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移轉重劃土地 享兩大優惠 - 工商時報

1.道路用地

投資客或者建商為何想要買賣道路用地的原因是因為"容積移轉"。道路用地的價格因地區性的需求而價格不一,買賣之前必須要排除佔用物才使可以作為捐贈使用。

2.容積移轉

簡單來說就是一塊建地在建照前必須考慮到其接受基地需要多少公告現值的道路用地,建商必須向開發公司或者地主購買足夠的道路來增加其容積換取更大的空間和利潤。

3.區段徵收

政府基於都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,並重新加以規劃整理後重新發還給原地主,領回土地比市地重劃多。

4.市地重劃

土地有分為政府辦理或者地主自己辦理重劃,政府會排定優先順序,將都市計畫土地一區一區的依照規劃重新整理與改造,而這動作就是我們所說的市地重劃,而人民自行辦理有獎勵。

5.農林旱建

土地有分為都市計畫和非都市計畫,很多土地都是依舊政府機關的使用分區來區分土地的總類,從政府的分區來區分土地的使用價值,各種類別土地都因為地區性質的法令問題而有所不同的開發。

6.地籍清理

辦理清查公告之「以神明會名義登記者或具有神明會之性質及事實者」、「日據時期會社或組合」、「土地總登記時登記名義人姓名、名稱或住址記載不全或不符」,權利人逾期未申報或申請登記之土地。

7.都市更新

「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫,可以讓房屋符合現代化的社會需求,市容更美麗,也更能提升都市整體的生活品質與機能,就像是城市面貌再生的種子,能讓整個城市的美力再進化。

8.專業代書

由於不動產過戶金額龐大,不同案情辦理方式也就不一樣,且所涉及的相關法規或是稅費也差異,一般民眾都是支付代辦費委由代書協助辦理,一來輕鬆省事,而且可以取得合法節稅的相關資訊,確保自己應有的權益。

9.稅務規劃

各種個人及家族稅務規劃,國內企業租稅諮詢、規劃與執行,投資及購併之稅務諮詢,投資規畫和土地節稅方面諮詢,「知己知彼,百戰不殆」,想要少繳點稅,就必需多了解一些稅法的規定。

2021年6月1日 星期二

+房地新聞 》立院三讀修正都更條例,地方可代拆容積獎勵提高

中央通訊社/記者范正祥

立法院會今天三讀通過修正都市更新條例部分條文,對於都更案內危險建築物,在取得住戶多數共識,並有完善安置配套前提下,可免除地方政府代為拆除的協調程序;另也提高容積獎勵誘因,最高可達原容積1.3倍。

內政部指出,民國88年921大地震發生後,政府已修法提高建築物耐震設計相關規定,但88年12月修法前的6層樓以上中高層建築物約有3萬6200餘件,這些建築物興建時因耐震設計標準較低,恐有耐震能力不足而危害公共安全的疑慮,但由於戶數較多,整合更為不易,加上獎勵不足,實務上推動改建困難。

行政院會於去年12月17日通過都市更新條例第57條、第61條及第65條條文修正草案,函請立法院審議。另外,包括民進黨立委王美惠等18人、國民黨立委張育美等17人、國民黨立委蔣萬安等21人及台灣民眾黨立法院黨團,也有提出修法版本。

立法院內政委員會於今年3月25日排審都市更新條例部分條文修正草案,立委在詢答過程對於行政院所提修法方向多表支持,但部分立委也提醒,如果未經充分溝通協調而逕以強制拆除,事關人民財產權保障,是不是會過度損及人民的權益。

對於立委關切簡化拆除或遷移作業程序,是否會過度損及人民的權益,內政部長徐國勇在立法院內政委員會初審草案時強調,一定會經過「絕大多數」所有權人的同意,不是只有「多數」所有權人的同意而已,協調程序會非常多次、嚴謹,居住自由會有所保障;一定會有非常嚴謹的聽證、審議程序,並對重新分配以後的權利變換、權利保障都會有一定的嚴格程序,拆遷、安置也一定會有相關規定。

立法院內政委員會3月25日初審此案,主要修正條文第57條、第65條均以甲、乙兩案併陳交黨團協商,甲案是行政院版本,乙案是時代力量黨團所提修正動議;5月6日黨團協商此案,但是仍無共識,第57條、第65條修正條文均提付院會表決。

立法院會今天討論此案,其中,草案第61條照內政委員會審查通過的條文內容通過;第57條和第65條,經記名表決,均依審查會甲案條文也就是行政院版本通過。

立法院會三讀通過修正都市更新條例第57條條文,搭配建築法強制拆除的機制,規定權利變換範圍內應行拆除或遷移的土地改良物,依直轄市、縣市主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足的建築物而有危害公共安全者,可免除實施者與政府最後階段的協調程序,依建築法第81條規定,由地方政府直接拆除。

此外,為提高加速重建獎勵誘因,院會三讀通過修正第65條條文,實施容積管制前的中高樓層以上建築物,放寬得以原建築容積1.2倍核計獎勵上限;另對於高氯離子鋼筋混凝土建築物或耐震能力不足有明顯危害公共安全的建築物,因有改善的迫切性,放寬得以原建築容積1.3倍核計,並得直接依獎勵上限額度建築。

立法院會今天也通過附帶決議,促請於都市更新條例這次修正施行後,相關機關於解釋適用相關規定時,應注意遵守國際公約的要求,以保障人民的居住權。

為提升國人居住環境安全和生活品質,政府近幾年來致力建構完備的都市更新制度,加速推動都更,完成「都更三法」的修正、訂定,包括都市更新條例、國家住宅及都市更新中心設置條例、都市危險及老舊建築物加速重建條例,期盼讓危險老舊房屋可就地迅速重建,並由國家成立專責機構,整合經費、資源。
(資料來源:2021/05/14 中央通訊社)



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2021年5月26日 星期三

+房地新聞 》新竹油庫廢庫轉型竹科X計畫基地 3公頃回饋公園用地

新竹市公道五路上的中油油庫因緊臨住宅區,2017年正式廢庫走入歷史,17座油槽陸續拆除,僅保留1座油槽待文資審議。由於整塊基地龐大,市府正著手都市計畫變更案先期規畫,預計明年底完成審議,地方爭取中油回饋土地作為足球場等多元運用,市府都發處回應,待正式取得土地後,會參考地方意見,替3公頃大公園做完整規畫。

中油油庫歷史逾一甲子,由於周邊緊臨住宅、商業區,地方訴求廢庫的聲音不曾間斷,中油從善如流逐步停止儲油,2017年底,時任行政院長的賴清德到場宣布正式廢庫,市府也決定將結合旁邊台肥閒置土地作為X計畫基地,打造新竹市軟體創業廊帶。

新竹油庫有18座油槽,由於第1座編號為S-1油槽歷史超過50年,拆改建須經過文資價值評估,當時即決定列冊追蹤,留在原地暫不拆除,市府文化局指出,該油槽文化資產身分認定案尚未進大會審議,目前還未有法定文資身分,審議時間還未排定。

不過,新竹油庫面積約10公頃,屬乙種工業區,市府正著手都市計畫土地變更案專案通盤檢討,預計7.5公頃作為科技商務區,並取得中油回饋3成土地作為公共設施,市府規畫約有3公頃土地,可作為公園及兒童遊樂場用地與道路使用,嘉惠當地居民。

市議員曾資程過去力推中油廢庫,他說,好不容易盼來土地活化,希望市府將公園用地規畫為文化體育園區,尤其新竹縣市足球運動人口多,僅竹北有1座標準場,新竹市卻付之闕如,他希望都市計畫變更案能配合上汙染整治作業期程,明年有明確進展。

市府都發處長許志瑞說,油庫廢庫後,是市府推動X計畫的重要基地之一,目前都市計畫變更進入先期規畫階段,預計今年8月草案出爐,並依序進行公開展覽等作業,若順利明年底完成審議程序後,市府取得公園用地,後續規畫設計一定會納入地方意見。

另,新竹供油服務中心汙染整治案由市府環保局列管,環保局指出,該案已完成場址模場試驗、南側周界抽水系統建置、土壤汙染細部調查及油槽拆除等作業,第2階段的汙染改善發包作業已在去年8月中完成,目前仍在開挖與離場,環保局定期巡查追蹤。



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+房地新聞 》遠東徐旭東家族賣台大誠品所在土地卻不賣樓

〔記者徐義平/台北報導〕正值房市熱絡階段,遠東集團大股東徐旭東家族卻在此刻委託商仲業者標售北市精華區土地,而且令人好奇的是標售土地上有一棟七層樓建物,所有權人為蘭記投資,而且建物、土地同屬徐家,卻沒有併同標售,至於,該建物的低樓層則是誠品台大店。

根據第一太平戴維斯的標售公告,受委託標售的土地為北市大安區龍泉段一小段762、763地號等兩筆、約164.26坪(包括道路用地約22坪),目前已有多家建商詢問,但是土地底價則需要買標單才會知道,預計7月1日開標。

房地產業者指出,若參考今年3月國產屬公開標售龍泉段土地的標脫單價,每坪底價可能在500萬元上下,推測土地總底價落在7.5億至8億元間。

查詢標售的土地所在位置,發現並非單純素地,土地上則是有一棟七層樓的地上物,屋齡逾30年,門牌則是新生南路三段,再進一步查詢該土地的地籍資料與建物的使照資訊,發現該筆土地在2015年3月時,從原本的調解繼承再變動為遺囑繼承,並在去年12月賣給徐姓家族成員,持有僅過半年就拿出來標售。

徐家成員持有土地便拿出來標售

至於,建物則是1990年6月興建完成,為地上7層、地下1層建物,所有權人為大房那邊的蘭記投資,據悉,目前建物與土地之間的關係,則是採取由建物所有權人向徐姓家族成員承租土地模式。對於地主是否為遠東徐家,以及建物為何不併同標售等問題,商仲業者僅表示,因簽有保密協定,無法透露任何地主的資訊。

該建物後側其實有一塊停車場,土地面積約90.12坪,產權屬於台灣銀行所有,若未來能夠一起整併,基地面積便可以超過250坪。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,這塊基地正對台大校門,久為師生消費之地,周邊人文、書香、商業氣氛濃厚,地標意義強。但因為開發早,周邊多為小基地、所有權分散的低矮建物,經營不具規模,現況空置率高。而本次標售物件含部分道路用地,僅164坪,若單純就該塊地開發則可透過危老重建獲取一定的容積獎勵進而增加賣相,但建議也可朝中、長期規劃,進一步整合鄰地或後側收費停車場,促使共同開發才能發揮最高效益。




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+房地新聞 》買道路用地抵容積率?謝龍介批「新行業」引發民怨

台南市因為都市計劃通盤檢討土地重測後,發生界址偏移,有很多民宅被迫拆屋還地,導致民怨四起,卻又求救無門。國民黨議員謝龍介、王家貞接力質詢,要求市府不能一再裝聾作啞,應有所作為。

謝龍介10日質詢時砲轟台南市土地重測,廣大居民被迫拆屋還地,這情況在永康最多,近來就有民眾陳情,因為重測造成整排住戶土地界址位移,新的界址因此侵佔道路用地一米,因為界址位移情況嚴重,產生新的行業,現在有特別的公司業務就是專門買道路用地抵容積率,市府要求拆除所有路面上的障礙物才能容積移轉,所以整排住戶全部成為被告,被迫拆屋還地,民眾到市府陳情卻求救無門。

市議員王家貞也拿著『拆屋還地還給了誰?借刀殺人叫做土地正義?』手板,質問地政局長陳淑美,每位在台灣這塊土地居住的民眾,每個家都有界址,卻因時勢遷移重測造成台南土地偏移,永康地政嚴重到其他地政所人員必須前往支援,為何會造成這麼嚴重的情況?

王家貞說,一個完整的家園因為土地重測面臨拆屋還地,這樣的家園能不毀嗎?拆屋還地還給了誰?台南市有多少居民的家因為土地重測後偏移?面積有多大?這就是民進黨所謂的土地正義和居住正義嗎?




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+房地新聞 》南寮浮覆地大改造將迎接竹市第一座標準足球場

〔記者王駿杰/竹市報導〕南寮漁港附近的浮覆地長期閒置,雜草叢生、光線陰暗,新竹市政府今指出,已啟動南寮浮覆地親子運動公園新建工程,目前第一、二期工程已於去年開工,預計今年8月完工,除提供親子使用的運動設施,亦規劃景觀綠化、整地排水、停車場、公廁、兒童遊憩及照明等設施,當中包含竹市第一座標準規格足球場,驗收後就可使用。

教育處體育保健科長李怡君指出,南寮浮覆地整體基地面積約6萬8千平方公尺,自103年向國有財產署辦理無償撥用後,迄今已閒置4年,除於南寮辦理活動時提供停車使用外,多數時間屬閒置狀態,市府積極向中央各機關爭取經費,計畫將長期閒置的浮覆地打造成親子新樂園。

李怡君表示,南寮浮覆地在台68線東西向快速道路榮濱段通車後成為民眾來到南寮地區重要的入口,親子運動公園新建工程主要規劃、設置親子公園、景觀綠化、整地排水、停車場、公廁、兒童遊憩及照明等設施。

另外,親子公園部分除設有槌球場、籃球場及自行車道,還特別設置一座、也是竹市目前僅符合標準的足球場,旁邊亦設有足球練習場。

李怡君表示,目前竹市市設有足球隊的學校包含建功高中、培英國中、實驗中學;推動樂樂足球的學校有北門國小、陽光國小、朝山國小及大湖國小等,但竹市卻沒有標準場地,足球運動都只在學校操場或到頭前溪河岸旁練習,浮覆地親子公園完工後,不但可做為練習、比賽用,喜愛足球運動的民眾也不用再跨縣市尋覓球場。

市長林智堅指出,他持續整新、升級城市綠帶,目前已分別向交通部觀光局及體育署爭取1662萬元、1千萬元經費補助,搭配市款,總計投入高達8989萬元經費,希望將浮覆地改造成民眾來訪竹市的必遊景點。



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+房地新聞 》共有房地產出售同意人數拉高至2/3

〔記者徐義平/台北報導〕共有房地產處分門檻趨嚴。內政部修正「土地法」部分條文,共有土地或建物同意處分門檻,由房地產持分面積比率、地主人數均超過1/2提高至2/3,或是持分面積超過3/4才不用計算地主人數,且處分方式僅限於買賣。

保障財產權 內政部將修土地法

內政部地政司指出,此次修法主要是加強不同意房地產共有人的權益,將從現行規定面積持分比率以及地主人數均超過1/2的處分門檻,一舉拉高至持分比率與地主人數均須超過2/3;若土地持分比率超過3/4,可不計算地主人數比率。

舉例來說,90坪土地、地主9人,現行規定同意賣掉的持分土地面積需超過45坪、同意人數需有5人;修法通過後,門檻拉高至持分土地面積要超過60坪,地主同意人數則超過6人;不過,若是有超過67.5坪的持分土地同意處分,可不計算地主人數。

這次修法也針對「浮覆地」產權主張進行修正,過去因天然流失而消滅的私有土地,若再次浮覆出來,10年內若能證明是原地主,可向地政機關申請回復產權。

房地產業者指出,這類土地多數為「浮覆地」,因河流改道將原私人土地變成河流,之後又因河流改道再次變成陸地;若地主能提出證明文件,可申請回復產權;若土地已變成公用,則可向政府申請賠償。

此外,對於有心人士持偽造、變造證明文件將不知情地主的土地移轉個人名下或變賣,鑒於權益受損的地主難舉證,此次修法明定地政機關須舉證過失責任由地主或是其他造成,否則最終仍應由地政機關負責賠償。地政司指出,「土地法」修正草案將於近期報行政院審查,再送立法院審議。




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+房地新聞 》整頓鳳林溪環境慢城打造4公頃浮覆地花海

浮覆地是指原本是陸地,因河流改道成為河流一部分,又從河流中浮出變回陸地的地,在花蓮鳳林就有許多的浮覆地,鳳林鎮因為是國際慢城,今年鳳林鎮公所與鳳榮地區農會合作,在鳳林溪下游河堤腹地,開闢4公頃浮覆地花海景觀,改善河床地,原本雜草叢生的亂象,也營造慢城新興休閒河岸。

沿著鳳林溪下游兩岸,目前正盛開一片花海,鳳林鎮公所去年底著手清除河堤內浮覆地雜草,並在今年初撒下共4公頃的波斯菊與蘿蔔種子,首創浮覆地花海,打造在地新休憩點。

鳳林鎮長 蕭文龍:「(河岸雜草)很高,要是有水患時,水要流怕會流不出去,我想那土地又這麼廣闊,我想要來利用這條河川,我想台灣可能是首例。」

公所建設課表示,鳳林溪多年前完成分洪道整治工程後,這次是首度試種,為期3月的短期花草,不會影響汛期通水,同時和地方農會合作共推春節限定景點。

遊客 林小姐:「(過年)帶家人來這裡散步啊!呼吸新鮮空氣,看花、拍照這樣,帶小孩來也很好這樣。」

花蓮縣鳳榮地區農會總幹事 黃榮和:「我們有(種)水黃皮,這整條步道也都有茄冬樹,又有聽得到水聲,環境非常非常好。」

此外花蓮縣府農業處,也在北區七星潭打造野化花園,花期一樣鎖定在春節期間盛開,將串聯花蓮中北區花海,提供民眾免費遊憩據點。

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+房地新聞 》水情拉警報新北塭仔底溼地公園戲水區延後開放

位於新莊塭仔底溼地公園戲水區,是個不用遠行,暑假期間在市區即可攜家帶眷前來玩水避暑的勝地,新北市水利局在108年將戲水區親水設施全面改善後,每年5月至9月底開放戲水區讓市民前來戲水清涼一下。不過,由於目前全台水情嚴竣,新北市府水利局為配合節水政策,共同抗旱,(3)日宣布塭仔底溼地公園戲水區延後開放,等水情趨緩,再滾動式檢討開放戲水的時間。

新北市水利局說明,塭仔底溼地公園戲水區夏季用水量經統計每月約1,368噸,故當初設計戲水區時,即將回收水循環再利用構想納入考量,將池內使用過的水,導入園區灑水系統,供公園植栽澆灌之用,達節約用水。

新北市府也請新北市民自主節水,有水當思無水之苦,雖然目前北部水情尚未受影響,但中南部旱相未解,大家應有節約用水同舟共濟的意識,鑑此,市府水利局先行暫緩開放塭仔底溼地公園戲水區,俟水情趨緩,再行檢討開放的時間,請市民及大眾見諒。

塭仔底濕地公園戲水區,因應水情告急,暫時無法戲水,但園內有兒童遊樂區、休憩廣場、涼亭、溜冰場等完備設施,以及樹蔭濃密、綠意盎然的清幽景色,是個很適合親子同遊的好去處。假日不想出遠門又人擠人,那就去住家附近的塭仔底濕地公園玩吧!

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+房地新聞 》追討劉政池「七七行館」土地 國產署更一審敗訴

〔記者張文川/台北報導〕前苗栗縣長劉政鴻胞弟劉政池被控竊佔陽明山國有土地興建「七七行館」,國有財產署提告要求劉政池等人與九冠開發返還土地;一審士林地院判國產署敗訴,二審高等法院改判劉家應將土地返還政府,但被最高法院廢棄發回;高院更一審今再次逆轉,認定國產署舉證不足以證明是遭詐欺才同意讓售土地,改判國產署敗訴,劉政池等人不須歸還土地。全案仍可上訴。

刑事方面,劉政池已先後被依違反水土保持法判刑1年2月、竊佔罪判刑10月定讞,合併應執行1年9月,入獄服刑後,今年3月15日獲准假釋出獄。

判決指出,九冠公司劉政池、劉冠廷、劉子瑩等人,2004年先向陽明山國家公園管理處承租北投區泉源段3小段506之3地號土地,蓋七七行館別墅,後來劉有意申購此土地,但因位於國家公園管制區內,陽管處要求除了須是合法承租戶外,也要證明是合法建築物,才有資格申購。

由於原始建物已遭拆除,劉家向陽管處申請建照重建,國有財產署詢問陽管處,若是重建房屋是否符合「合法建築物」標準,陽管處回覆後,國有財產署即同意讓售,並完成所有權移轉登記。

但陽管處2014年1月查獲劉政池等人當初申請建照時,檢附的現況地形圖是偽造的,且申請建照的用途不符,撤銷七七行館的建照與使用執照。國有財產署提起返還土地訴訟,要求劉將土地移轉返還政府,並給付5015萬元抵押貸款餘額。

一審士林地院認為,陽管處認定原有合法建物的標準是1970年之前建造完成,國產署未能舉證劉政池等人是以欺騙方法使陽管處做出不實認定,判國產署敗訴。

劉與九冠開發另提行政訴訟,最高行政法院2016年認定劉家、九冠開發是以詐欺手法,致陽管處誤判而核准違法建照,判陽管處撤銷建照、使照有理確定。

返還土地案方面,高院二審2018年依據行政訴訟的判決,認定劉家自始就知道申購時,地上建物並不合法,是以詐欺方法申購國有地,改判國產署勝訴。但被最高法院廢棄,發回更審。

高院更一審今宣判,認為國產署審查時,已多次勘查土地,可清楚知道當時沒有建築物,向陽管處查詢後,也可知道原始建物已被拆除;陽管處審核時,並未認定原始房屋是不是合法建物,以及申購時有沒有建物。因此,無法證明國產署是因劉家提出建照,才會同意此件申購案,難以認定有何詐欺情況,國產署無從主張被詐欺而撤銷讓售和移轉土地,改判國產署敗訴。

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+房地新聞 》捷運三鶯線串聯鶯歌老街搭捷運步行2分鐘抵達

新北市長侯友宜(29號)上午前往捷運三鶯線工區視察,目前各車站及路線段工程全面展開,其中位於鶯歌老街旁的陶瓷老街站,完工後可由三鶯線陶瓷老街站直接前往鶯歌老街,不需要再從台鐵鶯歌車站步行10餘分鐘才能到達,提升老街對外交通便捷性,期待帶動地方觀光。

新北捷運局說明,三鶯線橫跨土城、三峽、鶯歌,路線全長14.29公里設置12座車站、1座機廠,銜接板南線頂埔站,未來路線延伸至八德段銜接桃園綠線。其中陶瓷老街站位於鶯歌重慶街,鄰近鶯歌國中小、鶯歌陶瓷博物館以及鶯歌陶瓷老街,完工通車後從車站到鶯歌老街步行僅需2分鐘,將可串聯老街商圈提升生活圈機能。

新北市長侯友宜於視察中了解施工現況,路線進入陶瓷老街站的「魚鰭式預力混凝土箱型連續橋梁」,全長300公尺,跨越鶯歌溪及台鐵,為滿足台鐵上方淨高,橋梁採特殊結構設計,以懸臂工法施作,一共分成60個節塊以懸臂工作車,逐步節塊推進,目前已安全通過台鐵軌道上方,預計10月合龍。

三鶯線施工期間為提升鶯歌老街鄰近社區生活品質,優先施作鶯歌陶瓷老街站,於106年開始架設圍籬,並利用三號公園的部分空間作為施工使用,面積約12,433平方公尺。隨著工程進度推展,將可提早完成站體周圍及三號公園復舊,預計111年底開放陶瓷老街站周邊三號公園約一半空間,提供周邊居民友善休憩環境。

新北市長侯友宜表示,全線高架的三鶯線,路線跨越國道、台鐵、大漢溪、橫溪及三峽河等共有7座橋梁,工地安全防護必須落實,人員操作也必須謹慎,從設計到施工都考慮周到。三鶯線預計2023年完工,預期通車後,提高三峽、鶯歌地區之可及性,促進地區都市發展。

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+房地新聞 》桃竹土地交易熱上市櫃建商今年獵地金額逾57億

(中央社記者蔡芃敏台北26日電)由於雙北市素地難求,上市櫃建商轉進桃園、新竹獵地,房仲業者統計今年前5月,興富發、大華建設、櫻花建設以及富宇建設共計斥資新台幣57.6億元購地。

台灣房屋今天發布新聞稿指出,受惠交通建設帶旺房市,上市櫃建商轉進桃園、新竹等地。統計今年前5月,有四大上市櫃建商共砸57.6億元,其中,興富發斥資39.69億元、金額最高,購入A7重劃區善捷段47地號的帶建照土地,土地坪數2580.8坪,換算單價達153.8萬元,創下實價登錄以來的區域新高價。

大華建設、櫻花建設以及富宇建設,分別以11.48億元、6.16億元以及0.27億元,購得桃園中壢、楊梅與竹東土地。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示,雙北素地難求,成本也較高,因此上市櫃建商購地目光轉向桃竹,除了桃園高鐵特區、A7重劃區等一級戰區,其他價格親民地段,例如桃園楊梅麥當勞商圈以及竹東火車站、竹東榮總醫院等周邊也都是獵地目標。

她指出,在就業無虞、人口成長及交通建設加持下,即便不是一級熱區,議題、展望佳的區段也能吸引建商進場購地。

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2021年4月30日 星期五

+房地新聞 》「林三淡」人口稱霸新北 這三個里年增逾6千人

根據新北市戶政局資料顯示,新北市前10大的里之中,人口大多呈現持續移入的趨勢,而人口增加的前三名都落在林口與淡水,包括林口新市鎮的湖南里與南勢里,分別年增1682與2582人,淡水的崁頂里則增加2201人,顯示重劃區開發進入成熟階段,部分購屋人願意用時間換取空間,用低於市區的預算住進新大樓。

新北市過去一年人口增加較多的區域包括林口的南勢里與湖南里,兩個里包含了部分的林口新市鎮第三期市地重劃區,區域內有許多屋齡10年內的新大樓社區,目前新市政10年內的大樓社區,房價也隨景氣復甦緩步回升,10年內新大樓房價以每坪27~35萬元較為常見。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,林三淡過去屬於大規模的重劃區開發,短時間內供給量大增,難免有餘屋需要時間去化,不過重劃區環境與高CP值的新大樓社區,即使需要犧牲一些通勤時間,但仍吸引一些民眾願意以時間換取預算和居住空間。

林口新市鎮主要買方包括北市輕移民的通勤族、區域客、長庚園區與華亞科技園區的從業人員等,其中又以父母與1、2個小孩的組成最常見,林口也是新北市人口平均年齡最年輕的區域,除了首購以外還有小部分的退休族群。

至於第三大里的淡水崁頂里,區域內的淡海新市鎮也持續吸引民眾移入,淡水過去1年增加約4千人,光是新市鎮內的崁頂里就增加約2200人,顯示淡水新市鎮也逐漸開始邁入開發成熟期,加上房價優勢,持續吸引首購與換屋族進駐。

曾敬德表示,從新北市各里人口變化可發現,新北市重劃區在大台北生活圈內的確受到購屋人的歡迎,一方面還是台北市購屋門檻高加上住宅屋齡普遍老舊,而新北市外圍重劃區因為房價相對平價且重劃區環境和新大樓相當具有賣點,台北市往新北市的輕移民趨勢仍在發展中。



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+房地新聞 》 台中市第13期大慶市地重劃區完成土地分配

台中市第13期大慶市地重劃區完成土地分配,台中市政府地政局表示,即日起至5月27日止公告土地分配結果30日,台中市地政局強調,全案總開發面積約230公頃,地主人數2,400餘人,土地面積廣闊及地主人數眾多,由於所處區位條件極具發展潛力,地主期盼領回土地,已經歷時10餘年。

台中市地政局指出,2010年內政部核定第13期大慶市地重劃計畫書,開發期間因配合麻糍埔考古遺址、舊南屯溪文化景觀及珍稀老樹等文化資產保存,需辦理都市計畫變更,2018年12月完成都市計畫變更程序,2019年3月公告修正重劃計畫書,今年2月5日線上辦理土地分配草案說明會,在參考土地所有權人所提意見及兼顧合法、合理及公平原則下,目前已完成土地分配成果。

台中市地政局表示,第13期重劃區位於南屯、南區,開發範圍東以西川一路為界、西抵環中路五段、南至建國北路、北以文心南七路、向心南路、永順路及黎明路為界,南側毗鄰大慶火車站,且鄰近高鐵烏日站,屬交通轉運的重要樞紐,重劃區內捷運綠線G13大慶站的設立,使連接市區交通更加便捷,更可帶動附近大學生活圈及車站地區產業活動。重劃完成後提供可建築用地面積約123公頃,取得道路、公園綠地、學校、停車場等公共設施面積約107公頃。


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+房地新聞 》土地買賣訴訟握手言和創最高法院調解新制首例

(中央社記者蕭博文台北30日電)最高法院3月1日啟動民事移付調解制度,經由前法官王聰明調解,在買賣價金案一二審皆敗訴的侯姓鋼鐵業名人,同意給付1030萬元達成和解,創下調解新制成功首例。

全案起於,侯姓鋼鐵業名人於民國102年間與梁姓女子簽立不動產買賣契約,向梁女購買不動產,價金共新台幣6200萬元。

梁女提起訴訟主張,侯男僅支付5500萬元,尚欠價金700萬元未付,請求侯男給付尾款700萬元及違約金1100萬元。

侯姓鋼鐵業名人則主張,梁女並未完全移轉所有權,導致他受有1550萬元損害,拒付價金尾款,並反訴請求梁女給付1550萬元。

一審台北地方法院判侯男應給付梁女價金700萬元及違約金1100萬元,經上訴,二審由台灣高等法院審理,判決侯男應給付梁女價金700萬元及違約金100萬元。

案件上訴最高法院後進入調解程序,由退休的高院庭長王聰明擔任調解委員,侯男願意給付梁女1030萬元,雙方拋棄其餘請求,達成調解。

最高法院表示,法官受理民事事件認為有必要時,經徵詢兩造及訴訟代理人意願後,決定是否移付調解,希望能妥速解決民事紛爭,減少案件進入審理程序,減輕法院繁重壓力,促進司法資源的合理分配。

最高法院表示,新制上路後,共有29件移付調解,其中1件即侯姓男子與梁姓女子買賣價金事件已調解成功。



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+房地新聞 》中捷綠線通車商仲看好土地交易量增

台中捷運綠線正式通車,商仲指出,由於捷運串聯台中各大重劃區,預計將持續帶動建商購地,看好土地交易量增,其中以七期重劃區土地交易最熱,交易額達新台幣473億元。

台中捷運正式通車,信義全球資產公司統計2019年到今年至今實價登錄資訊,台中捷運綠線行經的六大重劃區再加上北屯機廠區段徵收區土地交易金額。其中,以七期重劃區土地交易額最高,達473億元排名第一,北屯捷運機廠區段徵收區共計126億元,排名第二,十三期重劃區排名第三,交易額為106億元。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示,台中土地市場出現如此大轉變,主要因科技大廠進駐,帶動就業人口紅利,加速台中人口數增長,且大型建設完善,捷運綠線通車以及完整交通路網明朗化,都刺激出建商獵地。

他說,七期重劃區因位處市政中心,鄰台中最大交通幹道路台灣大道,大面積完整街廓土地,辦公、商場、飯店聚集,宛如台北信義計畫區,因此讓建商願意加碼搶地,土地交易金額去年大爆量達280億,更為近5年新高,站穩第一名寶座。

他指出,北屯機廠區段徵收區規劃為特定商業區及住宅區,未來將有辦公、商場、住宅林立,加上好市多Costco進駐增添話題,從2018年已有上市櫃建商在此布局,包含富宇、達麗、亞銳士等。

展望後市,柯宏安表示,台中捷運綠線串聯北台中與南台中各大重劃區,加上各種發展題材,預期會持續帶動建商購地,帶動整體土地交易增加。


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+房地新聞 》台中捷運綠線通車沿線重劃區土地交易北熱南也燒


台中捷運綠線正式通車營運,讓台中市土地交易市場形成北熱南也燒。根據信義全球資產公司統計實價登錄已揭露資訊,台中捷運綠線所行經的六大重劃區再加上北屯機廠區段徵收區之土地交易金額排名中,七期重劃區以473億元排名第一,北屯捷運機廠區段徵收區以126億元排名第二,十三期重劃區以106億元排名第三。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示,台中土地市場出現如此大轉變主要在於科技大廠進駐,帶動就業人口紅利,加速台中人口數的增長,再加上大型建設完善,捷運綠線通車以及完整交通路網明朗化,都刺激出建商大舉獵地。觀察台中捷運綠線所行經之重劃區,土地交易最熱絡的區域以七期重劃區為當然第一,因位處市政中心,鄰台中最大交通幹道路台灣大道,大面積完整街廓土地,辦公、商場、飯店聚集,宛如台北信義計畫區,因此讓建商願意加碼搶地,土地交易金額2020年大爆量達280億,更為近五年新高,站穩第一名寶座。

極受矚目的是位於南台中的十三期重劃區,區域內以住宅區主要規劃,受惠台鐵大慶站及捷運綠線雙軌優勢近期相當火熱,於2019年底開始公告禁止移轉,最快在今年8月才會完成配地,但在2019年禁止公告移轉前就可以發現建商已悄悄布局,土地交易金額創下歷年新高,來到56億元,而2020年僅短暫開放交易兩個月,交易總金額仍來到45億元,預計今年完成配地後將會引起一波購地潮。另外,位於北台中的北屯機廠區段徵收區,區內規劃有特定商業區及住宅區,未來將有辦公、商場、住宅林立,加上好市多Costco進駐增添話題,從2018年已有上市櫃建商在此區域布局,包含富宇、達麗、亞銳士等。

總經理柯宏安表示,上市櫃企業投資台中土地市場從2017年136億元,到2020年增至348億元,成長155%,而今年上市櫃建商土地交易總金額前五名,台中就佔了三個名次,第一名則是達麗及白天鵝以44.2億元標下台中高鐵特地區土地,顯現出台中土地市場火熱,台中捷運綠線串聯北台中與南台中各大重劃區,加上豐富的發展題材,預期會持續帶動建商購地,帶動整體土地交易增加。


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+房地新聞 》中市13期重劃完成土地分配 4/27起公告結果


〔記者徐義平/台北報導〕全國公告土地現值在2018年罕見下跌後,連續3年上漲。根據內政部最新統計,2021年公告土地現值總額達117.08兆元,占市價比重約92.21%,推算台灣土地市值逾130兆元;若對照2012年公告現值約77.60兆元,10年來現值上漲約50.87%,平均每年漲幅約5%。

10年來漲逾50%

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,公告土地現值大幅增加,主要是反映過去房價與地價上漲,且地方政府在2014至2016年間快速調升,2014及15年連續兩年單一年度調升幅度均超過12%,而2017年後,因房價漲勢較緩,2017至2020年現值的年度調幅都在1%內,2018年更罕見調降0.83%,今年調升幅度約1.64%。

住展雜誌研發長何世昌表示,因公告土地值與市價仍有相當落差,實際全國土地總價值超過200兆元也不誇張︰但因土地屬於不動產,每年成交量僅占全國土地的九牛一毛,即使公告土地現值逐年上升,並帶動國民財富,但大部份只是紙上富貴,真正套現的仍屬少數。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為,1991年「平均地權條例」施行細則將土地「公告地價」、「公告現值」改為兩價分離,公告土地現值調整雖然不須再考量民眾地價稅負擔而受限制,但在精華區仍有相當落差,而不具市場性的區域、產品,卻面臨有行無市等問題;從理論來看,現值近117兆價值的土地,無論是租金收入或是自用、自住的機會成本,保守以2%的收益率推估,每年至少有2.4兆元的財富回報。


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+房地新聞 》歷時10餘年台中13期完成土地分配

引頸企盼的台中市第13期大慶市地重劃區,總開發面積約230公頃,地主人數2,400餘人,台中市政府已重劃完成。台中市地政局26日表示,27日起至5月27日,公告土地分配結果,該重劃完成後,可提供可建築用地面積約123公頃,並取得道路、公園綠地、學校及停車場等公共設施面積約107公頃,成為台中南屯及南區新的重劃區。

台中市地政局強調,第13期大慶市地重劃區位於南屯、南區,開發範圍東以西川一路為界、西抵環中路五段、南至建國北路、北以文心南七路、向心南路、永順路及黎明路的道路中心為界,總開發面積約230公頃,地主人數2,400餘人,堪稱土地面積廣闊及地主人數眾多。

由於所處區位條件極具發展潛力,地主殷殷期盼可領回土地,歷時10餘年,終在台中市長盧秀燕任內,獲得重大進展,並完成土地分配。

地政局指出,第13期重劃區南側,比鄰大慶火車站,且鄰近高鐵烏日站,屬交通轉運的重要樞紐,重劃區內捷運綠線G13大慶站的設立,使當地連接市區交通,更加便捷,可帶動附近大學生活圈,及車站地區產業活動。重劃完成後,提供可建築用地面積約123公頃,取得道路、公園綠地、學校、停車場等公共設施面積約107公頃。

上述公告土地分配結果,地政局會將各項分配結果圖冊,公告在南屯、南區公所及中興、中山地政事務所暨地政局,土地所有權人可至公告場所閱覽,如對分配結果,有異議者,請在公告期間內,以書面向市府提出。

地政局說,2010年內政部核定第13期大慶市地重劃計畫書,開發期間因配合麻糍埔考古遺址、舊南屯溪文化景觀,及珍稀老樹等文化資產保存,需辦理都市計畫變更,2018年12月完成都市計畫變更程序,2019年3月公告修正重劃計畫書,在市府團隊努力下,今年2月5日線上辦理土地分配草案說明會,在參考土地所有權人所提意見及兼顧合法、合理及公平原則下,目前已完成土地分配成果。



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