精選文章

移轉重劃土地 享兩大優惠 - 工商時報

2010年10月28日 星期四

面對不動產投資時應有態度與認知

 

面對不動產投資時應有態度與認知

近來由於金融海嘯使得大環境及經濟都向下修正,最近常跟經紀業的朋友討論的一件事:「看待未來(1-2年)的房地產走勢會如何?何種不動產商品是消費者可買來長期投資對抗通膨?」。上述的問題範疇或許過於廣泛,留給專家來回答比較適合,但在一連串問題背後,隱含著一些不動產投資的態度認知,現就筆者所學與經驗與大家分享,若有錯誤,還請各位先進不吝指正。

一、
不動產商品的特性

一項投資行為,首先必須了解該商品的特性,例如:投資古董、名畫,就必須了解古董的價值來源,就以古董來說,古董愈古老愈值錢,還是愈稀少愈值錢?

答案是愈稀少愈值錢,這是我一個經營古董商行的客戶給我的觀念,商朝的銅器不一定比明朝的瓷器值錢;供給與需求是古董價值最大的基礎。那寶石呢?是加工比較值錢還是寶石的本身?一般而言寶石的原礦必須要很好,雕琢出來的產品才會賣得高價,而名畫藝術品,價值主要來源就專屬於作者本身的加工了,紙張與色彩原料,只占名畫價值的極少部分。那不動產是價值最主要的來源是甚麼?這個問題留於後面討論,所以要投資不動產必須先了解,不動產是什麼?更深入一點來說,不動產有別於其他商品的地方在那�?

從不動產本身來說,「不動」的意涵是指它地理位置不可移動,縱使房屋本體可以移動個幾公尺,但土地的位置是不可以移動的,為何同樣都是土地,有的土地價格高、有的價格低?以建築用地而言,就是「位置」的差別,台北市與台北縣不過一水之隔,但為何台北市比較高?因為台北市土地的「位置」來的比台北縣方便,而這段距離的影響就是價差的來源。而不動「產」的意思是財產的意思,有資本的意涵,既然是資本那一定是有孳息,而租金就是不動產的孳息。所以不動產可解釋為「在地理位置不可移動的財產」,也就是不動產最主要的特性,也是不動產價值主要的來源。

此外,因為不動產有地理位置不可移動特性,也就造成了不動產產品的差異性,大部分的物品都是產品同質的,但對不動產而言,事實上沒有一間房子是一模一樣,因為不動產有位置的獨占性。再者不動產市場因為產品價值高、交易手續繁雜、牽涉法令廣,所以進入不動產市場的門檻比較高,至少要有錢也要具備一定的專業知識,這也是與一般財貨的市場最大的不同。而牽涉法令廣、交易手續繁雜的性質,也使得不動產交易的時間比一般物品來得長,學理上稱之「流動性低」,流動性最快的財貨是現金,若是其他資產,股票交割後由集保公司以帳戶劃撥方式匯入投資人帳戶,時間上約為三日,而拿一個動產去當舖質借當場就能得到現金,而不動產移轉登記最快大概要五日,設定抵押權借款,銀行的前置作業程序不說,就登記設定抵押權程序,最快也要半日,不動產「流動性低」的結果,造成市場成交價格反應相對速度較慢;有遲鈍落後的現象。以上是不動產商品的特性,投資不動產必須先明白其特性所在,才能夠進一步分析投資計畫。



二、
不動產投資計算應注意的事項

    前一陣子,學生套房租賃市場正夯,建商在出售學生套房廣告上大肆宣傳許多投資的訊息,包括詳列投資收益報酬算式,用以吸引投資人購買意願,然而這些觀念似乎有部份似乎似是而非。因為不動產收益法的概念是以未來的收益折現成現在的價值,最常見的就是直接資本化法,公式為:不動產收益價格=不動產未來每年之客觀淨收入÷收益資本化率

本文就針對此一公式,作以下一般性之分析
1.投資者要求投資報酬率的影響
上述的公式得知不動產價格與客觀淨收入是呈現正比關係,換言之,收益越高(能夠獲取的租金越高),不動產價格越高,而收益資本化率與不動產價格呈現反比關係,換言之,所要求的收益資本化率越高,不動產價值會變低,例如:一間房屋,屋主要價600萬,每年的客觀淨收益約是30萬,若投資者要求的收益資本化率是10%,那投資者願付的價格是30萬÷10%300萬,若投資者要求的收益資本化率是3%,那投資者願付的價格是30萬÷3%1,000萬,所以收益資本化率的決定影響著不動產的投資價格,上述例子在收益資本化率10%情況下,投資者不會購買那間600萬的房子,但若在3%情況下,投資者可能就會心動購買那間房子,雖然每位投資者要求的收益資本化率並不相同,但在機會成本原則與市場的競爭下,每位投資者要求的收益資本化率則會漸漸趨近於相近,甚至一致。
2.租金與報酬率的計算
這裡的租金指的是不動產的客觀淨收入,租金的收入必須扣除管理營運不動產的成本,往往看到有人估計房屋的租金是這樣計算的,例如:房屋買價200萬,市場同樣類似的房屋空屋租金為1/月,預計投入50萬裝潢與家電家俱設備,裝潢後的租金變成2/月,租賃期間管理費維修費先不考慮情況下,報酬率計算為:年租金24萬除以投入費用250萬,算得報酬率為9.6%,惟這種算法恐是錯誤的!因為50萬的裝潢與家電家俱設備屬於短壽命的財貨,應不可與長壽命的房屋200萬同一而論,即使算得報酬率為9.6%,但並非恆久不變,五年之後裝潢與家電快速折舊,租金報酬自然會下降,所以正確的計算方法應該是12萬的年租金除以購屋成本200萬,算得報酬率只有6%。當算出租賃報酬率後,依循「高風險、高報酬,低風險、低報酬」風險貼水理論,檢視相同的報酬率財貨,比較其風險大小,決定投資標的,一般而言在不動產的世界中,土地(素地)的報酬率應該是最低的,因為投資土地的風險相較於一般房屋低,房屋會有折舊,而土地幾無折舊,而相對的套房的報酬率就會比較高,係因套房的折舊比較快,風險性較高所以要求的報酬率亦相對較高。
3.考慮租金的安定性
因為不動產多是長期持有,租金收益的穩定性就顯得很重要,常常看到不動產出售的廣告,「物業已有承租,含租約出售」,去現場看時,果然正在營業或有房客居住當中,而且租金相當誘人,但往往買了之後,不是房客不續租,不然就是要求調降租金。因此,筆者認為其最好的策略應是租金必須要與當地的行情相比,不宜以契約上的租金數額來計算投資報酬。

三、結語
對於不動產投資評估,一般人最常利用的方法多半是比較法,即比較附近相同類型、類似的不動產,只要其價格低於附近行情即可購買。但此評估方式或許在景氣樂觀並無不妥,但如景氣反轉特別是市場泡沫化出現時,房價很容易隨波逐流而造成高點套牢。是故,筆者以為以收益法進行評估較為妥適,針對不動產標的之收益能力以做為其投資評估基礎,比較不容易失真。不過最後還是要提醒的是,建議大家宜看清投資標的之價值來源。因為「價值」的來源,最主要是來自於「效用」,而每個人對於效用的認知多半是基於自身條件,而其條件多半不太相同,效用也就不相同,而所願意支付的代價當然更加不同。面對同一個不動產,每個人認為價值高低或許不盡相同,但在買入賣出的過程中,價值的客觀評定絕對不只是數字而已,如何找出「大多數人」都認同的價值,才是成為投資贏家的不二法門。


[1] 王春木地政士負責人。

[2] 中華大學科技管理所博士班研究生。

0 意見: