+房地新聞 》房東要哭了！新北市套房隔間，元旦起須樓下同意

近年「隔多間套房」出租物件屢傳用電過載、陽台違建及房屋構造遭破壞等公安意外，甚至導致樓下住戶漏水及噪音問題，新北市政府光今年就接獲近千件投訴案，因此於近日公告，除原先規定建築物裝修成隔多間套房，必須提出申請審查外，自明年元月1月1日起，隔間套房動工前，還得要經過裝修層的「直下層」樓下屋主許可才行，若抓到房東違法，將處以6至30萬罰鍰。

一般建築物如欲申請隔間套房，除須為合法房屋樓層條件外，還得經由建築師提出「室內裝修」申請，審查通過之後才可動工。新北市政府日前向「新北市建築公會」及「新北市室內設計裝修商業同業公會」發出公文表示，新北市住宅或集合住宅的建築物做隔多間套房用途，除須通過「新北市政府辦理建築物裝修為多間套房審查原則」規定外，2019年1月1日起，還須再附上「直下層所有權人同意書」。

許多北漂族選擇到租金較北市便宜的新北市租屋，部分投資客更喜歡買屋後隔成多間出租套房，以獲取更大利益。近來新北市政府核發套房施工許可證，每月平均約21件。

新北市工務局建照科科長蘇志民表示，「過去接到許多裝修隔多間套房的直下層住戶陳情，反映隔套裝修導致漏水及噪音問題，光今年1月起至今，就接到994件投訴。」因此，新北市政府借鏡台北市及桃園市，實施隔套須再經過「直下層」樓下住戶許可的政策。

蘇志民說：「由於地板是上下二樓層住戶共用，依照『公寓大廈管理條例』有共同維護管理責任。若抓到有房東違法，將處以6至30萬罰鍰。」

蘇志民舉例，4樓38號要裝修，就得取得3樓38號所有權人的同意書。若上下樓層為同一所有權者，也要附上建築物權利證明文件。

但也有例外，若裝修物件的位置在1樓，且其直下層非供住宅使用者，就可不受限制。(黃政嘉/台北報導)

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+房地新聞 》贈與土地幫繳土增稅「虧大」 善用免稅額省一筆

爺爺贈與名下土地給孫子，國稅局會詢問土地增值稅是誰繳的？如果連土增稅也是爺爺繳的，土增稅稅額會納入贈與額計算，爺爺的贈與稅稅負會大幅增加。

官員說：「為了節稅，土增稅的繳納最好也要事先安排。」 贈與土地給兒孫輩，第一個問題是土地增值稅誰來繳？南區國稅局官員指出，依據辦理順序，必須先繳了土增稅，才能去繳贈與稅，兩者都完成了，再拿繳稅或免稅證明去地政機關辦理土地過戶。

官員表示，土地因為贈與而移轉，土增稅依法應由「受贈人」繳納，以上述個案來說，是由孫子繳。土地增值稅是由得到利益的人繳稅，如果是買賣，是賣地的人賺錢，由賣方繳；如果是贈與，無償拿到土地的是受贈人，國稅局會向受贈人開單要求繳稅。 

稅單是開給受贈人，但是實務上，拿錢出來繳稅的可能是贈與人。 

官員說：「發生這種情況，通常受贈人年紀小，沒有能力繳稅。」土增稅的稅單會開給孫子，如果孫子還在讀書、沒就業，沒錢繳，通常爺爺會出錢把土增稅給繳了。

一旦爺爺繳了土增稅，就會把爺爺繳的稅款也視為對孫子的贈與。 

其實，熟悉贈與稅務者知道可以善用「分年贈與」，爺爺先在前一年贈與220萬元給孫子，在免稅額內，不用繳贈與稅，隔年再贈與土地，孫子就有錢可以自己繳土增稅了。 

土增稅先繳 贈與稅回不了頭 官員說，如果爺爺隨手就代繳土增稅，贈與稅要多繳20萬元。由於土增稅先繳，再來算贈與稅，因此，來到贈與稅這一關時，就回不了頭。

「只要受贈人年紀小，稅務人員多會要求提資金證明，證明受贈人有錢可以自己繳稅。」  案例分析 爺爺贈與土地給孫子，贈與當年的土地公告現值1000萬元，假設轉手要繳土地增值稅200萬元，爺爺要繳多少贈與稅？  稅法解說 依遺產及贈與稅法第5條第1款規定，代繳稅費應以贈與論，必須併入贈與總額中計算，不過該稅費可以自贈與總額中扣除。

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+房地新聞 》母湯喔！海外房地投資吸金，專家踢爆四大話術

海外投資房地產風險高，詐騙、慘賠、資金套牢事件頻傳，日前台灣搜房、亞太國際地產被爆出涉嫌鼓吹投資英國等海外不動產，從中不法吸金12億，引發海外地產投資人心慌慌，昨天房產名家Sway在臉書《Sway房市觀測站》表示，不要亂投資海外啊！海外投資的理由常常很瞎，但還會有人被騙，更踢爆海外物業4大慣用攬客招術。

日前台灣搜房、亞太國際地產公司涉嫌鼓吹民眾投資英國等海外不動產，從中不法吸金12億元，事件曝光後 Sway表示，海外投資常常很瞎但還會有人被騙，如果你曾經也是那很瞎的一員，或是你的海外物業感覺怪怪的，請速找律師保障你的權益。

為何海外物業能吸金高達10億元，背後可能與四點相關：  

1. 高保證獲利：
海外超高保證獲利8％是小兒科，甚至有達到30％，他反問，但是誰真正拿得到錢？不管柬埔寨還是菲律賓，都早已出事，你的本金通通拿不回來！ 

2. 賭你不會去：
他表示，很多手上有點錢投資客，根本沒時間去你投資物業巡巡田水，有時仲介帶你看A屋、實際成交卻是B屋，十萬八千里的差距很常見，去一趟英國多累啊！飛柬埔寨也很麻煩啊！去日本班機也是常常客滿！ 

3. 拐你不懂：
他強調，想買海外就要懂海外的語言，並且要有海外的朋友及海外的律師，如果不懂日文、日本房地法規，為何要相信台灣那些房仲呢？詐騙都是這樣來的，超瞎，只要用一堆法律文字，加入一堆你看不懂的中文，就可以騙到你的錢了。 

4. 那個公司很有名：
他表示，台灣總公司跟海外分公司不一樣，出事的時候，台灣總公司一定會切割，「我們也是受害者」、「員工個人行為」都很常見，法律上也是各自獨立，到時你的本金還是通通要不回來。 

最後他強調，不要亂投資海外啊！如果錢放在你的口袋會咬你，那麼買超跑還比買房爽，買名牌包的變現率也比買房好，大吃大喝也比買房實際。

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+房地新聞 》假買賣真贈與規避贈與稅 兄弟互賣房產給對方子女，遭國稅局補稅千萬

假買賣真贈與規避贈與稅 兄弟互賣房產給對方子女遭國稅局補稅千萬。二等親以內的親屬之間的財產買賣，應提出已支付價款證明，否則恐將被認定是贈與遭國稅局要求補稅。

高雄國稅局日前查獲轄有兩名兄弟欲將財產過戶給子女，但為規避贈與稅，竟將彼此名下的房產以出售名義，售予對方子女，但因實際上並未收錢，形同贈與，因而遭國稅補徵 1,000 多萬的贈與稅。 

高雄國稅局官員說，以贈與稅稅率 10% 計算，兩人贈與對方子女的房地產，估算現值高達 1.2 億元，推估與贈與房地位於高雄精華區，加上面積大、因此房產現值高達上億元。 

高雄國稅局表示，該案的兩位兄弟為了規避贈與稅，意圖透過交叉移轉，以買賣名義將不動產過戶給旁系三等親，但因兩兄弟的小孩才剛成年，財產卻異常增加，不符常理，引起國稅局注意，才發現是刻意安排規避贈與稅。 

高雄國稅局說明，根據遺產及贈與稅法規定，二親等以內親屬間的財產買賣以贈與論，不過若能出示已支付價款證明，而且已支付價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，則不在此限。 

國稅局官員說，該案在國稅局通之 10 天內補繳稅款，因此依規定未處以罰鍰，僅要求補稅。

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+房地新聞 》代書漏報房地稅，委託者無法免責

經濟日報 記者翁至威／台北報導

民眾辦理房地交易時，常常會委託代書處理，省下寶貴時間。財政部北區國稅局表示，若委託的代書忽略申報房地合一稅，納稅義務人無法以此為由免罰，提醒民眾應掌握相關申報進度，以免遭稅局追稅加罰。

北區國稅局表示，近期查核轄區內甲君未依限辦理房地合一稅申報，因此核定補徵稅款並罰鍰，甲君主張，其出售土地時委託代書代為處理，誤認代理人已協助完成申報，並非刻意漏稅，希望免予處罰，結果遭法院駁回。

該局指出，民眾委託代理人參與行政程序，對於該代理人的故意或過失，必須負相關責任。房地合一稅採自行申報制，符合課稅範圍的納稅義務人，應據實申報納稅，不因選任代理人辦理房地移轉登記等理由，免除其責任。

該局呼籲納稅義務人，個人出售符合房地合一課稅範圍之房地，應於交易房地完成所有權移轉登記日之次日，或房屋使用權交易日之次日起算30日內，向稽徵機關辦理申報，以免受罰。

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+房地新聞 》北市公設用地通盤檢討還地於民

台北市府今日向都委會提出公共設施用地通盤檢討案，要將無開闢需求的公共設施保留地變更為其他公設用地，或於回饋一定比例後，可變更為可建築用地，還地於民。

都發局表示，北市劃設近7200公頃公共設施用地，相較全台其他縣市的公共設施開闢現況，北市目前近9成的開闢率實屬難得，但受限於現況建物使用密集及高地價，仍有近810公頃私有公共設施保留地尚未取得，監察院2013年針對各級政府長達3、40年未取得公設保留地，影響民眾財產權及生存權提出糾正。

北市府自2015年開始清查公設用地的產權及開闢情形，這次將綜合都委會的建議進行修正。

都發局表示，北市近810公頃尚未取得的公設保留地中，以公園綠地(約53%)、道路用地(33%)比例最高，其中，道路用地涉及地區交通系統及建築線指定，檢討較有難度，其餘彙整出7項檢討變更原則、9種處理方案，包括位屬環境敏感或地形陡峭地區的公共設施，參酌周邊分區及原使用分區檢討變更為保護區、風景區或農業區，另外，基地條件適宜開發的用地，回饋適當比例土地作為地區公共設施後，解編變更為可建築用地：例如內湖區新明國小預定地、文山區恆光國小預定地，從民國62年及58年劃設至今仍未開闢，相關單位評估徵收經費龐大，且現存私人建物拆遷困難，基於少子化趨勢，已無開闢需求，規劃回饋30%土地作為配合捷運環狀線東環段、公園等地區發展需要的公設用地後，其餘變更為住宅區，還地於民。

都委會指出，此案有助提升土地使用效率，並解決公設保留地久未被徵收影響土地所有權人權益的問題，同時建議市府針對私校退場，預先規劃後續變更機制。針對中華電信、中華郵政等單位，也應藉由公司化、民營化，重新啟動相關用地變更的協調事宜，規劃更有彈性及長遠發展的使用分區，取得回饋挹注地區迫切需要的公共建設。

至於取得困難度較高的道路用地，除預算編列外，建議市府配合公劃更新地區，提出在地容移等更多元取得管道。

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+房地新聞 》〈北部〉竹市南寮浮覆地 親子公園動工

〔記者洪美秀／竹市報導〕新竹市頭前溪南寮浮覆地閒置三年多，市府規劃觀光休憩園區，將打造親子運動公園，第一期工程昨天動土。市長林智堅說，未來還會向教育部爭取近五千萬元經費，施做足球場、槌球場及籃球場等，且規劃停車場和道路，結合新竹漁人碼頭。智堅說，南寮漁港是新竹市必遊景點，市府投入超過八點五億元經費建設南寮地區，過去兩年， 已投入二點二億元進行國際風箏賽場一期、二期及漁港疏浚等工程，「新竹漁人碼頭計畫」將再向中央爭取四億元，希望成為繼淡水漁人碼頭後，北台灣最具亮點與魅力的觀光漁港。

林智堅說，頭前溪浮覆地在台六十八線榮濱段通車後，是遊客來到南寮地區的重要入口，基地面積六萬八千平方公尺，自一百零三年向國有財產署無償撥用後，已閒置三年，市府爭取補助，要打造親子運動公園。

昨天動土的第一期工程，由交通部觀光局補助三千三百卅八萬元，將進行景觀綠化、整地排水、公廁及照明等，年底就可完工，第二期工程會向教育部體育署爭取補助，設置汽車停車場、足球場、槌球場、籃球場、跨榮濱路自行車鋼橋等設施，預計明年暑假啟用，將新竹市頭前溪自行車道與十七公里海岸自行車道串連起來。




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+房地新聞 》地政人工登記簿謄本，新北開放跨縣市申領

又一項地政「心」服務！自一○七年二月一日起，人工登記簿謄本進一步開放跨縣市申領，過去如要申請外縣市之人工登記簿冊謄本，必須親赴當地之地政事務所或以代收代寄之方式辦理，耗時耗力，如今已可於任一地政事務所或小而能地政工作站隨到隨辦。

新北市政府地政局表示，地政資料電腦化前之土地建物異動、移轉等登記，皆以人工之方式記載於各類簿冊，一般稱為人工登記簿，各地政機關多年前已完成掃描建檔作業，隨著網路技術之進步，現已可達到跨縣市申領。

本次開放項目包括：人工登記簿新簿、光復初期土地及建物舊簿、日據時期土地及建物登記簿、土地台帳、共有人連名簿、土地登記及建物登記總簿，共六種類型的舊籍資料，自二月一日起民眾再也不需親至土地或建物所在地之地政事務所等候申請，全國任一地政事務所，皆可申請所需人工登記簿謄本，讓申辦資料更便捷，申請早期資料不受限。

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+房地新聞 》台灣民間神明會是獨特的組織，依現今法學概念看，它既非財產的結合亦非人的組合，不是法人亦非合夥

圖／張棋龍提供
台灣民間神明會是獨特的組織，依現今法學概念看，它既非財產的結合亦非人的組合，不是法人亦非合夥（非法人團體），它不是單純的宗教組織，但被認為是宗教團體。

神明會之起源，乃因台灣早期（多為清朝）先民漢人皆從大陸遷徙過來，這些先民們遠離故鄉蓽路藍縷，為聯絡彼此間情誼並求精神上寄託於故鄉，乃由同宗、同地或同業共同出資置產（主要是土地），祭祀特定神明如關聖帝、媽祖或鄭成功等，每年聚會飲宴一次，故又稱為「食會」，支出由會產收入（租金或耕種所得）支付。加入神明會者，對會產都有股份，稱會「會份」。會員死後，由其家族中一人繼承。

依據法務部編印的「台灣民事習慣調查報告」所載，日人來台，初時也承認神明會法律上地位，迨日據末期，施行同化政策，組織「皇民奉公會」，企圖徹底摧毀本土語言、風俗習慣及宗教信仰，消滅台灣的本土文化，強迫台灣人焚毀祖宗牌位，神明會亦成為所欲消滅的目標。有些神明會為保會產，乃將其變更為私人名義。
而據調查，其中有變更為祭祀公業者（神明會與祭祀公業不同，無派下員及享祀祖先）。而二戰末期，台灣民生用品被日人徵用於軍需，民生困難，神明會之定期飲宴成為奢求，不乏組織瀕臨解體。

依此可知，幸好日本在施行皇民化後很快敗走，否則本土文化將被消滅，神明會難倖免於難。而日本人到處蓋「神社」，卻想消滅本土神明會，顯見殖民者不但把台灣人視為次等人，對台灣人供奉的神也有差別待遇。

神明會代代相傳，期間因二戰造成人民流離，組織漸淩亂。迨國府來台，因社會經濟發展快速，土地增值動輒數百倍，初創會員之繼承人為計算自己權益，爭執乃迭有發生。另方面因神明會非法律上之法人，神明會的代表人（會長或管理人）不能處分土地，致土地無法開發利用，立法院乃於96年立法「地籍清理條例」，以便清理這些土地，輔導成立法人或由會員分別共有。

據調查，神明會僅在台中市，在中央研究院保有資料者即有11個。作者為退休媒體人

●本文經作者授權刊載，原文分享於張棋龍臉書：https://www.facebook.com/profile.php?id=100021666918886

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+房地新聞 》張棋龍／日據時期台灣人戶口薄冊

圖／日據時期台灣人戶口薄冊

去年受委辦一件神明會地籍清理申報案件，接觸數百名日據時期台灣人的戶口薄冊，所見簿冊對每位台灣人都有記載「種族」，例如「福」為福建人，「廣」為廣東人，「高」為高砂族，「熟」為熟蕃人，「生」為生蕃人。
而日本人自己則記為「內」以示內地人。即使日據末期有極少數台灣人改為日本名，其「種族」記載仍不變。由此可見，當時改了日本名的台灣人，與日本人仍有區別。

戶口簿冊另還記載「種別」以示社會階級，記載「一」為官吏、公吏或有資產常識者。「三」為受禁錮過之受刑人。
不屬於「一」或「三」者則記為「二」。
依此可知日本人的戶政管理對人民存在階級歧視。
而婦女的戶籍則沿襲古代中國，在姓後一律加上「氏」，例如蔡阿英，在薄冊上被記為「蔡氏阿英」，此中寓有大男人主義被制度化。

上述戶籍資料之記載，直到國府行政長官公署接管後才被汰除。
現今台灣有一些人宣稱統治台灣的日本人文明高於中國，從戶籍註記以觀，實不盡然。

1895年日本倚仗武力擊敗清國迫使簽訂馬關條約而攫取台灣，統治期間一直把台灣人視為次等人，就學就業都受不平等對待，台灣人與日本人被嚴格區分。
迄1942年（昭和十六年）中途島戰役後日本敗象已露，為拉攏台灣民心才在台灣推行皇民化以示恩典，台灣人可經「許可」後改日本姓名。但台人買帳的不多，在數百名台灣人戶口簿冊中，只見到1戶3名男性及1名女姓在昭和16年後改為日本名，另有3名剛出生女嬰取日本名但不改姓。而在施行皇民化後，改名者代表社會階級的「種別」始被塗銷，但「種族」仍在。依以上比例，像李登輝改為岩里政男者，在當時仍屬極少數，多數台灣人不屑為之。現今政壇人士如林佳龍之重修神社鳥居，賴清德之向八田與一獻花祭拜，對侵略者、殖民者歌頌、讚嘆，若非是對台日關係近代史的無知，在先人祖輩眼中，恐怕是奴顏媚日而求辱吧。

上述改日本姓名者，在1946年5月因台灣行政長官公署施行「台灣省人民回復原有姓名辦法」而改為原名。

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+房地新聞 》地籍清理-新北市神明地標售，共22筆現值3400萬

新北市政府即日起進行全國首波地籍清理未能釐清權屬的土地標售公告作業，總計22筆，公告至10月7日止，9月26日起投標，10月13日上午開標，總面積6.9公頃，公告現值約3400萬元。

地政局長康秋桂說，97年3月公布實施「地籍清理條例」，新北市截至今年6月已清查公告而未申請登記的「未依有關法令清理的神明會土地」有258筆、「以日據時期會社或組合名義登記土地」的131筆，共389筆，排除不能標售的公共設施用地、有停止標售或暫緩標售情形的標的後，待標售的有135筆。

全國首波地籍清理
全國首波地籍清理，新北市標售權屬不清神明土地，共22筆

康秋桂說明，首波篩選代標售的22筆土地，面積近七公頃，公告現值總價約3400餘萬元；其中「臺北勸業信用利用組合」擁有七筆最多，都位於農業區，由於是持分地，已有共有人表達承買意願；單筆面積最大的為貢寮火車站附近的一般保護區，權利人是「福德祠」，面積近5.8公頃；公告現值單價最高的是八里區小八里坌段楓櫃斗湖小段70之1地號，每平方公尺一萬元。

地政局解釋，精華地段權利人多會積極辦理申報或登記，或地上物佔用情形普遍，爭議較大，因此首波代標售的土地多位於農業區或保護區，只有少部份位於丙種建築用地。

地政局指出，標售後的土地價金將專戶儲存，權利人在10年內可檢附證明文件申請發回，經兩次標售不成的土地則登記為國有，權利人在10年內仍能申請發給價金；相關標售公告資訊張貼在市政府、地政事務所、區公所、里辦公處及相關網站專區。

神明地標售 現值3400萬
早年因地籍不完整或部分土地登記在，與現行法令不符，新北市府清查地籍後，第一波篩選出二十二筆閒置土地代為標售，其中十二筆登記在神明名下，這些土地多位於八里、貢寮的農業區或保護區，總面積近七公頃，公告現值總價約三千四百萬元，市府即起公告標售，預計十月十三日開標。

福德祠2.7千萬起跳
新北市府首波標售產權較單純且地上物佔用爭議較少的神明名下土地與日據會社土地，地價最高的地點位在八里區中華路二段，公告現值每平方公尺一萬元，權利人為「台北勸業信用利用組合」，已有共同持份人表達購買意願。

另單筆面積最大的土地，位在貢寮火車站附近一般保護區由「福德祠」土地公所有，面積五點八公頃，標售底價為兩千七百萬餘元。

標售款專戶留10年
地政局長康秋桂表示，公告標售的目的是想要呼籲 呼籲權利人出面辦理重新登記以保障權利，而不是標售土地，政府代為標售後款項將保留在專戶中，十年內若無權利人出面請領則收歸國有。康秋桂說，有意願投標民眾可至新北市地政局網站（http://www.ntcland.ntpc.gov.tw）查詢相關資訊。

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+房地新聞 》房屋繼承是賺到？專家：真正痛苦在後面

好房網News記者曾亭皓／綜合報導  在買房困難的時代，許多人總把「買房靠爸媽」掛嘴邊，除了贈與移轉，房屋繼承棟數同樣是逐年攀升。

據內政部統計上半年房屋繼承移轉量顯示，上半年已達2.78萬棟，棟數紀錄13年來不斷被刷新。大華不動產估價師聯合事務所所長張義權認為，房屋繼承不斷增加並不是好事，真正的危機在後面。

據內政部資料顯示，2018上半年房屋繼承移轉量為27,877棟，年增5.9％，另外，六都繼承移轉量與增減幅，分別為台北市4614棟，年增7.1％；新北市5,162棟，年增6.7％；桃園市2,154棟，年增6.1％；台中市2,912棟，年增3.7％；台南市2,219棟9.9％；高雄市3,234棟，年增5.6％。移轉量以雙北為最多，年增幅則是以成長近1成的台南市居冠。

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+房地新聞 》門檻更高都更危老條例須100%同意

【畢務潔╱台北報導】《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱危老條例）三讀通過，本意加速都更速度，但須百分百同意恐只適合單一產權物件，對於危老建築實質改建幫助有限，台北市則首重老屋整修維護的補助，新北市推動《防災型建築再生自治暫行條例》，同樣對危老建築有容積及持有稅的獎勵。

行政院《危老條例》是針對經過評估後需拆除重建的30年以上老屋、海砂屋等危險建物，可有1.3倍基準容積或1.15倍原建築容積獎勵，若在條例實施後3年內申請重建計劃，得再享10%基準容積獎勵，另外地價、房屋稅也有減半徵收補助，若持有2年內未賣屋，最長有12年的減半徵收優惠。

適合單一產權物件
法案一出，各界對於須全體土地持有人同意有爭議，《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，根據《公寓大廈管理條例》第13條，若為嚴重毀損、地震後有危及公共安全的建築，無須全體所有權人同意即可立即拆除重建，但現《危老條例》卻須全體同意才能進行改建，門檻反倒較高。

且一般住家產品通常有多位地主共同持有的狀況，較適合單一產權的物件，恐會有圖利部分單一法人、壽險業者持有企業大樓的疑慮，對於實質危老建築改建幫助不大。

東森建設總經理賴建程則認為，該法例也規定重建時得合併鄰接建築物基地或土地辦理，若總面積超過1000平方公尺（約302.5坪）的部分，不再提供容積獎勵，雖本意是加速整合速度，但小基地對整體市容改變不大，以建商角度，小基地吸引力小，儘管有容積獎勵但幫助不大，並不會增加大型建商積極投入都更的誘因。

新北簡化都更程序
現階段雙北市對於危老建築則各有態度，台北市著重在整建維護部分，台北市都更處更新工程科科長湯勇循表示，台北市對於老舊建築整建端出許多補助項目，除延續去年補助中低樓層建築更新增設電梯，辦理老屋健檢後如有公安疑慮者，也可申請補助，補助上限以不逾核准補助項目總工程經費之45%，而且不超過1千萬元，即日起至今年12月29日可申請。

新北市則是推動《防災型建築再生自治暫行條例》，其中有免審議定額容積獎勵50%、重建後地價、房屋稅減半徵收4年等優惠，條例已送至議會審議，而新北市早在2013年就針對老屋推動簡易型都更，簡化都更行政程序。

其中「汐止新峰段」已完工，本月辦理交屋，新北市都更處處長張溫德表示，該案從申請到完工約3年時間，大幅縮短重建時間，目前簡易型都更已有20件申請，8件已取得建照。


臺北市老舊建築物
整建維護補助
◎補助內容：補助額度上限以不逾核准補助項目總工程經費之45%為限，並且不超過1000萬元
◎可申請狀況
．中低樓層建築更新增設電梯
．提供建築主管機關認可之健檢機構的自費辦理勘驗結果，或104年度前因有公共安全疑慮而辦理老物健檢之建築物
．耐震結構須補強建築
◎申請時間： 即日起到2017年12月29日
資料來源：台北市都更處

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+房地新聞 》內政部︰容獎非危老案唯一考量

〔記者徐義平／台北報導〕對於「危老條例」開闢都更快車道，內政部營建署都更組長王武聰說明，容積獎勵並非危老屋申請主要考量，甚至有不申請容獎的個案，只希望能有房屋稅、地價稅減免；對於自用需求的民眾而言，反而是建築結構安全及租稅減免才是重點。

部分都更業者質疑，都更案切割成多塊基地改走危老案，對於整體環境有影響，造成基地零散，原可規劃坡道平面車位，最後只能規劃機械車位，甚至拉高公共設施比率，對整體環境沒有實質幫助。

不過，房地產業者認為，目前全台屋齡超過三十年建築物近四百萬戶，過去沒有定時定期檢測，以公有建築物檢測結果推估，估計四成須補強或重建；因此，對民眾生命財產存有潛在威脅的老舊建物，理當優先處理，提供明確且快速的重建管道。

台北市不動產估價師公會理事長郭國任指出，過去都更案進度延宕，除了不同意戶整合時間拉長，好不容易整合到相當程度，進入都更審議委員會後，又得面臨部分都更委員要求「公益」及「鄰地整合」，時程再度延後，甚至因公益回饋需求，導致容獎看得到卻吃不到。

他說，危老案以結構安全及生命財產為前提，給予明確獎勵誘因，是相當好的一件事情；既然危老能夠推得動，講求公益的都更案為何不能給予更高、條件更好的誘因？

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示，不贊成危老案申請門檻變寬鬆的說法，因為危老案存在四大難題，包括整合程度需達到一百％，若有公有房地在裡面就很難走下去；第二難題是基地退縮要求，北市很多危老都更案達不到要求；第三難題是合併鄰地，限制鄰地面積一千平方公尺以內才給予容獎，超過部分不給容獎，可能造成畸零地無法順利整合；第四個難題是危老容獎部分，容積率、建蔽率須議會審議通過才能放寬，北市至今尚未通過一案。





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+房地新聞 》土銀挺危老重建案再一樁

力挺中央政府政策，協助舊公寓改造，土地銀行昨（13）日公布第八個危老重建案例，協助高雄新興區當地的三、四層樓老舊公寓改建，與泰緯建設合作後，新建物成為符合耐震設計規範的地上15層新穎大樓。

目前土地銀行手上還有一個北部建案著手進行中。

蔡英文政府為協助翻新都市老舊建築，2017年公布「都市危險及老舊建物加速重建條例」，公股行庫中不動產貸款翹楚土銀加快腳步，今年開始受理，陸續傳來成功老舊建築物重建的案例。

土銀表示，這次高雄市新興區上的危老重建案，位於高市新興區復興二路，鄰近民生路綠園道及五福商圈間，重建後將賦予都市新生命力，將人、環境、經濟活動透過危老重建工程和諧融合，提升新興區之區域特色，並改善建築機能、活化城市機能。

根據統計，國內目前共有近400萬戶老舊建築物。土銀指出，危老重建貸款針對30年以上合法建物住宅，只要檢附相關證明，符合申請辦法，將給予融資等相關金融業務服務，例如信託。

土銀指出，目前已經成功協助完成八個危老重建案件，分別位於雙北市、桃園、高雄等地。

5月時候，由土銀支持下，全台第一個危老重建案例在高雄登場，位於高雄市自強三路187巷的「森森富祥」重建住宅大樓，基地149.5坪，由恆宇建設投資興建15樓高住宅，共37戶。





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+房地新聞 》新北4都更案變身危老案

〔記者徐義平／台北報導〕「危老條例」去年五月上路後，全國已有四十六案提出申請、廿一案核准，其中新北市有廿二案申請、十二案核准最多，且有四個核准案從原本都更案改走危老案，以新店寶強段都更案為例，遭駁回後切割成多個基地，其中一塊改走危老案，已取得四成容積獎勵。

根據營建署統計，六都危老案申請，北市四案申請、一案核准；新北市廿二案申請、十二案核准；桃園市一案申請、一案核准；台中市十一案申請、三案核准；台南市三案申請、兩案核准；高雄市兩案申請、一案核准。合計六都共申請四十三案、核准達二十案，占全國比率都超過九成，且主要集中雙北市。

房地產業者調查，目前新北市核准十二案，有三案取得四成容獎、兩案低於四十％、高於三十五％，但每案容獎至少十八％起跳，絕大多數都超過二十五％、且近半數超過三成。

新北市都更處說明，目前都更轉危老案件中，有一件都更案是切割成多個小案，其中一個基地改走危老，還有三件則是簡易都更案。其中，新店區寶強段都更案原本走都更審議，後來轉到危老核准個案，該案二○一五年六月底申請都更審議，劃定面積近一五七○坪，地主有一六一位，因整合進度始終無法有所突破，去年以不補正進度遭駁回。

新北市都更處表示，「危老條例」實施後，有地主提議將該案切割成多區，其中一區屬於相對老舊建物，加上一百％地主同意，面積為原劃定範圍的二十三．五六％、約三七○坪，便改走危老途徑，目前已審議通過，且獲得容獎四十％，比當初走都更程序還要高。





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+房地新聞 》危老建築重建案 1人反對就掰

全台第一個動土的危老建物新建案「森森富祥」正式開賣，也讓危老建案面對的挑戰再上檯面，雖然政府提供行政彈性、最高容積40％等4大獎勵優惠，但因危老建物改建必須100％住戶同意，形成「1限制，打敗4優惠」的窘境，導致進度緩慢，高雄成案的比例不到1％，未能形成大規模的風潮。

房地產業者指出，危老條例雖有很大的誘因，包括最高容積40％獎勵、地價稅及房屋稅免徵、減徵優惠、行政彈性、以及政策融資等4大利多，但，唯一的重大前提是，必須建物或地主的所有權人100％ 同意，對開發商而言，無論與住戶溝通、談判，或是危老重建的成本效益，都是艱難的挑戰。

更何況，想要獲得最高40％的容積，必須在2019年5月19日之前提出申請，時間也是最大的敵人，正因如此，高雄市自從危老條例2017年5月公布迄今，只有「森森富祥」一件成案，另有一件申請中，還有一件觀望中，全台各地成案情況，也大致是少的可憐。

執行危老改建「森森富祥」成功的恆宇建設董事長孫培鈞表示，危老建築改建真的好處多多，除了改善原有老舊居住環境之外，透過新建築，住戶對新生活的場景、以及人與人之間的互動關係，可大幅獲得提升，潛在商機極大，希望未來能擴大推動，打造屋主、建商和政府等多贏局面。

高雄市政府都發局總工程司郭進宗指出，高雄目前計有17.5萬棟超過30年的建物，占全部建物比例約45％，不過，並不表示它們就是危老建築，必須具有應限期補強拆除者、耐震能力評估未達最低等級，且無電梯或改善不具效益等3項，才能納入去（2017）年5月公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的危老建築。

他說，高雄在2016年辦理3,656棟老屋健檢初評之後，發現共有125個社區，266棟建物結構，評估未達最低等級的60分，前述266棟位於都市計畫範圍內的建物，才符合危老條例的更新條件。

郭進宗表示，危老建物與都市更新改建，若想要成案，必須住戶、地主、與實施的建商或開發商，自行協調、談判，政府完全不能介入，所謂「釘子戶」的難題，公部門是沒有立場與法源介入的。(工商時報)





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+房地新聞 》容獎多10％ 都更切割走危老快車道

加計其他容獎最高可達4成，比都更案還高
〔記者徐義平／台北報導〕「都市危險及老舊建築物加速重建條例」上路逾一年，因新法上路三年內申請重建計畫給予十％容積獎勵，加上建物耐震評估不足基本申請門檻再給六％容獎，且重建後新建物安全性能審議通過還有至少二％容獎，加計其餘容獎最高可達四成，因此吸引部分整合不易的都更案改切割成多個基地走「危老快車道」，新北市新店區寶強段都更案正真實上演中。

內政部政務次長花敬群去年下達「危老案」五百案、一萬戶的軍令狀，對今年危老都更多項評估標準給予專案放寬，包括降低建物危險總評估分數標準、開闢耐震容積獎勵的快捷辦法，甚至提供百億元融資信用保證，每戶最高三百萬元、成數最高九成。

「危老條例」原本規定，結構安全性能評估總分數須達六十分才能獲得八％容積獎勵，屋齡三十年以上耐震能力未達標準才能獲得六％容獎，且須依「住宅性能評估實施辦法」連同結構安全、防火安全、無障礙環境、空氣環境、光環境、音環境、節能省水及住宅維護八大性能類別一併提出申請；不過，今年六月底，為加速危老案申請，修法開放透過危老條例住宅性能評估，可單獨針對結構安全評估提出申請。

此外，內政部七月將結構安全性能評估標準分數從六十分降到四十五分，就可獲得八％容獎；並與中小企業信用保證基金簽約，提供一百億元額度的融資信用保證，參與危老案每戶最高可申請三百萬元，期間最長五年、保證成數最高九成，直到二○二一年為止。

不過，走都更程序重建案的實施者抱怨，整合一個都更案平均要花五年以上，不同意戶的整合最耗時，還要被都更審議委員因公益理由砍容獎，平均只能拿到三成容獎；但走「危老快車道」，內政部不僅給予保證容獎，甚至多次量身訂做修法。

重危老輕都更遭質疑兩套標準
都市更新研究發展基金會執行長丁致成指出，以往都更案是以具公共利益為前提進行審議，但危老條例上路後，公共利益與整體環境幫助較少的小基地卻能獲得容積獎勵，甚至比都更案還高，這是大開方便之門，也讓重建案產生兩套標準。

丁致成比喻，走都更的學生像是被老師（審議委員）打了好幾大板，甚至因害怕實施者賺太多而認定為壞學生；但走危老案卻由老師直接帶入小房間給予特別照顧，這對現行窒礙難行的都更產生負面作用。

小辭典》危老屋 3類建物適用
「都市危險及老舊建築物加速重建條例」適用對象，包括海砂屋、貼有紅黃單建築物、耐震能力不足建築物三類，概稱「危老屋」，須達100%產權所有人同意，透過容積獎勵、放寬建蔽率與租稅減免三項誘因加速重建；但該條例有「落日條款」，2027年5月底以前提出重建計畫才能適用。

租稅減免部分，包括重建期間2年免繳地價稅，重建完成後地價稅及房屋稅減半2年；且若建物所有權人為自然人，重建後並未移轉資產，房屋稅減半徵收期限最多可延長為10年，等於房屋稅減半優惠最長可達12年。

至於容獎項目包括時程、原容積、建物現況、基地退縮、耐震設計、綠建築、智慧建築、無障礙設計、協助興闢等；容獎比率最高為建築基地基準容積的1.3倍或原容積的1.15倍；但條例實施3年內提出重建計畫，給予10%的容獎，且不受上述容獎限制。（記者徐義平）




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+房地新聞 》內政部通用電子地圖將做為國家底圖

〔記者陳梅英／台北報導〕為滿足日後智慧城市、自駕車、擴增實境及虛擬實境等應用需求，國發會昨委員會報告「國土資訊系統推動成果及發展方向」，確認未來將以內政部所建置的通用電子地圖做為國家底圖，同時為加速「三維地理資訊」3D GIS發展，預計明年底前完成全國3D基本底圖，以深化我國GIS加值應用及產業發展。明年底前3D化 深化GIS加值應用國發會指出，我國國土資訊系統（NGIS）自民國八十年代開始推動，內政部國土測繪中心建置的全國通用電子地圖，精密度與資料詳盡度更勝於一般商業地圖，例如 Google Map。

因應未來智慧發展需求，也為避免中央或地方各自發展，出現人力、經費、軟硬體資源浪費情形，經國發會協調獲共識，未來各機關都將統一以內政部的通用電子地圖為國家底圖。

國發會也建議，NGIS發展相關工作，是智慧國家基礎，近期應優先推動事項，包括加速國家底圖開放應用、訂定3D資料標準、落實圖資資產管理、推動3D管線管理、3D GIS發展及GIS加值應用與產業發展等。

國發會指出，這些工作涉及內政部、科技部、經濟部等相關部會推動中計畫的升級與轉型，也得要跨部會及縣市政府在人才、技術及軟硬體資源的配合，才能滿足未來智慧城市、自駕車、擴增實境及虛擬實境等應用需求。

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+房地新聞 》戶政便民新措施，判決離婚與死亡可線上登記

內政部今天表示，為提供民眾便利，全國戶政機關已開放法院判決離婚登記、死亡登記等服務，只要使用自然人憑證，在家上網就可申辦，無須跑到戶政事務所辦理。

內政部政務次長花敬群今天在內政部記者會表示，自7月16日起，全國戶政機關開放法院判決（調解、和解）離婚登記、死亡登記等服務，只要使用自然人憑證，在家上網就可申辦，網址為 https://www.ris.gov.tw/834。

花敬群指出，去年經國內法院判決的離婚案件有8225件。過去民眾在收到確定判決書後，須到戶政事務所辦理登記，現在民眾只要上網申請，戶所將進行查證，審核無誤後就直接登記，並於完成後以電子郵件通知。之後，民眾再到全國任一戶所辦理戶口名簿換發與國民身分證換證即可。

另外，根據內政部統計，今年1月到6月死亡登記案件數有8萬9813件，平均每月有1萬5648件。花敬群說，為便利民眾辦理登記，自16日起，已開放死亡者親屬或配偶以自然人憑證線上申辦國內死亡登記（含死亡宣告登記），不必再到戶所臨櫃辦理，以節省時間。

同時，內政部表示，自7月16日起，也有新的一站式服務措施上路。

民眾於戶政事務所辦理出生登記，可同時通報申請勞保或國保生育給付；辦理死亡登記，也可同時通報申請家屬死亡給付。

花敬群指出，經統計，一站式服務開辦10天以來（自16日至25日止），通報生育給付（含勞保及國保）已有2287件，勞保家屬死亡給付已有954件。

內政部強調，離婚、死亡等線上登記服務，可節省民眾臨櫃辦理戶籍登記所需的時間與交通成本；一站式服務可省去在不同機關間奔波的辛勞。

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+房地新聞 》國家底圖3D化工程啟動預計明年底完成

內政部次長花敬群今天(30日)表示，內政部自2008年推出「台灣通用電子地圖」，涵蓋完整的地貌、地物，且從2014年開始，每2年就更新一次，「比Google還即時」。

他並宣布行政院已核示內政部建置的通用電子地圖做為國家底圖，預計在明年底將2D底圖升級為3D底圖，並將發展虛擬實境，以後民眾若要買房子，在網路上看到的內容可能比現場看得更詳細。

內政部建製「台灣通用電子地圖」，做為全國各政府機關資訊系統的共用底圖，圖層內容包括道路、鐵路、建物、門牌等10大類，可查詢人口、氣象、交通、災害潛勢等資訊。

內政部日前再免費公開「全台灣20公尺數值地形模型(DTM)」，能將地形起伏高低的3D空間坐標資料完整呈現，可運用在淹水分析、3D立體透視圖、坡度分析等。

內政部30日上午舉行「107年度DTM使用者論壇暨空間測繪計畫成果發表會」，除了透過4場論壇與業者分享DTM的應用成果，內政部次長花敬群也宣布啟動國家底圖3D化工程。

花敬群表示，台灣在國土測繪或是國土資訊的揭露領先全球，行政院近日已核示國家底圖採用內政部建置的通用地圖，提供各部會統一採用，內政部預計在明年底前將目前的2D底圖升級為3D底圖，以深化我國3D加值智慧應用及產業發展。

他說：『(原音)我們也預計要在明年底、108年底之前，把現在的2D的底圖升級為3D，所以說我們未來可能看到立體的畫面，會變成是一種習慣和常態。

我們過去是看2D覺得是習慣和常態，看到3D覺得，哇，好厲害。但是我們未來會是3D叫做常態，看到2D會覺得有點low，會變成有這樣的一種轉換。』

花敬群表示，呈現3D空間坐標資料的DTM現階段已有一些成果，內政部未來將進一步與大數據分析、物聯網等結合，發展3D虛擬實境VR、擴增實境AR等，未來要買房子，在網路上看到的內容可能比到現場看得還詳細，這有助於台灣發展智慧建築與智慧城市。






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+房地新聞 》最會溝通政府？張景森一句話國土計畫「砍半」

民團控黑箱、張景森一言堂
攸關地方土地利益糾葛的全國國土計畫4月27日公告，地球公民基金會等民團今指控行政院主導的國土計畫審議會黑箱作業，只因政務委員張景森的「一言堂」裁示，讓歷經百場公民參與的討論版本對砍到不到一半的116頁，且從有法律約束力的計畫弱化為「行政指導」。

地球公民基金會趕在90天公開展覽期限前，在今天將異議書送交行政院。執行長李根政表示，內政部原擬286頁版本，他們比對三次行政院國土審議會會議紀錄後，發現委員從未表達國土計畫應縮減的意見，主席張景森卻在會議結論直接裁示「將計畫草案再予精簡 (計畫書篇幅以100頁為原則）」，把審議會當橡皮圖章。

民間團體說，審議會未邀公民團體，委員組成、開會時間不明，連會議紀錄都要他們「去行政院檔案室影印」，違背國土計畫法明文要求資訊公開、民眾參與的精神，認為行政院已嚴重的違法濫權。行政院前院長林全曾指示國發會應為審議會幕僚單位，現在全轉移到張景森政委和內政部。

法律約束力計畫 淪為「行政指導」
環境權保障基金會專職律師郭鴻儀表示，依據國土計畫法第8條規定，各直轄市、縣市國土計畫應遵循全國國土計畫，但審議會卻將計畫定位為「行政指導」這種不具法律強制力的行政行為，給地方政府「方便」。

地球公民基金會山林國土組專員吳其融說，經民間合力所做各章節的文字比對，內政部原版要求各部會的計畫要進入國土計畫審議會下協調、對話，比如經濟部要設工業區、應在審議會與交通部協調，這些文字全數遭刪，意味著未來各部會的開發建設，仍維持各做各的。

此外，農業發展區第一類的畫設條件門檻提高，將導致農業發展區第一類畫設面積大幅限縮。

地球公民基金會、台灣環境資訊協會及環境權保障基金會今天將全國國土計畫異議書提交給行政院，要求行政院國土計畫審議會委員會應改採常設型，公開遴聘學者、專家，民間團體代表，納入更多社會公正人士，以合議方式審議等。

對於團體的不滿，內政部次長花敬群說，國土計畫在最後定版時有做調整，但不影響國土計畫的內容，至於相關細節，營建署下午會完整回應。

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+房地新聞 》專業土地、持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有、公同共有、疑難土地處理

畸零土地買賣、共有土地處理

土地佔用處理、持分土地買賣

持分房屋處理、土地持分處理

公同共有處理、分別共有處理

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+房地新聞 》土地價金 繼承人可按應繼分領取

〔記者李欣芳／台北報導〕馬英九總統今天公布修正「地籍清理條例」部分條文，明定地籍清理標售土地的繼承人，自土地標售價金儲存之日或國有登記完畢之日起10年內，可以按應繼分領取土地價金，不再需要全體繼承人會同領取。

內政部表示，目前各直轄市、縣市政府估計總共約115億餘元的土地價金，等待權利人或繼承人來申請。

由於有部分民眾及民代反映，例如權利人死亡，礙於繼承人人數眾多或部分繼承人行蹤不明等原因，無法全體會同申請，導致全部繼承人均不能領取，因此，內政部這次特別修法增訂繼承人可以按應繼分領取土地價金，以維護土地權利人的權益。

內政部指出，為解決台灣光復初期辦理土地總登記遺留至今土地登記權利內容不完整，或與現行法令規定不符的地籍問題，例如共有土地各共有人持分合計不等於一的土地、所有權人登記為「土地公」、「媽祖婆」等，不是自然人或法人的土地，特別制定「地籍清理條例」，從97年7月起全面進行清理，有效促進土地活化利用，迄今已重新登記6萬6000餘筆土地，依今年公告土地現值計算，土地價值約1500億元。

內政部表示，就土地所有權權屬不明的土地，例如以日據時期會社、組合、神明會等名義登記的土地，若權利人未能於期限內申報或申請登記，直轄市、縣市政府已依規定分年分批陸續代為標售，並將標售土地價金存入保管款專戶，但經二次標售未能標出，將會囑託登記為國有土地，權利人仍可以自價金儲存之日或國有登記完畢之日起10年內，申請發給土地價金。

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