100年公告土地現值說明會即將召開

http://www.tpc.gov.tw/web/News?command=showDetail&postId=207345&groupId=8681

【北縣訊】臺北縣政府地政局表示，100年公告土地現值已進入評議之前置作業階段，為使各界了解土地現值訂定作業情形，並藉此廣納民眾意見，縣內9個地政事務所將於99年9月21日至30日間召開公告土地現值說明會，歡迎土地所有權人、不動產相關從業人員及各界人士踴躍出席並提供建言，作為年度地價作業之參考。
地政局補充，每年土地現值提送地價評議委員會評議前，依規定應先舉辦說明會，以公開方式向各界說明地價 ...

土地 e 部落
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+e資訊平台-日據清理》纏足、吸鴉片…戶籍全都錄

星期五, 11月 26, 2010 No comments

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+e資訊平台-日據清理》日據至今地籍清理一團亂，立委黃偉哲促修法

星期五, 11月 26, 2010 No comments

星期三, 11月 24, 2010 No comments

不動產買賣過戶之辦理程序
申報土地增值稅、契稅──＞申報贈與稅(二親等以內) ──＞買賣移轉登記
一、申報「土地增值稅」需附文件：
1.土地增值稅申報書（稅捐處提供）
2.身分證影印本或戶口名簿影本（買受人及出賣人）
3.土地所有權狀影本
4.土地贈與契約書影印本（黏貼印花稅票後再影印）
5.土地登記謄本（可附影印本；需先至地政事務所申請）
二、申報「契稅」需附文件：
1.契稅申報書（稅捐處提供）
2.身分證影印本或戶口名簿影本（買受人及出賣人）
3.建物所有權狀影本
4.建物贈與契約書影印本（黏貼印花稅票後再影印）
二、申報「贈與稅」需附文件：（買賣雙方為二等親關係者：如父母子女、兄弟姊妹、祖父母與孫子）
1.贈與稅申報書（公所或稅捐處或國稅局提供）
2.身分證影印本或戶口名簿影本（買受人及出賣人）
3.土地、建物贈與契約書影印本
4.土地增值稅(免)繳款書影本
三、「買賣」所有權移轉登記（至轄區地政事務收件）
需附文件：
1.土地登記申請書（地政事務所免費提供）
2.買賣契約書正副本各一份（地政事務所提供亦可至上列網站下載，）
3.身分證影印本或戶口名簿影本（買受人及出賣人）子女如未成年，還需父母親當法定代理人
4.印鑑證明一份（出賣人至戶籍所在地之戶政事務所申請）
5.土地、建物所有權狀正本
6.土地增值稅 (免) 繳款書收據第1聯、第5聯（第1聯：浮貼於契約書正本，有貼印花的那一份；第5聯浮貼於契約書副本）
8.贈與稅繳(免)納證明書及影印本（二親等以內需檢附）
9.不動產如為國宅，尚需檢附國宅同意書。（向高雄市政府都市發局國民住宅發展處申請，市府六樓）
買賣移轉過戶所需費用如下：
土地增值稅：
土地增值稅試算網址：
http://www.kctax.gov.tw/online/o_13.html

契稅：房屋移轉權利價值的6%計算（可向稅捐處查詢房屋評定價格做為買賣權利價值）
契稅試算網址：
http://www.etax.nat.gov.tw/wSite/ct?xItem=20705&ctNode=10777

贈與稅：（二親等以內之買賣）
試算網址：
http://www.ntak.gov.tw/ch/tax/Trial_Balance6.aspx?path=792

※※ 公告土地現值請參考土地登記謄本或至下列網址查詢 ※※
網址：
http://w4.kcg.gov.tw/landweb/land/camenu_1_a.htm

印花稅：印花可至郵局購買，或至稅捐處開立印花稅總繳稅單。（移轉現值的千分之1）
地政登記規費：
登記費：（土地申報地價X面積 X持分 x01.%）申報地價請查閱土地登記謄本。
書狀費：土地、建物書狀費一張80元。

貼心小叮嚀：請於雙方簽訂契約後一個月內辦理報稅及申請移轉登記，以免受罰。

※ 依土地法第73條第二項規定：土地(含建物)權利變更登記應於權利變更後一個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰，但最高不得超過二十倍。
※申請人若為法人，請依土地登記規則第42條辦理。
土地登記規則
第 40 條申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。
前項登記義務人未領有國民身分證者，應提出下列身分證明文件：
一、外國人應提出護照。
二、旅外僑民應提出經僑務委員會核發之華僑身分證明書及其他附具照片之身分證明文件。三、大陸地區人民應提出經行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證之身分證明文件。
四、香港、澳門居民應提出護照或香港、澳門永久居留資格證件。
第 41 條申請登記時，有下列情形之一者，當事人得免親自到場：
一、依第二十七條第四款規定，得由權利人單獨申請登記者。
二、登記原因證明文件及同意書經依法公證、認證者。
三、與有前款情形之案件同時連件申請辦理，而登記義務人同一，且其所蓋之印章相同者。四、登記原因證明文件經依法由地政士簽證者。
五、登記義務人為無行為能力人或限制行為能力人，其法定代理人已依第三十九條規定辦理並親自到場者。
六、登記義務人依土地登記印鑑設置及使用作業要點於土地所在地之登記機關設置土地登記印鑑者。
七、外國人或旅外僑民授權第三人辦理土地登記，該授權書經我駐外領務人員認證或驗證者。
八、大陸地區人民或香港、澳門居民授權第三人辦理土地登記，該授權書經行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證者。
九、祭祀公業土地授權管理人處分，該契約書依法經公證或認證者。
一○、檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明者。
一一、土地合併時，各所有權人合併前後應有部分之價值差額在一平方公尺公告土地現值以下者。
一二、建物所有權第一次登記協議書與申請書權利人所蓋印章相符者。
一三、依第四十三條第三項規定辦理更正登記所提出之協議書，各共有人更正前後應有部分之價值差額在一平方公尺公告土地現值以下者。
一四、依第一百零四條規定以籌備人公推之代表人名義申請登記提出協議書者。
一五、其他由中央地政機關規定得免由當事人親自到場者。
第 42 條申請人為法人者，應提出法人登記證明文件及其代表人之資格證明。其為義務人時，應另提出法人登記機關核發之法人及代表人印鑑證明或其他足資證明之文，及於登記申請書適當欄記明確依有關法令規定完成處分程序，並蓋章。
前項應提出之文件，於申請人為公司法人者，為法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本。
義務人為財團法人，應提出其主管機關核准或同意備查證明文件。

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專營大台北各區重劃土地

結合民間資源加速地籍圖重測

星期日, 11月 14, 2010 No comments

http://www.tpcland.tpc.gov.tw/web/News?command=showDetail&postId=208356&groupId=8681

戶籍數位化日據謄本成珍寶｜地方新聞｜中時電子報

星期日, 11月 07, 2010 No comments

http://news.chinatimes.com/domestic/0,5248,11050611x112010101900261,00.html

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容積獎勵獨厚建商，糾正內政部

星期五, 11月 05, 2010 土地繼承 No comments

（中央社記者葉素萍台北3 日電）監委劉玉山、程仁宏檢視容積率政策，發現容積獎勵的利益多由建商獨享，而公共設施不足等外部性問題，卻由社會買單，地方競相加碼獎勵容積，內政部無法有效管理，今天遭糾正。

監察院通過劉玉山、程仁宏提案，糾正內政部。劉玉山指出，台灣從民國88年全面實施容積率，檢視這10多年來現象，可以發現，都市計畫缺乏容積總量管制機制，地方政府競相加碼各種容積獎勵計畫，中央也放任，各式獎勵容積的累加沒有上限規定，都市計畫法定容積制度已名不符實。

劉玉山表示，台北縣某都市更新集合住宅案的「建物登記面積」竟然達到「法定容積」的3.89倍，也就是說，建商購買土地依都市計畫可蓋法定容積為1 ，最後賣給消費者的「建物登記面積」可達到3.89倍。

劉玉山說，原本容積獎勵是希望促成縣市政府、社會大眾、開發建商共享利益的三贏局面，但實際結果是，容積獎勵的利益多歸建商獨享，而所造成的公共設施不足、交通、景觀、日照、通風等外部性問題，卻要由社會大眾買單，「土地開發與容積管制已嚴重失控」。

劉玉山說，新加坡的做法，都市計畫規定的法定容積就是建築物登記面積，建商提出申請增加容積，要經主管機關核准，並交開發費或增值稅，回饋當地的公共建設，這種作法值得台灣參考。

劉玉山調查也發現，各縣市都市計畫的公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場5 種用地面積，都沒有達到都市計畫法「不得少於全部計畫面積10% 」的規定，像台灣地區約3.3%、台北市5%、高雄市8.6%，所以外界會看到，容積獎勵一直加碼，但公園綠地卻嚴重不足的情況。

另外，程仁宏說，調查過程曾抽查台北市3 個建案，發現公設面積約占建物登記面積的38%至40.5%，陽台約占建物登記面積的4.8%至7%，雨遮約占建物登記面積6.3%至15% ，主建物約占建物登記面積46.8%至49%，也就是，消費者買50坪的房子，約只有24.5坪可供居住，相當不合理。

程仁宏指出，全世界只有台灣將「雨遮」納入建物登記並予以計價；「陽台」部分只有台灣、香港、中國大陸列入所有權登記並計價；「公共設施」部分，僅台灣與中國大陸列入所有權登記並計價。

程仁宏要求，內政部在2 個月內檢討改善容積率政策不合理之處，「不能讓民眾當冤大頭、獨厚建商」。

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房市╱底價38億，歌林新莊購物中心四度流標

星期五, 11月 05, 2010 No comments

一太平戴維斯今（4）日公開標售歌林新莊購物中心，結果無人投標而以流標收場。8月曾流標的新莊歌林購物中心，今日四度公開標售，雖然此次底價已降至38億元，希望能搶搭新莊副都心熱的順風車，但仍然乏人問津。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，歌林購物中心位於下新莊地區，距離輔仁大學約800公尺，前次標售底價60億元，這次標售底價降為38億元，降幅達36.67%，仍有一定門檻，若以土地總坪數 1萬1474坪換算，土地每坪僅33.1萬元，若以未來興建完工總坪數3萬2780坪推估，每建坪也僅11.59萬元。

邱太煊指出，由於下新莊屬於老舊商圈，預期未來開發效益較低，加上一般認知，上新莊（即新莊副都心）才是未來重點開發地區之一，兩者產生替代關係，加上輔大附近、中正路上占地8200坪的IKEA宜家家居的營運狀況，成了投標者很重要的參考指標，下新莊地段不若上新莊熱鬧，且得標者須面臨後續合約、繼續興建、招商出租等問題，投資風險不低。

台灣房屋新莊復興特許加盟店店東鄭文凱表示，雖然歌林購物中心單價不算太貴，但基地面積過大，總價太高，一般投資客、建商也碰不起，買方受到相當侷限，目前附近工業土地每坪約30萬元，但臨大馬路每坪約40萬元。

永慶房仲集團新聞中心經理李建興則表示，歌林購物中心複雜性很高，由於其為工商綜合區，加上地理位置相對偏遠，招商也較為困難，連先前預定進駐的大潤發與國賓影城也因開幕計畫受到影響，且整建購物中心不像素地開發容易，除需具備商場經營專長，還須擁有足夠的財力支撐，後續還有興建合約與招商問題等待解決。

農舍不種田蓋豪宅，課地價稅

星期五, 11月 05, 2010 No comments

近來由於金融海嘯使得大環境及經濟都向下修正，最近常跟經紀業的朋友討論的一件事：「看待未來（1-2年）的房地產走勢會如何？何種不動產商品是消費者可買來長期投資對抗通膨？」。上述的問題範疇或許過於廣泛，留給專家來回答比較適合，但在一連串問題背後，隱含著一些不動產投資的態度認知，現就筆者所學與經驗與大家分享，若有錯誤，還請各位先進不吝指正。

一、不動產商品的特性

一項投資行為，首先必須了解該商品的特性，例如：投資古董、名畫，就必須了解古董的價值來源，就以古董來說，古董愈古老愈值錢，還是愈稀少愈值錢？

答案是愈稀少愈值錢，這是我一個經營古董商行的客戶給我的觀念，商朝的銅器不一定比明朝的瓷器值錢；供給與需求是古董價值最大的基礎。那寶石呢?是加工比較值錢還是寶石的本身?一般而言寶石的原礦必須要很好，雕琢出來的產品才會賣得高價，而名畫藝術品，價值主要來源就專屬於作者本身的加工了，紙張與色彩原料，只占名畫價值的極少部分。那不動產是價值最主要的來源是甚麼?這個問題留於後面討論，所以要投資不動產必須先了解，不動產是什麼？更深入一點來說，不動產有別於其他商品的地方在那�？

從不動產本身來說，「不動」的意涵是指它地理位置不可移動，縱使房屋本體可以移動個幾公尺，但土地的位置是不可以移動的，為何同樣都是土地，有的土地價格高、有的價格低？以建築用地而言，就是「位置」的差別，台北市與台北縣不過一水之隔，但為何台北市比較高？因為台北市土地的「位置」來的比台北縣方便，而這段距離的影響就是價差的來源。而不動「產」的意思是財產的意思，有資本的意涵，既然是資本那一定是有孳息，而租金就是不動產的孳息。所以不動產可解釋為「在地理位置不可移動的財產」，也就是不動產最主要的特性，也是不動產價值主要的來源。

此外，因為不動產有地理位置不可移動特性，也就造成了不動產產品的差異性，大部分的物品都是產品同質的，但對不動產而言，事實上沒有一間房子是一模一樣，因為不動產有位置的獨占性。再者不動產市場因為產品價值高、交易手續繁雜、牽涉法令廣，所以進入不動產市場的門檻比較高，至少要有錢也要具備一定的專業知識，這也是與一般財貨的市場最大的不同。而牽涉法令廣、交易手續繁雜的性質，也使得不動產交易的時間比一般物品來得長，學理上稱之「流動性低」，流動性最快的財貨是現金，若是其他資產，股票交割後由集保公司以帳戶劃撥方式匯入投資人帳戶，時間上約為三日，而拿一個動產去當舖質借當場就能得到現金，而不動產移轉登記最快大概要五日，設定抵押權借款，銀行的前置作業程序不說，就登記設定抵押權程序，最快也要半日，不動產「流動性低」的結果，造成市場成交價格反應相對速度較慢；有遲鈍落後的現象。以上是不動產商品的特性，投資不動產必須先明白其特性所在，才能夠進一步分析投資計畫。

二、不動產投資計算應注意的事項

前一陣子，學生套房租賃市場正夯，建商在出售學生套房廣告上大肆宣傳許多投資的訊息，包括詳列投資收益報酬算式，用以吸引投資人購買意願，然而這些觀念似乎有部份似乎似是而非。因為不動產收益法的概念是以未來的收益折現成現在的價值，最常見的就是直接資本化法，公式為：不動產收益價格＝不動產未來每年之客觀淨收入÷收益資本化率

本文就針對此一公式，作以下一般性之分析
1.投資者要求投資報酬率的影響
上述的公式得知不動產價格與客觀淨收入是呈現正比關係，換言之，收益越高(能夠獲取的租金越高)，不動產價格越高，而收益資本化率與不動產價格呈現反比關係，換言之，所要求的收益資本化率越高，不動產價值會變低，例如：一間房屋，屋主要價600萬，每年的客觀淨收益約是30萬，若投資者要求的收益資本化率是10%，那投資者願付的價格是30萬÷10%＝300萬，若投資者要求的收益資本化率是3%，那投資者願付的價格是30萬÷3%＝1,000萬，所以收益資本化率的決定影響著不動產的投資價格，上述例子在收益資本化率10%情況下，投資者不會購買那間600萬的房子，但若在3%情況下，投資者可能就會心動購買那間房子，雖然每位投資者要求的收益資本化率並不相同，但在機會成本原則與市場的競爭下，每位投資者要求的收益資本化率則會漸漸趨近於相近，甚至一致。
2.租金與報酬率的計算
這裡的租金指的是不動產的客觀淨收入，租金的收入必須扣除管理營運不動產的成本，往往看到有人估計房屋的租金是這樣計算的，例如：房屋買價200萬，市場同樣類似的房屋空屋租金為1萬/月，預計投入50萬裝潢與家電家俱設備，裝潢後的租金變成2萬/月，租賃期間管理費維修費先不考慮情況下，報酬率計算為：年租金24萬除以投入費用250萬，算得報酬率為9.6%，惟這種算法恐是錯誤的！因為50萬的裝潢與家電家俱設備屬於短壽命的財貨，應不可與長壽命的房屋200萬同一而論，即使算得報酬率為9.6%，但並非恆久不變，五年之後裝潢與家電快速折舊，租金報酬自然會下降，所以正確的計算方法應該是12萬的年租金除以購屋成本200萬，算得報酬率只有6%。當算出租賃報酬率後，依循「高風險、高報酬，低風險、低報酬」風險貼水理論，檢視相同的報酬率財貨，比較其風險大小，決定投資標的，一般而言在不動產的世界中，土地(素地)的報酬率應該是最低的，因為投資土地的風險相較於一般房屋低，房屋會有折舊，而土地幾無折舊，而相對的套房的報酬率就會比較高，係因套房的折舊比較快，風險性較高所以要求的報酬率亦相對較高。
3.考慮租金的安定性
因為不動產多是長期持有，租金收益的穩定性就顯得很重要，常常看到不動產出售的廣告，「物業已有承租，含租約出售」，去現場看時，果然正在營業或有房客居住當中，而且租金相當誘人，但往往買了之後，不是房客不續租，不然就是要求調降租金。因此，筆者認為其最好的策略應是租金必須要與當地的行情相比，不宜以契約上的租金數額來計算投資報酬。

三、結語
對於不動產投資評估，一般人最常利用的方法多半是比較法，即比較附近相同類型、類似的不動產，只要其價格低於附近行情即可購買。但此評估方式或許在景氣樂觀並無不妥，但如景氣反轉特別是市場泡沫化出現時，房價很容易隨波逐流而造成高點套牢。是故，筆者以為以收益法進行評估較為妥適，針對不動產標的之收益能力以做為其投資評估基礎，比較不容易失真。不過最後還是要提醒的是，建議大家宜看清投資標的之價值來源。因為「價值」的來源，最主要是來自於「效用」，而每個人對於效用的認知多半是基於自身條件，而其條件多半不太相同，效用也就不相同，而所願意支付的代價當然更加不同。面對同一個不動產，每個人認為價值高低或許不盡相同，但在買入賣出的過程中，價值的客觀評定絕對不只是數字而已，如何找出「大多數人」都認同的價值，才是成為投資贏家的不二法門。

[1] 王春木地政士負責人。

[2] 中華大學科技管理所博士班研究生。

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