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移轉重劃土地 享兩大優惠 - 工商時報

1.道路用地

投資客或者建商為何想要買賣道路用地的原因是因為"容積移轉"。道路用地的價格因地區性的需求而價格不一,買賣之前必須要排除佔用物才使可以作為捐贈使用。

2.容積移轉

簡單來說就是一塊建地在建照前必須考慮到其接受基地需要多少公告現值的道路用地,建商必須向開發公司或者地主購買足夠的道路來增加其容積換取更大的空間和利潤。

3.區段徵收

政府基於都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,並重新加以規劃整理後重新發還給原地主,領回土地比市地重劃多。

4.市地重劃

土地有分為政府辦理或者地主自己辦理重劃,政府會排定優先順序,將都市計畫土地一區一區的依照規劃重新整理與改造,而這動作就是我們所說的市地重劃,而人民自行辦理有獎勵。

5.農林旱建

土地有分為都市計畫和非都市計畫,很多土地都是依舊政府機關的使用分區來區分土地的總類,從政府的分區來區分土地的使用價值,各種類別土地都因為地區性質的法令問題而有所不同的開發。

6.地籍清理

辦理清查公告之「以神明會名義登記者或具有神明會之性質及事實者」、「日據時期會社或組合」、「土地總登記時登記名義人姓名、名稱或住址記載不全或不符」,權利人逾期未申報或申請登記之土地。

7.都市更新

「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫,可以讓房屋符合現代化的社會需求,市容更美麗,也更能提升都市整體的生活品質與機能,就像是城市面貌再生的種子,能讓整個城市的美力再進化。

8.專業代書

由於不動產過戶金額龐大,不同案情辦理方式也就不一樣,且所涉及的相關法規或是稅費也差異,一般民眾都是支付代辦費委由代書協助辦理,一來輕鬆省事,而且可以取得合法節稅的相關資訊,確保自己應有的權益。

9.稅務規劃

各種個人及家族稅務規劃,國內企業租稅諮詢、規劃與執行,投資及購併之稅務諮詢,投資規畫和土地節稅方面諮詢,「知己知彼,百戰不殆」,想要少繳點稅,就必需多了解一些稅法的規定。

2015年12月30日 星期三

+房地新聞 》土地未辦理繼承登記,相當於台北市面積的三分之一


根據內政部的年報資料顯示,近年列冊管理未辦理登記的土地數量一路增加,截至去年底,未辦繼承登記土地共有33.8萬筆,面積總計達到9410公頃,相當於3分之1個台北市,另外,未辦理繼承登記的建物則有1.26萬棟,面積也高達28.9萬坪。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,雖然被繼承人身故時,繼承人即取得房屋或土地,但必須要登記後才能處分,若未在規定的時間內辦理登記,主管機關就會列冊管理15年後移送國產署標售,整個流程走完後仍未標脫,最後再登記為國有。

有如此大面積的土地沒人登記,信義房屋研判主要可能是土地價值低落,如保護區的土地或屬於偏遠無開發價值的土地等,也可能是繼承人不曉得繼承了一筆土地、繼承人之間無法順利協商,導致未在時限內辦理登記而被列冊管理,最後可能是建物繼承人沒有登記,連帶土地也是同樣狀況。

若以列管的土地面積和建物棟數來看,土地面積從2006年開始就維持超過9000公頃,但2012年有減少趨勢,研判可能因房地產景氣向上,地價明顯上漲後民眾特別關注長輩留下的不動產資產,但建物的繼承未登記的棟數則持續增加,趨勢與人口老化的變化一致。

曾敬德表示,房地合一上路後才發生的繼承行為,土地節稅的優勢就會降低,建議民眾若有大筆的不動產繼承可能發生時,應該先行做好節稅規劃,試算現金贈與划算還是利用自住免稅額優勢、或重購退稅等划算。




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服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。
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2015年12月28日 星期一

+房地新聞 》為方便民眾查閱資料,明年2016開放網路申請


【MyGoNews方暮晨/綜合報導】又有新的地政便民措施囉!以往民眾辦理地籍清理、土地更正、繼承或共有物處分等事務時,若要查詢電腦化前的人工登記簿謄本資料,必須親自至地政事務所申請,為了減少民眾交通往返與等候的不便,內政部自2016,開辦24小時全天候「線上申請人工登記簿謄本便民服務」,只要透過網路以自然人憑證線上申請,線上繳費後地政事務所就會把謄本資料郵寄到府,相當方便。

內政部表示,地政業務電腦化作業前,人工作業時期的地籍資料,包括人工登記簿謄本、日據時期登記簿及土地台帳等,皆保存於各地政事務所,供民眾親至土地所在地的地政事務所申請調閱。

為方便民眾查閱這些資料,2016開放網路申請,費用為每張5元,依實際列印張數計費,受理申請時間為全天24小時,機關作業時間則為星期一至星期五(08:30~17:00),不含例假日。

申請人將來只要在「地政線上申辦系統」
( 網址 https://clir.land.moi.gov.tw ) 送件,由地政事務所查調人工登記簿謄本計算費用,並透過系統以電子郵件及簡訊通知申請人7日內繳費,申請人可選擇線上繳費後將謄本資料郵寄到府,或至受理申請案件的地政事務所臨櫃繳費及領件,彈性又簡便。

內政部指出,由於人工登記簿謄本須由作業人員查調資料,並依規定隱匿個人資料後才能對外提供,所以才未於線上立即告知申請人實際列印張數及費用,另由作業人員以發送系統電子郵件及簡訊方式通知申請人繳費。

內政部強調,「地政線上申辦系統」目前已提供線上申辦的服務包括簡易登記案件、複丈案件、線上申報地價、不動產交易實價登錄申報、地政規費網路繳納等申請作業,以及最新推出的線上申請人工登記簿謄本等多項服務,並提供線上進度查詢服務,使民眾無須請假,輕鬆上網即可申辦地政業務並了解案件辦理情形,未來會持續檢視地政業務,繼續推出更多的便民服務,進一步延伸政府服務據點與服務效能,帶給民眾更大的便利。




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2015年12月19日 星期六

+房地新聞 》奮戰23年《國土計畫法》終定案,四大重點整理


躺了20多年的《國土計畫法》,終於在18日晚10點15分三讀通過。
《國土計畫法》將台灣土地分為國土保育地區、 海洋資源地區、 農業發展地區 、城鄉發展地區,未來若要變更分區使用,必須透過中央通盤檢討,農地變更成建地將更嚴謹,避免浮濫變更和土地徵收,防止下一個苗栗大埔案發生。

1993年行政院就已經擬出《國土計畫法》草案,4年後才送到立法院,但因牽涉到龐大的土地利益和各方政治勢力,始終未闖關成功,今年在民間壓力和立委邱文彥、林淑芬、田秋堇等強力推動下,終於在本屆立法院會期最後一天通過,即將卸任的國民黨邱文彥,在法案三讀後感性地說,眼見九二一、八八風災後同胞罹難、國土殘破,如今終於通過法案,未來可以安心回海洋大學任教了。

20多年來持續關注法案、大埔案律師,現為綠黨社會民主黨聯盟立委候選人詹順貴則直說很高興,「希望通過法案後,大埔案不要再輕易出現」。他解釋,以往《區域計畫法》雖也有劃定分區,但制定時間久遠,且很容易就變更地目,政府設工業區、都市計畫等都找上農地,大埔案就是如此。
未來優良農地將被劃為農業發展地區第一類,只能供給農業生產,生產力不佳的農地劃為第二類,未來若有需要,在滿足糧食安全的前提下,經過通盤檢討才會評估劃為城鄉發展地區。

目前城鄉發展區包括原先的都市計畫區,非都市計畫區裡的土地鄉村區、工業區、特定專用區等等,並且要擬定管理計畫,未來必須有新的城鄉發展需求,才能將生產力不佳的土地或其他用地評估變更為城鄉發展區。

綠黨則在臉書上指出,此法刪除地方政府可以隨時辦理新訂或擴大都市計畫的法源依據,往後地方政府除了透過通盤檢討之外,不得再任意假借新訂或擴大都市計畫、或個案開發‪‬為名吞噬良田農地。

地方不配合,中央可強制公告
除了嚴格限制變更分區,此法也將國土規劃層級更拉高到行政院,詹順貴直白地說,拉高層級可避免內政部、經建會胡搞,未來或許可透過行政院底下的永續會,更嚴謹討論台灣的國土劃分。
若地方政府不配合中央訂定的國土分區,中央有權可以強制變更,詹順貴說,雖然地方自治很重要,但有些地方政府將土地當成生財工具,不願意執行中央法令,因此有必要讓中央介入。

後續監督更重要
國土計畫法法施行後二年內,中央主管機關將公告實施全國國土計畫,之後兩年,縣市機關也要一併公告地方國土計畫,並且在之後兩年公告國土功能分區圖,也就是說,最慢六年後將完成全台灣的國土計畫分區。

詹順貴說,《國土計畫法》只是第一步,將持續關注更多配套子法,也呼籲民間團體仔細監督各地方政府的國土計畫。

同樣是最後一天任期的民進黨立委田秋堇也說,行政單位如何執行才是成敗關鍵,但很高興各黨派立委合作通過法案,「很高興最後一次站在立法院發言,是在國土計畫法通過後,這是開心、值得安慰的句點。」

尋求連任的民進黨林淑芬則說,希望國土保育、農業地區,將來不再以開發為由,被任意變更,台灣面對氣候變遷的考驗,應藉國土計畫因應調適。

《國土計畫法》重點(1)將國土劃為四大分區
第二十條  各國土功能分區及其分類之劃設原則如下:
一、國土保育地區
二、海洋資源地區
三、農業發展地區
四、城鄉發展地區
以往台灣的土地劃分法規,分別散落在《區域計畫法》、《都市計畫法》及《國家公園法》,都市計畫法主要針對都市地區畫出十種分區,如住宅區、商業區等,區域計畫法則是針對非都市地區劃分,例如特定農業區、一般農業區等等。
國土計畫法最重要的功能是統籌全台土地,通盤檢討台灣人口、糧食需求、發展建設等等,建立長久永續的土地管制。
(2)變更國土使用分區更嚴格
第十五條  國土計畫公告實施後,擬訂計畫之機關應視實際發展情況,全國國土計畫每十年通盤檢討一次,直轄市、縣(市)國土計畫每五年通盤檢討一次,並作必要之變更。但有下列情事之一者,得適時檢討變更之: 
一、因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞。 
二、為加強資源保育或避免重大災害之發生。 
三、政府興辦國防、重大之公共設施或公用事業計畫。 
四、其屬全國國土計畫者,為擬訂、變更都會區域或特定區域之計畫內容。 
五、其屬直轄市、縣(市)國土計畫者,為配合全國國土計畫之指示事項。
以往台灣的土地分區依據,主要是《都市計畫法》和《區域計畫法》,劃設住宅區、工業區、特定農業區、一般農業區等等,工業區理論上不能在特定農業區或一般農業區,但法規也允許在一些情況下變更土地使用分區,例如興辦重大開發或建設事業。
然而變更分區的情況太浮濫,引發許多爭議,例如近年苗栗大埔案,便是因苗栗縣政府擴大竹南「新訂都市計畫」,徵收農地,變更為建地,引起外界質疑和抗爭。
《國土計畫法》嚴格限制變更分區,原則上變更分區必須在通盤檢討時(地方政府每5年、中央每10年檢討一次),也就是說,地方政府不能隨意新訂或擴大都市計畫,必須在城鄉發展區不夠時透過通盤檢討才能變更其他分區。即使有重大公共建設要變更分區,也需要通盤檢討,降低苗栗大埔案再次發生的機率。
(3)地方不公告中央訂定的國土分區,中央有權直接公告
第十三條 國土計畫經核定後,擬訂機關應於接到核定公文之日起三十日內公告實施,並將計畫函送各有關直轄市、縣(市)政府及鄉(鎮、市、區)公所分別公開展覽;其展覽期間,不得少於九十日;計畫內容重點應登載於政府公報、新聞紙,並以網際網路或其他適當方法廣泛周知。 
直轄市、縣(市)國土計畫未依規定公告者,中央主管機關得逕為公告及公開展覽。
第十六條 直轄市、縣(市)國土計畫公告實施後,應由直轄市、縣(市)主管機關通知當地都市計畫主管機關按國土計畫之指導,辦理都市計畫之擬訂或變更。 
前項都市計畫之擬訂或變更,中央主管機關或直轄市、縣(市)主管機關得指定各該擬定機關限期為之,必要時並得逕為擬定或變更。
雖然目前中央可就特定地方劃定特定區,但經常發生地方政府不願配合的情況,例如今年2月《海岸管理法》通過後,將台東6萬公頃土地列入「海岸地區範圍」,未來有些土地可能會被限制開發,引起台東縣政府強烈反彈。
未來若中央訂定了國土計畫或變更全國國土計畫,地方政府或主管機關不配合公告,中央可以強制公告。
(4)公民訴訟權
第三十四條  申請人申請使用許可違反本法或依本法授權訂定之相關命令而主管機關疏於執行時,受害人民或公益團體得敘明疏於執行之具體內容,以書面告知主管機關。主管機關於書面告知送達之日起六十日內仍未依法執行者,人民或公益團體得以該主管機關為被告,對其怠於執行職務之行為,直接向行政法院提起訴訟,請求判令其執行。
以往大多是環境相關的法規列入公民訴訟,最有名的案例是台東美麗灣度假村。美麗灣度假村尚未環評即動工,台東縣政府卻不作為,臺灣環保聯盟在2007年提起訴訟,2008年高雄高等行政法院判決勝訴,成為台灣第一個成功的公民訴訟,台東縣政府必須要求美麗灣立即停工。
《國土計畫法》納入公民訴訟權後,若有違規變更分區或違背此法者,主管機關卻不作為,讓人民蒙受損失,受害者可提起訴訟,被告機關必須支付訴訟費用給原告。




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2015年12月17日 星期四

+房地新聞 》山坡地若列「宜農牧地」 估價漲逾1成

〔記者何世昌/台北報導〕北市府大地處陸續將山坡農地查定為「宜農牧地」、「宜林地」、「加強保育地」。

根據《農業用地興建農舍辦法》,農牧地面積逾○.二五公頃可蓋農舍;農地投資客透露,山坡地若經公告為「宜農牧地」,等同市府認可得蓋「假農舍、真豪宅」,土地價格至少飆漲一成,以○.二五公頃計,至少可多獲利七百萬元到一千萬元。

《山坡地保育利用條例》規定,山坡農地經中央或直轄市主管機關查定為宜農牧地、宜林地、加強保育地等三類「用地別」,土地使用人不得超限利用。各縣市的主管機關多依法編定用地別,但因北市地狹,全市多劃為都市計畫區,過去山坡地僅概括為「農業區」,未細編地目。

為此,北市大地處將逐筆土地查定且公告,凡坡度四十到五十五%以上屬宜林地、加強保育地,不得開發或從事農牧行為,明年初全面完成公告;下一步則調查坡度、土壤有效深度、土壤沖蝕程度,並公告為「宜農牧地」。

 農地買賣投資客蔡先生指出,宜林地、加強保育地地形過陡,且依法不得開發,經公告後,土地價格衝擊小,「因為根本沒人想買」;但宜農牧地則不同,其可興建「農舍」,價格有望飆漲十%到十五%。 蔡先生進一步解釋,《農業用地興建農舍辦法》規定,農牧地面積逾○.二五公頃,得蓋建蔽率佔總面積一成的「假農舍、真豪宅」;他舉苗栗為例,投資客多打著「買別墅、送農地」方式銷售,半甲地動輒喊價千萬元。

因此,北市山坡農地若經公告為「宜農牧地」,等同政府公開認可該筆土地得興建農舍,炒作空間大。 永慶房屋表示,近三年北市農地交易價格,平均每坪約十到十五萬元,若以每筆○.二五公頃(七五六.二五坪)面積計,約七五六○餘萬至一億一千三百餘萬元。

換言之,若上漲十%,一旦完成交易,賣主可再多獲利七百萬元到一千萬元。

2015年12月16日 星期三

+房地新聞 》北市公告地價狂漲,豪宅透天地上權重傷


台北市地政局今天公告今年度公告現值與公告地價調幅,台北101連續第三年蟬聯台北市政府今評定2016年公告土地現值,全市平均漲幅6.23%,公告地價平均漲幅為30.38%,地王仍舊由台北101大樓拿下,2016年公告現值每坪高達600萬元,連3年蟬聯全國地王。
住宅區段地價第1名則是仁愛路三段「帝寶」一帶,2015年現值每坪374.8萬元,2016年調整為445.6萬元。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,公告現值調整相對趨緩,但影響每年的公告地價漲幅驚人,預估在新制度影響下,土地持份較高的豪宅、透天、公寓產品,以及計算地租的地上權,持有成本都會有感增加。
根據北市府地政局的說法,北市近3年土地現值累積調幅達33.07%,但考慮到民眾負擔,經地價評議委員會考量,故未一次調足,最後評定2016年全市公告地價為平均漲幅為30.38%。
行政區部分則以大安區、松山區及信義區、南港區、中山區調幅最多,分別為36.19%、35.02%、34.11%、31.44%及31.77%。換言之,若以地價稅公式概算,這些領先調幅的區域,地價稅可能會增加3成以上。
徐佳馨分析,相較於土地持有人,地上權人應該會更加心痛,按照目前地租收取規定,即使非自用繳交依公告地價的2%到10%為地租,遠高於有土地所有權的一般屋主地價稅一般稅率是千分之十到千分之五點五,採累進方式課徵的地價稅,因此調高公告地價,地上權屋主會更傷荷包,甚至於因為成本太高,將直接挑戰未來政府地上權開發案。
徐佳馨指出,若以目前狀況來看,由於自用地價稅與非自用地價稅相差5倍以上,因此未來若要節稅,自用客戶將會更為有利。也提醒擁有不動產的屋主,如果土地原來是適用一般稅率,記得要在9月22日前向稅捐處提出申請,如果超過期限,就只能從下一個年度開始適用。

2015年12月15日 星期二

+房地新聞 》105公告土地現值上漲6.23% 台北101大樓第3度奪冠


臺北市政府地政局新聞稿

發稿單位:地政局地價科
發稿日期:104年12月16日
聯 絡 人:曾錫雄
聯絡電話:02-27287319
105公告土地現值上漲6.23% 台北101大樓第3度奪冠(1556字)
臺北市地價及標準地價評議委員會於今(104年12月16日)日評定臺北市105年公告土地現值及公告地價,作為明(105)年申報土地移轉現值及未來3年核課地價稅之依據。全市公告土地現值平均漲幅為6.23%,公告地價平均漲幅為30.38%,台北101大樓自103年起,已連續3年為本市地王。

過去一年:房地交易量縮 地價漲幅趨緩
臺北市政府地政局表示,105年公告土地現值作業調查期間(103年9月2日至104年9月1日),受到不動產稅制改革政策等因素影響,不動產市場觀望氣氛濃厚,全市買賣登記案件量共計26,794件,與去年同期相較減少7,426件,減少幅度約21.7%。但在本市各項公共建設持續投入、低利率政策不變及可開發土地日漸稀少等因素支撐下,經調查各行政區地價仍呈上漲趨勢,全市土地105年公告土地現值平均漲幅為6.23%,調幅連續兩年呈現趨緩現象,並為100年以來新低。另為拉近公告土地現值與市價的距離,合理土地稅基,市府預計3年內調整公告土地現值占正常交易價格比達100%,105年占比由104年的90.43%調升為93.29%。
南港車站周邊漲幅居冠本市12行政區中,中山區、大安區及松山區,因捷運路網完善,居住、商業環境俱佳,區內都更改建案提升土地使用效益及強度,知名觀光商圈店面租金居高不下及公共建設投入等各項條件的引領下,漲幅相對高於其他行政區,105年公告土地現值漲幅分別為7.04%、7.03%、6.84%,分居全市前3名。至全市區段地價漲幅最大者為南港車站BOT開發案,因購物商場開幕及飯店、辦公大樓規劃興建,加上高鐵即將通車提升交通便利性,且東區門戶計畫係以南港車站共構站區為核心,地價上漲顯著,公告土地現值漲幅為41%。

本市地王:台北101三連霸
地政局指出,受惠於捷運淡水信義線通車效益,加以信義商圈大型商場、商辦規劃案陸續進行、商業及觀光效益持續發酵,眾所矚目的臺北市105年地王,由台北101大樓(信義區信義段四小段31地號等5筆土地)第3度奪冠,105年公告土地現值為每平方公尺1,815,000元(每坪6,000,000元),與104年公告土地現值每平方公尺1,704,000元(每坪5,633,058元)相較上漲6.51%。另外,前地王新光摩天大樓105年公告土地現值為每平方公尺1,782,333元(每坪5,892,010元),與104年公告土地現值每平方公尺1,685,640元(每坪5,572,364元)相較上漲5.74%。

分區檢討、量能課稅
地政局進一步表示,市府近年辦理公告土地現值作業持續朝向地價區段劃分細緻化、合理化的目標邁進,按照其發展情形、地價動態與實地勘查結果,將全市土地分為高級住宅、都市更新、新興開發、重大公共建設、精華商圈、一般地區等六大區域,合理反映地價水準,以達租稅公平目標。以高級住宅土地為例,因其本身條件優越,加上均位處精華區域,地價漲幅特別明顯,105年公告土地現值平均漲幅約13%,達全市平均漲幅之2倍,藉由土地稅基的調整達到量能課稅之目標。

依法、衡平、合理調整公告地價
105年公告地價部分,依法係每3年重新規定地價1次,內政部更於日前會議具體建議各地方政府以不低於103年~105年公告土地現值累計調整率為原則。本市近3年公告土地現值累計漲幅達33.07%,臺北市地價及標準地價評議委員會經衡平考量近3年地價上漲幅度及民眾地價稅負擔等各項因素,酌降公告地價調幅,並未完全反應近3年地價漲幅,評定105年全市公告地價平均漲幅為30.38%。

促進土地稅基合理及公平
地政局長李得全特別說明,本市105年公告土地現值與公告地價之調整主要考量租稅公平及民眾負擔,期能促進土地稅基合理及公平,至調升後所帶來之土地稅增額,本府將秉持「取之於民,用之於民」的態度,優先投入公共住宅、租金補貼、社會福利等各項重大政策,邁向公益社會,打造宜居城市。

目前因轄內各宗土地之公告土地現值及公告地價尚在計算中,如需了解105年公告土地現值及公告地價資料,可於105年1月1日正式公告後,逕上臺北市政府地政局網站地價查詢多功能服務系統 (http://w2.land.gov.taipei/query/prc/Input_p.asp)查詢。




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+房地新聞 》張金鶚槓林欽榮,不漲地價稅會圖利地主


前台北市副市長、政大地政系教授張金鶚今天在臉書發文表示,房地產價格大漲,應合理調漲地價稅。他批評現任副市長林欽榮,應避免混淆視聽,讓地價稅無法合理調整而圖利大地主。

張金鶚日前投書媒體,認為房地持有成本太低,遠低於汽車,導致房地無效利用,空屋充斥,投機囤屋,更造成地方財政短缺,建設不足,地方自治無法落實。因此今年底公告地價的調整政策如何實踐,正好可以清楚檢驗總統參選人及政黨對居住正義的態度與作為。

媒體報導,林欽榮在26日時說,台北市很多公辦都更推不下去,因為房屋稅那麼高,連都更都被懲罰。另外地租不穩定,現也正在調節,前兩天又有某位曾擔任副市長的先生,鼓勵把地價稅無限制調高,「不在其位要尊重其位的人,應該要穩定。」

張金鶚今天晚間在臉書發文,表示完全無法認同林欽榮的說法,因為過去3年房地產價格大幅上漲,應適度將房地增值的利益回饋給地方政府,促進地方建設。

張金鶚說,地價稅合理調高,自用住宅者只會增加幾百塊錢,但極少數非自用大地主會增加上百萬稅負;反之,地價稅若只輕微、不合理的調高,雖然自用住宅者減少了幾百元的負擔,卻也不公平的減少大地主稅負,同時政府的稅收也大幅減少,影響地方公共建設。
張金鶚說,期待社會公評,並避免林欽榮混淆視聽,而讓台北市地價稅無法合理的調整,導致圖利大地主。

張金鶚文末並引用「無殼蝸牛聯盟」對市長柯文哲和林欽榮的意見,表示他完全贊同,請北市府不要動輒給人戴上「破壞穩定」的高帽、地價稅調漲應達到中央給出的低標(三年公告現值累計漲幅,台北市為36.93%),「任何人都有權利對市政提出建言,民間團體如此,前副市長亦如是。」




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+房地新聞 》公告地價大漲 房仲:政府帶頭漲房價


台北市政府今評定今年公告土地現值全市平均漲幅6.23%,公告地價平均漲幅為30.38%,全國不動產總經理石吉平表示,將大幅影響2016年地價稅稅額,增加屋主持有成本,持有稅提高會有轉嫁作用,政府帶頭把成本提高。
石土呯表示,以二代健保為例,2%補充保費就直接反應在房客身上,因此,地價稅大漲,也將讓房東更有理由調漲房租、屋主調漲房價,加上社會住宅緩不濟急,恐將造成更多民怨。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,北市公告地價調三成,公告現值也有近一成的反應,前者由於是地價稅稅基,未來對於豪宅、透天、地上權產品,將產生非常大的衝擊,特別是精華區標的,持有成本勢必非常有感。若以目前狀況來看,由於自用地價稅與非自用地價稅相差五倍之多,因此未來若要節稅,自用客戶將會更為有利。
北市明年地價稅 每戶要多繳1100多元

【經濟日報 記者楊文琪╱即時報導】
台北市政府地政局16日公布台北市明(2016)年公告現值平均漲幅為30.38%,由於公告現值為地價稅課徵依據,經地政局換算後,明年北市平均每戶的地價稅將會因此多繳1,100多元。
地政局長李得全說,台北市近三年公告土地現值累計漲幅達33.07%,16日台北市地價及標準地價評議委員會經衡平考量近三年地價上漲幅度,民眾所得並未明顯增加,以及民眾地價稅負擔等各項因素,酌降公告地價調幅,並未完全反應近三年的地價漲幅。





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2015年12月13日 星期日

+房地新聞 》未辦繼承登記土地大增


隨老齡化社會加速,近年來繼承未登記的不動產數量一路增加,據內政部統計,至去年底全台已有33.8萬筆土地未辦理繼承登記,相當於台北市面積的三分之一;房仲業者指出,多數為偏遠或低度開發價值的不動產,以及產權複雜、家族爭產未決者占最大宗。
據內政部統計年報資訊顯示,去年全台列冊管理未辦理登記繼承土地面積達9,410公頃,年增約6%,雖部分未繼承土地因拍賣或辦理繼承而去化,但總量仍呈增長趨勢。未辦理繼承登記的建物也快速成長,全台共有1.26萬件,年增約11%,較十年前成長一倍以上,總面積達28.9萬坪。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,雖長輩身故時,子女以繼承取得房屋或土地,但必須登記後才能處分,若未能在規定時間內登記,主管機關就會列冊管理15年,再移送國產署標售,若仍未標脫,再登記為國有。

繼承未登記的不動產持續增加,曾敬德表示,主要原因為土地價值低落,或繼承人不曉得繼承了土地,或因為繼承人間無法順利協商,導致未在時限內辦理登記而被列冊管理。

若以列管土地面積與建物棟數來看,土地面積從2006年開始就維持超過9,000公頃,2012年有減少趨勢,應與房地產景氣向上,地價明顯上漲,民眾特別關注長輩留下的不動產資產有關。明年起實施房地合一稅制,之後繼承的不動產出售時,是以繼承時公告現值認定為成本,土地節稅優勢就會降低。



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2015年12月10日 星期四

+房地新聞 》北門廣場都市計畫案 北市17日說明會


(中央社記者黃麗芸台北10日電)北市西區門戶計畫首部曲正式啟動。台北市都發局今天表示,北門廣場暨忠孝西路路型調整都市計畫案已公告公開展覽,17日也將舉辦說明會,盼打造北市嶄新國家門戶。

都發局表示,台北市長柯文哲剛上任時就宣告將啟動「西區門戶計畫」,以台北車站及C1、D1聯開大樓街廓為核心,西起環河北路、東至中山北路、北至市民大道、南至忠孝西路所圍成區域,納入西區門戶計畫整體範圍。

同時,透過土地利用調整、各亮點再開發計畫,以及整體交通動線規劃與整頓等面向,盼打造北市嶄新國家門戶。

都發局說,此都市計畫變更案自8日起公告公開展覽30日,並張貼於北市府公告欄、中正區、大同區及萬華區公所,17日晚間7時也將於北門城旁萬華區福星國小舉辦都市計畫公開展覽說明會,以讓市民更加了解。

都發局指出,西區門戶計畫也蘊含文化、產業質能的4D(3D空間+歷史意象呈現)面向,將重現台北城五門當中,目前僅存清式建築的北門城周邊地區歷史和空間地景意象,以保存此區重要歷史紋理與市民集體記憶。

此外,柯文哲上任即將屆滿周年,都發局依都市計畫法定程序辦理北門廣場暨忠孝西路路型調整的都市計畫變更案公開展覽。

其中,民眾最為關注的三井物產株式會社舊倉庫異地保存議題部分,為利於保存、修繕及減少其對台北車站周邊地區交通影響,擬由現行坐落的台鐵局土地平移至東側市有土地上,待完成詳細評估計畫後將提送北市文化資產審議委員會審議。



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+房地新聞 》查房價新管道,不動產自動估價系統上線


民眾查房價有新管道,政大教授張金鶚和美國安富金融工程集團合作,今天宣布推出「不動產自動估價系統」公益性平台,免費提供各界查詢自家或想買房產的估算價值。

張金鶚表示,自動估價平台可彌補政府實價網站目前只能查周圍房價、區間化房價、過去房價以及可能低價高報等缺點,可讓民眾、業者、政府更進一步掌握房價,避免房價哄抬、炒作。

張金鶚表示,他從台北市副市長卸任後,美國安富集團董事長楊太樂表示願意提供經費,把美國民眾常用的自動估價系統引進台灣並免費提供大眾使用,他評估對國內房市有益,因此結合地政、財金、資訊等專業人士組成團隊,由他擔任計畫主持人,開發出國內首座自動估價系統公益平台。

自動估價系統以實價登錄資料為基礎,進一步配合歷史資料、空間資料與不動產其他屬性資料,以大數據分析,對民眾查詢的物件進行價格評估。和實價網最大不同的是,實價網要有交易才有資料,但估價系統可查所有物件的房產價值。

至於查詢方式,此一系統站名為好時價(house+),進入網頁 http://www.houseplus.tw 之後,點選估價,再輸入完整住址、車位資料,即會出現評估住宅的單價、總價及車位價格。
張金鶚表示,此一系統經過近一年的研發、測試,目前平均誤差約13%,已達國際標準;不過,估價系統目前僅針對六都公寓、大樓住宅產品估價,暫時不提供一樓、透天、店面、工廠以及預售屋估價資訊。
李同榮:系統成熟度不夠

【記者游智文/台北報導】房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮上午表示,不動產自動估價系統在國外從1970年代發展至今,前幾年才被銀行界作為大量估價的參考準則,政大張金鶚自創的台版自動估價系統成熟度不夠,民眾可能成為實驗的白老鼠。
李同榮近來頻頻槓上張金鶚,他今天在張金鶚舉行不動產自動估價系統公平台上線記者會前,即傳簡訊質疑張金鶚,「打著正義與公益,張教授在想什麼?」。他表示,不動產自動估價系統在國外名為AVM(automated valuation model),主要透過客觀衡量不動產特徵進行價值預測,以求大量估價效率。

他說,這幾年來台灣銀行業為吻合新巴賽爾協定要求,也嘗試運用AVM自動鑑價系統,不過成熟度都嫌不足。

主要是自動估價系統若受到樣本資料分配的限制,在資料樣本較少地區及面積過大或過小的特殊案例,就會容易有錯誤的判斷,因此要以大量的電腦估價系統去針對一般消費者所需求的個別估價,其精準度就可能出現問題。



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2015年12月9日 星期三

+房地新聞 》財長:房地合一 如期上路


房地合一實價課稅明(2016)年1月1日上路,財政部長張盛和表示,市場觀望氣氛已經淡化,交易正在回升。

立法委員曾巨威詢問,房地合一有無可能調整或者出現修改的變數,張盛和表示,房地合一制一定會如期上路,縱使要調整「也是我卸任以後的事」。

立法院財政委員會昨(9)日審查中華民國103年度中央政府總決算審核報告,財政部長張盛和應邀備詢,針對曾巨威詢問政府對房地合一制明年上路的態度時,堅定表示沒有變數,如期實施勢在必行,毋庸置疑。

曾巨威表示,稅制改革十分不易,以證所稅為例,近年歷經復徵、修改再廢稅,民眾對於稅制改革能否堅持到底產生疑慮,對於即將在明年施行的房地合一制,有無可能複製證所稅事件的發展情勢,無法順利課徵,要求張盛和表態。

張盛和說,房地合一課稅是全球趨勢,財政部認為有推行的必要,明年1月1日房地合一制一定會如期上路,不會改變。




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+房地新聞 》房貸餘額創歷史新高不代表交易回春,明年房市將面臨三大考驗


10月份房貸餘額創歷史新高,似乎顯示房市交易增溫。但這並不表示房市回春,第四季交易熱絡有特殊背景,明年房市將面臨更大考驗。
根據央行公布10月份房貸餘額,已經來到5.998兆元,預估今年可破6兆關卡,續創歷史新高紀錄。由於房貸餘額已經連續8個月上揚,似乎顯示房市交易轉趨熱絡。另外,5大銀行10月新承做房貸金額368.9億元,也較上個月增加51.5億元,放款速度似乎也略為加速。
不過進入第四季,房市交易稍微回溫,主要有幾個因素:

一,年底交屋潮與銷售旺季
一些預售屋趕在年底前完工交屋,增加貸款金額,另外,第四季原先就是房市交易旺季,如新人結婚成家需求等,帶動成交量增加。
二,趕在房地合一稅上路前買屋
2016年開始就要適用房地合一稅,但在今年底之前買屋者,都還有緩衝期稅率優惠。只要在今年底前購屋,未來持有房屋超過2年以上,售屋仍可適用舊稅制,稅負比房地合一稅低上許多。想要增加稅負彈性的人,會選在今年先行購屋。
不過,過了今年第四季旺季後,明年房市面臨新考驗:

一,台灣景氣能否回穩
10月景氣燈號仍持續為藍燈,顯示台灣經濟景氣仍陷在衰退困境中,包括進出口值、製造業、服務業銷售額,都仍呈現負成長。主計處也下修今年經濟成長率為1.06%。
雖然主計處預估明年經濟成長率為2.32%,遠優於今年,不過此樂觀預估,仍要看國際景氣能否順利發展而定。以今年經濟成長率大幅下修來看,明年經濟成長率仍有不小挑戰。
如果台灣景氣持續低迷,甚至失業率上升,民眾購屋意願無法提振,房市將持續低迷走勢。

二,總統大選後,兩岸關係發展
明年1月16日總統大選,也是影響房市重要變數之一。不管哪組候選人當選,若兩岸關係維持和諧合作,對現況衝擊最小,是最佳狀況;若兩岸出現較為緊張關係,可能進一步衝擊台灣經濟,對房地產市場較為不利。
此外,新總統當選人的房地產政策,也將影響房市未來發展,這也是明年的不確定因素。目前蔡英文的房地政策是,8年20萬戶只租不賣的社會住宅,但土地與資金來源都不明確,而朱立倫則表示房市已經從賣方進入買方市場,可回歸市場機制。

三,房地合一稅上路
房地合一稅明年登場,這是房地產稅制近年最重大突破。只是,若購屋族搶在今年底房地合一稅上路前先購屋,衝出了成交量,則明年房市交易量反而可能陷入窒息。
此外,新稅制上路後,1年內移轉稅率45%,持有1年以上2年以下稅率35%,2年以上10年以下稅率20%。除非是自用住宅且設籍6年以上,可享有10%稅率優惠。由於稅率高、約束時間長,將降低投資客空間,也將影響市場交易量。

根據國泰房價指數調查,今年第三季房市出現全面性價格反轉走勢,先前房市呈現北冷南溫情況,中南部價格有撐、交易也較熱絡,但第三季卻轉為全面下跌,其中高雄房價跌幅最大,而台南、台中則成交量縮減較大,讓人感受到房市冷冬吹襲。
由於長期累積餘屋量不小,再加上買氣不振,明年房市可能還是冷冷的冬天。




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2015年12月6日 星期日

+房地新聞 》北市推動都更 研擬民辦轉公辦


【詹宜軒╱台北報導】永春社區警察宿舍都更案與正義國宅案,2案皆在2000年劃定都更範圍,被視為台北市都更2大毒瘤,惟正義國宅將於明年動工,永春案卻仍混沌。據台北市政府統計已核定民辦都更案共228件,其中79件未動工,逾3600戶居民簽署「更新同意書」,卻仍無家可歸。

符合條件才可轉公辦
對此,北市府將2016年訂為「都更元年」,將積極推動公辦都更機制,也研擬民辦都更轉公辦細則。永春案實施者森業營造建設開發部經理李政道表示,市府提出3類型民辦案,可優先轉軌,而永春案恰巧符合其中「已取得拆除執照之都更案,因故無法執行拆除工程者」條件。

李政道說:「此案延宕15年,森業營造自2006年起,支付搬遷者房屋補貼租金,迄今超過2億元,若政府能解套,森業樂觀其成。」永春案都更同意戶自救會會長劉德玢則表示:「不管是民辦還公辦,我們只希望趕快回家。」

台北市都發局總工程司張立立指出,民轉公細則正在研擬,「以永春案為例,除符合3大條件之1,府方會評估此案是否合乎公共利益、公共安全與緊急需要等原則,才可核定是否轉公辦。」張立立強調,明年會率先成立都更協調機制平台,將來不論是實施者或住戶,都可提出問題,委請協調委員會溝通。

同意戶憂心認為,「11月市長一怒,帶給大家無比希望,但是否僅是雷聲大雨點小,仍須持續關注。」




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+房地新聞 》阿嬤的土地浮出水面,居然被政府A走


汪姓婦人在日據時代購買北市社子島河邊一塊約300坪土地,64年前卻因河水改道而淹沒,汪婦過世後,這塊地25年前重見天日變成「浮覆地」,但汪婦子孫發現這塊地已被登記為國有,5年前提告主張因繼承而取得土地所有權,要求國有財產署還地,高等法院更一審日前判決汪婦子孫勝訴,還可上訴。

判決指出,我國《土地法》定義的「浮覆地」,指私有土地被河川水流淹沒而成為河道,地主的所有權視為消滅,若日後土地因天然變遷等緣故,脫離河道又回復成陸地,就稱為「浮覆地」,原地主可取回所有權辦理登記。

汪婦在1936年購買臺北州七星郡士林庄溪洲底(今社子島)一塊約300坪土地,1951年因河水改道淹沒流失,被地政機關登記削除而失去所有權。汪婦1987年過世,這塊地3年後突然重見天日,且面積還「長大」成312坪。

汪婦子孫發現這塊地在2007年被登記為國有,2009年還被分割登記成2個地號,要求國有財產署還地被拒,5年前提告索討。

國有財產署抗辯汪婦子孫在土地浮覆後15年內沒重辦所有權登記,已喪失請求權,且新地比舊地多出約12坪,不應一併歸還。

一、二審指汪婦子孫因繼承取得這塊地的所有權,具有絕對性,不以有無重辦登記為準,都判國有財產署敗訴。

經最高法院發回,高院更一審維持歷審見解,並指多出來的12坪應為測量技術進步所生,日前仍判國有財產署應還地。(黃哲民/台北報導)




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2015年12月3日 星期四

+房地新聞 》房地合一!房地贈與已不具節稅效應,熱潮漸退


【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】現行遺產及贈與稅稅率已於2009年調降為10%後,贈與移轉棟數逐年攀高,甚至在2014年寫下5.5棟的天量,不過截至2015年10月為止,贈與棟數僅達4.3萬棟,較2014年同期萎縮7.9%,減少3000餘棟,依照過去移轉數據來看,最後兩個月約在9000棟上下,預估2015年約在5.1萬棟水平,而2015年可能是新版遺贈稅率上路後,首次量縮的一年。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,遺贈稅率同時由50%驟降為10%,減幅高達8成,當時讓不少富爸媽趨之若鶩,想不到短短幾年,一方面房地產市場走弱,二方面不少贈與後買賣被課徵天價所得稅的案例,讓不少家長開始思考更精準的贈與策略,也讓這股7年來的贈與大潮有嘎然而止之勢。

推究其主要因素,應與財政部針對贈與房子出售,採實際出售價格減去公告現值方式,計算獲利後課稅有關,由於贈與已不具節稅效應,熱潮也逐漸潮消退。住商不動產特約代書張世樟解釋,贈與取得者在未來移轉時,將以贈與當年的土地公告現值與房屋評定現值作為取得成本,由於課稅基礎與市價至少相差3到5倍之譜,併入所得稅計算後稅率將十分驚人,反而辜負了父母贈與的美意,房地合一上路後,雖然不必併入所得,可是也同樣有取得成本低,稅費奇高無比的問題,也因此不少富爸媽都採取逐年贈與現金方式,讓子女透過現金存夠頭期款,自行以現金購屋,爾後再透過每年220萬的贈與免稅額,讓子女繳交貸款達到贈與房產目的,此種作法反而更有節稅效果。

綜觀未來,徐佳馨認為,房地合一上路後,贈與房產給子女將會變得更不划算,未來贈與將會採取其他作法,此外,贈與不能使用土地增值稅自用稅率,讓不少富爸媽會思考資產分配的可能性,在2014年贈與棟數寫下新高之後,加上未來隨之上調的遺產贈與稅率,贈與現金將成為日後贈與潮主流,也意味著贈與房產成風的時代將逐漸走入歷史。




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2015年12月1日 星期二

+房地新聞 》別想逃稅了!全台將查「未按實價報稅」


別想逃稅了!全台將查「未按實價報稅」
黃金輕稅房地合一報稅單據所得稅理財
好房網News編輯中心/整理報導
別以為「找不到單據」就可以避稅!雖然房地合一明(2016)年才要實施,但是賣屋如果沒有實價報稅的人,可要注意了!根據北區國稅局查獲的一個最新案例,屋主主張自己沒有單據想省下大筆的稅金,沒想到竟遭查獲加上未在期限內補報被開罰,國稅局還特別強調「這類」是全台五區的必查案件。

根據北區國稅局查獲的案例,主要是納稅人主張自己沒有單據,無法提供相關資料,所以自行以房屋契稅繳款書上記載的移轉價格580萬元,按評定現值28%,列報財產交易所得162.4萬元;沒想到竟遭國稅局「查獲」核定後應申報房屋的財產交易所得為540.5萬元,差了快400萬!

北區國稅局提醒,在所得稅法施行細則第17條之2第1項的規定,僅是稽徵機關在納稅人未申報或未能提出證明文件時,可以「改按」財政部頒訂標準核定財產交易所得的依據,並非「賦與」納稅人藉由不提供實價資料,達到減少稅負目的的工具。

目前被稱為黃金輕稅期的原因,主要是因為房地合一制施行前,出售房產一律按舊制房、地分開課稅,其中土地免課所得稅,但是能夠提示或經稅捐機關查獲有實價買賣價格者,售屋所得均需優先按實價報稅,並且強調已為五區國稅局的「必查案件」。




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