+房地新聞 》領先全國，新竹市都市計畫APP上架

新竹振道記者／新竹報導
領先全國！「新竹市都市計畫e網通」APP全新上架，一機在手，都市計畫資訊全都有！為了讓市民能透過多方管道認識都市計畫，新竹市政府都發處從「新竹市都市計畫資訊服務網」中挑選出三項民眾常用之功能，包括「土地使用分區查詢」、「都市計畫書圖查詢」及「都市規劃輔助決策支援應用」系統，領先全國、獨步開發出「新竹市都市計畫e網通」APP，市民可以直接於行動裝置上（包含Android及iOS系統），透過Google Play或App Store免費下載，利用行動裝置內 GPS定位功能，隨時查詢相關資訊。

新竹市政府都發處表示，本次全新上架之「新竹市都市計畫e網通」APP，與以往最大的不同，是可透過所在位置的GPS定位，即使沒有地址、或土地之地段地號資訊，也可以即時獲得都市計畫資訊。

目前Android版已於104年11月27日上線，同年12月16日iOS版上線，依經濟部資策會103年公布數據，新竹市智慧型手機普及率45.8%，平板電腦持有率25.1%，民眾平均每天使用APP時間129分，統計目前市府網頁版，於104年累計約7萬瀏覽次數，預估使用更方便的App下載至少可提供10萬人次以上的市民受惠。

除了APP提供之三大功能外，民眾如對於都市計畫想要有進一步的了解，可利用「新竹市都市計畫資訊服務網」專頁查詢 (http://urban.hccg.gov.tw/)。

同時，新竹市政府並於105年1月29日上午9點至下午4點，假福泰商務飯店8樓吉祥廳，召開都市計畫資訊服務網之成果發表會(報名網址：http://60.250.99.172/hcpresentation/)，會中對於都市計畫資訊發展歷程、相關網頁功能及App操作都有詳盡的介紹，歡迎市民踴躍參加指教。

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服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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+房地新聞 》竹市都市計畫上雲端 ，民眾輕鬆獲資訊

（大紀元記者林寶雲台灣新竹報導）「新竹市都市計畫資訊服務網」今舉辦成果發表會。會中介紹資訊服務網的便民功能、決策支援系統內容操作與應用、e網通App、數位3D城市發展應用等，藉由推動都市計畫資料上雲端，讓民眾輕鬆透過網路，獲取更完整、更即時的都市計畫相關資訊。

都市發展處處長翁義芳表示，都市計畫資訊服務網是市府都發處歷經近十年的努力成果，第一階段主要進行資料庫建置，將全市4625公頃都市計畫範圍內都市計畫圖資數值化，並結合地政處及主計處的相關圖資套疊後，進行人工逐筆核判分區的成果，有了這些後端鉅細靡遺的人工建置資料，才得以讓市民在前端的資訊，隨手可得。

接著第二階段是線上申辦系統。

第三階段為輔助支援系統。

都發處表示，在政府Open Data政策下，資訊服務系統扮演重要的平台角色，104年度為因應電子化消費產品的普及，領先全國，開發以行動裝置GPS定位系統，結合資訊系統查詢功能，讓你走到哪查到哪，一機在手，都市資訊全都有，讓民眾更便利獲得相關都市規劃資訊，讓資訊更加公開透明，擴大市民參與層面，開啟政府與市民之間的良性對話，建立起讓市民信任的市府。

都發處說，相關之資訊服務系統，目前並已納入都發處於104年度正式啟用的四合一整合服務櫃台內，藉由現場所提供之線上查詢主機，並可利用無線網路下載資訊系統App，隨時隨地可查詢分區及獲得土地規劃決策資訊，讓市民人人都是規劃師，增加市民參與都市計畫管道。

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+房地新聞 》新北市2016年度地籍圖重測作業開跑囉

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
為加速辦理新北市地籍圖重測業務，新北市政府本年度辦理七個地區之地籍圖重測，分別為泰山區、鶯歌區、新店區、烏來區、三芝區、瑞芳區及雙溪區，合計辦理約2萬2,418筆土地，面積超過2,424公頃。

新北市政府地政局指出，現行各地政事務所經管之地籍圖為日據時期所測繪，延續使用至今已近百年之久，長時間頻繁複製使用，致圖紙伸縮、破損嚴重而模糊不清，精確度已不符現今的需求。為解決上述問題，且同時提供政府機關及民間機構辦理各項土地規劃、開發建設所需之圖籍資料，並方便各種圖籍電腦自動化套合運用，應早日全面完成地籍圖重測以健全圖籍、保障民眾之產權。

新北市政府地政局表示，本年度地籍圖重測作業刻正辦理中，目前正在進行地籍調查及戶地測量工作，請土地所有權人在接獲「地籍調查通知書」後，攜帶國民身分證、印章及通知書，依通知書指定之日期及地點到場指界。如土地所有權人無法親自到場，也可出具委託書委託他人到場或以電話聯繫承辦人員另訂期辦理。

若土地所有權人未到場或到場不指界，重測單位將依法逕行施測。故請土地所有權人務必配合重測作業到場指界，以保障自身權益。

若有其他疑問，可逕洽承辦人員詢問，電話：新北市境內1999、022960-3456分機3252。
新聞來源買購不動產新聞台




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+房地新聞 》台北市平價5字頭建案出列！

總統大選結束，外部干擾因素終告一段落，業者讓利意願逐步增加。據住展雜誌最新統計，北市成交價落在5字頭的建案增多，共20個新建案成交行情落到5字頭，其中文山區有六個路段最多，北投區有五個路段居次，意味著農曆年後進場看屋有機會撿到便宜。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，5字頭房價在台北市往往只能買到老公寓，而市中心公寓甚至還超過5字頭，不過總統大選後，在選舉干擾因素去除，加上建商冀望加速銷售速度，預售、新成屋一手市場吹起開發商讓利風，購屋族用老公寓的價格，就能買到全新的房子，正式入籍台北市。

據住展雜誌統計，目前台北市12個行政區中共有六個行政區、19個路段線上銷售中的預售、新成屋成交行情落到5字頭（含5字頭以下與廣告戶），建案數合計達20個，其中又以文山區有六個路段最多，北投區也有五個路段居次。

文山區是北市成交價5字頭建案最多的一區，尤其政大二期重劃區內每坪成交價多落在5字頭。何世昌說，政大二期是低密度重劃區，環境質感很好，屬於單純住宅區，推案有大樓、公寓、華廈，產品相當多元化，是台北市內價位最親民的重劃區，也是最適合首購族的區塊。
不過區域缺點是，政大二期重劃區位置較偏、距市中心稍遠、又沒有捷運，且欠缺生活機能。

除政大二期重劃區外，何世昌指出，文山區還有萬盛街、指南路三段、福興路、忠順街一段、木柵路三段等路段，都有5字頭新建案可以挑選，但每個路段都有一些小缺點，例如福興路有福地抗性、指南路三段位置略偏，若是預算有限、且不在意缺點的購屋族，可考慮從這些地方入手。

5字頭房價第二多的北投區，目前稻香路、復興三路、中央北路三段、承德路七段與溫泉街都還找得到5字頭新建案。 其中，稻香路、復興三路、溫泉街位置稍偏，房價一坪50多萬並不算特別便宜，不過承德路七段、中央北路三段已有新建案殺到5字頭，C／P值就相當高，比周邊新建案便宜一成以上，價格相當實惠。

何世昌分析，大同、士林區的延平北路四段、五段，一直延伸到整個社子地區，是另一個房價讓利區。

以往堅持6字頭房價建案陸續退場，改以5字頭吸引買方青睞，社子地區更出現台北市最低單價的水岸住宅，與同樣有水岸景觀的大直重劃區相比，社子單價僅約三分之一，缺點是環境較老舊。 南港、內湖地區共有五個路段新建案行情落在5字頭。

內湖東湖路、康樂街一帶生活機能成熟，無論首購或換屋族都可考慮。
安泰街一帶雖然位置更偏，卻有新建案喊出4字頭超低價，低購屋門檻就能入住台北市。

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+房地新聞 》老師在講你有聽嗎？顏炳立10句話教你抗房市寒冬

即便總統大選不確因素已經去除，不少業者認為房市「U型胖谷底」已經打底完成，加上代銷搶農曆春節商機，已經有300億元案量採取包銷模式。對業者而言，春燕好像有點蠢動，不過，1月初戴德梁行總經理顏炳立在記者會時，卻仍持悲觀態度，因為政策方向沒變、市場卻冷了，「還有好的理由嗎？」

顏炳立去年戲稱房市沒有成交量「閒到要去賣玉蘭花」，實際上，近2年他並沒有閒下來，而帶著「神秘房市趨勢PPT」為不少公司、協會、資產族群進行解盤，裡面滿是他的觀察與預測。日前更首次打開檔案告訴媒體他的觀點，「十年長夏結束，八年寒冬開始」、「資金等待房落底」、「蛋黃量縮價再跌，蛋白量大降價逃命」，這些都是顏炳立對2016的破題。

房地合一上路、政府對房市緊縮以及市場風向已經轉換，2大因素是顏炳立認為房市不會好的理由。而綜觀他諸多的觀察之中，有10項是今年房市買賣方、自住或等待投資的人，甚至乃至屋主、地主、建商都應該掌握的。

第1、預售賣新成屋價，新成屋就套牢！中古屋賣新成屋價，就會賣不掉！預售市場賣不好，土地價就得降低

第2、蛋黃豪宅再修10％，蛋白再降15％

第3、北市有買盤，新北市悲情的城市重災區，可憐戀花！再會吧！

第4、北部蛋黃價有撐，中南部齊唱無言花！ 第5、商用不動產投資，挑、等、看收益！

第6、蛋黃商用看收益2.8~3％，蛋白商用收益3.3~3.6％

第7、蛋黃土地價跌10％、量再縮，蛋白土地價修20％，量增溫，蛋殼掛！

第8、商用量再縮20％，土地市場量再縮30 %

第9、有能力的不買，想買的沒有能力

第10、今天不賣，明天更低

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+房地新聞 》1月冷慘了！雙北價跌逾15%

國內景氣燈號連亮藍燈、消費者信心指數也創一年多來新低，加上1月份總統大選、農曆新年的即將到來，以及天公不賞臉，連續陰雨、霸王級寒流攪局，打亂民眾看屋行程，讓1月房市相較12月呈現量縮格局。


根據永慶房產集團研究發展中心統計，北市1月交易量較12月量縮10%，新北較12月減少3%，桃園較12月交易量衰退25%，新竹縣市則量縮15%，台中減少11%，台南與高雄則分別量縮26%與21%。

至於房價部分，永慶房產集團業管部協理鍾穎麟表示，七都房價下跌，北市中古屋單價58.5萬元，若與103年Q2房價高點相比，房價下修幅度9.9%；新北中古屋單價30.5萬元，自103年Q2房價高點的36.2萬元下修，跌幅15.7%，桃園與新竹縣市中古屋單價分別為14.5萬元與15.5萬元，桃園房價已是連續五個月低於15萬元大關。

 鍾穎麟說明，國際油價崩跌，通縮陰霾再現，成為阻礙全球經濟復甦的絆腳石，而國內經濟表現也差強人意，出口衰退、經濟成長停滯，利空訊息不斷，雖然央行去年9月與12月兩度降息，但買氣仍未能回溫，購屋腳步放緩，目前民眾普遍在意的仍是房價，價格修正的預期遠高於降息所帶來的效益。

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+房地新聞 》大台中都市計畫整合區域發展

台中市長林佳龍昨（22）日在逢甲大學出席「大台中2016不動產高峰論壇」時透露，大台中的都市計畫原共有32個，市府初步整合成10個，並以4～5個區域來發展，再藉由交通帶動區域均衡發展，藉以縮短城鄉差距。

由台中市不動產聯盟協會主辦的「大台中2016不動產高峰論壇」，包括聯盟協會理事長李嘉嬴、創會理事長黃昭閔、逢甲大學土地管理系主任陳建元等3人，昨分別介紹包括林佳龍及蕭家淇等重要來賓。

論壇昨邀請戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立、德明財經科技大學副教授花敬群，以「房地合一稅後如何健全房市」為題發表演講，並進行面對面的對談，會場共有約2,000多人參與。

林佳龍昨以「大台中區域計畫與城市治理」為題，暢談台中城市發展脈動，對於人口的增加，林佳龍強調這是城市重要的「紅利」，台中市去年共增加約兩萬人，表示台中是在崛起、充滿發展性的都市。

與會的行政院政務委員蕭家淇表示，至民國107年時，老人化人口占比達14％，台灣變成高齡社會，至民國114年達到20％，變成超高齡社會，他說，屋齡20年以上的老公寓全台共380萬戶，目前政府的政策不是把它拆掉，而是加強無障礙設施，而業者未來在推不動產時，一定要注意人口結構的改變。

以前，業界流行推出大坪數住宅，但現在人口老年化，要改推出有管理的小坪數住宅，他提醒建商針對老年人購屋客群，不要再推出大坪數的住宅，因為兩個老人住一個房子，房子不需要太大，但管理要好，這是發展趨勢。蕭家淇並說，業者也要跟著政府的重大政策走，例如，環評已通過的豐原至潭子的國道高速公路興建案，總經費266億元，政府已匡列預算，預定今年底或明年初動工，所以，業者若跟著重大建設來做，對於不動產開發及健全房市，一定有很大的幫助。(工商時報)

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+房地新聞 》林口捷運周邊，抗跌力能力強

記者游智文／台北報導
到林口購屋，房仲業建議優先選擇捷運站、Outlet或家樂福周邊，產品則以二房、三房較佳；另外設有YouBike的地點，目前詢問度持續升高，也可作為購屋指標。

有巢氏房屋林口捷運加盟店長張昌平表示，捷運是房市票房保證，林口情況更是明顯，距離捷運愈近，房價愈高，抗跌性也愈佳，以這一波房價回檔來說，距離捷運走路十分鐘，約八德路忠孝二路之間的住宅，回跌就較不明顯，目前一坪維持在30~40萬元；換約交易的物件，也以預售價「平轉」居多，少有屋主賠售。

捷運站附近 開價5字頭
新推案情況也一樣，雖然市況不佳，但靠近捷運站的建案，目前開價仍多在五字頭，現已完工的捷運共構案「冠德鼎捷」，規畫中小坪數，開價一坪56萬元；距捷運不遠，基地面積達3600多坪的41層超高層豪宅案，預計近期正式開案，市場傳出也要挑戰五字頭。

張昌平表示，Outlet往北到忠孝路兩側的住宅也可考慮，當地距離捷運約1公里左右，走路要十分鐘以上，不過由於有Outlet加持，當地生活機能將大幅躍進，未來更可望成為林口最熱鬧商圈，後勢看悄。

他表示，Outlet尚未開幕，但效應已浮現，「未來城」因為後門可通到Outlet，近來就成為一大社區賣點，也吸引不少購屋人出手；預售市調顯示，周邊一些銷售多時的建案，近來餘屋出清速度也加快。

家樂福附近 生活機能便
如果預算較有限，則建議選購仁愛路家樂福附近住宅，當地是林口目前最熱鬧成熟的商圈，光是家樂福所在的「未來之丘」社區四周，就有八方雲集、爭鮮壽司、三商巧福。星巴克等眾多連鎖店，藥局、診所、中華電信也一應俱全，附近還有林口國賓影城。

另在未來之丘社區附近的街道，也都開滿了各式各樣的店面，包括自助餐、麵包店、洗衣店、寵物店、托兒所、美語等，學校則有頭湖國小、林口國中，生活相當方便。當地距捷運站較遠，公車要五、六站，不過目前成屋成交行情約25~30萬元，比捷運周邊一坪便宜約5萬元、一成五左右。

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+房地新聞 》土地移轉，優惠稅率須重辦

記者陳美珍／台北報導

土地所有權一經移轉，即使非屬買賣，也應重新申請優惠稅率。

財政部指出，包括做自用住宅用地的土地在內，不論所有權在移轉前有無改變用途，或移轉前土地即已適用優惠稅率，所有權人均要向稅捐機關重新提出適用優惠稅率的申請，否則將會喪失輕稅優惠。

財政部表示，土地所有權人不論是以繼承、贈與或買賣等何種方式取得土地，如果符合自用住宅用地要件者，要在地價稅開徵前40日（即每年的9月22日）前，向土地所在之地方稅稽徵機關重新提出優惠稅率申請，如期在開徵前40日申請且獲核准者，當年度即可按千分之2稅率課徵地價稅；逾期申請者，須延後一年至次年起開始適用。

財政部因此提醒納稅人，稅法規定只要土地所有權一經移轉，即使仍持續作自用住宅用地使用，所有權人還是要重新申請適用優惠稅率，才能確保其輕稅資格。

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+房地新聞 》自由廣場》從未有總統提出完整的國土計畫藍圖

台南市長賴清德近日主張總統府應遷到台南，親民黨主席宋楚瑜選舉期間，也提出總統府遷到台中的主張。

其實政府重要機關遷移並非無前例，原於中興新村的台灣省政府與台灣省議會，就是在一九五六年從台北市遷出；日本在一八六八年將首都從京都遷往東京；巴西在一九六○年把首都從里約熱內盧遷至巴西利亞。首都或中央重要機關的遷移，不只是政治利益分配，更重要的思維是從建構完善的國土空間發展藍圖出發。

台灣從光復之後的歷任總統，到現在都沒能提出完整的台灣國土計畫藍圖！各個階段的土地使用計畫，多是依附現實環境需要推進。

台灣的土地使用計畫是這樣展開的：一九七○年之前，除了都市計畫之外，任何土地可任由地主隨意開發使用，當時為加強實施都市平均地權漲價歸公，因此在一九七○年代的十年間，台灣有一半的都市計畫在這時劃定，但是房地產市場價格飆漲的結果，讓非都市土地炒作更加猖獗。於是一九七○年代中期之後的十年時間，頒布區域計畫相關法令，全面進行非都市土地使用編定，對非都市土地進行使用管制。

繼而在一九九○年初期起，全面啟動實施容積率管制，造成全台灣搶容積的搶建風潮。

二○○○年起，又開放農地自由買賣，「種別墅」成為另一投資主流。近四分之三世紀以來，台灣的土地開發在欠缺整體國土規劃的概念下，膨脹到目前都市計畫內外可供建築土地，可以容納近三千萬人口，試問台灣人口會成長到那麼多嗎？我們現在沒有建地供給不足的課題，我們要的是國土整體規劃與區域均衡發展。

國土計畫法在本月初公佈實施，這給台灣人民和新政府很好的機會，共同思考國土發展藍圖的方向，尤其是總統府、立法院、行政院等重要機關的遷移，最可能牽動城鄉發展以及區域均衡的重新配置，新政府應儘速召集產官學界與民間人士，不分藍綠黨派，基於地方特色、地理條件、農業發展、觀光資源、環境永續、產業開發、區域均衡等因素，拋開政治成見，共商國土發展藍圖百年大計，提出新台灣國土計畫，讓這塊美麗之島永續繁榮與均衡發展。

（作者為中國土地改革協會理事長、台灣土地社會聯盟共同召集人）

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+房地新聞 》真撐不住了，北市房價恐出現各區輪跌

記者游智文╱即時報導
最新市調顯示，雙北市預售房價持續下修，跌勢並從蛋黃區蔓延到蛋白區，台北市可能淪為「各區輪跌」，新北市則有加速補跌趨勢。

房價鬆動，連最抗跌的台北蛋黃區也出現下跌。

住展雜誌今天發布去年第4季北台灣各縣市預售房價調查，基隆、宜蘭較上季微漲，雙北桃竹均下跌，雙北市房價表現尤其疲軟。

台北市平均房價已連跌四季，從一坪92.4萬元，跌至86.8萬元，單季下跌1.4%，累計跌幅已達6%。

新北則從去年第1季後，連跌三季，第4季回檔到41.5萬，季跌1.66%，是近年首次出現季跌幅大於北市。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，雖然新北市預售房價和去年同期相比，一坪僅下跌1萬元，年跌幅僅2.35%，但出現近年首見的季跌幅大於北市，似乎有加速補跌趨勢，後續值得觀察。

北市方面，受大環境不佳衝擊，第4季全市12個行政區房價全數走跌，與前三季最大的差異是，前三季跌幅較大的都在房價較高的市中心區，Q4跌幅前三名則是南港、大同、萬華區，市況顯示，跌勢從市中心往外擴大到外圍行政區，並可能出現「各區輪跌」。

相對於雙北，宜蘭房市表現仍呈強勢，Q4房價止跌小漲，來到22.1萬元／坪，季漲0.45%、年漲9.41%，為近年來北台灣房價唯一上漲的縣市，顯示資金仍未從東台灣大舉撤出，房價維持高檔震盪。

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服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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+房地新聞 》〈台北都會〉容積獎勵限縮 都更被「澆冷水」

〔記者賴筱桐／新北報導〕新北市政府去年五月頒布「都市計畫法新北市施行細則」，限縮建築物容積獎勵項目及比例，其中第四十七條明訂容積獎勵上限，緩衝至今年七月一日實施，新舊法規相較，都更地區可爭取的容積獎勵最多恐減少六十％，建商及地主抱怨，恐降低都更意願，但學者肯定該政策有助提升城市環境及生活品質。

依據原新北市土地管制要點規定，現行容積獎勵如附表；七月一日後僅針對更新地區、海砂屋及一般地區分別給予五十％、卅％及廿％容積獎勵，新舊法規一來一往，一般地區最多恐減少四十％，都更地區可能少了六十％。

城鄉局︰監院認容積獎勵浮濫

城鄉發展局開發管理科科長李擇仁表示，監察院認為全台建築物容積獎勵給得過於浮濫，大樓愈蓋愈高，影響日照、通風，民眾享有的公共設施或開放空間相對減少，城市景觀及環境品質隨之下降，糾正內政部營建署。

城鄉發展局長邱敬斌表示，內政部一○二年五月通過「都市計畫法台灣省施行細則」條文修正草案，明訂容積獎勵上限，地方政府須比照辦理，並非只有新北市。

建商︰成本高 都更協商易破局

勤樸開發公司董事長特助廖思寧抱怨，土地取得成本愈來愈高，營建成本跟著上揚，容積獎勵限縮，不管是都市更新或合建案，建商和地主須共同負擔損失，若誰都不肯退讓，協商容易破局。且建商少爭取的容積獎勵，勢必透過提高房屋售價獲利，最後「羊毛出在羊身上」，到頭來受害的還是民眾。

學者︰城市過度發展生活品質差

前文化大學環境設計學院院長楊重信批評，過去新北市府給建商的容積獎勵太浮濫，包括鄰車站周邊、增設停車空間、符合都市設計審議原則、取得綠建築標章及近年推出的簡易都更等，皆能爭取額外容積獎勵，蓋出來的房子常是法定容積的兩到三倍，城市過度發展，造成交通擁擠、居住空間狹小、噪音或空氣污染等負面影響，且容積獎勵建商拿走，惡果由民眾承擔，不符合社會公平正義。

邱敬斌表示，新法上路後，若建物提供老人活動、老人安養、公共托育、社會住宅或產業育成設施等，最高可給予廿％容積獎勵，真正回饋社區和民眾，落實公益性。
市府延至今年七月一日實施，已給予開發商緩衝時間，表面上建商利潤降低，但長遠來看，環境品質獲得改善，對城市發展是一項福音。

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+房地新聞 》窮人為什麼變更窮？麻省理工經濟學博士：因為「買房子」

經濟大衰退期間，美國房價共跌了5.5兆美元，遭遇如此的重擊，屋主的資本淨值顯然遭受重創。但是，這些損失的分布為何？借款人實際上又是如何每下愈況的？

讓我們從檢視2007年美國的「資本淨值分布」著手。
家庭的資本淨值主要由兩類資產構成：金融資產與房地產。

1、金融資產：包括股票、債券、支票、儲蓄存款和公司股份。
2、資本淨值的定義：金融資產加上房地產，減去所有債務。
3、抵押貸款與房屋淨值貸款，絕對是家庭債務最重要的部分，2006年占所有家庭債務的80%。

2007年，全美家庭的資本淨值和財務槓桿（負債金額）結構，有了戲劇性的差異。位於資本淨值分布最後20%的屋主（也就是最貧窮的屋主）操作了高槓桿，他們的槓桿比率（leverage ratio），也就是總負債對總資產的比率，接近80%。
此外，最貧窮屋主的資本淨值，幾乎全靠房屋淨值支撐，每5美元的資本淨值，就有4美元出自房屋淨值。
因此在景氣步入衰退之際，貧窮屋主的金融資產趨近於零，他們只有房屋淨值，而且操作高槓桿。

窮人的債務就是有錢人的資產

有錢人在兩個重要方面有所不同。
首先，步入衰退之際，他們的債務少了很多。最富有的20%屋主，槓桿比率只有7%，遠低於最貧窮屋主的80%。其次，有錢人的資本淨值壓倒性的集中在非房屋資產。

窮人每擁有4美元的房屋淨值，才有1美元的其他資產；有錢人則恰恰相反，每擁有1美元的房屋淨值，就有4美元的其他資產，像是貨幣市場基金、股票及債券。

這並不令人意外，窮人的債務就是有錢人的資產。當有錢人擁有一家銀行的股票和債券，就形同擁有該銀行發放的抵押貸款，而利息就會從屋主那邊，再透過金融體系流入有錢人的手中。（編按：窮人付給銀行的房貸利息，最終都是付給那些擁有這間銀行股票或債券的有錢人。）

最貧窮屋主操作的槓桿最大，暴露在最高的房地產風險中，而且幾乎沒有金融資產。事實證明，高槓桿、高暴露及欠缺金融財富的結合，對最弱勢的家庭是一場劫難。

2006至2009年，美國的房價整整下跌了30%，然後維持低檔，到2012年年底才復甦。

標準普爾五百指數在2008年和2009年初期重挫，但是隨即強勁反彈。至於債券價格，如果以先鋒全債券市場指數基金（Vanguard Total Bond Market Index）為基準，則在市場利率暴跌期間大反攻，2007至2012年債券價格上漲超過30%。在進入經濟大衰退時期持有債券的家庭，就擁有一把相當牢靠、可與經濟崩盤抗衡的保護傘。但是，在經濟體內持有債券的，都是最富有的家庭。

房價跌，窮人傷得更重

房價崩跌，對於低資本淨值的家庭衝擊最大，因為他們的財富完全和房屋淨值綁在一起。因貧窮屋主操作槓桿（編按：借貸），他們的資本淨值跌得更多。

事實上，當房價下跌三成時，由於槓桿乘數（註）的緣故，負債屋主的資本淨值會下跌得遠大於三成。貧窮屋主幾乎沒有金融資產，當金融資產（編按：股票、債券...等）復甦時，一點好處也撈不到。

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+房地新聞 》顏炳立：房市長夏結束 八年寒冬開始

戴德梁行總經理顏炳立上午表示，房市十年長夏結束，八年寒冬開始，他說，房市不會V型，或是U型反轉，而是緩跌四年，再盤整四年。

戴德梁行今天舉行房市回顧及展望記者會，顏炳立對房市前景一片悲觀，他認為已經「死死昏昏去」的房市，今年不會醒，已經「咪咪卯卯」的房價則是再跌，預估蛋黃區豪宅再跌10%，蛋白區則要跌15%。

戴德梁行表示，辦公出租市場去年表現不錯，全年租金上漲2.2%、去化3萬坪，均為三年新高，但投資交易奇冷，大型商辦2015全年交易778.5億元，是2008年金融海嘯以來最低交易量，土地交易1519億元，也是連續三年量縮。

顏炳立表示，過去一年房市是「大戶跑光、散戶死光、中實戶中風」，由於重稅，大戶都離開市場，沒有人要買豪宅，這兩年推豪宅的「都掛了」，早先跟著大戶搶進的，現在也面臨停損或斷頭的抉擇。

他說，現在房市對賣方非常不利的，過去房市「風在吹」，市場氣氛是漲時買到房價是低點，現在房市「火花了」，現在買到回頭一看則是高價；市場或有低接買氣，但已完全失去追價動能。

顏炳立表示，房地合一稅像一張大海中的流刺網，政府以稅收名義，行掠奪有錢人資產，造成的結果就是就是有能力的不買，想買的沒有能力。

對於未來房市，顏炳立認為「十年長夏結束，八年寒冬開始」，他說，資金在等待房市落底，蛋黃區交易量將持續萎縮，房價還會再跌，蛋白求售量大，會出現降價逃命。蛋殼區則會很悲情，屋主出售紅單會貼到退色變白單，還賣不出去，整個只能用「你著忍耐」來形容。

顏炳立預估今年商用不動產收益率蛋黃區將落在2.8%~3%； 蛋白區則是3.3%~3.6%。蛋黃區的土地會跌10%，蛋白區則是跌20%，蛋殼則是「掛掉」，台北市還有買盤，新北市將成為悲情城市重災區，高唱可憐戀花再會吧，南部房市寒冬也會開始。

他說，過去房市投資是賺在多頭，躲過空頭，但如果還在緬懷過去，則會「傷在期待」，他提醒手上握有房子的投資人今年房市形勢是「今天不放，明天更低」，最後還可能死在無量。

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