+房地新聞 》打造溼地公園有譜，永春陂都市計畫變更通過

都發局表示，現有營區打造成溼地公園，將可以提供生態保育、休閒娛樂及自然教育等功能。

［記者鍾泓良／台北報導］台北市長柯文哲上任後，多次規畫要在台北市各處開闢溼地公園，今天台北市都委會審議永春陂營區變更為公園用地，打造溼地公園，與四獸山綠帶連接，除了可以復育生態，也能充當滯洪池。

都委會委員多樂見其成，更希望可以在柯文哲任內完成，因此副市長林欽榮宣布，該案修正通過。

永春陂營區約4公頃，屬於第二種住宅區，目前為沒有使用的閒置營區。而土地權屬有約2公頃是市有土地、1.2公頃是國有土地，其餘為私有地及未登錄土地。

而因為該處土地牽涉到「國軍營舍及設施改建基金」，因此規劃將會有近22億元的土地撥用費及5億元的徵收費用，加上溼地開闢費用9000萬元，開發費用須使用近28億元。

都發局表示，該處過去即是埤塘，根據當地豎立的碑文，相傳台灣第一任巡撫劉銘傳曾在該處泛舟。而將現有營區打造成溼地公園，將可以提供生態保育、休閒娛樂及自然教育等功能。

許多委員均對此案表示支持，都委會委員王俊雄表示，永春陂的復育不只具有生態價值，也有歷史上價值，建議北市府能夠好好開個記者會宣傳。

都委會委員黃台生提醒，因為永春陂鄰近永春高中公車調度站，應該要考慮好公車調度站與溼地公園是否有環境衝擊。都委會委員黃志弘及王惠君支持加速開進行，盼能在柯文哲市長任內完工。

林欽榮最後表示，市長的政策是說，不該去騙人，「該買就該買」，22億的費用會分成8年撥用，因此該案修正後通過。




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服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地業務、土地未辦繼承。

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+房地新聞 》希望廣場地上權招標，底價36.9億

財政部國產署昨日公告，台北市2宗精華區大面積地上權標案，分別為中正區光華商場旁的「希望廣場」舊址，與中山區菸酒公賣局中山配銷處舊址，權利金底價各為36.9億元及48.5億元，預計於明年1月25日開標。

國產署副署長邊子樹表示，2宗標的屬於少見的北市精華區大面積標的，面積皆多達2000坪以上，權利金底價訂為市價4至4.5成，生活及交通便利，存續期間70年，適用一部讓與規定，相信可順利標出。

中正區2031坪土地為「希望廣場」舊址，位於光華商場旁，北鄰光華數位新天地及三創生活園區，近華山文化創意產業園區及捷運忠孝新生站，使用分區為資訊產業專用區，建築物新建者，其供資訊相關策略性產業使用之樓地板面積，以不低於建物容積樓地板面積之一半為原則。

中山區民生東路上2444坪土地，位於菸酒公賣局中山配銷處舊址，土地使用分區為第四種商業區，限制不得作為住宅使用，適合作商業設施、會展中心、旅館及商辦大樓等使用，東鄰永盛公園，近馬偕紀念醫院、 國賓大飯店及寧夏夜市。

住商不動產北市區經理錢思明指出，這兩塊土地均位於精華區內，交通四通八達，且頗具商用效益。不過由於明年公告地價調整，連帶影響地租，加上市場前景未明，買方觀望心態濃厚，不少業者都積極存糧過冬，此時是否有意願砸下大錢，可能相對保留。

相較於國產署有信心順利標出，房地產業者看法較不樂觀，私下透露，換算後每坪高達182與198萬元，但周邊並未出現高價金店面，且投報率也偏低，認為順利標出有難度。



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+房地新聞 》捷運萬大線動工，2020年通土城

捷運萬大樹林線第一期CQ860區段工程，20日由台北市長柯文哲、新北市副市長侯友宜共同舉行動工典禮，柯文哲說，北市捷運工程品質非常好，但缺點就是太慢了，希望能維持品質、注意工安，蓋快一點。

萬大樹林一期工程共分成4個標案，CQ861標案已於去年動工，昨日動工為CQ860案，其他2標將於今年底明年初動工。

預估2020年底，可從北市中正紀念堂，直通新北土城區金城路，省下20分鐘通勤時間。

昨天動工典禮包括柯文哲、侯友宜、立委張慶忠、盧嘉辰、林郁方、地方民代共同出席，見證地方大事。

柯文哲致詞表示，捷運工程品質非常好，就是速度慢了一點，期盼可以蓋得再快一點，工程順利、工安要注意。

侯友宜一上台提出「兩個懇求、一個感謝」，目前三環三線中的汐止民生線尚未核定，懇求北市府儘速修正計畫提報中央；新北市府捷運局明年元旦成立，懇求北市府同意工程人才到新北繼續努力。

會後媒體詢問柯文哲，捷運萬大線之前已舉動土典禮，這次又動土祈福是否為了選舉？柯文哲說，該來就來，不要想那麼多。

侯友宜解釋，捷運每一段工程均按照期程施工，為祈求人員平安和工程順利，所以才會分別舉行動土祈福典禮。

萬大線第一期工程全長9.5公里，設有9個地下站，可與淡水信義線、松山新店線及環狀線連接轉乘。全線由北市中正紀念堂站，向西沿南海路下方過和平西路後接西藏路轉萬大路，於華中橋前左轉地下穿越新店溪，至新北市永和區保順路、保生路轉中和中山路、連城路至土城區金城路3段。(中國時報)

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+房地新聞 》建商存貨壓力現，李文造：降價是逼不得已

房市究竟要冷到何時？長虹建設董事長李文造指出，應會在大選後落底，未來將呈現U型反轉，至於反轉時間點，李文造說：「恐是一個『胖胖的U』。」若建商餘屋不能順利去化，「降價」將是不得不走的路。

存貨造成建商不可承受之重，根據上市櫃營建股第3季已公布財報顯示，存貨量最高的前5大建商，存貨總金額更達2632億元，較上季提升3.4%。專家認為，最快2016下半年，建商將面臨不得不降價的壓力。

已公布Q3(第3季)財報中，存貨量最高的是興富發（2542）、遠雄（5522）、國建（2501）、鄉林（5531）及華固（2548）；待售房地佔存貨比率以國建最低，不到1%，其餘4家建商在12%~25%間。

《 住展 》雜誌企研室主任何世昌指出，今年建商待售的房地量，多為2012~2013年推的預售案，「當時買氣熱絡，新建案銷售率平均可逾8成，但新建案銷售率在2014年驟降至4成多，意味最快在2016年下半年後，上市櫃建商認列營收可能快速下滑，其讓價意願可望增加。」

從在建房地量來看，專家認為，未來1~2年完工後，除非有榮景支撐房屋順利去化，否則仍將成為建商負擔，民眾也可從餘屋數字中，找到談判籌碼。（詹宜軒／台北報導）




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+房地新聞 》台灣缺乏都市計畫，徐世榮：都更不是圈起來，然後多數決

政治中心／綜合報導
由包括徐世榮、陳立夫、林建甫等33位學者專家發起的「台灣土地社會聯盟」，於昨（10）日正式成立，要求行政院盡速召開「全國土地會議」，落實土地改革問題。政大教授徐世榮在記者會中表示，台灣的都市更新跟都市計畫脫節，因此無法彰顯都更符合公共利益，強制拆遷就會變成對基本人權的破壞。

根據《經濟日報》報導，徐世榮認為，台灣缺乏通盤的都市更新計畫，但要透過都市計畫才能彰顯都更符合公共利益，政府的強制拆遷才有正當性。但當前的作法卻是由建商去圈地，提出都更計畫，再透過「多數決」來決定公共利益。

「不是說土地圈起來，然後多數決，就可以這樣做。」徐世榮表示，在沒有都市計畫的前提下，無法判斷是否符合公共利益、是否有正當性，因此政府強制執行的拆遷，就是破壞基本人權。

政府必須了解，為了促進公共利益和社會福祉，才叫做都市更新。




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+房地新聞 》房仲甘苦談－開發為銷售之母

很多朋友對我進入房仲這一行感到好奇，幾乎每個人都以為：賣房子就只是在帶客人看房子。對我而言，這不盡然正確，因為現在的我已經很少在帶客人看房子了。

嗯～那我到底在做什麼呢？
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房仲：買賣房屋與土地的中間人（受託人），主要分為開發及銷售。

開發：提供屋主或地主專任委託銷售的服務，約時間商談，時間比較自主。

銷售：提供客人看房子或土地的等服務，幾乎得隨傳隨到，時間較不自主。

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先談房仲的工作型態 

工作型態依各加盟店而有所差異，但大品牌的公司，如中信、信義、永慶、住商與東森等，基本上都必須打卡、開會、團體看屋、值班等。除此之外，其他時間基本上是自由安排的。想要賺多少錢，抽多少佣金，冒多少泡？就憑個人本事、業務能力、時間管理與執行力。 

例如，專攻銷售的營業員，除了提供隨傳隨到的帶看服務之外，還會依客人需求主動找到合適的房子，持續聯繫帶看，過程中還要幫客人處理貸款等雜七雜八的事情。如果沒有足夠的時間跟專業，就無法幫客人解決問題，順利幫客人買到需要的房子。因此，專攻銷售的營業員幾乎全年無休，沒天沒夜，甚至假日跟晚上都要服務，其實真的很辛苦，沒想像中那麼好賺，甚至健康容易亮起紅燈。

開發為銷售之母

其實，在房仲幫屋主賣房子之前，房仲必須先找到想要賣房子或土地的屋主或地主，提供他們專任委託銷售的服務，經所有權人的授權後才能開始合法賣房子。這個售屋前的作業過程叫做「開發」。因此，前輩常常說一句話「開發為銷售之母」，對一間店而言，若沒有開發物件進來，就沒有房子可以賣，更別談銷售了。

許多前輩的經驗指出，這一行若要永續經營，很難一直維持著良好的體力，整天忙著帶客人到處看房子。因此，「開發」才是在房仲業生存的長久之計。而我進入房仲業一年多的時間，也已逐漸將所有時間專注在開發的業務上。

拜訪屋主之旅

「阿姨，請問隔壁屋主在嗎？」

「他很少回來～」

「那請問您知道他在哪裡嗎？」

「嗯……（思考許久～）他住在xx对面，左辺第x間，但…你千萬不要說是鄰居說的喔！其實我們也想要換亇鄰居才跟你說，就看你了，加油！」

開發的管道很多種，包括自售（例如591網路自售或掃街看到的自售紅字條等）、反開發、固定寄或投開發信、大樓管理員拜訪、發文宣DM、掃街抄空屋空地等。

不過，開發在時間上雖然比較自主，但是屋主通常也是要下班後或假日比較有空。因此也是要常常在晚上或假日拜訪屋主，時間仍然受限，難以兼顧生活品質。 

例如，我曾經騎了近兩小時的車，才終於到達白河，再花一個小時，問了好幾個阿伯阿桑，峰迴路転，轉了好幾個彎才找到屋主；也曾騎車到林邊石班養殖埸，鄉間小路亂撞幾番，一塭又一塭之後才問到屋主的下落；然而，其實有百分之八十的機率是沒能找得到屋主的，例如到嘉義的大林，我便撲了個空，無功而返。

不過，雖然撲空，有時還是可以白天晚上或假日各來一次，或透過電話及網路的查詢，以及左鄰右舍的詢問找到一些蛛絲馬跡，目標就是要想盡辦法找到屋主。例如有一次我在巴克禮尋找某間空屋的屋主，問了十幾亇鄰居才問到一條線索，這也印證了「好厝邊不見得是在隔壁」這個道理。

專任委託銷售服務 

拜訪屋主或地主，大部分不是見面一次或兩次就能讓他們願意把不動產交給你賣，而是要讓他們慢慢認識你、信任你，常常需要多次的重複拜訪，是相當耗費時間跟體力的。

另一方面，當屋主或地主想要出售不動產時，也會去考慮到要把房子或土地交給誰來賣？房仲業務除了必須具備基本的專業知識外，屋主最需要的是值得信任的房仲業務。因此靠朋友的轉介紹，或許對屋主而言也是較安全且有保障的方式。

房仲的開發業務，乃針對屋主或地主提供專業及誠懇的專任委託銷售服務，主要服務內容是：顧家維護，守價議價及單一窗口。這讓屋主不需為了賣房子而勞事煩心，全權委託交給房仲來處理即可。

例如颱風來臨時，房仲必須不負屋主所託，照顧好房子。尤其在大風大雨的日子中，為了避免雨水滲入屋內，除了門窗緊閉外，所有排水孔一定要清理乾淨，確保通暢無比，PU一定要能用，才能將屋主的房子照顧好，避免積水破壞屋況，造成任何日後的可能損失。

然而，整個開發過程中最精采的，就是議價到成交，也是最辛苦、困難的一部分。像是有一次我搭乘火車，在台中與台南之間來回議價，在買方與賣方之間斡旋，將雙方的誠意告訴對方，歷經將近10天，直到最後一天才達到共識，順利成交，以完成雙方所託。然後簽約、完稅、過戶、交屋到結案。終於苦盡甘來！

找到閒置不動產＞拜訪屋主＞簽訂專任委託銷售合約書（授權書、屋況說明書）＞報件（產權調查、製作不動產說明書）＞不動產清潔整理維護（賣相要好）＞登廣告＞銷售（各大仲介公司聯賣）＞回報＞議價＞成交＞後續服務。

圖文取於網路，若有侵權歡迎來信告知。



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+房地新聞 》〈台北都會〉16處豪宅開放空間違建。柯︰年底拆完

3個月拆9新違建 6個月拆光
〔記者郭安家／台北報導〕市長柯文哲被稱為「違建殺手」，但昨下午議會市政總質詢，被市議員周柏雅質疑違建總數不減反增，北市尚有五十一件兩百坪以上大型違建，柯上任迄今多了九件、面積共八千六百一十六坪；另外，還有博愛路豪宅「揚升君臨」等十六處豪宅開放空間違建，總違建數竟破兩萬七千件。柯當場宣示，年底前先拆開放空間違建，三個月再拆九處大型新違建，六個月「幹掉」所有大型違建。

根據統計，前市長郝龍斌卸任前，去年一月總違建數二五九九二件，柯文哲上任雖拆二二六處頂樓加蓋違建，今年一至九月再拆三千一百餘件違建，但比郝市府去年同時期少拆九％數量，此外每個月約增加三百多件違建，結果今年十月總違建數達二七三一五件，比一月郝卸任時多出一三二三件。

對比周柏雅提供的資料，首波開拆的開放空間有違建及柵欄圍籬的建案包括博愛路豪宅「揚升君臨」、堤頂大道二段「聖荷西花園」、瑞光路「萊茵皇家社區」、政大二街「東坡庭」、政大一街「雅敘苑」、太原路日勝生建案「文化京都大樓」、景興路「景美花園新廈」、成功路五段「麗都」，竟還有基河國宅二期等。

20日起 要求全部自行改善
建管處長陳煌城於議場表示，開放空間違建包括一些警衛室，十一月廿日起要求全部自行改善，接著依嚴重程度分期分類改善。此言引起周柏雅不滿，指剩十六件而已耶，還要好幾個月，市府嗡嗡嗡文化還有什麼標準可言？陳在柯旁咬耳朵，柯文哲說，「他說很多跟議員有關係很難拆」，並指上次挹翠山莊違建還拆兩次，最後允諾年底拆完。

另一方面，北市府三個月內要拆除的九處大型違建，一處已自拆，其餘則坐落在延平北路七段、華陰街、松信路、秀山路、新湖路、延平北路、八德路，有一處則是海釣場棚架；周柏雅說，「大家也沒有把市政府放在眼內」，柯文哲則回應說，「怎麼有這麼勇敢的人，那就把它全抄掉就好了」。




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+房地新聞 》「雙北房市緩步回春，新北交易10月躍增20%」

全台六都2日公布10月房市買賣移轉件數，相較前九月交易量觸底後明顯回穩，六都合計月增約6%，以新北市回升近二成最高，共3,862件，月增19.8%。

其中雙北市合計逾6,000件，是近三個月來最佳的一個月，雙北房市已經出現底部止穩跡象。

從買賣移轉件數來看，10月六都中有四都交易量止跌回升，顯示買方對屋主的讓價有感，帶動市場剛性需求。相信接下來在年底傳統購屋、交屋旺季加持，買氣將逐步回穩。

統計1~10月建物買賣移轉量，房仲業者分析，6都皆為近10年新低，業者估全年移轉量約27萬棟左右，顯見成交量已明顯壓縮至10年谷底，有機會緩步回升。





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