+房地新聞 》二仁溪浮覆地回復產權登記，浮覆地變黃金

位於高雄市、台南市交界的二仁溪在過去百年間歷經幾度河川改道，淹沒了河道旁許多土地，其所有權亦隨之消滅。民國92年底經濟部水利署第六河川局規劃整治後，這些被大水吞沒的土地相隔近百年終於重見天日，而得以回復土地所有權了。

經查二仁溪下游浮覆的土地面積達23.6公頃，市價超過5億元，但因年代久遠，尚有多數原地主未提出申請回復產權登記，高雄市政府地政局再次呼籲原土地所有權人或其繼承人儘速向管轄的地政局路竹地政事務所申辦回復所有權登記，以保障自身權益。

地政局表示，二仁溪因為下游改道，以致日據明治45年（民國元年）及昭和3年（民國17年）登記的多筆土地流失，這些被河川改道吞沒的198筆土地，並分別於日據大正8年（民國8年）以及昭和17年（民國31年），先後被註銷所有權。

高雄市政府地政局局長黃進雄指出，依據土地法第12條的規定，私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅。但這些土地，如果回復原狀或再浮覆時，原所有權人或繼承人可以主張回復產權登記。

經濟部水利署第六河川局於92年11月17日重新公告二仁溪下游段水道治理計畫用地範圍線，土地權利人可在公告日起15年內（即107年11月16日前）儘速向路竹地政事務所提出申請回復所有權登記。

二仁溪下游浮覆土地分別位於湖內區福安段、武功段、清水段及圍子內段，路竹地政事務所於102年11月27日訂定「二仁溪土地浮覆」復權登記清查工作4年計畫（103~106年），主動還地於民。透過主動清查浮覆地權屬資料及繼承關係，積極通知並加強宣導，協助民眾辦理復權登記，總計已經完成96筆土地回復登記，這些土地有193人次的原始地主，經過繼承後已經有2,383人次的民眾取得土地，土地市值約計4億元。

雖然目前清查計畫已完成，但路竹地政事務所持續設置專辦窗口提供專人諮詢，對尚未辦理復權登記之土地，主動了解未能辦理原因，依據相關法令規定，積極協助釐清繼承關係。

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+房地新聞 》投機客與不良仲介玩殘實價登錄，買屋賣屋請自保

實價登錄上路六年多，不動產交易資訊變得更透明、更及時也更讓買賣方權益獲得保障，這是不能抹滅的事實，然而道高一尺，魔高一丈，炒短線的投機客與不良仲介業者們硬是想用精明的腦袋對抗公理正義，把實價登錄搞得一如消基會口中的「虛價登錄」，繼續將消費者玩弄於股掌之間。

好房網向來與消費者權益站在同一陣線，我們願意提供破解實價迷陣應有的認知，也冀望實價登錄制度進化得更好，並且變得更完善。

從幾天前各電視台「房仲變造實價登錄」那則發燒新聞裡，我們發現房地產的潘朵拉盒子裡裝的還是有毒的餅乾，購屋消費者還是要小心為宜。

在這場由台北市議員徐立信召開的記者會裡，一位化名為C小姐的女子出面揭發知名連鎖仲介品牌加盟店疑似提供造假的實價登錄資訊，配合假買方出價威逼等手段，令她在情急之下誤判行情與屋況，不僅多花了三百萬元簽約，而且還買到漏水問題尾大不掉的瑕疵物件。

更讓她火冒三丈的是仲介經紀人當初讓她過目的實價登錄資訊居然從此消失，雖然還有雙方透過通訊軟體Line的對話可供查證，經紀人依舊可以「一皮天下無難事」。

徐立信在幫C小姐主持正義時氣憤地對滿場媒體說了重話: 「這是非常惡質，非常泯滅天良的手法！」

事實上，2012年8月正式上路之後，眾多鑽漏洞的招式就一一被不良建商、不良仲介與炒房的投機客研發出來，不說別的，光是「實價登錄造假」的種種手段就夠讓你瞠目結舌了。

實價登錄造假得了嗎？當然，這也算是行業裡公開的祕密了，最通常的做法是弄一份坊間稱作「技術合約」的假合約，把成交價格墊高，再勾串不肖銀行內部人士，外鬼與內神攜手，輕而易舉就能從銀行多搬錢出來，然後迅速完成登錄。某些銀行就是會有行員與投機客、不良仲介聯手，組成共犯結構，二、三十年來始終有人被抓進牢房，卻也始終有新團夥接續犯罪。

此外，房價攤不攤算車位，也會對房價高低造成影響，讓消費者誤判。好房網TV直播節目「Sway說」主持人Sway指出: 「如果要讓房價變高，就故意把車位變小變便宜，如果要讓行情變低，就讓車位變大變貴。想給買方看，就說這是機械車位，把車位弄便宜，單價就變高了！」事實上，這是實價登錄上的「灰洞」，同樣一個社區，有人詳細登錄車位坪數與價格，有人登錄車位坪數卻不登錄車位價格，算出來的單價都不一樣。

可以架高單價的除了車位之後，還有裝潢。不良仲介通常會跟買賣方協調，跟賣方說買方資金不夠，用含裝潢的價格把行情作高，事後再開立銷售折讓單減價。在這個事件裡，不良仲介經紀人不但涉嫌變造實價登錄資訊，出示給消費者一個不存在的登錄價格，還說如果把全新裝潢家電買下，可以幫她多貸出一點資金運用。

但是上面提到的種種方法，都是游走法律邊緣的旁門走道。徐立信就說，實價登錄造假已經具備構成詐欺罪的要件。

Sway曾經分析過，傳遞實價登錄造假的資訊，通常來自於兩種手法。他說: 「第一種是篩選價格，只拿實價登錄網站中高價的物件給你看。」據了解，這些價格會附在物件的不動產說明書上，但最大的「貓膩」(見不得光的暗箱操作手法)是雖然不動產說明書依規定要附上行情，但是不代表要附上所有行情，這就讓不良仲介有了上下其手的空間，若是給買方看，就只挑價格高的，告訴你「附近房價都這麼高了，出價太低買不到。」若是給賣方看，就只挑價格低的，告訴你「這裡沒有人開價像你一樣高的啦！」

第二種是把內政部網站上的實價登錄行情印出來，直接用電腦塗改與重置。Sway說，用電腦做出假造資訊不是難事，「雖然比較麻煩，但還是可能發生。」

會鑽實價登錄漏洞的當然不會只有仲介業者，建商在銷售預售屋的時候，也把這些鑽漏洞的遊戲玩得不亦樂乎。好房網News撰稿名家之一的賴淑惠說，建商會挑幾戶裝潢屋，將之裝潢得美輪美奐，墊高售價，迅速完成實價登錄，或是利用交叉持股公司與人頭戶登錄幾戶高價戶，把價格定錨下來。這些業界不說的潛規則，會迫使一般購屋民眾成為俎上魚肉，任人宰割。

不論這個共犯結構如何五鬼搬運，Sway指出，消費者一定要會自己學會查詢實價，掌握行情。此外，他也提醒消費者一定要索取不動產現況說明書，一旦發生糾紛時，你也才能爭取自己的權益。

為防範實價登錄造假或登錄不實，內政部訂有逾期未申報登錄或申報不實之處理辦法。內政部地政司官員表示，申報登錄不實、逾期未申報或經通知屋主限期改正而未改正者，可以按次處以三到十五萬元罰鍰，直到其改正為止；如果是委託地政士及不動產經紀業申報的案件，可直接處地政士及不動產經紀業者三到十五萬元罰鍰，一直到改正為止。

以台北市來說，從2012年9月到2018年6月的申報不實案件，包含中古屋買賣、租賃與預售屋買賣合計有72件，總裁罰金額達243萬元。申報不實部分多屬申報成交價格不實，包括將價格誤申報為公契價格，或申報價格與契約書不符，以及用公告土地現值申報實價，或車位價格申報錯誤等。

面對組織嚴密、實務經驗豐富的投機客與不良仲介所佈下的迷陣，小蝦米一樣的購屋或售屋人該如何保障自身權益呢？現任消基會房屋委員會召集人張欣民說:「消費者一定要多查查幾筆實價登錄資訊，不要單方面聽信業者的說法！」德明財經科技大學客座教授莊孟翰則建議說: 「遇到不肖房仲欺騙的時候，可以向該房仲經紀人的公司檢舉，或直接向(行政院)消保處檢舉。買中古屋時，可以多查查各大房產業者的網站，掌握該物件的相關資訊與周邊房價。」

這世代騙子多、小人多，多提防，多警戒絕不會錯。常說法律是防君子不防小人的，除非你自己就是個經常買賣房子的高手，見招懂得拆招，否則還是可能遭投機客與不良仲介聯合坑殺，慎選房仲公司與房仲經紀人，才是連實價登錄都不保證沒有差池的時代裡唯一自保之道。

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+房地新聞 》新北2,760公頃未繼承土地，沒人領

未繼承的房地面積再寫新高紀錄，進一步檢視2018年底六都之中，未繼承土地面積未繼承的房地面積再寫新高紀錄，進一步檢視2018年底六都之中，未繼承土地面積最大的是新北市，土地約有2,760公頃，建物有6.9萬坪，最少的則是地價最高的台北市，土地僅約279公頃，建物約4萬坪。

房仲業者表示，從資料可以發現，平均不動產價格最高的台北市，這樣的情況比例就很低，所以價值高的土地、房屋，繼承人通常都會願意繼承。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，通常都會地區的建物密集度高，所以大多數會繼承到建物及其坐落的土地，以台北市來說，能有大片土地繼承者，應該多為山坡地，南部及東部的建物密度沒有北部這麼高，所以繼承到素地的機會也比較大。

內政部建議，如果是因為無法會同全體繼承人一起申請時，可由部分繼承人先申請登記為公同共有（沒有持分的概念），等全體繼承人會齊並同意後，再申請登記為分別共有。

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+房地新聞 》房地合一稅制自用住宅免稅規定

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】墾丁羅小姐來電詢問，想出售2016年1月中買進供自住之房地，有租稅優惠嗎？財政部南區國稅局恆春稽徵所表示，自2016年1月1日房地合一新制實施後，出售自用住宅之所得減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，可享有400萬元免稅額優惠，如餘額超過400萬元者，超過部分亦可享有稅率10%之優惠。

該所進一步表示，依所得稅法第4條之5規定，適用房地合一課稅新制之「自用住宅」必須同時符合以下3項要件，才能享有自用住宅租稅減免優惠：

一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
三、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本自用住宅租稅優惠。

該所說明，羅小姐2016年1月中購入房地供自住，如果現在(2019年4月)出售，因持有期間只滿3年，未滿6年，是無法享有房地合一自用住宅租稅優惠，其出售所得減除土地漲價總數額後之餘領，需適用持有期間超過2年，未逾10年之稅率為20%計算繳納所得稅。建議納稅義務人可視本身經濟狀況、出售目的或財務規劃，選擇最佳出售時點。

該所特別提醒，民眾出售適用房地合一課稅新制之房地，經計算不論有無應納稅額，均應依規定辦理申報，請納稅義務人務必多加留意，以免因未依規定申報，而遭受處罰。

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+房地新聞 》全台價值千億土地無人繼承，面積將近一個金門大

價值千億的土地居然沒人繼承！根據內政部統計資料顯示，2018年底全國未辦理繼承的土地有1.47萬公頃，已經是接近一個金門的面積規模，另外全台未辦理繼承的建物則有47萬坪，面積約4棟101大樓，根據官方估計光台北市到今年3月為止，依照土地公告現值計算，就有561億的土地無人繼承，推估全台未繼承的土地金額價格可能破千億元。

人口老化的趨勢已經無法逆轉，連帶近年的繼承移轉棟數也持續創下新高，但北市地政局曾做過統計，2012年到2016年每年的繼承人數與繼承取得人數比例約為60%，還有將近4成繼承人未繼承取得不動產，對此信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，顯見不動產發生未繼承的狀況相當普遍，統計近10年未辦理繼承登記的土地面積增加58%，建物未辦理繼承面積則暴增143%。

而六都之中，2018年底未繼承土地面積最大的是新北市，土地約有2760公頃，建物有6.9萬坪，最少的則是地價最高的台北市，土地僅約279公頃，建物約4萬坪，台北市地政局統計，截至今年3月，北市因未辦繼承登記被列冊管理的土地高達16548筆、面積逾269公頃，建物為1986棟，依2019公告土地現值計算高達561億餘元。

實務上繼承人常因不知被繼承人遺有不動產、繼承人的傳統性別觀念導致繼承協議條件談不攏、或被繼承人留有債務等原因致未辦理繼承登記。內政部建議，如果是因為無法會同全體繼承人一起申請時，可由部分繼承人先申請登記為公同共有，等全體繼承人會齊並同意後，再申請登記為分別共有。

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+房地新聞 》「公同共有」與「分別共有」兩種

「公同共有」與「分別共有」兩種，茲分別說明如下：

（一）公同共有：

係指依據民法第827條第1項規定，依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。同條第3項之規定，各各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。簡言之，在公同共有之法律關係下，各公同共有人是沒有應有部分，而公同共有人之權利義務關係，是依據規範其公同關係之法律或是依據當事人間的契約處理，除此之外，對於公同共有物之處分及其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意。

例如：

甲乙丙三人之間就同一筆土地之所有權為公同關係，基於此公同關係之拘束，任一共有人欲處分土地必須事先得到其他共有人全體之同意，方具效力；反之，如未得到其他共有人全體之同意，而進行處分土地的話，則將會構成無權處分或無權代理之法律行為。舉例說明，若甲想向銀行辦理土地貸款，在公同共有情況下，甲必須先得到乙丙之同意後才能辦理貸款。

（二）分別共有：

係指依據民法第817條第1項規定，數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。

換言之，每個共有人對一物有所有權者，有其應有之比例（民法第817條第2項之規定，各共有人之應有部分不明者，推定其為均等），對應有部分得自由處分（參照第819條第1項之規定），亦可按其應有部分對於共有物之全部有使用收益權（參照第818條之規定）。

例如：

甲乙丙三人之間就同一筆土地之所有權分別享有一定比例之持有部分（即所謂「持分」），任一共有人就自己之持分可自由進行處分而無需其他共有人之同意，但其他共有人有優先權以利土地回復完整，促進土地之經濟與使用價值。同樣以上例說明，若甲想向銀行辦理土地貸款，在分別共有情況下，甲可以自由以其持分向銀行設定負擔辦理貸款。

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+房地新聞 》標到法拍房屋權利5分之1，可以請求變價分割嗎？

標到法拍房屋權利5分之1，可以請求變價分割嗎？

按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。」、又「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」，乃民法第823條第1項、第824條第1項、第2項所分別定有明文。

所以大大標到法拍房屋權利4分之1後，依法是可以再向法院起訴請求以變價分割方式分割共有物，迨法院判決確定後再聲請法院民事執行處拍賣共有房屋變價，法院並不會因大大取得共有物的原因，而有不同的處理方式。本所亦有當事人專好此種法拍物件投資。

 參考法條：民法 

第823條

各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。

前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。

第824條

共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。

變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

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+房地新聞 》什麼是地籍清理？解決哪些問題？

1.什麼是地籍清理？解決哪些問題？

台灣光復初期因人民不諳法令，且地政機關人員法治觀念未臻健全，致有權利內容不符或與現行法令規定不符之地籍登記，為澈底解決上述地籍問題，爰制定「地籍清理條例」，經總統於96年3月21日公布，以健全地籍管理，確保土地權利，促進土地利用。

        地籍清理主要解決之問題有下列幾項：

        日據時期會社或組合名義登記土地之清理。

        神明會名義登記土地之清理。

        所有權以外土地權利之清理。（如抵押權、地上權、典權、賃借權…等）

        限制登記及土地權利不詳之清理。

        寺廟或宗教團體土地之清理。 

2.地籍清理是否會影響民眾權益？應如何保障自身權益？

地籍清理主要係解決台灣光復初期遺留之權利內容不符或與現行法令規定不符之地籍問題，經依條例之規定釐清權利內容及權屬後，即重新辦理登記，不僅可釐清權屬，健全地籍管理，以確保民眾財產權益，亦能活絡土地交易，促進土地之利用。民眾如有土地或建物符合地籍清理之範圍，應於各直轄市或縣（市）政府公告之受理申報或申請登記期間內，儘速向土地所在地之直轄市或縣（市）政府主管機關申報或地政事務所申請登記，以確保自身權益。

3.地籍清理主要程序為何？

依地籍清理第3條規定，主要程序如下：

         (1)清查地籍。

         (2)公告應清理土地，受理申報或受理申請登記之機關申報或申請登記之期間。

         (3)受理申報。

         (4)受理申請登記。

         (5)審查及公告審查結果。

         (6)登記並發給權利證書。

         (7)異動或其他之處理。

4.土地權利人、利害關係人如何得知土地、建物是否為清理之對象？

政府清查有關地籍後，土地權利人、利害關係人可以到下列公告處所得知：

        直轄市或縣（市）主管機關。

        土地所在地之鄉（鎮、市、區）公所、村（里）辦公處所。

        土地所在地政事務所。

        土地登記簿所載權利人住所地之村（里）辦公處所。

5.公告及申請登記期間多久？自何時開始？

清查公告期間90日。

(一)受理申請登記

      （1）一般受理期間為1年。

  （2）神明會土地應於收到直轄市或縣（市）主管機關驗印文件3年內申請登記。

   （3）祭祀公業土地應自公所備查派下全員證明書核發後3年內申請登記。

   （4）寺廟申請更名登記應於申報領得證明書後30日內申請登記。

 (二)審查及公告審查結果

經審查無誤者，除神明會、寺廟或宗教團體及祭祀公業名義登記之土地，應即辦理登記外，其餘土地應公告3個月。 

地籍清理主要清理15類土地及建物，並依清查公告、申報及申請登記、代為標售或讓售等3個階段工作，規劃6年實施完成，自97年7月1日起至102年12月31日止。

6.未經公告的土地，權利人可否逕向主管機關提出申報或申請登記？

依地籍清理條例第3條規定之程序，應於清查公告後，權利人才能於申報或申請登記之期間內提出申報或申請登記。

      光復初期遺留之地籍問題，非於短時間內即可清理完竣，依同條例第4條規定，地籍清理實施計畫已排定期程，分年、分類清理，自97年7月1日起各直轄市、縣市政府將會依計畫所訂進度清理。97年受理申報及申請登記之項目為神明會之土地及38年12月31日前登記之抵押權，將分別於7月及9月公告，屆時權利人即可提出申報或申請。其餘土地則分年分類清理及公告。

7.清查公告期間，權利人或利害關係人發現有遺漏或錯誤之情事，如何處理？

依地籍清理第6條第1項及第2項規定，權利人或利害關係人應於公告期間檢附相關證明文件向直轄市、縣（市）主管機關申請查明。

經查明屬遺漏或錯誤之土地應補行公告90日。

8.神明會土地逾公告期限無人申報，會如何處理？

依地籍清理第11條規定，除公共設施用地外，由直轄市、縣（市）政府代為標售。

經申報或申請登記而被駁回，且屆期未提起訴願或訴請法院裁判，或經訴願決定或法院裁判駁回確定等情形之神明會土地或建物，亦由直轄市或縣（市）政府代為標售。

標售後之土地價金將儲存於保管款專戶，權利人自儲存之日起10年內，得檢附身分證明文件申請發給土地價金。

9.已向民政機關申報之神明會，而於期間內未向地政事務所申請登記時，其所有土地建物會如何處理？

依地籍清理條例第24條規定，神明會申報人於收到驗印之證明文件後應於3年內依下列方式辦理：

經會員或信徒過半數書面同意成立法人，並向地政事務所申辦法人更名登記。

依規約或經會員或信徒過半數書面同意，申請登記為現會員或信徒分別共有或單獨所有。

逾期未申請登記，由神明會之主管機關囑託該管地政事務所均分登記為現會員或信徒分別共有。

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