬元。當時他以為這輩子可以靠「賣房子」發財了,沒想到今年2月,小曾卻轉行放棄房仲工作,當起汽車銷售員。

9年光陰累積的事業與經驗,小曾的工作怎麼說換就換?原來去年他遭遇到近年房仲業最大打擊。小曾說:「2年前政府開始打房,我們賣房子愈來愈困難,但還撐得下去,沒想到買方觀望態度愈來愈嚴重,去年簡直就是谷底中的谷底,個人收入大受影響。」

他形容,去年買氣差到一星期只找到1組客人帶看,發再多廣告單也接不到半通詢問電話,即使瘋狂找網路、調謄本資料,然後拜訪屋主、跟鄰居打探,甚至上網查屋主電話,但下再多苦功還是無補於事。

為生存轉行成趨勢
過去月收入高達20萬的他,去年上半年收入掉到只有2萬多元,到了下半年更慘。「我離職前有長達半年沒冒泡(成交),加上自己又是沒底薪的高專(無底薪、高抽成的專員),半年收入幾乎是零,只好燒老本維生。」

小曾細算,去年下半幾乎燒掉他12萬元老本,他說:「過去朋友約唱歌、吃飯聚會他都一定到,後來口袋沒錢了,只好騙朋友沒空參加,其實根本就宅在家,深怕一出門就要花錢。」

其實,像小曾一樣為了生存轉行的房仲經紀人非常多。在北市中山區知名房仲業工作的P店長表示,的確有很多經紀人在年前開始轉業。

「別說高專,即使是有底薪的普專,公司也無法容忍『半年賣不出1棟房子』的成績。雖然這是受大環境影響,不是經紀人個人問題,但公司不是慈善事業,裁員降薪對公司來說也很無奈。」P搖搖頭說。

招募新血成大難題
究竟去年房市交易量有多差?差到房仲經紀人得轉行?
根據內政部報告,受「房屋稅條例修訂」及「房地合一稅」預期效應影響,2014年全台房屋買賣移轉棟數,銳減到32.1萬棟,比前年少了5.1萬棟,整體交易量下跌13.8%,全台17個縣市買賣移轉棟數都比2013年少。

還有房仲業者表示,去年房市交易量萎縮,保守估計中古屋減少2成,過去一家店頭需要10名業務員,但去年11月起,無論是高專或普專統統撐不下去而轉行。

不少仲介店頭目前只剩一半左右的人力,即使有店頭想招募新血,但怎麼招也招不到新人。過去月月開班的「營業員初訓課程」,現在也因為新人人數不足,變成雙月開課,無論雙北市或中南部店頭都叫苦連天。

全國不動產企研室主任張■勻分析,近1年房市多空交錯,成交量冰封,確實有部分體質不佳的品牌房仲經紀人,因為業績差或工作壓力大,而闖不過這波房市低潮。

但她認為,2015年是房仲業汰弱換強時代,業者可以利用這個時候,修正過去房仲工作者良莠不齊亂象,留下素質好又有能力撐過這個困境的人才,為房市的下波反彈打基礎。

2015年8月4日 星期二

+房市訊息 》房市悶、新屋賣不動...建商土地大換手

房市悶、銷售期拉長,銀行又逐漸提高融資利率逼近3%大關,中小建商想早早退場,大型優質財務健全的建商,紛紛逆勢加碼接手,使得土地市場悄悄掀起「換手潮」。

最近財力較雄厚的大型知名建商,頻頻接獲中小型建商和掮客上門兜售土地,有些「帶照」土地紛紛整個盤給大型建商,形成換手的洗牌風潮。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,最新調查顯示,大台北都會區陸續傳出土地「換手潮」,小建商把「帶照」建案全數盤給大建商;例如,華固建設就接手濟弘建設土城「通發城」、再重新規劃總銷50億元的「新代田」;甲山林機構淡水「黃金海岸」是接手原本屬於寶路開發的土地,總銷達400億元;寶君建設新竹透天案「有謙No19」,則是接手博華建設「博華大觀」,總銷約10億元;早先還有力麒建設萬華「力麒御品」,總銷約36億元是接手原本屬於新潤建設的土地。

何世昌分析,造成土地換手愈來愈多的原因,主要是房市悶、銷售期拉長,預期財務體質健全、品牌效益強的大型建商將會強者恆強。

淡江大學教授莊孟翰表示,最近不但代銷業愈來愈不願意接建商的案子,連有些建商也想逢高獲利了結儘早出場,主要原因包括:一.房市悶,客戶多觀望,使得銷售期拉長,有些中小型建商覺得不想再賭了,只好先賣先贏;二.有的大型、財務結構健全的建商,在個案條件不錯之下,也會伺機接手;三.銀行近年陸續調高土融、建融的利率,已逐漸逼近2.75~3%,建商自有資金必須提高,如果再賣不掉,更別想拿到建融了,所以建商不想再死抱著土地不放。

華固建設財務長劉若梅表示,華固接手新北市在地建商濟弘建設的土城「通發城」,土地帶建照整個買下,最近已重新完成產品定位、並更改案名為「華固新代田」,規劃26~40坪主力坪數,每戶2~3房產品,預計8月份推出,每坪行情可望落在4字頭,現在接待中心和樣品屋陸續趕工中。(工商時報)

2015年8月3日 星期一

+房市訊息 》最新實價...北市13筆破億豪宅出列

內政部最新實價揭露,北市破億宅共計13筆,主要為預售新屋交屋,最高總價2.88億為「敦南樞苑」2樓,面積227.5坪,扣除車位後,101年10月交易的預售每坪單價為146.8萬,此為「敦南樞苑」交屋後第8筆揭露的實價資訊,單價迄今未躋身北市10大豪宅排行榜。

優美地產企研室召集人葉立敏表示,「敦南樞苑」樓高22樓,地下6層,1層1戶,僅21戶,昨(3)日揭露的2樓移轉總面積227.5坪,總價2.88億,含3個坡平車位,車位總價1,170萬,扣除車位面積後,每坪單價146.8萬元。

葉立敏指出,「敦南樞苑」101年預售每坪開價220萬元,實價揭露已有8筆交易,至今單價最高仍為101年9月交易17樓的169.1萬,最低單價為101年10月交易的3樓142.9萬元。

此外,本次北市揭露破億宅高達13筆,其中有10筆為中山區大直的「大直豐匯」,建築完成日為104年3月10日,總樓高11樓,共計82戶,此次揭露均為商辦與店面,單價最高為102年11月交易的1樓店面,預售單價248.6萬元,移轉面積87.8坪,總價1.64億元。

另外1筆破億宅為信義計畫區「冠德遠見」,本次揭露是25層,總價1億1,488萬元,扣除車位每坪150.1萬,本次交易價較1月的每坪166.4萬,行情下修約1成左右。(工商時報)

+房地訊息 》防工業地變相使用,刪除「一般商業設施」

〔記者徐義平/台北報導〕為杜絕「工業住宅」問題,內政部從源頭開始防堵,昨部務會議通過「都市計畫法臺灣省施行細則」修正草案,將「一般商業設施」的用途從乙種工業區容許使用項目中直接刪除,也就是工業區無法再以一般事務所的名義申請建照,主要是防堵業者將事務所變相改成住宅銷售。

營建署指出,過往工業區出現「工業住宅」的現象,多數是因為業者以「一般事務所」的名義申請建照,興建過程中,預留管道、線路等,讓購買民眾可以進行二次施工,因此,為杜絕此現象再度發生,才會修正「都市計畫法臺灣省施行細則」,將「一般商業設施」的用途刪除。

不過,坐落服務工業區及工業發展有關設施或公共服務設施,像是金融機構、大型會展中心及旅館等,因有其必要需求,並不在此限制內,不過,該類型的規劃面積以占總面積的比率20%為上限,該修正草案將依法制作業程序,報行政院備案後發布施行。

內政部營建署指出,此次「都市計畫法臺灣省施行細則」共修正12條,修正重點除檢討產業用地作非工業使用的面積比率及容許使用項目,刪除「一般商業設施」外,為避免影響層面過大,仍保留「大型展示中心或商務中心」、「運動設施」、「銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構」、「倉儲批發業」與「旅館」等使用用途,並將上述用途移列至工業發展有關設施或公共服務設施,該用途的規劃面積不得超過總面積的20%。

此外,配合「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」修訂,於保護區及農業區的使用項目增訂自然保育設施及綠能設施;並配合農業產銷需要,放寬農業區經目的事業主管機關核准工廠登記的農業產銷必要設施,可作為農產加工廠使用,不過,保護區的建蔽率從20%調降至10%,主要是為減輕對環境的衝擊。

+土地開發 》安信建經推出全案管理一條龍服務

根據民國104年5月6日經濟日報A17版記者郭及天「安信全案管理,開發雙北地」、中國時報AA2版記者王玉樹「安信推土開一條龍服務」等報導,信義房屋旗下安信建經於民國103年5月5日宣布推出「全案管理」模式,搶食大型建商之外的中小型10~15億元土地開發案市場。

新推出的設施是地主將土地交給建經團隊打造完整整合計畫,包括代辦融資、履約管理、房屋興建規劃設計、工程發包營建、銷售和交屋管理等,一般需要三至五年的時間,由地主支付全案總金額顧問費5~10%。

安信建經總理張峰榮表示,目前安信「全案管理」的業務有超過20件正在評估中,多數位於新北市新莊副都心、頭前重劃區、五股洲子洋和二重疏洪道重劃區,總銷規模約15~20億元,目前尚未有個案取得建照。

未來安信建經將以前三年每年承作三件為目標,待未來經濟規模出現,案件數量、毛利都會大幅度提高。目前自地自建、合作興建和委託興建是土地開發最常見的三種模式,而「全案管理」就是由建經公司擔任全案總舵手,代為執行的業者,藉由建經公司和地主、建商關係是合作夥伴,讓土地更能有效活化。

「全案管理」模式適合有地沒錢、有地有錢以及擁有三層樓以下、地主人數六位以內的透天厝地主,背景多為中小型建商及一般地主,從代辦融資、履約管理、房屋興建設計規劃、工程發包營建,銷售及交屋一手包辦上下游業務,可以說是「全案委託興建」。

筆者認為,這樣的服務,對於資金不充沛的中小型地主,相當有幫助,安信建經在業界也有一定知名度,較能取得地主和建商的信任。

永然聯合法律事務所李永然律師認為「安信建經」能夠在服務做「創新」是很棒的作法!服務業最重要的是考量客戶的需求,進而提供創新的服務,這樣才有競爭力!

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2015年8月2日 星期日

+都市計畫 》 〈台北都會〉反迫遷,塭仔圳重劃區居民抗議

擔心重演苗栗大埔事件
〔記者陳韋宗/新北報導〕新北市府推動塭仔圳公辦市地重劃案,遭當地居民質疑迫遷、炒房,昨天包括美華新村、輔大商城等八十二戶居民至市府前抗議,憂心「苗栗大埔事件」在新莊重演;城鄉發展局副局長張溫德強調,本週五將陸續開說明會向居民溝通,討論解決方案。

塭仔圳重劃面積達四百六十八公頃,位於新莊台六十五線快速道路西側,以及泰山新北大道兩側地區,早期興建多為鐵皮屋,現有道路彎曲狹小,於八十七年發布都市計畫採自辦市地重劃,但延宕十餘年,九十七年改採公辦方式重劃,並於隔年啟動都市計畫通盤檢討,今年四月通過市都委會,原預計下半年發布實施。

要求排除重劃 退回重擬
昨天新莊美華新村自救會四十五戶、輔大中正路商城十二戶、瓊林南路社區十一戶,以及泰山磚雅厝社區十四戶居民,持著「假重劃滅村、真搶合法民宅」白布條至市府抗議,訴求部分居民排除重劃、退回塭仔圳都市計畫重擬。

美華新村自救會代表鄺瑤珍說,社區於五十五年建成、住宅密集,許多人長年在此安身立命,市府拆合法家園,根本是政商聯手炒房,「難道要讓苗栗大埔事件在新莊重演嗎?」

反迫遷連線代表賈伯楷說,塭仔圳都市計畫導致居民、工廠將遭迫遷,不符在地需求,呼籲市府主動召集都市計畫範圍內居民討論,重擬計畫,讓新泰地區市民的開發願景反映在都市計畫中。

城鄉局:提升品質 將開說明會
張溫德表示,紀錄片《看見台灣》空拍塭仔圳地區,無數鐵皮屋散落、溪水遭工業廢水污染變色,都市計畫目的為改善環境污染和市容,透過全區重劃開發,留設大面積公園綠地,同時整治貴子坑溪與塔寮坑溪流域,提升區域環境品質。

張溫德說,美華新村在都市計畫中位於三十米主要道路,排除重劃有困難,但將於七月三十一日至八月六日分批召開說明會,向各社區說明、討論可能的解決方案,期能在保障居民權益之下,兼顧都市計畫發展的公共利益。

+房市訊息 》地方政府調稅救財政,房仲:2016年公告地價恐大漲

房地合一定案後,看似風平浪靜的房市,仍有隱憂。房仲業者30日指出,由於不少地方政府財政困窘,可能會選擇「調稅救財政」,2016年公告地價恐同步大漲,為房市帶來新衝擊。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,由於公告地價是地價稅稅基,影響層面更廣,假如2016年呼應政策大幅調整,必然觸動民眾被追稅的敏感神經。

徐佳馨說明,公告地價每3年調整1次,各縣市政府將在2015年底召開地價評議委員會檢討,2016年公告調整;近3年全台公告現值調整幅度達38%,公告地價低於公告現值,在調整空間仍大的狀況下,調幅勢必驚人。

徐佳馨舉例,台北市近4次調幅都在1成以內,可是累計下來也非常驚人,其中內湖、南港區,調幅都超過3成,其餘區域除萬華與北投外,調幅皆超過1成。

徐佳馨分析,2016年上路的房地合一稅屬中央稅收,為了搶稅,也會考慮持續調升房屋稅、地價稅與土地增值稅稅基,公告地價與公告現值「能加就加」,非自用客戶將產生沉重壓力,某些持有成本過高的物件,也會成為票房毒藥。