地產權益領航｜林顧問

一、都市計畫內：獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法 （一）都市計畫通盤檢討或公共設施保留地通盤檢討： 如機關用地、學校用地、公園、市場用地等公共設施保留地或工業區等用地變更為住宅區或商業區。 說明： 1、依都市計畫法規定各都市計畫區每五年應通盤檢討一次。 2、因各都市計畫範圍內，公共設施保留地尚未辦理徵收，經檢討後尚無留設之必要，可變更為住宅區或商業區。 資料來源： 1、都市計畫說明書 （1）主要計畫說明書：應另行擬定細部計畫 (含配置適當之公共設施用地與擬具具體公平合理之事業或財 務計畫)，並俟細部計畫完成法定程序發佈實施後始得發照建築。 （2）細部計畫說明書：應以市地重劃方式辦理，應提供35％公共設施。 2、都市計畫圖： 各都市計畫課、朋元等都市計畫圖中，住宅區圖中標示"註"或"附"之街廓，再查詢都市計畫說明書中之規定，如符合上述（1）（2）之類似說明，即可辦理自辦市地重劃。 （二）都市計畫之住宅區： 說明：必須有一完整街廓，周圍有未開闢道路，如圖： 資料來源： 1、現況調查：即都市計畫中有未開闢道路之住宅區，且地上物少，即可藉自辦重劃開闢道路，且節省土 地增值稅。(若住宅區共有人多，亦可藉市地重劃方式辦理共有物分割，但仍須符合完整街廓之規定) 2、比對都市計畫圖暨現況圖：先書面作業找出尚未開闢道路之住宅區後，再現場調查。 （三）工業區已無繼續營業，欲變更為住宅區或商業區。 依據：都市計畫工業區檢討變更審議規範。 說明： 1、目前各縣市政府對於無繼續營業之工業區，大多鼓勵以個案變更方式辦理，代替通盤檢討方式變更。 2、若該工業區最近已辦理移轉過戶，則無辦理自辦市地重劃節省土地增值稅之誘因，直接捐贈公共設施即可變更資料來源： 1、得知工廠已無繼續營業之消息。 2、四週皆為住宅區，不適宜再繼續做工廠使用。 3、現況調查：都市計畫圖劃定為工業區，但現場已無做工廠使用。 4、附近住宅區地價高漲，變更為住宅區利益大，另再循地價較低之土地作廠房。 回饋計畫：（一般情況） 1、變更為住宅區：扣除自願捐贈土地10％後，剩餘部分應再提供其中百分之三十（90％×30％＝27％）土地作為區內必要之公共設施用地。 2、變更為商業區：扣除自願捐贈土地15％後，剩餘部分應再提供其中百分之三十（85...

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區段徵收跟市地重劃的差異性如下： （一） 市地重劃： 係將一定區域內，雜亂無章、細碎分離、不合經濟使用之土地，予以重新整理，加強公共設施，使其成為整齊劃一，利於土地使用之宗地，而後仍分配於原所有權人之土地改良。 （二）區段徵收： 謂於一定區域內之土地，應重新分宗整理而為全區土地之徵收。 （三）兩者之不同如下： 1.區段徵收可以適用在都市土地及非都市土地，並附帶進行土地使用變更。市地重劃只能適用在都市土地，不牽涉土地使用變更。 2.區段徵收之舉辦主體限於政府機關。市地重劃則可分為政府的公辦重劃與私人的自辦重劃。 3.區段徵收可以領取現金，或申請領回土地（抵價地），由原土地所有權人選擇。市地重劃只能分配土地。 4. 區段徵收 以補償地價（抵價地）方式發還原地主土地，最少40％。 市地重劃 地主領回土地，最少55％。 5.區段徵收地主領回土地雖然較少，但因土地變更使用，土地漲價較大，地主增值利益較多。市地重劃地主領回土地雖然較多，但因土地地目相同，土地漲價較小，地主增值利益較少。 6.區段徵收地主領回土地不按原位置分配，而是統籌抽籤決定，因此政府所剩留之土地可以集中大規模利用。市地重劃地主領回土地按原位次分配，因此重劃後政府所剩留之抵費地零散，無法大規模使用。 7.區段徵收土地指定為道路、溝渠、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、停車場、體育場所、國民學校等公共設施無償登記為直轄市、縣(市)或鄉(鎮、市)有。市地重劃地主所負擔公共設施用地，限於道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項。 8.區段徵收免徵土地增值稅，市地重劃不課徵土地增值稅。 9.區段徵收領回抵價地屬於原始取得。市地重劃領回土地屬於繼受取得。