如何運用智慧型手機來作為土地開發的工具，可以提昇業務能力。(一)
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2014年11月28日 星期五
2014年11月19日 星期三
+都市計畫 》明年北台灣六個重劃區投入推案
據統計，選後與明年，北台灣共有六大重劃區將進入開發階段，其中有五大重劃區會啟動抵費地標售。
預計在選後至明年標售抵費地的公辦重劃區，均在新北市與桃園地區，其中新北市「二重疏洪道重劃區」已公告標售，新北另有「台北港特定區」，「新莊北側知識產業園區」。桃園則有「經國重劃區」與「中路重劃區」。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，民間自辦的鶯歌鳳鳴重劃區，明年也會陸續出現新建案，因此明年北台灣就會有六大重劃區投入開發，重劃區獵地、推案能量將會顯著提...
+房市消息 》房地合一稅增2.5倍！專家籲把握「黃金售屋期」
好房網News記者林美欣／整理報導
十年最大倒貨潮來了！房地合一課稅最快2016就要上路，對多屋族來說，時間越接近賣壓就越加沉重，專家呼籲最好在明年6月前汰弱留強，把握銷售的黃金期。
房地合一 賣（房市報／好房資料中心）
目前賣屋所要繳交的稅負是房屋交易稅加上土地增值稅，未來房地合一上路後必須以實際買賣價差課稅，資本利所得採分級、分離課稅，稅率則比照綜所稅級距，從5%~45%，財政部目前傾向房產交易所得不會併入薪資所得一起課稅，以免級距拉高也同時提高了薪資所得稅率；不過在房屋交易上未來的稅金恐怕倍增，也使得多屋族大為緊張。
舉例來說，多屋族A君2011年買了台北市一間總價3500萬元房屋，又舉證在裝潢、代書費等費用為300萬元，現在以6000萬元出售，用現行稅制與房地合一稅制試算如下：
●現行稅制：房屋交易所得稅+土地增值稅
假設房屋交易稅80萬元+土增稅200萬元=280萬元
●房地合一課稅：(售價-買價-可舉證成本)x稅率-土地增值稅
(6000萬元-3500萬元-300萬元)x45%-200萬元=790萬元
財政傾向不動土地增值稅制，因此在算試中扣掉的土增稅，實際上還是得按原制度繳交200萬元，因此最後A君要繳交的總稅額為790萬元+200萬元=990萬元。
●結論：房地合一...
2014年11月18日 星期二
+都市計畫 》台南「十大建設」 土地收益將逾200億
〔自由時報記者吳俊鋒／永康報導〕為帶動地方繁榮，市政府提出「十大建設」，以區域平衡發展為主軸，打造宜居台南。
市長賴清德昨天親自對外說明台南十大建設執行進度，他強調，升格迄今，努力透過土地通盤檢討機制，不斷規劃區域開發案，打造實現就業、安居、樂遊的夢想之都，要讓鄉親真的「看見未來」。
台南十大建設包含新營客運轉運中心重劃、新營長勝營區、台南科學工業園區ＦＧ區、永康物流運轉中心、鹽行國中、平實營區副都心、南台南站副都心、中國城、九分子，以及陸軍砲校遷移等開發案。
賴清德指出，十大開發案北自新營起，經安定、永康、關廟，南至仁德、東區等，貫穿全市城鄉共榮，土地收益至少兩百億元，帶動的經濟願景更是無價，未來四年內，可以完成其中七項。
都市發展局長吳欣修表示，十大開發案的土地總面積超過五百公頃，未來各區都會規劃旗艦建設，一起向上提升，台南的前景無可限量。
賴清德重申市政府的建設資源分配以均衡發展為主，破除合併以來各種偏區邊緣化的流言，他強調，絕對實在做事，具體成果看得到，「不會亂開支票...
2014年11月17日 星期一
+都市計畫 》房市風雲再起，新北市閃耀5星啟動
今年初，內政部長李鴻源曾拋出鼓勵年輕人往南移民的規劃；不過早在一年多前，新北市長朱立倫就已提出類似規劃，那就是「閃耀五星」及「繁星計畫」。如果順利推動，不但將提供逾一萬五千戶住宅供給，相關建設更可望帶動周邊發展，再造房市增值潛力…
不可否認地，前年底行政院研考會公布調查，顯示高房價為民怨首位的結果，『威力』異常強大；使得去年底選舉期間，馬英九須提出居住正義以回應民意。不過其實在更早一年的五都大選，就已成為雙北市選戰攻防焦點。
今年以來，中央除了興辦平價合宜宅之外，對於高房價問題的主要因應對策，就是年初內政部長李鴻源所拋出的，透過交通建設及相關補助，鼓勵民眾，特別是年輕人移往中壢以北新興區。無獨有偶地，半年多前新北市首任市長朱立倫，就提過類似規劃，那就是繁星計畫及閃耀五星。
閃耀五星 四年建構完成
根據新北市政府發布訊息，「繁星計畫」乃配合捷運三環三線政策所推出，共含十三件土地開發案，而四年內則會優先推動其中包含台北港特定區等五區，也就是所謂的「閃耀五星」。
除了台北港特定區外，其他四星為三重二重疏洪道市地重劃區、中和秀朗橋北側地區、土城暫緩發展區市地重劃區及新莊北側知識產業園區等，五區開發總面積為二八五點八公頃。
開發效益方面，預計可釋出公共建設用地近一二七公頃，可建築開發用地一一...
2014年11月16日 星期日
+房市消息 》捷運松山線通車，交叉點房價熱
（中央社記者韋樞台北15日電）台北捷運松山線今天通車，沿線有4站為雙捷運交叉點，房仲表示，4站交叉點生活便利性超強，末站松山站更和台鐵松山站交織，佳惠新北市外圍生活圈，便利性穩穩支撐房價不墜。
年底大選將近，重大交通議題帶動區域房價蠢蠢欲動。松山線今天通車，台北市兩年兩條捷運開通，沿線房市節節高升，信義線通車近一年，全線各站房價都進逼1坪百萬元大關。
有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，位處北市軸心的松山線貫穿東西區熱門景點及市民主要生活圈，如松山、五分埔、饒河夜市、小巨蛋、台北車站、中山及西門商圈，八個站中有四站具雙捷運優勢，包括南京復興站、松山南京站、中山站、西門站等。
劉炳耀指出，沿南京東路2段到5段的松江南京站、南京復興站、台北小巨蛋站、南京三民站等四站串聯為松山線沿線最高價的一段，房價8字頭起跳。
永慶房屋松江南京店店長林彥魁表示，松江南京站位處松山線中間點，居金融商業區塊，每天有大量上班族。比較沿線各站周邊同期房價，松江南京站平均房價約1坪新台幣86.5萬元，漲幅13.4%25，居松山線雙冠王。
目前區域內商業大樓及住宅動作不斷，南京松江路口的亞洲信託大樓年底將拆除重建，看好區域後市可期；松江路沿線也有不少預售物件，而松江南京站出口2、3棟大樓也在拉皮美化，松山線已為這個區域房市注入一支強心針。
信義房屋調查松山線今年上半年和去年全年房價相比，雙捷運站附近700公尺內的房價至少有4%25到18%25的漲幅。包括南京三民站73.4萬元，西門站58.8萬元，漲幅均為4%25，中山站65.1萬元，漲幅5%25，其中更看好末站的松山站，今年上半年平均房價高達每坪83.3萬元，比去年全年平均70.8萬元漲約18%25。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，捷運松山站與台鐵車站共構，松山站位處饒河街商圈與五分埔商圈間，商業機能相當活絡，松山線通車後，可望帶來更多消費人潮。
近年松山車站周邊也有不少重大建設，包括鐵路地下化、市民大道延伸、台鐵松山車站BOT開發案等，從實價資料統計發現，受惠於周邊開發題材與捷運站通車效益，加上松山站周邊有單價百萬元套房社區大批交屋，拉高松山站的平均行情，導致松山站周邊住宅房價漲幅，居松山線之冠。
曾敬德指出，松山線加入營運後，北市許多辦公商圈都有捷運線貫穿，預料松山線通車對周邊房市影響為「商優於住」，周邊辦公室與店面將直接受惠，間接受惠的住宅區域仍為北市外圍的新北市生活圈，包括汐止、三重、新莊、蘆洲、淡水、中永和、板橋與新店等，通勤南京東路辦公商圈時間更省。
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+房市消息 》看淡房市？今年建商購地金額減半
今年房市冷清清，讓建商買地的霸氣和魄力都不見了。2014年至今，上市櫃建商購地件數僅42件、金額420億元，均較去年全年少5成。去年興富發砸了逾百億元才榮登購地王寶座，今年卻花不到40億元買地，冠德也只以41億元就輕鬆搶下購地王，建商買地的榮景可謂大不如前。
根據「公開資訊觀測站」近2年上市櫃建商購地統計，今年僅有23家建商購地，較去年39家少4成，土地交易42件，年減幅達54%，總金額420億元也比去年803億元少48%，幾乎腰斬。
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄分析，今年房屋交易量減少，讓建商不敢囤地，加上有容積獎勵上限、都市計劃法等新規定，建商購地態度觀望，謹慎估算新法上路後的利潤。
今年購地王由以41.38億元標到北市2塊地的冠德奪下，冠德建設董事長馬玉山對此訝異地問：「真的嗎？」他表示，現在土地真的很少，但該買地時還是要買。
去年購地金高達101.82億元的遠雄，今年受「八德合宜宅」弊案影響，僅花35.47億元買地，還因「八德合宜宅」解約，扣除該土地金額後僅剩22.52億元。遠雄集團公共事務室副總蔡宗易直言，因為弊案，目前購地較保守，「未來不再碰政府的地。」（張琬聆／台北報導）
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+土地開發 》《政府平台》地靈靈雲端桌面-行動版
◆「情境式口袋寶貝」
提供您多種創新情境式引導的圖資流程自動整合，讓您一鍵滿足查詢需求。
・「購屋買房」、「土地開發」用之順向坡、斷層、及落石區等環境地質圖隨身帶著走，跟著您四處跑的「地段地號」即時顯示地籍資料，免查即看，讓您一窺便知。--[我要買房]
・人生每每最重要的「擴大內噓」，在您內急時，隨查隨有，趕緊去噓噓，解決所有不方便的問題。--[擴大內噓]
・走累了想擁有戶外活動最高享受嗎？野溪的「溫泉祕境」全在您的一指之間。--[野溪溫泉祕境]
◆「跟您趴趴走的小祕書」
結合GPS及LBS，隨按即查，一手掌握。
・買房購屋：包括活動斷層、順向坡、落石區、棄填土區等等之買房考慮之相關環境地質圖資料。--[附近有什麼]
・土地開發隨身勘查：包括活動斷層、順向坡、落石區、棄填土區，工程鑽井分布資料等，土地開發之相關環境地質資料；現地勘查時，除能啟動GPS進行移動軌跡記錄、定點記錄外，亦同步顯示所在位置之地籍地段地號資料。--[附近有什麼/GPS軌跡]
・避災躲災：完整之活動斷層、順向坡、落石區、崩塌地、棄填土區等之環境地質資料，用之趨吉以避凶。--[附近有什麼]
・地籍查詢：資料查詢涉及線上欲取得地籍資料時，本產品已介接中華電信之「地政電傳」服務。--[附近有什麼]
◆「互動式地圖分享機制」
別家GPS只能看地點，我家App可以讓你把路徑或定點位置下載，還可以用Line或其他App傳給好友，一齊登山健行前後不迷路！
・三種分享功能：1.地圖畫面截圖分享、2.URL互動式地圖分享、3.GPS位置分享、4.GPX檔分享。--[我要分享/GPS軌跡]
◆「個人化隨身專屬地圖」
各種不同地圖，滿足您好奇的過往歷史軌跡！可抽換底部之地圖。利用下載、上傳或手機GPS記錄檔，或以電腦傳輸檔案至手機，可直接套繪支援GPX、KML、WMS等多元格式。
中央地質調查所「地靈靈」《按下面連結》
http://goo.gl/ksBWpU
地靈靈雲端桌面-行動版《按下面連結》
http://goo.gl/A3AWBw
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+土地開發 》《政府平台》各種資料查詢
為提供各界取得新北市政府及所屬機關單位開放資料之單一窗口，新北市政府資訊中心期望透過本平台，能使外界能更容易、更快速的取得市府各項資料開放，瞭解市政運作與治理成果，同時促進開放資料的加值應用，創造超越政府層次的應用效果。
新北市政府平台《按下面連結》
http://data.ntpc.gov.tw/NTPC
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+土地開發 》《土增稅務》有無積欠稅金，各種稅務查詢
※我們在做好之前的動作後，也確定了土地的情況，基本上就皆大歡喜了，但是，如果是道路用地還好，但是如果土地是農地或者建地買賣時候就必須查詢有無土地增值稅的問題.....這時候也不用擔心，手機當然也有查詢稅務的軟體來馬上算出土地有多少的土地增值稅。
土地增值稅查詢《按下面連結》
http://goo.gl/TUlB5U
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+土地開發 》《每年調整》土地公告現值
※公告土地現值 : 公告土地現值為直轄市、縣市政府對於轄區內的土地，根據最近一年來調查的地價動態，將地價相近、地段相連、情況相同或相近的土地劃為同一地價區段，並估計區段地價後，提請地價評議委員會評定，再計算各宗土地的價格，於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值的參考及直轄市或縣市政府審核土地移轉現值的依據；此外，公告土地現值也是作為徵收補償地價的標準。
◆基隆市
》http://goo.gl/jkHjFI
◆臺北市
》http://goo.gl/PqzFIA
◆新北市
》http://goo.gl/oX9483
◆桃園縣
》http://goo.gl/2UmXas
◆新竹縣
》http://goo.gl/8bFv3n
◆新竹市
》http://goo.gl/HqWCrh
◆苗栗縣
》http://goo.gl/WCbEZq
◆臺中市
》http://goo.gl/ahQo1Y
◆彰化縣
》http://goo.gl/iUn6lr
◆雲林縣
》http://goo.gl/NR8UPi
◆嘉義縣
》http://goo.gl/nzhN1j
◆嘉義市
》http://goo.gl/u8n7ne
◆臺南市
》http://goo.gl/OiS5ZU
◆高雄市
》http://goo.gl/gJfs2J
◆屏東縣
》http://goo.gl/vIHjvp
◆宜蘭縣
》http://goo.gl/z06Yls
◆花蓮縣
》http://goo.gl/YGE1w1
◆臺東縣
》http://goo.gl/fUdCnl
◆南投縣
》http://goo.gl/oDhZBv
◆澎湖縣
》http://goo.gl/qwZrrz
◆金門縣
》http://goo.gl/cWc7Zh
◆連江縣
》http://goo.gl/NRcTmD
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+土地開發 》《郵遞區號》台灣寄信區域
※業務在寄信的時候有時候因為每區的郵遞區號不同而傷腦筋，現在有這方便的APP，業務寄信的時候查詢郵遞區號就會很方便。
郵遞區號查詢《按下面連結》
http://goo.gl/gNNE9P
郵遞區號APP 《按下面連結》
http://goo.gl/1om8NZ
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+土地開發 》《電傳關貿》土地歸誰所有，查詢土地所有權人
※此軟體的功用是我們電腦上面所使用的關貿系統，用來查詢土地的標示部、所有權部、他項設定地籍圖等....相關資料。
當然手機也有這樣方便的工具之一，隨時隨地可以查詢土地的相關資料，可讓使用者節省不少時間，因為時間就是金錢。
地政電傳資訊《按下面連結》
http://goo.gl/sGd2OK
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+土地開發 》《衛星街景》查詢土地現況，瞭解土地有無佔用
※在回報地主之前，是否想了解土地現況是什麼情況 ? 尤其是道路用地，有沒有占用問題這是非常重要的事情，可是土地位置可能在20公里外的地，我們不可能要馬上去一趟現場後再來回報地主，這樣因為時間的延遲我們可能錯失了這筆土地，因為現在誰的資訊快就可能得到地主對你的專業肯定，所以有一套方便的軟體可以讓大家使用，就是利用 Google map。
利用 google map 觀看土地街景《按下面連結》
http://goo.gl/DNjyPX
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+土地開發 》《新舊地號》土地舊號變新，查詢變更前後地段地號
※政府都市計畫重新整合或者規劃後，自然會有新舊地號的轉換和新名稱產生.....
◆基隆市安樂
》http://goo.gl/Ve0RIN
◆基隆市信義
》http://goo.gl/MJiLDS
◆台北市
》http://goo.gl/sABfBd
◆新北市
》http://goo.gl/3NjbAI
◆桃園縣
》http://goo.gl/A36Uuc
◆新竹縣
》http://goo.gl/WTfFMA
◆新竹市
》http://goo.gl/xtfSv0
◆苗栗縣(苗栗地政)
》http://goo.gl/VVBuOl
◆台中市
》http://goo.gl/T55J56
◆南投縣
》http://goo.gl/RuOo1T
◆雲林縣
》http://goo.gl/veIKmn
◆彰化縣
》http://goo.gl/QaTYAg
◆嘉義縣
》http://goo.gl/dcIXkv
◆嘉義市
》http://goo.gl/eKzMiY
◆台南市
》http://goo.gl/qqNYCM
◆高雄市
》http://goo.gl/1cqhHj
◆澎湖縣
》http://goo.gl/icJGf1
◆花蓮縣
》http://goo.gl/dANgVI
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+土地開發 》《土地分區》土地種類查詢，查詢各種土地
※查詢土地位置清楚土地在哪裡後，下一個動作想了解土地是什麼樣的土地 ? 分區是什麼 ?
這個時候就需要一個可以查詢土地分區的軟體，馬上就可以判斷出土地是什麼地目 ? 什麼樣的都市計劃 ? 是農地還是道路用地等..... ?
進而判斷土地的種類和價格。
台北市土地分區查詢《按下面連結》
http://goo.gl/aJKXN1
新北市土地分區查詢《按下面連結》
http://goo.gl/iX1zh7
桃園縣土地使用分區《按下面連結》
http://goo.gl/gQU2Qy
新竹市土地使用分區《按下面連結》
http://goo.gl/gDb0pq
※臺中市土地使用分區《按下面連結》
http://goo.gl/YMs20O
※高雄市土地使用分區《按下面連結》
http://goo.gl/iMYxiE
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+土地開發 》《地籍定位》尋找土地位置
※我們接到地主打來電話的時候，第一個動作就是問地主的地段地號，了解土地位置在哪裡，所以我們會馬上打開電腦用地籍便民系統或者其他網頁來查詢土地位置，但是我們如果在外面呢 ? 是不是要大老遠跑回公司或者跑到就近的地政機關來查詢 ?
現在不用這麼麻煩了，因為你們手邊有一台方便的隨身電腦，就是你的智慧型手機，你只要隨手點一點馬上就可以找出地主的土地位置，既簡單又實用。
※地籍圖資便民系統《按下面連結》
http://goo.gl/T1tF4h
※建築物地籍套繪系統《按下面連結》
http://goo.gl/vhFHXt
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2014年11月15日 星期六
+土地開發 》土地開發好用的電子書
《 如何用手機來做為自己土地開發的方便利器 》
智慧型手機幾乎已經融入我們的生活，尤其從事業務型態工作的我們，這是非常重要且實用的工具，像是房地產和土地開發人員更應該擁有這類工具來輔助，所謂「工欲善其事，必先利其器」，智慧型手機就是我們的利器。
隨著時代轉變4G的速度趨勢，業務開發的型態也要跟著進步，還在用舊的帶看方式和拿著地籍圖跟客戶介紹土地的業務，那你可就遜斃了！
在時間就是金錢的情況下，如何迅速找尋你要的標的來滿足客戶需求，這裡你可以快速透過手機找到你要的資訊，來滿足客戶需求。
現很多免費且實用的軟體，有的是私人製作，有的是公家機關本身製作出來讓大家使用，很多非常實用且方便，大家都可以把這些APP 好好的利用，提升和創造出自己的利多，讓自己也成為專業達人。
不管你是不是從業人員或是自己找尋自己名下的土地或房產，都可利用此 APP 來幫助你完成你所需要的工作，讓你不用假手他人也可輕鬆完成，也可以清楚知道你的標的，讓資訊更加公開和了解，如果有任何問題或者建議都可和我討論。
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2014年11月13日 星期四
+房屋買賣 》信義之星2豪宅左手換右手
工商時報【記者方明╱台北報導】
富人豪宅避稅再添一樁！特力集團何湯雄家族今年9月，以總價4.63億元賣出位於信義計畫區豪宅「信義之星」14樓2戶，扣除車位後單價189.9萬元。由於該筆交易買賣雙方背景均為何湯雄家族成員，房仲業者推估，此筆交易應是節稅考量，將可避開富人稅及未來可能實施的房地合一實價課稅，替名下不動產尋找最佳避風港。
台北市地政局昨（12）日最新實價揭露，信義計畫區知名豪宅「信義之星」，今年9月14樓2戶以總價4.63億元賣出，扣除車位後每坪單價189.9萬元，為該社區今年第3筆實價揭露。
值得注意的是，該筆交易賣方為特力集團董座李麗秋（何湯雄之妻），以及秋記投資開發（代表人為特力法人董事李愛珍），買方則是力雄股份有限公司，該公司董事長也是李愛珍。
此外，力雄公司董監事來特投資法人代表，分別為何湯雄3個女兒何采容、何采柔及何采妍，而來特投資代表人及董事長就是何湯雄。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，「信義之星」今年1月實價揭露2戶，移轉樓層10及11樓，每坪單價193.2萬，為目前該社區實價最高價格，此次揭露每坪189.9萬，與市場行情相去不遠。
房仲業者表示，此筆左手換右手的交易應是以節稅為考量，因國稅局將於明年開徵「富人稅」，後年申報適用，綜合所得稅將從5級稅率改成6級，最高稅率由40％提高到45％，年所得淨額1,000萬元以上的富人家庭，所得稅率提高至45％。
何湯雄家族名下所擁有的「信義之星」是在2008年取得，至今房價已出現不小的漲幅，今年轉出售予旗下投資公司，未來一旦處分，應可避免被課徵富人稅；此外，由個人名義轉到投資公司名下，再由子女擔任公司法人代表，等於間接持有該筆豪宅，也可省下10％贈與稅。
業者指出，若未來房地合一實價課稅，高資產族群也擔憂，將來有售屋需求，在移轉時所產生的資本利得稅恐大增，故而提前啟動資產配置「避險」，推估此一豪宅移轉風潮仍將持續一段時間。
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