地產權益領航｜林顧問

內政部推動全台地籍清理、從不少個案可以看出土地發展的歷史；地上權、抵押權、物權都套住民眾權益。以台北市捷運忠孝復興站出口的土地，一位林先生塗銷抵押權登記為例，卅二年前抵押給他人的土地僅兩萬元，目前身價達兩億元以上。 內政部提醒民眾，如果有類似祭祀公會的共有土地，地籍、權利內容不明，糾纏已久，可以利用政府正在地籍清理的機會申請登記，讓土地「翻身」。 內政部官員透露，林先生位於捷運復興站出口、懷生段一小段土地，依公告現值約一億八千三百多萬元，卅二年前因設定抵押權給郭姓男子，權利價值當時是兩萬元，由於所有權狀一直有「抵押權」，致很難處分或開發。在辦理塗銷登記後，目前土地身價已是卅二年前的一萬倍。其他私人個案，取得明確土地產權，不勝枚舉。 內政部官員也舉例，日據時期的會社（公司）或組合土地，如合作社等，在全面清理後，不僅產權清楚了，還可保存古蹟的完整。例如台南市後壁區的「黃振興合資會社」，名下有五筆土地，經地籍清理，更正登記為「養雞大王」黃崑虎等廿六人分別共有。目前地上物為日據時代所建的黃家古厝，已公告為台南市市定古蹟。 還有，台北市萬華區的「保生大帝」廟，清理土地產權，共有廿八筆土地，公告現值為一億七千多萬，市價至少兩億元以上，經過會員同意完成移轉登記。目前該地正進行都市更新，價值還將攀升，促成土地的有效利用。 官員也說，在台中市梧棲區的朝元宮，主祀神明是天上聖母、觀世音菩薩，建廟已一百五十多年，土地仍登記在「聖母」名下，由於神明不能成為地主，經地方政府努力，已成功將土地更名登記為朝元宮所有，土地產權終告明確。 在新北市新莊區的保元宮，共四筆土地，公告現值在八千萬以上，登記在「池府王爺」名下，建廟已兩百多年，經信徒大力奔走，已辦妥更名登記，目前為保元宮所有。 轉載自聯合新聞網     102.01.27 買賣區域： 新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。 服務項目： 重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地...

板信雙子星8度蟬聯地王 六都房市「北冷中南溫」 反映趨勢 【陳世峰╱台北報導】六都明年公告現值調整全數公布，最晚公布的新北市昨決議明年調降0.37%，北台灣三都地價均下跌，中南部則持平小漲，專家分析，六都調整情形誠實反映現在房市「北冷中南溫」情勢，預料房市明年若未見回溫，後年可望持續下修。 新北市昨完成明年地價評議，明年公告土地現值終止連14年漲勢。新北市地政局解釋，受國內整體經濟情勢不佳、不動產稅制紛擾以及買賣雙方對價格認知差異，依實價登錄資訊分析，成交行情大多為持平或微跌，故公告現值全市微降0.37%。 「地王」由板信商業銀行雙子星總部大樓8度蟬聯，公告現值每坪約247.6萬元，較今年下滑3.66%。 新北跌幅榜首板橋 新北市29個行政區中，明年達8成持平或下跌，板橋、永和明年公告土地現值分別下跌2.16%及1.78%，板橋跌幅冠新北；新北市地政局地價科科長歐彥熙分析，板橋區向來為新北市高房價區，市場普遍觀望下買氣衝擊較深，尤其江翠北側重劃區建商大打讓利戰，加深買方觀望，以致板橋區地價下調明顯。 地政局表示，淡水、五股受淡海新市鎮及洲子洋重劃區新成屋價格向下修正影響，分別下跌1.02%及0.96%；惟新店、土城因有中央新村北側區段徵收區及土城暫緩發展區市地重劃範圍完工，上漲1.98%及1.64%，其他各行政區多呈現微幅調整。 北北桃現值皆下修 住商機構新北市區協理趙中康表示，新北市不少賣壓區因投資客與建商拋售，價格修正，雖不少區域仍抗跌，但一來一往下仍是下修格局。 明年北北桃三都公告土地現值均下修，以台北市調降2.43%最多，其次為桃園降1.1%，新北市略跌0.37%。 中南部地價則持平小漲，以台中上調1.75%最多，不過仍是2010年縣市合併後最小調幅，高雄、台南分別漲0.68%、1.3%。 台經院副研究員劉佩真分析，明年度公告土地現值調整，可說是誠實反映目前房市「北冷中南溫」的情況，預料北台灣明年將維持盤整。 台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文指出，中南部三都在升格直轄市後，陸續推出重大建設，點燃區域房市話題。 至於明年六都地王雖然都與今年相同，但身價卻未見高漲，反而下滑，其中，桃園市中正路肯德基因市府計算公式改變，身價下跌逾1成最多，而台北101身價也稍稍下跌約3%，但仍蟬聯全台最貴地皮每坪582.4萬元，新...

記者李京昇、張世杰、洪敬浤、謝梅芬／連線報導 都會土地寸土寸金，但六都當中竟然有不少土地沒人繼承。以桃園市為例，未辦理繼承登記的不動產將近7萬筆，公告現值達977億元高居第一，台北市也有260餘公頃、638餘億元價值的不動產「沒人要」，最後不但可能「歸公」，還成了都市開發的絆腳石。 桃園市長鄭文燦出席活動，呼籲民眾多多辦理繼承登記，保證自己的權益。 桃園地政局統計，從民國73年至今年10月，尚未辦理繼承登記的土地有6萬8837筆、建物1541棟，面積達1265公頃，其中未繼承土地、建物筆數最多落在新屋區1萬4223筆，未登記繼承現值總和最高是八德區共300多億元，這些不動產列冊管理15年後仍無人繼承，會移請國有財產署標售。 地政局地籍科長陳純彰說，這麼多未繼承不動產主因有三，一是不少民眾忘了辦理繼承手續，二是有兩個以上的繼承人，難以釐清所有權，第三是經過太多代，到底是哪個祖先的產權已不可考，有的繼承人長年在國外，才會累積這麼多件數。 陳純彰表示，桃園新屋區筆數最多，應是該區地處偏遠、地價偏低，民眾登記意不高，八德區擁有最高產值，是因八德早期的開發案少，民眾對不動產繼承登記並不積極。 市長鄭文燦說，最近請各地政事務所遇未繼承登記的爭議案件，暫停強制標售，以協助完成繼承程序，同時自20日起巡迴13區巡迴宣導，請不動產的後代積極登記繼承。 台北市從民國74年至今，未繼承土地1萬6112筆，合計262公頃，公告現值總計638億5800萬餘元，房屋有2040棟。市府都發局表示，這些未繼承土地很多是小規模的畸零地，常無意間成了開發案中的「釘子戶」，建商找不到繼承人收購，也成了都市更新的絆腳石。 台中市地政局表示，台中也有2萬4619筆不動產未辦繼承，公告現值尚未統計，不動產「沒人要」的主因是繼承關係複雜、人數多難以整合；有的繼承人彼此感情不睦，以及所有權人重男輕女分配不公平等，都是繼承卡關主因。 台中北屯有個家族因此鬧土地繼承糾紛，爸媽認為只有兒子才會拜祖先，土地、遺產只留給兒子，造成女兒們不滿，最後長輩過世後，全家鬧得不可開交，只辦了共同共有繼承，但無法分割、處分，跟無主土地沒有兩樣。 高雄市地政局統計未繼承土地也有3萬2555筆，總公告現值達244億2664萬餘元，建物有1750棟，規模都不...

今年來住宅移轉登記，每4件移轉就有1件是繼承或贈與也是世代交替！依內政部的買賣移轉登記資料顯示，近 10 年一路下滑的買賣移轉棟數占比，在今年止跌回穩，2007 年買賣占比一度高達 79%，到了 2016 年僅剩下 64.8%，今年則止跌回穩維持在 65% 左右。 在同時間，受到稅制改變與人口老化等結構性因素影響，繼承與贈與占比則拉高到 24%，也就是，每 4 件移轉就有 1 件是繼承或贈與，尤其是繼承占比 10 年的時間，占比增加將近 1 倍。 信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，繼承移轉的變化與人口老化有直接關係，繼承移轉從 2007 年的 6.6%，到近兩年已經突破 13%，10 年占比增加 1 倍，且每 10 件移轉登記之中就有 1 件多屬於繼承移轉，至於贈與則可能於稅賦與世代間的財富移轉有顯著關係，因此可發現贈與移轉占比從 2007 年的 6%，到 2015 年達到顛峰的 12.7%，同樣增幅也高達一倍，不過隨房地合一制度上路後，透過不動產贈與的節稅效益下滑，贈與占比也下滑至 10.7%，是 2014 年以來的新低。 還有一樣移轉明顯下滑的則是拍賣移轉，拍賣移轉從 2007 年的 4.9%，到現在占比僅剩下 1.2%，已經是連續 5 年跌破 2% 的占比，如觀察更長時間的變化，2003 年拍賣移轉登記一度高達 12%，不過現在一年的拍賣移轉登記數量，已經不到當年高峰期的 10%，這波房產的景氣循環修正至今，並未出現斷頭潮與法拍量大增。 從各項移轉的登記來看，除了一般的買賣移轉以外，近 10 年透過繼承與贈與取得比例有明顯增加，世代間的財富移轉，某一部分也取代了民眾直接購屋的需求，未來繼承應該還是維持穩定的比例，但贈與可能受到房地合一稅制影響而緩降。 買賣區域： 新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。 服務項目： 重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、...

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示，營利事業取得土地容積權益，嗣後銷售，因屬權利交易性質，所產生之所得應課徵所得稅。 該局舉例，某建設公司主要營業項目為不動產投資、開發、興建及租售，於2013年間與公共設施保留地所有權人簽訂土地買賣契約書，買賣土地權益範圍為土地所有權及都市計畫容積移轉相關權益(下稱土地容積權益)，土地所有權人依該建設公司指定時間及規劃方式，將土地捐贈與地方政府並將土地容積權益信託登記移轉予買方或買方指定之人，嗣後，該建設公司於2014及2015年間銷售是項權益，於辦理2014及2015年度營利事業所得稅結算申報時，將其取自買方之對價，減除原始取得之成本及相關費用後，列報為免徵所得稅之土地交易所得。 嗣經查得該建設公司購入土地未辦竣所有權移轉登記，並未取得土地所有權，其買賣標的為土地容積權益，此權益移轉應視同權利之移轉，為權利交易性質，屬財產交易所得，應併計營利事業所得課稅，致遭調整補稅。該局提醒，營利事業取得土地容積權益後，嗣後銷售權益所取得之對價，於辦理營利事業所得稅結算申報時，應列報為應稅收入。請營利事業留意相關規定，以維自身權益。 買賣區域： 新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。 服務項目： 重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地業務、土地未辦繼承。 土地e行動平台 》www.tudi3698.com.tw

經濟日報 記者徐碧華／台北報導 某建設公司要容積，買下Ａ君的公共設施保留地，把容積移轉到指定的人。 為圖方便，保留地沒有過戶，直接由Ａ君捐贈給地方政府。台北國稅局認定這宗交易是容積移轉，不是土地買賣，歸於財產交易所得，而不是免稅的土地交易所得，補了建設公司的稅。 國稅局指出，建設公司在2013年與A君簽下契約，簽的是土地買賣契約書，買賣範圍包括土地所有權及都市計畫容積移轉相關權益。 A君依約照建設公司的要求做了，把公共設施保留地捐贈給地方政府，依慣例，地方政府給了A君容積。A君再把這土地容積權益信託登記移轉給建設公司。建設公司在2014及2015年把容積賣了。建設公司申報2014、2015年營利事業所得稅時，將容積賣價減除原始取得成本及相關費用後，列報為免徵所得稅之土地交易所得。 國稅局卻不認為這筆所得屬免稅所得，官員說，如果當初A君把公共設施保留地轉給建設公司，那麼容積就屬於改良土地成本，銷售所得是免稅的。 買賣區域： 新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。 服務項目： 重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地業務、土地未辦繼承。 土地e行動平台 》www.tudi3698.com.tw

日前內政部喊出，將透過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」來加速都更，新北市都更處，今天透過「危老」條例，核准第一案。地點位在板橋新埔站後方，基地面積超過3100平方公尺。雖然整合住戶意見花了兩年時間，不過透過「危老」條例，從鑑定到申請通過，只花了兩個月，成為全台「危老」重建計畫首例。 位在新北市新板特區，新埔捷運站後方，這一片住宅，老舊公寓居多，四層樓高，屋齡將近50年，過去曾多次談都更改建，不過都因整合失利破局！不過，就在今年五月「都市危險及老舊建築物加速重建條例」上路，沒想到盼了多年的都更案，終於核准。 住戶洪先生表示：「住戶整合差不多十幾年前就有一次，但是也整合不成，現在有這個機會，參加這個都更也滿幸運的。」 三排老房子一共29棟，33戶，所有權人約50人，都更後，將蓋地上25層，地下4層樓，可容納240戶的新大樓。建商表示，其實這次都更案，光是整合50位住戶意見，就花了兩年時間． 都更案建商林爭育表示：「地主住戶是老人家比較居多，他們就很想要繼續住這個有感情的房子，所以他們就比較不同意跟我們一起都更。」 新北市府都更處長張溫德表示：「如果屋齡超過30年，沒有電梯，他的那個性能，改善不符合效益，也是我危老（條例）所協助的對象。」 新北市都更處表示，「危老」條例核准要件之一，就是要全體住戶100%同意，因此只要有一位不同意戶出現，就無法成行，不過這次住戶大多是獨棟透天戶，才能加速整合住戶意見． 台灣房屋新板特區協理賴玉枝表示：「當然透天的部份絕對會比較容易整合，因為土地持份大，建商能夠回饋的也會比較多，我記得一坪土地，可以換4坪到4.8坪左右，依照他這樣子換回來，應該有100坪喔。」 由於「危老」條例有容積獎勵40%，吸引建商投入都更誘因大，加上申請行政程序上，有快速通關措施，只要專業技師檢定符合老舊危樓建物條件，就能申辦都更，只不過，先決條件是，還是所有權人必須同意，都更進展才能加速推動。 買賣區域： 新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。 服務項目： ...