面對不動產投資時應有態度與認知

近來由於金融海嘯使得大環境及經濟都向下修正，最近常跟經紀業的朋友討論的一件事：「看待未來（1-2年）的房地產走勢會如何？何種不動產商品是消費者可買來長期投資對抗通膨？」。上述的問題範疇或許過於廣泛，留給專家來回答比較適合，但在一連串問題背後，隱含著一些不動產投資的態度認知，現就筆者所學與經驗與大家分享，若有錯誤，還請各位先進不吝指正。

一、不動產商品的特性

一項投資行為，首先必須了解該商品的特性，例如：投資古董、名畫，就必須了解古董的價值來源，就以古董來說，古董愈古老愈值錢，還是愈稀少愈值錢？

答案是愈稀少愈值錢，這是我一個經營古董商行的客戶給我的觀念，商朝的銅器不一定比明朝的瓷器值錢；供給與需求是古董價值最大的基礎。那寶石呢?是加工比較值錢還是寶石的本身?一般而言寶石的原礦必須要很好，雕琢出來的產品才會賣得高價，而名畫藝術品，價值主要來源就專屬於作者本身的加工了，紙張與色彩原料，只占名畫價值的極少部分。那不動產是價值最主要的來源是甚麼?這個問題留於後面討論，所以要投資不動產必須先了解，不動產是什麼？更深入一點來說，不動產有別於其他商品的地方在那�？

從不動產本身來說，「不動」的意涵是指它地理位置不可移動，縱使房屋本體可以移動個幾公尺，但土地的位置是不可以移動的，為何同樣都是土地，有的土地價格高、有的價格低？以建築用地而言，就是「位置」的差別，台北市與台北縣不過一水之隔，但為何台北市比較高？因為台北市土地的「位置」來的比台北縣方便，而這段距離的影響就是價差的來源。而不動「產」的意思是財產的意思，有資本的意涵，既然是資本那一定是有孳息，而租金就是不動產的孳息。所以不動產可解釋為「在地理位置不可移動的財產」，也就是不動產最主要的特性，也是不動產價值主要的來源。

此外，因為不動產有地理位置不可移動特性，也就造成了不動產產品的差異性，大部分的物品都是產品同質的，但對不動產而言，事實上沒有一間房子是一模一樣，因為不動產有位置的獨占性。再者不動產市場因為產品價值高、交易手續繁雜、牽涉法令廣，所以進入不動產市場的門檻比較高，至少要有錢也要具備一定的專業知識，這也是與一般財貨的市場最大的不同。而牽涉法令廣、交易手續繁雜的性質，也使得不動產交易的時間比一般物品來得長，學理上稱之「流動性低」，流動性最快的財貨是現金，若是其他資產，股票交割後由集保公司以帳戶劃撥方式匯入投資人帳戶，時間上約為三日，而拿一個動產去當舖質借當場就能得到現金，而不動產移轉登記最快大概要五日，設定抵押權借款，銀行的前置作業程序不說，就登記設定抵押權程序，最快也要半日，不動產「流動性低」的結果，造成市場成交價格反應相對速度較慢；有遲鈍落後的現象。以上是不動產商品的特性，投資不動產必須先明白其特性所在，才能夠進一步分析投資計畫。

二、不動產投資計算應注意的事項

    前一陣子，學生套房租賃市場正夯，建商在出售學生套房廣告上大肆宣傳許多投資的訊息，包括詳列投資收益報酬算式，用以吸引投資人購買意願，然而這些觀念似乎有部份似乎似是而非。因為不動產收益法的概念是以未來的收益折現成現在的價值，最常見的就是直接資本化法，公式為：不動產收益價格＝不動產未來每年之客觀淨收入÷收益資本化率

本文就針對此一公式，作以下一般性之分析
1.投資者要求投資報酬率的影響
上述的公式得知不動產價格與客觀淨收入是呈現正比關係，換言之，收益越高(能夠獲取的租金越高)，不動產價格越高，而收益資本化率與不動產價格呈現反比關係，換言之，所要求的收益資本化率越高，不動產價值會變低，例如：一間房屋，屋主要價600萬，每年的客觀淨收益約是30萬，若投資者要求的收益資本化率是10%，那投資者願付的價格是30萬÷10%＝300萬，若投資者要求的收益資本化率是3%，那投資者願付的價格是30萬÷3%＝1,000萬，所以收益資本化率的決定影響著不動產的投資價格，上述例子在收益資本化率10%情況下，投資者不會購買那間600萬的房子，但若在3%情況下，投資者可能就會心動購買那間房子，雖然每位投資者要求的收益資本化率並不相同，但在機會成本原則與市場的競爭下，每位投資者要求的收益資本化率則會漸漸趨近於相近，甚至一致。
2.租金與報酬率的計算
這裡的租金指的是不動產的客觀淨收入，租金的收入必須扣除管理營運不動產的成本，往往看到有人估計房屋的租金是這樣計算的，例如：房屋買價200萬，市場同樣類似的房屋空屋租金為1萬/月，預計投入50萬裝潢與家電家俱設備，裝潢後的租金變成2萬/月，租賃期間管理費維修費先不考慮情況下，報酬率計算為：年租金24萬除以投入費用250萬，算得報酬率為9.6%，惟這種算法恐是錯誤的！因為50萬的裝潢與家電家俱設備屬於短壽命的財貨，應不可與長壽命的房屋200萬同一而論，即使算得報酬率為9.6%，但並非恆久不變，五年之後裝潢與家電快速折舊，租金報酬自然會下降，所以正確的計算方法應該是12萬的年租金除以購屋成本200萬，算得報酬率只有6%。當算出租賃報酬率後，依循「高風險、高報酬，低風險、低報酬」風險貼水理論，檢視相同的報酬率財貨，比較其風險大小，決定投資標的，一般而言在不動產的世界中，土地(素地)的報酬率應該是最低的，因為投資土地的風險相較於一般房屋低，房屋會有折舊，而土地幾無折舊，而相對的套房的報酬率就會比較高，係因套房的折舊比較快，風險性較高所以要求的報酬率亦相對較高。
3.考慮租金的安定性
因為不動產多是長期持有，租金收益的穩定性就顯得很重要，常常看到不動產出售的廣告，「物業已有承租，含租約出售」，去現場看時，果然正在營業或有房客居住當中，而且租金相當誘人，但往往買了之後，不是房客不續租，不然就是要求調降租金。因此，筆者認為其最好的策略應是租金必須要與當地的行情相比，不宜以契約上的租金數額來計算投資報酬。

三、結語
對於不動產投資評估，一般人最常利用的方法多半是比較法，即比較附近相同類型、類似的不動產，只要其價格低於附近行情即可購買。但此評估方式或許在景氣樂觀並無不妥，但如景氣反轉特別是市場泡沫化出現時，房價很容易隨波逐流而造成高點套牢。是故，筆者以為以收益法進行評估較為妥適，針對不動產標的之收益能力以做為其投資評估基礎，比較不容易失真。不過最後還是要提醒的是，建議大家宜看清投資標的之價值來源。因為「價值」的來源，最主要是來自於「效用」，而每個人對於效用的認知多半是基於自身條件，而其條件多半不太相同，效用也就不相同，而所願意支付的代價當然更加不同。面對同一個不動產，每個人認為價值高低或許不盡相同，但在買入賣出的過程中，價值的客觀評定絕對不只是數字而已，如何找出「大多數人」都認同的價值，才是成為投資贏家的不二法門。

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[1] 王春木地政士負責人。

[2] 中華大學科技管理所博士班研究生。