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移轉重劃土地 享兩大優惠 - 工商時報

1.道路用地

投資客或者建商為何想要買賣道路用地的原因是因為"容積移轉"。道路用地的價格因地區性的需求而價格不一,買賣之前必須要排除佔用物才使可以作為捐贈使用。

2.容積移轉

簡單來說就是一塊建地在建照前必須考慮到其接受基地需要多少公告現值的道路用地,建商必須向開發公司或者地主購買足夠的道路來增加其容積換取更大的空間和利潤。

3.區段徵收

政府基於都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,並重新加以規劃整理後重新發還給原地主,領回土地比市地重劃多。

4.市地重劃

土地有分為政府辦理或者地主自己辦理重劃,政府會排定優先順序,將都市計畫土地一區一區的依照規劃重新整理與改造,而這動作就是我們所說的市地重劃,而人民自行辦理有獎勵。

5.農林旱建

土地有分為都市計畫和非都市計畫,很多土地都是依舊政府機關的使用分區來區分土地的總類,從政府的分區來區分土地的使用價值,各種類別土地都因為地區性質的法令問題而有所不同的開發。

6.地籍清理

辦理清查公告之「以神明會名義登記者或具有神明會之性質及事實者」、「日據時期會社或組合」、「土地總登記時登記名義人姓名、名稱或住址記載不全或不符」,權利人逾期未申報或申請登記之土地。

7.都市更新

「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫,可以讓房屋符合現代化的社會需求,市容更美麗,也更能提升都市整體的生活品質與機能,就像是城市面貌再生的種子,能讓整個城市的美力再進化。

8.專業代書

由於不動產過戶金額龐大,不同案情辦理方式也就不一樣,且所涉及的相關法規或是稅費也差異,一般民眾都是支付代辦費委由代書協助辦理,一來輕鬆省事,而且可以取得合法節稅的相關資訊,確保自己應有的權益。

9.稅務規劃

各種個人及家族稅務規劃,國內企業租稅諮詢、規劃與執行,投資及購併之稅務諮詢,投資規畫和土地節稅方面諮詢,「知己知彼,百戰不殆」,想要少繳點稅,就必需多了解一些稅法的規定。

2015年5月31日 星期日

+文章分享 》景氣不好反而是「成為A咖」的好時機

三、四十年前,台灣南部最著名的帝國大飯店董事長陳錦泉的千金陳文敏,從小上學都是司機接送,吃的是飯店大廚幫他準備的山珍美饌,從來只被人服務過、不知甚麼叫服務別人。

遠赴紐約大學攻讀飯店管理學後,陳文敏不顧家人的強烈反對,執意在紐約三大五星級飯店之一的漢斯理皇宮(Hamersley Palace)謀得實習工作,從鋪床學起。正式任職後,她迅速成為最受歡迎的帶位小姐。28歲時,陳文敏就高升漢斯理皇宮飯店餐廳部門經理,並在34歲接掌飯店餐飲總部的總監,手下掌理六個餐廳,相當於飯店副總經理的職位。

過人的紐約上流社會經歷
在這段工作期間,陳文敏用高超的服務才華征服紐約政商名流。好萊塢巨星如金像獎影帝麥克‧道格拉斯(Michael Douglas)、影后朱蒂‧佛斯特(Jodie Foster)都指定陳文敏服務才肯光顧;連美國前國務卿季辛吉,也是沒有陳文敏就不來吃飯;更有許多中東皇族願意出資,力邀她到中東開飯店。

就在總經理職位垂手可得之際,陳文敏選擇離開漢斯理皇宮,並創立了「WM宴會公司」,專門承辦美國上流社會宴會業務。她所提供的五星級服務和充滿創意的宴會方式,讓「WM宴會公司」瞬間成為紐約上流社會的紅牌。

1996年,應年邁母親的一再要求,陳文敏放棄紐約的事業回到台灣,成立「紐約國際管理顧問公司」,將美國最新的服務理念──「非常服務」帶入亞洲各大企業。她每年在亞洲的演講高達上百場,有無數的企業和個人從中獲益受惠。

景氣不好反是「成為A咖」好時機
時空轉換到台北五星級飯店的餐廳裡,舉手投足散發出紐約上流社會魅力的陳文敏侃侃而談。她提到近年來國際與台灣的經濟不景氣,並判斷在接下來的一、二年內也不見得有好轉的跡象。

然而,陳文敏對「經濟不景氣」卻有與眾不同的看法:「對很多人來說,是壞消息,但我的看法是,是好消息!」

陳文敏接著解釋:「這波經濟不景氣一定會洗掉很多B咖和C咖。如果你是A咖,不景氣就自動幫你洗掉B咖、C咖,關鍵就是看你有多少價值。假設你是A咖,或你想成為A咖,這是一次好機會!」

因此,在大環境不景氣的情勢下,「增加職場競爭力」十分重要。在分享自身成功故事的同時,陳文敏特別希望貢獻「增加職場競爭力」的心法,也就是如何把握時機在職場上「成為A咖」!

職場競爭力 1:
增加個人「品牌力」 讓自己物超所值

陳文敏提起,她常被問到,作為一名「雙重少數」──帶著「東方人」和「女人」兩種弱勢的身分,如何能在以男性為主的紐約飯店業和勢利的美國上流社會中闖出一片天?她的回答是,這是因為自己用非常服務所創造出的「個人品牌」結果。

「品牌就是別人對你的印象,要做到『叫我第一名』,就是一回頭看不到第二名才行。在不景氣情況下有機會加薪?升官?是有可能的,只是你要做到物超所質,要去製造自己鮮明的印象,當公司想到要執行甚麼計畫時,首先是想到你。」她炯炯有神地說。

至於要怎麼打造自己的品牌,陳文敏建議在職場上要會用SWOT分析自己。SWOT是指Strength(優勢)、Weakness(劣勢)、Opprotunity(機會)以及Threat(威脅),「也就是自己要照鏡子,要去分析自己有甚麼長處和短處,你有沒有一兩樣東西是可以讓人家記住的。」

職場競爭力 2:
增加職場「社交力」 把小人變成貴人

一提到社交,很多人就聯想到「跑趴」──參加宴會與人交朋友,但陳文敏口中的社交力,指的是職場上的人際關係。

「每個人在職場上都會遇到貴人和扯後腿的小人,但這個人是貴人還是小人,60%是由你自己決定的。」陳文敏仍然有其獨到見解。

陳文敏舉了一個例子來說明。在擔任漢斯理皇宮餐廳的帶位小姐時,因為工作特別努力和表現優異,跳過侍者職位直接當上領班。由於領班要在客人面前開酒,剛當領班的陳文敏開酒技術還不純熟。一次開一瓶年份很老的酒,瓶塞年久脆弱,開瓶時,在客人面前硬生生地把瓶塞拔斷。

在頂級餐廳裡,這是一件很丟臉、有失專業的事。當時她底下帶的侍者和其他領班幾乎都在一旁幸災樂禍,還好後來一位侍者上前幫忙解圍。當她回到備餐室時,其他同事早已笑翻。

但陳文敏忍辱負重且不氣餒。為學習開酒技術,她自願替餐廳的酒保開超大瓶的葡萄酒,每天一開就是十幾瓶,苦練十幾個星期下來,很快成為全餐廳除了品酒師外,最會開酒瓶的人。

回憶這段遭羞辱的過程,陳文敏抬高了聲調說:「我到現在還記得那一幕。請問這些在一旁嘲笑我的人是貴人還是小人?表面上是小人,可是也因為他們才激勵我做得更好,所以他們也是我的貴人!」

職場競爭力 3:
加強內外「服務力」 把顧客當作夢中情人

「增強服務力」一直是陳文敏強調的重點。一般人都認為「服務」是對客戶而言,但陳文敏不這麼認為。

「你應該把你的同事和你的外部顧客,都當作你的顧客。」陳文敏加重語氣解釋:「我的理論是,要把顧客當作『夢中情人』,這樣一來,你就會不斷思考你可以為對方做甚麼,而不是去爭事情的對或錯,你想的是如何為對方多做一點。」

看雜誌/提供(節錄自NOWnews)

+房市消息 》北市豪宅稅開徵,置產台商哭求殺出

北市版豪宅稅5月起開徵,近月已有回台置產的台商,遭遇龐大稅負壓迫,無奈哭求殺出慘狀。

今日出刊的《中國時報》報導,北市版豪宅稅開徵,台北市不動產開發商業同業公會副總幹事張興邦說,有1名在大陸經商多年的台商,趁著事業有成之際回台置產,買了間8000萬元的房子,原本契稅只要20幾萬元,房屋稅1年也僅5、6萬元。

直到近期快交屋了,契稅暴增至200多萬元,房屋稅1年也暴增40萬元到50萬元。這名台商近來在大陸事業慘賠,房子先前雖已繳了簽約款、施工款共2000多萬元,但現在房屋稅加契稅飆漲,還有大筆房貸等著付,在擠不出那麼多錢的情況下,他只能哭求殺出。
(蘋果即時 張鈜閔/綜合報導)

2015年5月25日 星期一

+地藉清理 》地籍處理不必全員到齊!

立法院上周二(5/19)三讀通過地籍清理條例部分條文修正案!被標售或二次流標囑託國有登記的土地及建物,權利人或其繼承人向市府申請發給土地價金時,繼承人可以按應繼分申請自己的土地價金。
 
台北市有許多日據時期或光復初期留下來的,權屬或權利內容不清的土地及建物,經市府依地籍清理條例自2008年起陸續清查公告,截至今年4月底,公告超過2000筆土地及建物中,已有429筆由權利人或繼承人重新申請登記而釐正權屬或內容。
 
但部分類型,超過期限尚無人申請更正或繼承登記的話,自2011年起,市府即分年、分批公告代為標售,相關資訊可以上地政局網站「地籍清理專區」查詢。
 
北市地政局地籍及測量科科長葛澤桓指出,北市目前約有440筆土地已標售或囑託國有的土地,共約18億元的土地價金放在保管專戶,待權利人或繼承人來向市府申領。,但修正前的地籍清理條例必須全體繼承人共同在申請文件蓋章才可以領,若有人找不到或不配合,則無法申請。
 
為保障民眾權益,葛澤桓表示,地籍清理條例修正改為繼承人可以按應繼分申請自己的土地價金。修正條文三讀通過,待總統公布生效後,可望提高價金領取率。
 
地政局呼籲,祖先遺留下來的不動產請儘速申請繼承登記,決標前或囑託國有前民眾仍可向地政事務所申請繼承登記,避免土地被代為標售或登記國有。(鄭婷方/台北報導)

2015年5月18日 星期一

+農地買賣 》地產業鑽漏洞,賣小坪數農地

農委會擬修法限制農民才能買農舍,但買農地不受影響,地產業者推出每單位1、200坪的「集合式農園」,入手門檻夠低,湧現看地人潮。業者透露,得知政府要限縮農地農舍買賣資格,原本同業間還很擔心,所幸最後只限農舍、不限農地,集合式農園銷售情況反倒升溫。

看準不少民眾懷抱「買一塊地、蓋一棟屋、耕一畝田」的夢想,不少地產業者搜購大面積農地,比照社區格局規畫集合式農園,這類推案訂價通常不到1000萬元,且主打「買地送屋」,買農地就附贈看起來很夢幻的仿木屋、e化網室,還不定期加碼送儲藏室、傢俱組等活動。

依《農業發展條例》規定,單位面積不滿756坪的農地不能蓋農舍,最多只能蓋13坪的「資材室」,這些集合式農園贈送的小屋,其實就是法令定義上的資材室,且無論100坪或200坪,都只能蓋13坪的小屋,正因資材室不是農舍,所以即使農委會新制上路,買賣也不受影響。

業者強調,13坪空間雖然不大,但對多半只是假日到農園小住的都市人來說,小屋內有獨立的衛浴設備,還可以擺一張沙發床、小餐床、兩人座沙發等簡單傢俱,已經很舒適了,「親朋好友相聚,還可以在庭院搭帳棚、烤肉,別有一番情趣。」

家族在桃園觀音有塊農地的黃先生就表示,若拿集合式農園與都會區的房地價格相較,會覺得便宜到掉渣,才會有這麼多人想買,但以桃園地區目前農地每坪1.5萬到2.5萬,對照集合式農園每坪約5、6萬元,仍是農地的4到5倍,所謂買地送屋,也就是「羊毛出在羊身上」。

另為求抬高利潤,集合式農園土地多是廉價的山坡地,業者整地後,再分割成小單位賣給民眾。第一次去參觀集合式農園,就忍不住簽約的林先生就說,他已就業者開價攔腰砍了一半,原本對自己的殺價功力還很得意,但事後查詢實價登錄,才發現仍比市價貴了3成,令他懊惱不已。

2015年5月16日 星期六

+稅務新聞 》四類不動產交易,大查稅

5月報稅季到,KPMG台灣所家庭稅務辦公室經理陳信賢表示,不動產交易向來為國稅局查核重點,特別是預售屋紅單、借名投資、法拍屋及金店面租金所得,更是國稅局四大查核熱區。

安侯建業聯合會計師事務所(KPMG)台灣所昨(13)日舉辦「家庭所得稅申報實務研討會」,針對不動產交易,陳信賢指出,有不動產投資習慣的民眾,須留意四大國稅局查核熱區,包括預售屋紅單買賣所得、借名投資所得、買賣法拍屋所得及金店面租金所得。

首先,在借名投資部分,陳信賢表示,由於坊間有不少民眾喜歡集資購買不動產,但大數人不知道,房屋是登記在所有人名下,還是其中一人名下,稅負將「差很大」。房屋所有權人,依照現制繳稅時土地部分只須繳土增稅、房屋部分繳財產交易所得即可。

但出資、卻未登記所有權者,一旦遭國稅局查核,由於房屋並未登記在其名下,將被視為借名投資,進而認定為是從事房屋「權利」買賣,在計稅時,就須依房屋加土地的實際交易價格去計算獲利,獲利併入綜所稅課徵後,最高稅率可能暴增至40%,稅負將暴增。

其次,陳信賢提醒,民眾投資法拍屋時要注意,由於投資法拍屋者通常為專業投資人,因此投資法拍屋的獲利,很常被國稅局判定為營利所得,而非財產交易所得。一旦國稅局以營利所得方式認定,除營利所得須併入綜所稅繳納,還會有漏報5%營業稅的問題,須多加注意這層風險。

在預售屋紅單部分,陳信賢表示,購買預售屋取得的「紅單」,性質上屬不動產登記「權利」,因權利移轉所產生的所得,須視為財產交易所得,列入綜所稅申報。國稅局每年都會要求建設公司提供紅單交易資料並建檔,再選案發單,已是常態性查核動作,呼籲有買賣預售屋所得,一定得申報。

最終,陳信賢表示,近年由於不少國際連鎖的快速時尚連鎖品牌陸續進駐,人氣高的品牌店租金可能上看億元,自然引發國稅局關注,對此有大動作查核,呼籲有金店面租金收入,記得誠實以實際收取的租金報繳。

+土地買賣 》規範宗教團體,變更土地買賣最高罰30萬

內政部昨下午部務會報通過整合民間及學者新版《宗教團體法》草案,宗教法人未來可有條件承受農地,不得擅自變更買賣。內政部次長陳純敬說,這不是針對慈濟。

《蘋果》即時報導,該草案將全國1萬5000多座宮廟寺院都納入規範,鼓勵宮廟寺院登記為「宗教法人」,促宗教團體財務走向公開透明。

今日出版的《聯合報》報導,該草案指出,宗教法人未來可有條件承受農地,必須符合「農地農用」,不得擅自變更買賣,若未經變更有農地非農用情形,地方政府查獲可依區域計畫法處6萬至30萬元罰鍰,限期未改善還可連續處罰,避免法人團體假借宗教名義行炒作之實。
(即時新聞中心/綜合報導)

取自於網路

2015年5月14日 星期四

+房地新聞 》6月起非農民禁買農舍

中國時報【湯雅雯╱台北報導】

非農民禁買農舍!為解決農舍亂象,內政部和農委會將修正《農業用地興建農舍辦法》,未來農舍起造人和購買農舍承購人,都必須是農民,同時嚴格限縮農民認定資格,須投保農保、健保第三類(漁民、畜牧業者),或實際務農者;未來不具農民身分者都不能買賣農舍,但「繼承者」不在此限。農委會預計6月底公告施行。

投保認身分 或實際務農
農委會主委陳保基表示,2000年《農業發展條例》修法改為「管地不管人」,開放一般人可自由買賣農地,不少民眾買地變身農民,但更多的是投資客買地炒作農舍,在農地上不是種田,而是蓋房子,甚至以「買農地送農舍」規避法令,台灣農地價格被炒到連真農民都買不起。

雖然《農業用地興建農舍辦法》明文規定農舍起造人必須為農民,且根據母法《農發條例》的定義,農民是「直接從事農業生產的自然人」,但15年來模糊空間大,很多人都是買了農地就變身農民。

陳保基說:「我老家屏東最偏僻農地,一甲地竟然要900萬元起跳,真農民要種40幾年水稻才買得起!」

陳保基認為,農地價格因為可以蓋農舍,已經嚴重扭曲,不僅年輕農民買不起,甚至嚴重影響農業未來發展,他請同仁調出資料分析,發現農舍起造人的保險資格,只有3成8具有農保或第三類健保身分,換句話說,超過6成蓋農舍的「農民」根本不具農民身分。

農委會決定,先把農民定義加嚴,明確認定農民資格僅3種,分別是投保農保、健保第三類(漁民、畜牧業者),或實際從農者,才叫做農民。換句話說,未來退休人士買了農地,沒有農民身分就不能蓋農舍,但農地繼承者可例外,不過仍須維持農地農用。

繼承須農用 買賣限農民
農委會還發現一大漏洞,超過6成農舍,蓋好就被轉賣,陳保基說,農委會決定修法,除了原本規定農舍起造人必須是農民外,未來也將規定農舍承購人必須具農民身分,這樣才能防堵農民蓋農舍,但蓋好不到3年就轉手給一般民眾當豪華民宅或別墅住。

陳保基不諱言,修法恐將遭遇強烈反彈,但現在農地已經飆漲到年輕人買不起、租不起地步,農委會預計5月底預告草案,6月底前完成修法,他呼籲中央、地方政府一起加把勁,落實執法,別讓台灣農舍變成吞噬農業發展的大怪獸。

+房地新聞 》遏炒作大修法「非農民禁買農舍」

為了解決農舍亂象,內政部和農委會修正「農業用地興建農舍辦法」,未來農舍的起造人和購買農舍的承受人,都必須是農民,也就是不具備農民身分就不能蓋農舍、不能買農舍,但「繼承」不在此限;農委會預計最快5月底預告,6月底完成修法,真正落實農地農用。

農委會主委陳保基接受本報專訪時表示,農發條例定義農民是「直接從事農業生產的自然人」,但這次修法進一步明訂「農民」資格,縮限為投保農保,或者投保健保第三類(畜牧、漁業業者),或實際從事農業經營者。

陳保基說,農發條例管地不管人,但農舍起造人必須是農民的規定從未改變,現在進一步把農民定義講清楚,限制購買農舍的承受人也必須要實際從農,農舍所在的農地,必須要真正從事農業經營。

「我的老家屏東,最偏僻的農地,一甲地都要900萬元,但種水稻一年是一甲地的收益才22萬元,農民要耕種40多年才能打平購地成本。」陳保基說,台灣農地已經炒作到青年農民難以負擔的地步,「即使種植檸檬、火龍果等經濟價值較高的作物,一甲地收益有60萬,也要耕種10多年才能打平,這對農民是不合理的負擔。」

陳保基表示,農舍是農民居住的地方,但根據統計,超過六成農舍所有人沒有農民身分,也沒有農用;例如宜蘭是全台農舍最多的地域,近三年農舍有六成都是買賣轉移,用來作民宿、做餐廳、其他非農業使用,並非真正在務農。

「修法是一個很強烈的手段,會引起很大的反彈,但政府要下重手限制,農地炒作才會平緩,青年農民才有能力經營農業,台灣農業也才能永續,否則僅是隔靴搔癢。」陳保基說,藉此希望讓台灣農地有合理價格,減少農地、農舍炒作。

現行許多「買農地、送農舍」廣告,在辦法修正實施後,不能再只買農地或只買農舍,也不能種些綠肥、養幾隻雞就想蒙混「農用」;「有農地的農舍」不再分開處理,不管農地上有沒有農舍都要「農用」,必須作農業經營,政府可透過申請人的農業經營計畫、農業資材購買憑證評判是否真正農用,若非農用就不能登記,會有產權糾紛。

2015年5月13日 星期三

+稅務新聞 》政院版房地合一方案拍板,獲利超過400萬課稅10%

自由報導,行政院今(13)日拍版房地合一課稅方案,把4個非自住課稅級距調高,另外,原本財政部出售自用住宅4000萬元的免稅門檻,也改採400萬元所得額定額免稅,超過免稅額以上的獲利,按10%稅率分離課稅。

聯合報導,今日拍板的房地合一課稅方案,主要變更在課稅稅率上修,財政部原呈報方案採4級: 

未滿1年出售者課35%1年以上未滿2年課30%2年以上未滿10年課17%10年以上課12%

新版上修為: 
未滿1年出售者課45%1年以上未滿2年課35%2年以上未滿10年課20%10年以上課15%

政院版的另一重點為自用住宅課徵方式,財部版原建議以房地總價4000萬作為免稅門檻,以下不用課稅,超過則課17%,但最後政院決定,以出售獲利400萬元作為免稅門檻,只要獲利超過400萬元,一律課以10%稅率,且6年內適用一次為限。

另外,為了避免外資湧入炒樓,非境內居住者與總機構在境外的營利事業,未滿1年出售者購屋稅率也同樣調高至45%,希望導正外資來台投資的資金配置。

蘋果報導,政務委員杜紫軍說,立法院三讀後,目前手上的房子完全不會受到新制影響,只有2016年以後買進售出者、或在2014年1月1日次日以後取得、且持有期間在2年以下者才適用新制。

+稅務新聞 》政院版房地合一方案定案,獲利逾400萬課稅10%

行政院政務委員杜紫軍上午率財政部官員說明規劃中的房地合一實價課稅草案,在個人稅率方面,按持有期間分四級課徵,未滿一年出售者課45%、一年以上未滿二年課35%,二年以上未滿十年課20%、十年以上課15%。在自用住宅部分,財政部原規劃交易金額在4千萬元以下通通不課稅、超過者課17%,行政院定調為所得獲利超過400萬元以下完全免稅,所得超過4百萬元部分按10%稅率課徵。此案仍須送行政院會討論後送立法院修改《所得稅法》三讀後才會施行,但財政部預估希望施行日期為明(2016)年1月1日。

行政院認為新制有自住減免、長期優惠,非自住、短期稅負合理調整等原則,可望落實居住正義、改善貧富差距的作用。杜紫軍形容,新制對購屋持有者的意義,對短期交易者「從重課稅」、中期持有者「合理課稅」,長期持有者「優惠課稅」。

杜紫軍說,立法院三讀後,多數現在持有房屋者會不會受到影響,目前手上的房子完全不會受到新制影響,只有2016年以後買進售出者、或在2014年1月1日次日以後取得、且持有期間在2年以下者才適用新制。他說,審查草案通過後,不會在本周提報行政院會,其中修正的重點,包括自用住宅部分課徵方式,財政部原規劃交易在4千萬元以下通通不課稅、超過者課17%,行政院則將方案改採所得超過400萬元為門檻,並定有6年內適用一次減免的優惠,盼財政部儘速在北中南舉辦公聽會。

杜說,對年輕世代影響比較大,未來將透過國發會網路政策平台,聽取青年人及網友看法。他認為,新制對外資或外國法人部分,改為持有1年以下稅率45%,持有超過1年以上35%,會調高持有成本,希望資金到台灣來能實質投資。對現在持有房子者不必緊張,考量大多數人利益,不受影響,對長期持有優惠、對自用者也會有合理優惠。(王家俊/台北報導)

2015年5月11日 星期一

+稅務新聞 》房地合一稅率最高40%

行政院最快在本周拍板房地合一課稅案!據悉,在財政部呈報行政院的替代方案中,四個非自住課稅級距一律調高。

其中,持有未滿1年即出售,獲利部分的稅率擬由35%調高至40%;持有滿1年到2年內出售,稅率擬由30%調高至35%;持有滿2年至10年的稅率,由17%調高為20%;超過10年稅率,則自12%調高為15%。

另對於自住的課稅門檻,傾向採用藍委曾巨威版本,獲利100萬元額度免稅,超過獲利部分則採分離課稅10%。

有關日出條款,財政部認追溯既往困難,傾向以105年1月1日上路後取得房屋作為課稅基準。

行政院打算近日內再召開房地合一課稅的政務審查會,就日出條款、課稅門檻、課稅稅率及長期持有等四大議題,可望作出最後拍板。

據了解,財長張盛和對外表示支持政院調高稅率,因為在替代方案內,針對非自用住宅稅率,四個課稅級距均調高。在財政部原方案中,4級稅率分別是持有未滿1年即出售,稅率為35%;持有滿1年到2年內出售,稅率為30%;持有2年到10年內,稅率為17%;持有超過10年稅率則為12%。

其中較大改變是持有2年至10年的原稅率17%,調高為20%,而持有10年以上稅率擬調高為15%。據透露,調高稅率是要與現行綜所稅有所平衡所作的考量。

針對「自用住宅」,財政部原提出出售金額在4,000萬元以下免課稅,但因北部、中部、南部及屏東,房價水準都不同,訂統一免稅門檻,雖然簡單但引起諸多爭議,4,000萬對中南部的人而言太寬鬆,未來恐會產生不少流弊。

因此,行政院傾向採曾巨威版的建議,即依出售所得額,及資本利得課稅,所有自用住宅出售一律都有100萬元免稅額,超出的利得再分離課稅10%,亦即針對絕大多數的自用住宅都採取輕稅為原則。至於免稅額是否100萬元,稅率是否10%,可以有討論空間。
工商時報【記者呂雪彗╱台北報導】

+土地開發 》擴大三重蘆洲都市案,補件送環評

桃園航空城等都市計畫案爭議不斷,新北市政府規劃的「擴大三重及蘆洲都市計畫案」今在環保署政策環評審查中,也遭到環評委員質疑地質條件為中潛勢的土壤液化地區,應避免建築區的面積太大,改以公園綠地等為主,且該處有96處工廠因為地緣的工業鏈關係恐面臨歇業,眾多員工將失業,工業局憂心重演國道收費員抗爭事件,會議最後要求委員及官方相關意見,請新北市政府研議補正後送環評大會討論。

「擴大三重及蘆洲都市計畫案」總面積為51.44公頃,範圍包括高速公路以北範圍是以西以疏洪東路為界,以東鄰鴨母港溝以蘆洲都市計畫區為界,以北以國道一號為界;高速公路以南範圍是以東以三重都市計畫區為界,以西以疏洪東路為界,以北以中正路560巷為界。

根據新北市政府統計,計畫區域內的土地使用現況約有371戶,且範圍內有96處工廠,但登記有案的合法工廠僅7處,新北市府今年初並針對地主約970人發出區段徵收意願調查,僅有253份回收,且結果是不同意徵收超過5成3。

工業局代表說,工業是上下游關係,鄰近工業需要該計畫案範圍內的工廠的配合生產,但此規畫是作為住宅跟商業使用,但現有工廠不容易搬遷,過去國道收費員失業等問題,若工廠不能繼續營業,恐引發失業問題。環評委員廖惠珠也質疑,這些工廠利潤微薄,生存有限,新北市政府輔導廠商,有無能力負擔租金

環評委員指三重蘆洲水岸居住空間範圍,定位為台北都會區的中央公園,具有前瞻性,周邊都市計畫人口已趨飽和,此案預計引進1萬多名人口,應以綠地空間為主,且現有聚落尤其是清代聚落應保留,並改善生活空間,提升民意溝通作業,並建議將居民意願納入考量,並且將工廠拆遷的民生經濟納入考量,

新北市城鄉發展局專委王敏治說,這項都市計畫案,住宅面積只佔10公頃,會依環委要求加強綠地等公共設施,並且劃設2公頃的產業專區,可以讓現有約3成的現有工廠進駐,其他則會輔導至五股產專區。(洪敏隆/台北報導)

+容積移轉 》容積銀行登場,公設保留地買氣腰斬

「容積銀行」政策重創公設保留地買氣。根據專營公設保留地的業者統計,假設前年1-11月道路用地交易指數為100,去年指數減少到僅剩52.52,大幅衰退近五成;業者分析,除因目前房市買氣低迷,建商保守推案外,最主要的原因還是在於容積銀行是政府做莊,並以市價買賣,且僅有3年落日時間,導致整體買氣幾近腰斬。
購保留地容移有獲利空間
一般來說,可以容積移轉的公設保留地,包括道路用地、古蹟及公園綠地等,不過,並非每個地方政府都接受公園綠地的容積移轉條件。
「容積銀行」政策推行前,若建商欲將容積移轉至建案上,多數會直接購買公設保留地等,透過保留地捐給地方政府的方式,再將保留地的容積移轉到建案上,其最高容移上限不得超過開發基地基準容積的三成,都更地區最高不得超過四成,通常保留地容積會較開發成建案後的可售容積便宜,甚至部分僅有公告土地現值的價值,不過,容積移轉到建案上後,再使用市價出售,基本上存有獲利空間。
舉例來說,北市某處道路用地,每坪公告土地現值約50萬元,建商以每坪90萬元購入,將土地捐給北市府,並將容積移轉至使用分區為住三的建築基地上,等於增加2.25坪的增加容積,假設未來一坪房價約50萬元,則增加112.5萬元的可售容積,扣除購地成本與建築費用,光移入容積興建後售出的獲利推估獲利空間10-15%。
以北市為例,北市規定15公尺以上道路用地,才能接受容積移轉,前年因為搶在「容積銀行」政策推動前部分投資客與建商大量進貨,道路用地的行情飆到公告土地現值的1.8-1.9倍,不過,去年因政策已推行,加上房市低迷,道路用地行情平均回跌至公告土地現值的1.6倍。

政府做莊,買氣大減
專營公設保留地的業者表示,去年的公設保留地買氣其實受政策衝擊相當大,以目前現況,投資客除選後微量買進外,幾乎已經銷聲匿跡,至於,建商則多數仍在打聽行情,少數買進的建商也都是確定要用的容積額度後才會向市場發布需求訊息,不像以往可能會粗估來年需求,在年底公告現值調整前或多或少買進。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,近年由於法規變化快速,過去能用以「捐地節稅」或「買地節稅」等用途的公設地已逐漸退燒,加上市場交易轉淡,建商需求不大,獲利空間縮小,公設地須有較高的自有資金與投資門檻,自然無法獲得投資人的青睞。

+土地開發 》〈北部〉未徵收公設保留地,市府將檢討

〔記者謝武雄/桃園報導〕桃園市政府今年編列一千九百多萬元進行未徵收公共設施保留地檢討。市長鄭文燦表示,檢討原則為︰保留地若涉及都市生活品質,會儘量保留不釋出;同意釋出的土地,將透過重劃方式,優先取得公園、停車場及社會住宅用地。
桃園市未徵收的公共設施保留地,面積達一五五六公頃,由於民眾土地被劃定為公共設施後,四、五十年來都未徵收,影響民眾權益甚鉅,內政部因此補助地方進行全面檢討。
鄭文燦說,未徵收的公共設施保留地種類甚多,但公園綠地(含體育館、兒童遊樂場)、停車場,都牽涉到都市生活品質;桃園市升格後,這些用地只能增加、不能減少,所以儘量不釋出。
鄭文燦表示,桃園的都市發展要有海綿城市觀念,有的公設保留地涉及防災需求,滯洪池就應該保留。
市府都市發展局局長李憲明表示,將針對機關用地、學校、市場用地進行檢討是否釋出,若釋出,會透過重劃方式讓民眾取得住、商用地,而公共設施部分會優先保留公園、停車場及社會住宅用地。

2015年5月7日 星期四

+房地新聞 》房地合一,稅率恐上調

【時報-台北電】據了解,在行政院審議中的房地合一稅,因不少專家學者批評單一稅率17%太輕,行政院不排除衡酌各界意見,調升個人房地合一稅的稅率。

行政院周三召開房地合一稅審查會議,財政部長張盛和因為出席亞銀年會,並未出席。主持審查的政委杜紫軍,將待張盛和回國後再度召開會議,就課稅稅率、課稅門檻、日出條款等項目,做更深入的討論。

甫返國的張盛和昨天表示,房地合一稅改方向已經確立,目前尚未定案的項目「不是問題」,財政部是以「房地合一課稅」為目標,至於課稅的輕重如何拿捏,則待行政院拍板。

財政部2月公布房地合一課稅草案以來,財稅學者批評單一稅率17%的課稅力道太輕,加上立委曾巨威提出比照土增稅的稅率,區分為20%、30%、40%等三級稅率課稅;前財長何志欽則建議個人單一稅率應至少20%,行政院不排除調高課稅稅率,以符合外界期待。

針對新舊稅制的影響評估,張盛和說,相較於舊制以評定現值課稅,1年內交易課不到稅,等於鼓勵短期炒作,房地合一稅新制上路後,只有交易有所得的人,才會被課到稅,賺得愈多稅愈重,課稅比較公平合理。

財部3月曾修正房地合一課稅草案,對於持有未滿一年之不動產交易加重課稅、稅率調高為35%,持有未滿2年稅率為30%,持有2至10年者稅率17%;另,長期持有優惠,減徵年限從第3年起每年減徵4%,調整為持有10年以上才享優惠,並採12%單一稅率。

張盛和強調,房地合一稅改修法以力拚本會期通過為目標,由於立法院本會期審議期間只剩一、二個月,相信行政院很快就能凝聚共識,儘快推出行政院版本,他仍樂觀以待。
(新聞來源:工商時報─記者林淑慧/台北報導)

+稅務新聞 》信貸免綁約,當心高利

5月繳稅旺季民眾資金需求增加,面對琳琅滿目的信貸產品,中國信託商業銀行昨(7)日提供三大建議,提醒民眾要避免「免綁約」的迷思。

中信銀行表示,民眾勿僅著眼借貸利率高低,應以自身還款能力考量還款期限及還款金額;同時避免「免綁約」省違約金,反而利息繳更多;最後,選擇申貸流程簡便、撥款迅速的銀行,才可選擇到最適合自己的貸款方案。

民眾選擇信貸產品時,常為節省信貸綁約的違約金,多半會認為免綁約產品比較好,但免綁約產品通常無優惠利率,客戶長期資金需求在短期間內無法清償完畢,利息支出反而變多,免綁約信貸方案可能並非最佳選擇。

中信銀行指出,民眾仍應針對個人資金長短期的需求選擇適合的產品,精算利息支出與綁約違約金之間的利弊得失。

此外,信貸產品多元,建議民眾從額度評估、表單填寫、開辦相關各項費用評估、還款日設定等環節均需注意,若資訊揭露不清楚、服務人員解說不完整,都有可能影響自身權益。
經濟日報 記者陳怡慈/台北報導

+稅務新聞 》繼承自益信託土地,稅變輕了

行政院會昨(7)日通過「平均地權條例」、「土地稅法」修正案,明訂自益信託土地所有權人,若在信託期間死亡,其土地繼承人日後移轉土地時,可依所有權人死亡日當期公告土地現值計算土增稅。

此舉能消除目前有安排自益信託與未信託土地,其繼承人稅務負擔差很大的問題。自益信託指的是,委託人為自己的利益(自益)而成立的信託,受託人與受益人為同一人。這次修法牽涉到「平均地權條例」第38條之1、土地稅法第31條之1。

內政部表示,自益信託土地所有權人如果在信託關係存續中死亡,依現行規定,該信託土地繼承再移轉時,土地漲價總數額無法比照未信託的繼承土地,以扣除被繼承人死亡日當期公告土地現值計算,所以稅負較重。

內政部與財政部基於租稅合理、公平前提下,推動修法。內政部說,未來繼承人在繼承土地時,若有應課徵土地增值稅情形時,應比照繼承土地課稅規定,讓土地漲價總數額計算標準一致。

不過,如果委託人是藉由信託契約為他人或自己規避或減少納稅義務的案件將排除適用。內政部官員也說,新法訂有溯及既往規定,只要修正案通過後,尚未核課稅額的案件,都能適用。

舉例來說,甲君在1999年取得土地,原地價為1,000萬元,甲君2012年死亡,遺有配偶及子一人,公告土地現值為3,000萬元,由繼承人乙君繼承,乙君在2015年出售該土地。若土地改良費用及可抵繳增繳地價稅各為100萬元及9萬元,出售日公告土地現值為4,000萬元。

由此算出,甲君要繳的遺產稅是,(土地價值3,000萬元-免稅額1,200萬元-配偶扣除額445萬元-直系血親卑親屬扣除額45萬元-喪葬費扣除額111萬元) ×10%=119.9萬元。土地增值稅是,(申報現值4,000萬元-前次移轉現值3,000萬元-土地改良費100萬元) ×20%-增繳地價稅9萬元=171萬元。合計要繳290.9萬元的稅。

但若甲君有辦自益信託,因目前法令未明確指名可依所有權人死亡日當期公告土地現值計算土增稅,土增稅計算為(申報移轉現值4,000萬元- 前次移轉現值1,000萬元-土地改良費100萬元) ×40%-1,000萬元×30%-增繳地價稅43萬元=817萬元。連同遺產稅要繳936.9萬元。

經濟日報 記者林安妮/台北報導

+房地消息 》房地合一稅,政院要大改

財政部將房地合一實價課稅方案送進行政院審查,據了解,行政院將大幅調整,已針對稅率、日出時間是否回溯、以及自用住宅免稅條款三大面向,要求財政部重新研議,力爭本月送入立院審議。

行政院政務委員杜紫軍昨天表示,外界對於房地合一稅改方案看法不一,他已指示財政部針對「日出時間提前」及「分區訂定免稅門檻」,連同財政部版一同做衝擊評估,最大程度確保自住客權益。

財政部版房地合一實價課稅方案在3月底送入行政院,由杜紫軍擔任法案主審官。先前杜紫軍已完成條文審查,但留下稅率、日出條款與自用住宅免稅門檻及長期減徵優惠方式,未做決議;前天杜紫軍再邀財政部、內政部一同商議,待財政部補提衝擊影響評估後,再討論敏感的稅率。

財政部長張盛和昨(7)日受訪時重申,建議房地合一課稅稅制的政策方向沒變,各面向的評估影響要做都不是問題,昨天早上就已將評估結果送給行政院。

張盛和表示,財政部提出17%稅率版本,「被外界罵是最低,怎會再調低」。張盛和的說法,已被解讀為政院有可能上調稅率。

依照財政部先前報送政院的微調方案,建議個人稅率按持有期間分四級課徵,未滿一年出售者課35%、一年以上未滿二年課30%;二年以上未滿十年課17%、十年以上課12%。在自用住宅部分,仍採售價4,000萬元以下完全免稅;施行日期為2016年1月1日。

舉例來說,財政部訂定的日出時間,是針對明年元旦以後的交易實施,但外界建議要回溯,應提前到2011年奢侈稅或是2012年政府推行不動產實價登錄時間。

另外,針對財政部訂出的4,000萬元免稅門檻,有人認為財政部參考中央銀行對豪宅標準,或許套用在北部很洽當,但是在南部未必如此,建議政府應分區訂定不同的免稅門檻,甚至有人建議應授權地方縣市來訂定。

杜紫軍強調,政院對於這些建議,沒有特別的偏好,但希望財政部對於這些建議,也能一併做衝擊影響評估,以最大程度確保多數的自住客不受影響。

2015年5月5日 星期二

+房地消息 》交易量探底「未停」 買賣移轉創下統計新低紀錄

六大都會區4月建物買賣移轉棟數揭曉,月增3.2%,年增率則衰退19.8%,近兩成。其中台北市、台南市與桃園市與去年同期量縮21.0%~28.6%最多,台北市甚至比3月還少9.0%,為六都房市重災區。另外,全台3月份買賣移轉棟數跟去年同期比較減少4,565戶,年增率衰退17.2%,創下官方統計數據民國88年以來同期新低紀錄,全台房市陷入窒息量!

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出,政策打房見效,再加上房屋稅、售屋財交稅雙漲,遞延購屋決定,使4月房市交易量呈現低檔。房市已回歸剛性需求,買方市場走勢保守,形成房市雖有看房的潛在買方續增,但出價意願不高或出價落差較大,形成價格認知落差、交易量膠著的現象。

黃舒衛分析,去年的房屋稅、個人綜合所得稅的稅單已發出,不少去年售屋的屋主都發現財交稅計算方式已與過去大不同,不再以建物評定現值作為唯一依據,而是以實價登錄的價格作為稅基計算,所以增加幅度大,民眾相當有感。然而,更需要留意的是,未來房地合一實價課稅之後,不再有房地比的分離拆算,依「帝寶」為例,目前約2:8的房地比,等於認定建物的漲價貢獻只有獲利的20%,所以稅基並不高,舉例來說,漲價5000萬,只有1000萬算建物的漲價,要課財交稅。但如果新法上路後,等於要把5000萬扣掉土地漲價部分,全部作為稅基,稅負勢必大增,有意售屋的屋主,不得不慎!
好房網News編輯中心/整理報導

2015年5月4日 星期一

+政府機關 》私人土地如被佔用成公共道路,市府退還溢繳地價稅並加計利息

私人土地如被佔用成公共道路 市府退還溢繳地價稅並加計利息
最後異動時間:2015-05-04 發布單位:臺中市政府新聞局
臺中市石岡區豐勢路住戶自行鑑界後,發現道路偏移,質疑自家土地被佔用成道路,卻還要繳稅。
市府地方稅務局表示,道路土地如無償提供公眾通行,除屬建造房屋應保留的法定空地,在使用期間內,地價稅或田賦全免,將主動與權責機關連繫,如查明確實有佔用情形,將退還道路通行面積所溢繳的地價稅並加計利息。

建設局表示,豐勢路該路段確實未徵收且為私人土地,至於有無佔用情形,因年代久遠,又經縣市合併,原因已不可考,而且道路無法重新設計,市府將再派人測量鑑界,查明實際情形。

有民眾反應,私人土地被佔用成道路卻仍要繳稅。地方稅務局表示,道路土地如無償提供公眾通行,除屬建造房屋應保留的法定空地,在使用期間內,地價稅或田賦全免,將主動與權責機關連繫並提供佔用面積,如查明屬實,就提供道路通行的面積所溢繳的地價稅並加計利息,辦理退還,以維護納稅義務人權益。

地方稅務局也表示,民眾如有任何疑問可撥打04-22585000按1或0800-086969接電話客服中心洽詢,將有專人服務。

聯絡人: 臺中市政府地方稅務局陳小姐
聯絡電話: 04-22585000分機201

2015年5月2日 星期六

+土地開發 》政府公告「藏黃金」!小工程師5年滾出上億身價

兩位IC設計工程師許芸融、莊曜誠找到了一條致富之道。他們分別領了18年跟9年的死薪水,沒有富爸爸給的大片土地,靠著勤奮努力,終於找到破解土地買賣的密碼。

跟著重大建設走,5年財富翻20倍
他們現在最主要的投資工具,就是跟著政府重大建設,鎖定周遭即將被徵收的農地,等著地價水漲船高後,用一坪農地換取大約40%或45%的建地,增值至少兩倍,讓平價農地變高價建地,「黃土變黃金」。

在許多人的心中,「買土地」等於大資本投入、甚或有錢人玩的遊戲;其實,買賣土地不需要財團的等級,一般上班族就有能力參與。2009年兩人合資買下人生第一筆土地開始,身價從700萬元增值到至少1.5億元,許芸融的身價已經翻了20多倍、已有上億身價,與他一起投資土地的莊曜誠,同時間也翻了近3.3倍,達8位數。

他們的致富密碼,正是一年1千多篇看似無趣又枯燥的政府「都更地」公告,「這些公告,就是投資土地的『藏寶圖』。」莊曜誠說,「政府坐莊,明白告訴你接下來要開出什麼。

2006年,原本互不相識的許芸融與莊曜誠,一起進入台灣前三大晶片設計公司當工程師,兩人相差10歲,但同樓層、同梯情誼讓他們特別聊得來,打趣說「感情比老婆還要好」。

一聊起來才發現,待過幾家知名電子公司的許芸融,就學時父親經商失敗,全家窮困潦倒到只能窩在豬圈裡;比較年輕的莊曜誠出身南投埔里,老家是921大地震時房屋全倒的受災戶。

也因此,貴為「科技新貴」的兩人壓力沉重,投資過股票,試著想脫離財務上的困境,年輕的莊曜誠甚至為了規避風險,把辛苦存下的第一筆10萬元全拿去買雷曼兄弟連動債,金融海嘯後血本無歸。

眼看股票這條路似乎走不順,許芸融把腦筋動到當時的台灣首富國泰集團身上,研究它到底為何能成為首富?他發現,在全台灣買地,倍數翻漲的土地是它主要獲利來源。兩人於是下定決心效法首富,轉而投資土地。
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