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移轉重劃土地 享兩大優惠 - 工商時報

1.道路用地

投資客或者建商為何想要買賣道路用地的原因是因為"容積移轉"。道路用地的價格因地區性的需求而價格不一,買賣之前必須要排除佔用物才使可以作為捐贈使用。

2.容積移轉

簡單來說就是一塊建地在建照前必須考慮到其接受基地需要多少公告現值的道路用地,建商必須向開發公司或者地主購買足夠的道路來增加其容積換取更大的空間和利潤。

3.區段徵收

政府基於都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,並重新加以規劃整理後重新發還給原地主,領回土地比市地重劃多。

4.市地重劃

土地有分為政府辦理或者地主自己辦理重劃,政府會排定優先順序,將都市計畫土地一區一區的依照規劃重新整理與改造,而這動作就是我們所說的市地重劃,而人民自行辦理有獎勵。

5.農林旱建

土地有分為都市計畫和非都市計畫,很多土地都是依舊政府機關的使用分區來區分土地的總類,從政府的分區來區分土地的使用價值,各種類別土地都因為地區性質的法令問題而有所不同的開發。

6.地籍清理

辦理清查公告之「以神明會名義登記者或具有神明會之性質及事實者」、「日據時期會社或組合」、「土地總登記時登記名義人姓名、名稱或住址記載不全或不符」,權利人逾期未申報或申請登記之土地。

7.都市更新

「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫,可以讓房屋符合現代化的社會需求,市容更美麗,也更能提升都市整體的生活品質與機能,就像是城市面貌再生的種子,能讓整個城市的美力再進化。

8.專業代書

由於不動產過戶金額龐大,不同案情辦理方式也就不一樣,且所涉及的相關法規或是稅費也差異,一般民眾都是支付代辦費委由代書協助辦理,一來輕鬆省事,而且可以取得合法節稅的相關資訊,確保自己應有的權益。

9.稅務規劃

各種個人及家族稅務規劃,國內企業租稅諮詢、規劃與執行,投資及購併之稅務諮詢,投資規畫和土地節稅方面諮詢,「知己知彼,百戰不殆」,想要少繳點稅,就必需多了解一些稅法的規定。

2015年3月31日 星期二

+土地開發 》北市府151億元土地,可無償供給社宅用

台北市地政局長李得全今日上午表示,地政局已經完成全市公有土地清查,清出共1800筆、面積約130公頃,依2015年土地公告現值計算約1500億元的無償撥用土地,其中含約151億元的住宅用地,可供北市府各局處規劃建設。

李得全表示,地政局1月時清查轄區內非市有或非市管的公有土地資料,清查目標為土地上已無登記建物、面積在100平方公尺以上且非抵稅之土地,共16153筆土地、5000餘公頃。

在此基礎上,地政局再依法找出符合無償撥用原則之土地共計1800筆,其中有288筆、約48公頃可供公園綠地使用,872筆土地、約33公頃為道路、水溝用地,最重要的是有102筆、共4.8公頃,其公告現值約151億元的住宅用地,未來可供社會住宅使用。

另外,地政局及土地開發總隊經管南港小彎、士林官邸北側土地及北投奇岩等3處共19筆區段徵收剩餘可建築土地,面積共3.61公頃,分別鄰近昆陽、士林及奇岩站,未來將提供做為興建公共住宅使用。

李得全語重心長表示,北市府必須努力多為下一代做事,否則哪天年輕人連租房都租不起,台北市就只留得住上一代的有錢人了。(陳書榕/台北報導)

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李得全表示,北市全面清查無償撥用土地,依2015年公告現值計算價值1500億元。陳書榕攝

2015年3月29日 星期日

+土地開發 》三洋電泰山廠,新增自辦市地重劃

工商時報【記者沈美幸╱台北報導】
三洋電(1614)去年EPS回升至0.87元,昨日董事會決議每股配發0.76元現金股利。為活化資產,去年初已向新北市政府申請將泰山廠2.30萬坪土地自辦都更為住商區,三洋電董事會中決議過新增整合鄰近畸零地自辦市地重劃議案,採取自辦都更及重劃雙軌並行加速開發。

三洋電昨日董事會確認去年財報,合併營收回升至52.90億元,稅後淨利2.25億元,EPS為0.87元,會中決議每股配發0.75715867元現金股利,6月18日召開股東會。至於備受各方關注的泰山廠開發案,除原本自辦都更將工業區用地變成住商區,昨日還新增自辦市地重劃議案,強化開發完整性及效益且授權董事長李文峰全權處理。

三洋電主管指出,三洋電評估泰山廠緊鄰捷運新莊線丹鳳站出口,自辦重劃可享受稅賦減免優惠,創新雙贏,昨日才送董事會討論,採取自辦都更及重劃雙軌同時進行,屆時畸零地主若不同意三洋電所提條件,就回到自辦都更,不耽擱泰山廠開發時程。

+土地開發 》人物側寫-土地重劃大王, 擅長溝通

光大企業董事長柯拔希在10年前,因主導新北市五股洲子洋自辦市地重劃一戰成名,被譽為土地重劃大王,近年事業版圖從機械業跨足多個產業,擅長溝通協調的他,昨日也順利出任台灣機械工業公會理事長。

柯拔希表示,他就讀台科大機械系時,當年台灣機械公會名譽理事長黃博治就是他的老師;而他也認知未來會回到父親創辦的光大企業工作,因此大學除機械本科系學分外,也選讀工業管理及電腦等課程。

自稱是1.5代的他回到光大企業後未久,就開始致力公司轉型,從原本生產膠囊轉型生產膠囊機械,是台灣少數有能力生產高附加價值醫療機械的廠商。

柯拔希坦言,他大學畢業時就發現當時台灣有錢人都跨足房地產,而20年前他也因緣際會跨足房地產;但真正讓他在業界聲名大噪,是10年前新北市五股洲子洋重劃案,當時他花了3、4年時間,展現同理心及高度誠意,終於說服700個地主、500個屋主首肯,共同參與重劃開發。

之後他在台北市每個推案,也抱持與鄰為善的想法,建案興建前總會事先逐一拜訪鄰居以減少阻力;去年他更與日本松下集團旗下PANAHOME攜手合作,以豪璟建設名義在中正區推出每坪售價130至150萬元豪宅,建築外觀採用清水模工法。

柯拔希事業多角化經營,以光大為基礎,這幾年以「多春集團」名義不只涉獵房地產,也跨足半導體、太陽能及IC設計產業。他看好半導體及太陽能產業,先後投資入股從事太陽能的統懋及IC設計的合邦電子,目前也擔任合邦董事長。

柯拔希個性圓融、擅長溝通協調,但行事作風相當低調,直到這次接掌台灣機械工業公會理事長才浮上檯面。柯拔希笑說,他應該是國內機械業對IPO最了解的人,他擔任機械公會理事長後,未來可帶動機械業IPO募集資金。

+稅務新聞 》房地合一稅,持有未滿一年課35%

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
房地合一稅制再度出現轉折,財政部擬微調稅率及長期優惠,以回應外界對稅率偏低的疑慮。其中,持有未滿一年之不動產交易加重課稅、稅率調高為35%,持有未滿2年稅率為30%,持有2至10年者稅率17%。

另長期持有優惠部分,減徵年限從第3年起每年減徵4%,調整為持有10年以上才享優惠,並採12%單一稅率。

至於各界關注的日出條款,財政部認為,房地合一稅應著眼於大方向,重點在於導正現行稅制,對細節採「抓大放小」原則,因此房地合一稅的日出條款仍維持原規劃,以民國105年1月1日起算,與現行所得稅計算基礎一致,以利稅制接軌。

房地合一稅改3場座談會已辦理完畢,財政部統整各方意見後,提出微調後的房地合一新方案,預計近日向行政院提報;財政部表示,一經行政院拍板定案,將儘速向立法院提出修正草案,力拚本會期完成修法。

財政部自2月提出房地合一課稅方案以來,外界批評課稅太輕,因此財政部從善如流,將持有未滿2年的不動產交易再細分,新增持有未滿1年者課徵35%房地合一稅,持有1年以上未滿2年,則維持30%的稅率。

在長期持有優惠方面,財政部原本規劃持有第3年起,每年可減徵4%,最高可減徵8成,學者認為長期優惠幅度太大應予調整;財政部決定採納,凡長期持有10年以上者,租稅優惠改為單一稅率12%。

官方統計資料顯示,國內自用住宅的換屋持有年限,平均為12至13年,財政部決定以10年作為長期持有之分野,並將房地合一稅的稅率調降為12%,以鼓勵長期持有。

針對自用住宅免稅門檻,雖然有學者建議,改用房屋坪數訂門檻,惟財政部認為,該免稅門檻與中央銀行的高價住宅認定標準一致,而且稅制規劃已經比其他國家嚴格,因此未做更動。

此外,針對我國租稅負擔率僅12.3%為全球最低,房地合一稅上路後,是否有助調高我租稅負擔率%3f財政部表示,未來房地合一稅的稅收不會繳入國庫,對租稅負擔率沒有影響;但強調稅收將專款專用於照顧青年、弱勢及老年人,有助於改善貧富差距。

2015年3月28日 星期六

+房市訊息 》實價登錄特殊交易比重高,價格恐失真

(中央社記者韋樞台北29日電)實施兩年多的實價登錄資訊,今年2月起提供下載特殊交易,房仲發現,實價登錄中還混雜了預售價格、車位未分拆價格,民眾參考行情會混亂失真,需要進一步打聽實價。

今年2月起至今,內政部所公開的實價登錄資料(新增特殊交易「備註欄」資訊)統計,並提供下載,台北市住宅交易中特殊交易案件高達38%,民眾在運用實價登錄行情資料作為購售屋評估時,需相當謹慎使用。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,「特殊交易」於房地產買賣中,是指受到特別條件影響,所產生的限定或特定價格,例如增建加蓋的交易、畸零地交易、親友間交易等,價格均與市場行情有出入。

黃舒衛分析,目前實價登錄行情資訊針對特殊交易,主要區分為急買急賣、有民情風俗之交易、畸零地或有合併使用交易、含增建或未登記建物、親友員工或其他特殊關係間的交易、瑕疵物件的交易等,共13大類(另有「其他」),均在揭露資訊的備註欄加以註記。

他發現,北市特殊交易中,以「含增建、加蓋或未登記建物」佔46%比重最高(平均單價約61.2萬元),其次為「親友、員工或其他特殊關係間之交易」佔37%(平均單價約31.8萬元),兩者合計佔特殊交易的8成3。

黃舒衛指出,台北市房價高,房屋增建、加蓋情形相當普遍,因此特殊交易中以「含增建、加蓋」比重最高並不意外,由於這類加蓋物件具有額外的使用空間,成交行情多較一般行情略高,若與北市府發布的北市最新住宅單價約53.9萬元相較,大約每坪可多出13.5%。

不過,由於北市府目前強力執行拆除危害公共安全的頂加違建,預估將使部分增建、加蓋產品的溢價空間消失,價格甚至會下修。

另外,高房價時代,協助親友、親子甚至員工購屋的比例也相當多,價格更是特殊。

北市住宅「親友、員工或其他特殊關係間之交易」的平均成交單價僅31.8萬元,與目前市場平均行情的53.9萬元相比,幾乎不到六成,若民眾以此價格作為購屋時的行情參考,將明顯失真。

由於實價登錄資訊中包含高比重特殊交易的價格資訊,導致有不少過高或過低的行情資訊混雜,另外,實價登錄資訊所公開的「單價」項目中,目前車位分拆效果仍不佳,單價也一直被過度壓低,再加上不少預售屋的價格也混雜其中,容易造成消費者誤判。

因此,消費者購屋時,可以向仲介人員或地產業者多打聽更精確的價格資訊作參考。

2015年3月27日 星期五

+房市訊息 》消費者信心新高 學者:台灣往榮景走

(中央社記者陳政偉台北27日電)中央大學台灣經濟發展研究中心今天公布3月消費者信心指數(CCI)為91.13點,月升1.69點,為創編來新高,學者指出,國際油價低迷,國內經濟復甦,台灣景氣往榮景面走。

央大台經中心調查顯示,6分項指標中,上升分別為就業機會、國內經濟景氣、物價水準、投資股票時機及家庭經濟狀況;僅1項指標下降,為購買耐久性財貨時機。

上升幅度最多的指標是「未來半年投資股票時機」,這次調查為104.80點,與2月相比上升7.50點,創歷史新高;「未來半年國內就業機會」為114.25點,月升0.25點,也是創編以來新高。

唯一下降的指標是「未來半年購買耐久性財貨時機」,本月調查為105.05點,與2月相比,下降1.25點。

關於購買耐久性財貨信心下降,中央大學台經中心主任吳大任指出,房地合一稅,執行的時間點不明朗,且美國聯邦準備理事會(Fed)升息點容易造成其他各國利率波動,但他看起來,升息時間可能到年底,台灣就可能會更晚。

吳大任認為,央行如果升息,會增加貸款戶的負擔,對房價有負面影響,加上容積率獎勵上限管制改變,很多建商搶照蓋房,新房子推出增加房市供給,讓房價有所鬆動,都成為房市的隱憂。

北醫大數據研究中心暨管理學院籌備處主任謝邦昌表示,因為油價低迷,物價緩慢上升,家庭經濟狀況改善,尤其實質薪資成長在這2個月增幅最大,即使經濟成長率跟去年差不多,但從消費信心這樣的領先指標來看,台灣正往榮景面開始走強。

家庭經濟成長開始帶動消費者信心,謝邦昌指出,期望政府不要用非經濟因素打壓發展,像是中國大陸主導推動的亞投行爭議,呼籲政治談判要回到經濟面本身來看。

+房市訊息 》2014東京不動產交易2成來自海外,台灣買家規模最大

根據日本《朝日新聞》報導,利率低、日圓貶值以及股市上漲等誘因,吸引許多外資進場投資日本房地,其中,東京都去(2014)年不動產交易對象約有2成是海外投資人,又以來自台灣的買家規模最大。 日本信義社長何偉宏表示,日本整體經濟在放寬投資限制及貨幣寬鬆政策的引導下日趨活躍,東京申奧運成功則是另一個帶動經濟發展的契機,從日本不動產調查業者公布的資料,可以看出景氣明顯好轉的跡象。

何偉宏指出,第一是2014年東京都的中古住宅平均價格出現3年來首次的漲幅;其次,東京都心的大樓空置率為6年來最低;第三個值得關注的指標,則是東京都內的有效求人倍率已來到近25年來最高水準的1.68倍,平均1個求職人口擁有1個以上的工作機會,景氣復甦顯著。 看好日本景氣回春,何偉宏說,日本信義接觸的客戶群中有不少是台灣成功的科技及傳產經營者,加碼購買日本不動產的動機相當強烈,同時也遇到一些香港和中國大陸的客戶表達強烈的購買企圖。

日本《朝日新聞》也報導,台灣政府連續推出抑制高房價政策,使台灣投資人對日本不動產興趣大增,包括大阪道頓堀知名商辦「中座食倒大樓」,東京車站「太平洋世紀廣場丸之內」和以結婚會場聞名的東京「目黑雅敘園」飯店,相繼被台灣投資人、新加坡資金及中國大陸政府體系的基金收購,預估2014年東京都約有2成的不動產買賣交易對象都是海外投資人。 何偉宏指出,東京都心5區仍是最受台灣客戶青睞的精華區,老客戶回流再買的比例占5成以上,總價1-2億日圓的自住型產品居多,甚至有部分熱門建案因競爭者眾,少數台灣買方因決定較慢而向隅。

2015年3月19日 星期四

+房市訊息 》未來投資房地產應有的思維在海外

理財周刊 》房價是跌還是漲?該買還是該賣?是這些年來很多人不斷在問的問題,尤其2003年SARS後,台灣房地產一路狂漲,原以為2008年金融海嘯時應該受到衝擊準備回檔了,我周遭有朋友就在那時獲利了結,殊不知一山還有一山高,房價還是一路往上衝,不見回頭跡象,讓出脫的朋友大為扼腕,感嘆:「早知道不要賣!」但,千金難買早知道啊!沒出場的獲利都有三倍了!

但也因為這樣的漲勢激起了民怨,政府先祭出奢侈稅,再加上實價登錄、未來房地兩稅合一,資金開始從北市房地產撤出,連仲介業績都受到影響。

投資房地產和投資金融商品思路是一樣的,哪邊有機會,就往哪邊走。投資就是跟著資金去向,在台灣,哪裡還有補漲空間?有些資金往中南部走,有些更往花東買農地,因為農地免稅,一分地價格也衝高到一百萬。

如果你對台灣的投資還不放心,那麼就勇於走出去吧!這兩三年來,到日本、馬來西亞、中國大陸投資房地產的都有獲利,也許你會說這些地區漲多了,想找獲利空間更大的,那麼就要再看遠一點。

根據聯合國統計,2050年全球人口將達九十億,要讓這麼多人吃飽喝足,需要2.3個地球,看到這數字會想到什麼?就是農地的重要性。目前低度發展國家,農地都是未被汙染的,等於種植的食物都是天然無毒有機|糧倉在哪裡,投資商機就在哪裡,而柬埔寨就是全世界最棒的糧倉!

我剛從柬埔寨回來,半年沒去,發現竟然多了三、四十棟大樓蓋了起來,真是盛況空前,加上政局穩定,經濟發展才正要開始,相當具有利基。

國內政策打房,投資遇到瓶頸,但從亞洲村、地球村的角度來看,走出去,會發現投資的世界無限寬廣。

投資標的是動態的,沒有永遠賺錢的標的,但別忘了投資致勝秘訣是:「唯一不變的,就是改變。」隨著環境改變去發現新的投資脈絡,才能贏在先機。

不管投資哪裡,目的都是為了賺錢,享受財務自由,不是嗎?環境在改變,你可以不變嗎?

文章取自理財週刊

+房地新聞 》請問林地與旱地的差別是什麼?以及可以自由買賣嗎?


我有一塊林地和旱地,要買賣時有限制嗎?申請測量要多少費用?林地和旱地還有田地的差別是什麼呢?權狀是我的,但是有人跟我說林地是不能砍伐任何樹木,是正確的嗎?謝謝!
林地是種任何樹都可嗎?旱地是什麼都不能種的意思嗎?田地是一定要種農作物嗎?
1.除非您的土地是原住民保留地,只有原住民能夠買賣外,其餘一般林地跟旱地買賣並無限制。 
2.申請測量,不知您講的是地政事務所的鑑界測量還是地形測量。
地政事務所的鑑界測量:1公頃以內是4000元,超過一公頃,每增加0.5公頃,增加1000元。 

地形測量:為一般民間測量公司實施該筆土地的地形測量,並繪製等高線,費用大約15000至20000元左右。 

3.您說的林地,旱地或田地是地目,目前政府機關管制土地利用是看土地登記謄本(非土地所有權狀)土地標示部的使用分區跟使用地類別,而不是看地目。 

地目是林地,使用地類別可能是林業用地,也有可能是農牧用地,而地目是旱地,使用地類別可能是林業用地,也有可能是農牧用地,所以不一定。 

目前林業用地容許使用項目有:林業使用及其設施、農舍(工業區、河川區除外)、安全設施、交通設施、生態體系保護設施、水源保護及水土保持設施、廢棄物清理及污水處理設施、採取土石、公用事業設施(限於點狀或線狀使用。

點狀使用面積不得超過六百六十平方公尺)、戶外遊樂設施(限於風景區)、森林遊樂設施(限於森林區)、休閒農業設施、礦石開採、再生能源相關設施、臨時堆置收納營建剩餘土石方、水庫、河川、湖泊淤泥資源再生利用臨時處理設施等。 

目前農牧用地容許使用項目有:農作使用(包括牧草)、農舍(工業區、河川區除外)、農業設施(工業區、河川區除外)、畜牧設施(工業區、河川區除外)、養殖設施(工業區及特定農業區除外。但特定農業區內屬室內循環水養殖設施經縣(市)農業主管機關核准者不在此限)、水源保護及水土保持設施、採取土石、林業使用、休閒農業設施、公用事業設施(限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過六百六十平方公尺)、戶外廣告物設施、私設通路、再生能源相關設施、臨時堆置收納營建剩餘土石方、水庫、河川、湖泊淤泥資源再生利用臨時處理設施等。 

4.要砍伐樹木,一定有要利用土地才會砍樹,不會無聊跑去砍樹吧。 

若您土地上的樹木是有請領造林補助的話,則要砍伐前,必須經過主管機關同意才能砍伐或者必須退還補助款。 

若您土地上的樹木是自己栽種或是自己生長的雜木,土地要開發利用前,於山坡地都必須先申請核准才能動工,除非您是要重新造林,否則最好先跟縣市政府詢問後再動,因為山坡地管制比較嚴格,若稍不慎,因您砍樹造成土石崩落,危害他人生命財產,那可是有刑責的。 
5.林業用地除了一般果樹,檳榔,農作物不能栽種以外,其於樹種都能栽種,而農牧用地是可以降限使用的,也就是說,除了一般農作以外,您要種樹也可以。
文章取自網路資訊



買賣區域:
新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目:
重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務。

土地e行動平台 www.tudi3698.com.tw
道路用地+浮覆地+未登錄土地+持分土地+持分房屋+分別共有+持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有+水利地+公同共有+地籍清理+徵收補償+容積移轉+危險老屋+都市更新

2015年3月17日 星期二

+土地消息 》遠雄砸56億買桃園龜山地蓋捷運宅

上市股遠雄(5522)上午公告以56.54億元獵地,購入機場捷運A7站附近區段重劃後地主領回的土地。遠雄表示,此次交易土地面積雖為1.93萬坪,但實際面積待地主正式分回後估約5000~6000坪。

該案將規劃為中小坪數的捷運宅,為住商產品,一樓未來會有店面,預計明年第2季推案與動工,戶數規模約1,000戶上下,總銷估將達150~200億元。

營建股開春以來購地動作陸續啟動。日前上市股華固以總價18億元取得新北市土城區廷寮段土地,今年第3季推案。遠雄日前董事會亦授權董事長趙文嘉在130億元額度內在全台啟動購地計畫,開春第一炮即選擇在桃園地區。遠雄表示,今年購地動作陸續啟動,不僅在北區,包括中南部也在尋找適合的開發機會。

遠雄表示,當初機場捷運A7站附近合宜宅用地經政府區段徵收重劃,部份用地用來興建合宜宅,剩下土地分回地主,預估6月後地主將陸續取得土地。遠雄看好捷運A7站周邊發展,因此,向地主洽購土地,規劃為捷運住宅。

遠雄表示,目前在桃園興建中的合宜宅在此案附近,兩者皆有近捷運的地利之便。桃園合宜宅預估今年第3季完工,第4 季交屋,量體規模約達100億元,屆時將有助於第4季營運表現。

2015年3月15日 星期日

+土地消息 》航空城夢碎!地皮炒過頭,藍綠變天戳破泡沫最後更新

桃園航空城貴為馬政府「愛台十二建設」的旗艦計畫,這個史上最大都市計畫與徵地迫遷的開發案,隨著桃園選舉變天而出現變局,一個沒人敢說破的事實是,航空城大夢恐怕已到夢醒時分!

這下慘了,我航空城的土地投資該怎麼辦?」、「不知道桃園市長鄭文燦還會不會繼續推動?」桃園水利會是坐擁桃園航空城計畫內130公頃埤塘地的大地主,會長黃金春是鄭文燦競選總部幕僚,去年11月29日,民進黨籍的鄭文燦在九合一選舉中以黑馬之姿擊退吳志揚,桃園市府藍綠變天的第一時間,從黨政人士、地方民代、商人到投資客,這樣探詢蜂擁而至的情況,讓黃金春至今印象深刻。

■ 投資客掀逃命潮!
■ 地價跌幅逾兩成,還乏人接手

黃金春還透露,不少仲介找上他,想要兜售一些大園地主急於拋售的航空城農地,更嚇人的是,不到兩星期就自動降價一次、每次幅度每坪竟高達1萬元,農曆年都還沒過,累積調降達3萬元,而且算一算,動輒千坪的土地,讓利空間已是數千萬元起跳,但就算如此,卻仍然乏人問津,大家都在觀望,沒人敢買。

據說已有投資客套牢上億元的慘況,從地方到中央都很清楚,不僅住在第三跑道預定地的林姓居民說,「原本每坪上看9萬元的農地,最近只剩不到7萬元,還沒人要。」鄭文燦市府團隊高層私下也表示,「聽說跌很慘,到現在還在跌!」就連中央的交通部官員都清楚知道,「光是選後到農曆年前,航空城地價已經跌超過兩成!」

這波變局下首當其衝的指標區,就是有大半面積都被畫進航空城計畫的桃園市大園區,從信義房屋2014年大園的成交價量統計,已能清楚看到這個反轉趨勢,因為當地原本價量平穩的發展走勢,在去年7月航空城通過審查後不久,開始動盪走高,在11月選舉期間,由於預期吳志揚將連任,衝出交易件數超過200件,同時單價行情進逼每坪25萬元大關的波段新高成績;沒想到選後豬羊變色,價量立即同步下跌,交易量萎縮到只剩10分之1,單價行情也跌回一字頭。

回顧航空城從一個平凡的桃園機場擴建案,到現在成為計畫面積廣達4687公頃、總投資金額上看5600億元台灣史上最大都市計畫案,不過短短幾年光景;尤其讓人印象深刻的是,過去光是紙上談兵就能吹出「5年讓農地飆漲33倍」的房市榮景,誇張程度令人咋舌。

■ 蛋白區變數最大
■ 新市府標舉五大不同作法

去年7月,當時藉著通過內政部都委會審定,盡掃「淪為空城」的市場質疑,讓不少人篤定「航空城已是勢在必行」的蓬勃氣勢,如今卻被投資客說成,「故意拉高出貨的逃命潮!」造成這樣大落差的關鍵,市場認為就是桃園藍天變綠地後的質變,這也將是蛋白區是否能繼續推動的最大變數。

而新科市長鄭文燦至今仍不願對航空城明確表態,對本刊的採訪要求也不予回應,似是既不願承諾延續政策、以免得罪反開發人士,又不願貿然喊停,辜負在地人對發展繁榮的期待,其曖昧的態度,逼得大家莫衷一是,只能揣測動向。

桃園市副市長邱太三接受本刊詢問時,也強調必須辦公聽會聽取居民意見,才會有後續決策出籠,但他明白指出,新市府與前朝有5個不同作法:第一是範圍一定會限縮並重新確認財務狀況;二是充分尊重不願參加民眾的意願;三是會加入社會宅、機場捷運等規畫;第四是會保護生態與歷史文物;最後則是,會明令市府相關人員不可以買當地房地產。

改變還不只如此,桃市府團隊幕僚私下指出,「對鄭文燦來說,機場捷運、桃園捷運綠線等重大建設,都被認為是比推動航空城更重要的政策。航空城被質疑的問題也都全面了解過,但這是國家計畫,對市府來說,頂多可以重練,但不能決定要不要砍掉,所以鄭文燦會等交通部說清楚、講明白之後,再來處理!」顯然鄭文燦團隊推動航空城的意願,已經遠不及過去藍營執政時期。對於近期的地價暴跌,這位人士也直言,「這代表航空城的土地炒作已是『尾氣』,不可能再玩下去了!」(本文來源選自財訊472期)
文章取自網路  地產王

+土地消息 》打造台版迪士尼,台北港特定區七月招商

〔自由時報記者賴筱桐/新北報導〕新北市地政局去年完成台北港特定區區段徵收開發案,其中有十.二五公頃娛樂專用區,經發局規劃以「台版迪士尼」概念,打造融合飯店、美食、購物商城及遊樂園的大型主題娛樂園區,預計七月公告招商,已有美國知名娛樂事業廠商Cordish來台探勘場地,評估投資可行性。

經發局招商科長林芳良指出,娛樂專用區屬市有土地,堪稱國內最大觀光休閒產業用地,台六十四線快速道路行經,未來有淡江大橋等交通優勢,區位鄰近八仙水上樂園、十三行博物館及台北港特定區,目前台北港增闢從福建平潭到新北市八里的航線,可望引進更多中國觀光客,具發展潛力。

依據本區土地使用管制規定,基地容許使用項目包括餐飲業、金融業、大型遊憩設施、娛樂及健身服務業、旅館、文教設施、展演設施及停車場等,將引進民間資金,配合現有觀光資源,規劃以住宿、餐飲、消費及娛樂等多元產業進駐。

林芳良表示,目前開發定位有三大面向,包括國際型度假酒店、餐飲購物中心及家庭式主題遊樂園,開發方式初步規劃以設定地上權五十至七十年的方式,提供民間機構規劃、興建、營運及維護管理,期間市府收取權利金及土地租金,契約期限一到,地上物及土地須移轉市府。

2015年3月14日 星期六

+文章分享 》提高拜訪陌生客戶成功率的8要領

「我剛做業務工作四個月,因要做陌生拜訪,受到很大的震撼和挫折,心理根本無法調適,如果再找不到方法突破,一定很難撐下去,請博士指導一下,謝謝!」在一次「業務幫」演講活動後,業務新人小王說出他的內心話。

我告訴小王:「沒有誰的人脈資源是無限的,你原有的人脈資源總有用完的一天,要想提升你的業績,你就必需掌握『陌生拜訪』的技巧。不然你在你的行業生存時間不會太久!。」

小王殷切說:「受教,受教,再請多多指教!!感恩不盡!!」

亞洲首富李嘉誠先生早年就做過「陌生拜訪」,遭受過無數的拒絕和打擊,他總覺得這段時間的磨練和鍛鍊對他來說,是非常重要的,因為「陌生拜訪」這件事奠定了他日後成功的基礎,至今仍念念不忘,一有機會,就積極鼓勵年輕人勇敢去做「陌生拜訪」的工作。

害怕拒絕的「壓力」會使你覺得敲陌生人的門,是世界上最難的事情。

敲陌生人的門雖然有「壓力」,只要找到解壓的方法,「陌生拜訪」就會不難。

首先,你要知道進行「陌生拜訪」,沒有一張堅韌的厚臉皮,是沒有勇氣去敲客戶的門的,其次你應該準備好一些標準的「開場白」,以減少緊張而不知所措,並且準備好一些令對方感興趣的話題,增加溝通交流的機會,這就是「陌生拜訪」入門的基本功。

「陌生拜訪」成功的道理並不難理解,只要你根據正確的方法去進行,並能「堅持」拜訪下去,從中找出不被拒絕的竅門,你將會明白什麼是戰勝自我和贏得訂單的真正技巧。

談笑用兵的八個技巧
要在「陌生拜訪」中贏得訂單,有八個決定性技巧,照著做,縱使遇上再刁蠻難纏的客戶,你也能談笑用兵,讓你的客戶對你言聽計從,並心甘情願點頭與你交易成功。

一、事前做足功課。
拜訪前的準備工作做充足,就可以有備無患,有恃無恐,可以讓我們武裝好自己。

準備工作主要包括:盡可能詳盡地瞭解你將要拜訪對象的工作、職位、個人喜好、需求、財務狀況,家庭成員的喜好等;同時,設定你此次拜訪想要達成的目標;設計好你的「開場白」,及想要向客戶「詢問」的問題;介紹產品所需要的資料或樣品等。

當然,要攜帶兩種名片(自己的,空白的)、筆、電腦、公司資料冊、計算機、價目表、申請表、公司小冊子、做演示用的產品、記事本、有關公司的新聞簡報等。

二、增加信心,可以讓你有莫大的勇氣,大步向前行。
做「陌生拜訪」需要「勇氣」,特別是第一次到21次。因此,你開始做「陌生拜訪」,就要對它充滿了冒險的興奮和樂趣,同時,腦海中不要總是想著讓你厭煩和恐懼的問題,你就有較大的「勇氣」去做。

如果你對「陌生拜訪」打心底裡覺得不願意,這只是說明你不知道應該如何去做、如何制定「拜訪計畫」,或是不懂得應該如何應對客戶的拒絕。你應該想辦法尋找一切可能的解決之道,可以藉由閱讀相關的書籍找答案,或是虛心求教於你認識的優秀業務高手,並且激勵自己要信心十足。

三、讓自己處於工作的最佳狀態。
出發和展開行動之前,一定要做好被拒絕的心理準備,對自己心戰喊話,激勵自己「勇者無敵」,讓自己處於工作的最佳狀態。

每次拜訪都想贏得見面的機會取是不可能的,你不妨把客戶的拒絕看作是意料之中的事情,不必期望次次都能順遂。

客戶不是在拒絕你,而只是在拒絕你提出的建議或你銷售的產品,這樣想心裡會不會好受一點?

四、不要閒聊太久,立即進入正題。
閒聊太久就是浪費時間,給人形象並不好,少廢話,少管閒事,直截了當進入主題;客戶與你的時間都是寶貴的,在和客戶面談時,直接切入正題,將產品的好處和價值,開門見山地說清楚,「東拉西扯和信口開河」是對客戶的不尊重。

五、掌握關鍵時刻90秒。
你給人的第一印象很重要,好好利用「寒暄」和「交換名片」的社交技巧,快速地營造陌生客戶對你的第一印象,在黃金90秒內建立「一見如故」的關係,同時,你可以經由「微笑打先鋒,傾聽第一招,讚美價連城,人品做後盾」的手段來贏得對方的好感,並研判這個客戶將來會不會埋單成交。

六、利用打動人心的「開場白」來「吸睛」。
你的「開場白」會充分影響到你此次拜訪的成功與否,因此,要說出順暢、誠懇、有好處的「開場白」。可以試試:我剛剛和某家公司(與你正在拜訪的客戶熟識)談完,他們覺得我們公司提供的服務幫了他們的大忙,並且認為我可以用同樣的方式為貴公司提供一些幫助。

七、遇到狀況,不必恐慌,要在敗中找到成功的方法。
從拒絕你的客戶那裡學習,找出客戶拒絕的真正原因或是他們對產品不感興趣的理由,針對這些因素制定出下一次的拜訪計畫及技巧。

八、戲棚下站久就是你的。
這個道理其實很容易理解,由於陌生拜訪是件長期的工作,很少能有短期就見效的,所以你每天堅持一定的陌生拜訪量,持之以恆,久而久之,自然熟能生巧,找到快速成功的戰術和捷徑。

方法對了,就成功一半了
很多事沒有什麼不能做的,就是你不敢做而已!成功銷售經營高手是靠不斷的去拜訪陌生客戶,才有辦法名利雙收。

陌生拜訪,儘管會遭受冷嘲熱諷,受到委曲,但可以鍛煉人的意志,錘鍊人的應變能力和溝通技巧。只要方法對了,「堅持」下來了,就能和客戶建立良好的關係,時間長了,一定會有所收穫的。

進行「陌生拜訪」遭到客戶的無情拒絕並不可怕,你至少從中得到了很多的鍛鍊,你可以將其看作是一次免費的銷售培訓,由此看來,你並不是沒有任何收穫的,更難能可貴的是,讓自己的心情得到舒展,也給別人帶來歡笑和價值。
圖文取於網路

+土地消息 》交六土地重劃爭議,地主要求緩徵地價稅

座落台中市市政路、環中路的交通轉運站「交六」用地,重劃面積高達2萬5千坪,但因土地分配爭議,45名地主提出訴訟,但該處自去年起開徵地價稅,地主今在市議員陳淑華陪同下召開記者會,要求訴訟未定讞前緩徵地價稅。

地主代表黃繼印說,「交六」用地僅6千坪做為交通用地,市府三年前委託重劃公司進行自辦土地重劃,原本應該在交通用地外的原地區分配土地給地主,但重劃公司卻以交通用地不得分配給私人使用,把該分給地主的市政路周邊地區(每坪150萬),改分配到環中路周邊(每坪約50萬),45個地主不服,向地檢署遞狀提告,並向市府地政局提出緩徵地價稅訴願,「可惜訴願被駁回,我們將繼續提出行政訴訟,爭取權益。」
 
陳淑華說,「交六」重劃土地案雖在2012年公告重劃完成,但因地主對土地分配有異議提出訴訟,市府卻在去年底就開始對重劃地主課徵地價稅,繳納地價稅後恐會讓法院認為地主已接受重劃土地事實,影響法官判決,要求林政府應暫緩課徵仍在訴訟中地主的地價稅,才能維護土地分配正義。(曾雪蒨/台中報導)
 
台中市議員陳淑華陪同交六重劃區地主召開記者會,要求市府對訴訟中土地暫緩徵收地價稅,避免影響土地正義與判決結果。