1.道路用地
投資客或者建商為何想要買賣道路用地的原因是因為"容積移轉"。道路用地的價格因地區性的需求而價格不一,買賣之前必須要排除佔用物才使可以作為捐贈使用。
2.容積移轉
簡單來說就是一塊建地在建照前必須考慮到其接受基地需要多少公告現值的道路用地,建商必須向開發公司或者地主購買足夠的道路來增加其容積換取更大的空間和利潤。
3.區段徵收
政府基於都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,並重新加以規劃整理後重新發還給原地主,領回土地比市地重劃多。
4.市地重劃
土地有分為政府辦理或者地主自己辦理重劃,政府會排定優先順序,將都市計畫土地一區一區的依照規劃重新整理與改造,而這動作就是我們所說的市地重劃,而人民自行辦理有獎勵。
5.農林旱建
土地有分為都市計畫和非都市計畫,很多土地都是依舊政府機關的使用分區來區分土地的總類,從政府的分區來區分土地的使用價值,各種類別土地都因為地區性質的法令問題而有所不同的開發。
6.地籍清理
辦理清查公告之「以神明會名義登記者或具有神明會之性質及事實者」、「日據時期會社或組合」、「土地總登記時登記名義人姓名、名稱或住址記載不全或不符」,權利人逾期未申報或申請登記之土地。
7.都市更新
「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫,可以讓房屋符合現代化的社會需求,市容更美麗,也更能提升都市整體的生活品質與機能,就像是城市面貌再生的種子,能讓整個城市的美力再進化。
8.專業代書
由於不動產過戶金額龐大,不同案情辦理方式也就不一樣,且所涉及的相關法規或是稅費也差異,一般民眾都是支付代辦費委由代書協助辦理,一來輕鬆省事,而且可以取得合法節稅的相關資訊,確保自己應有的權益。
9.稅務規劃
各種個人及家族稅務規劃,國內企業租稅諮詢、規劃與執行,投資及購併之稅務諮詢,投資規畫和土地節稅方面諮詢,「知己知彼,百戰不殆」,想要少繳點稅,就必需多了解一些稅法的規定。
2014年9月30日 星期二
+土地買賣 》社子島開發,政府與財團的利益遊戲?
+土地開發 》捷運周邊劃都更,都更處:非公辦
〔自由時報記者賴筱桐/新北報導〕新北市政府一○二年針對捷運新莊站及中永和沿線周邊劃定都市更新地區範圍,若於指定時程內提出申請,最高可享十%容積獎勵。不過,計畫發布實施初期,部分民眾誤會將大規模公辦都更,擔心房屋面臨拆遷,急忙打電話詢問,才發現烏龍一場。
申請可享10%容積獎勵
都更處更新發展科科長洪宜萍指出,新北市現有一百五十多萬戶房舍中,屋齡二十年以上房子超過五成,超過三十年者多達五十七萬多戶,建物老舊潛藏都市防救災與景觀問題。
洪宜萍表示,為改善居住環境,促進土地再開發利用,配合大眾運輸系統建設完成,選取捷運場站周邊四百至五百公尺範圍劃定更新地區,並規劃人行步道、街角廣場及開放空間設置等指導原則,若區內建案六年內提出申請,可依時程給予三至十%不等容積獎勵,盼提高民間參與意願。
據統計,目前在板橋、新店、永和、三重、中和、新莊、土城及淡水等捷運沿線出口劃定更新地區範圍,共三十三案提出都市更新事業計畫案申請,其中二十六案審議中,七案已核定。
新北市都市更新學會常務監事黃潘宗認為,位於都市更新地區範圍內的都更案,只要規定期程內提出申請,即可享有容積獎勵,不會增加建商任何成本,對建商與民眾而言都是一項誘因,應能提高參與意願。
不過,捷運周邊推行都更恐遭遇困難,黃潘宗舉例說,以永和地區為例,目前永和路兩側為兩、三層樓透天厝,但一樓店面租金收益高,房東每月可收入二十至三十萬元,都更後店面空間可能縮水,且施工期間無法收租,造成地主意願不高、整合困難。
+土地開發 》文萌樓確定劃出都更範圍
〔自由時報記者郭安家/台北報導〕歸綏街文萌樓是重要妓權運動基地,也是市定古蹟,但地主台灣銀行同意將地上物分割賣給投資客林麗萍,接著與周邊土地整併都市更新,引發爭議。台北市都市更新審議委員會昨決議,將文萌樓劃出都更範圍,台北市文化局長劉維公受訪則說,若林麗萍仍無法提出完善古蹟維護計畫,未來不排除徵收文萌樓。
對此,台銀不動產管理部高姓高級專員說,假使文化局有公共使用需求,將配合辦理。都更案實施者聖得福建設開發洪姓代表則低調不願受訪;記者再去電林麗萍,但至截稿仍無法取得回應。劉維公補充,倘若文化局真的徵收文萌樓,將朝向經營為地方文化館,或委外經營。
文萌樓過去由日日春協會承租從事妓權運動,二○○六年被列為市定古蹟,但前年再被劃為都更單元,接著文萌樓房屋所有權還以約三百萬元轉賣給林麗萍,林又告上法院要求日日春搬遷,引發爭議。
日日春執行長鍾君筑說,林麗萍八月首次提出兩張A4紙的古蹟管理維護計畫,但計畫空洞,被文化局要求十月補件,豈料,林擺爛,不接文化局掛號信件。對此,劉維公證實說,看得出來,林不想積極管理古蹟,文化局態度會越來越強硬,若走完相關程序,不排除強制徵收。
記者詢問西區仍有許多台銀、土地銀行舊宿舍在文資認定邊緣,如何防止文萌樓爭議重演?劉維公說,現行法令政策有檢討部分,但還是看心態,若有人心態不正常,政府怎麼定規則,還是會有錯。
+土地開發 》仲介土地報低價,土地開發老總詐近3千萬
〔自由時報記者李忠憲/新北報導〕北市綠建築開發公司前總經理呂景發,100年仲介新店的地主出售市值近兩億元的土地給建設公司,涉嫌故意報低成交價格,還以建設公司定金金額有誤,成功詐得2850萬元。新北地檢署認為呂男確有詐欺故意,昨將他起訴。
56歲呂景發100年間任職綠建築開發公司總經理期間,經由林姓代書介紹,得知新店區4名曾姓地主當地共有的3筆土地要出售,經估算後,呂男對他們說至少可賣1.31億元。
呂男事後找上有意購地的北市本翊建設公司,對方同意出價1億9725萬元,呂男竟向4名地主及代書謊稱,對方只願出價1.31億元,但因為融資需要,合約書須寫明1億9725萬元,以利向銀行多貸款項。
曾等人同意,雙方相約碰面簽約,本翊簽約人員當場開立兩張面額共1200萬元的支票當做定金,交給曾等4人。呂男在簽約結束後,竟對他們謊稱本翊開出的支票金額有誤,應該只有1100萬元,曾等人才在支票兌現後,交付100萬元給呂男,並由呂男簽下收據。
雙方隨後帶著簽立的不動產買賣契約書,跟呂男前往銀行辦理買賣價金信託,經總行行員對保無誤後,銀行隨即簽發500萬元面額共12張支票,總共6千萬元交給曾等人。由於呂男事前已謊稱價金拉高只是為了提高融資額度,曾等人遂將6千萬元支票交給呂男處理。
曾等地主與代書事後發現有異,立刻調取相關資料才發現受騙,呂男則已將部分支票兌現,得款2750萬元,其他支票遭本翊收回,不法所得2850萬元。
+土地開發 》全台最迷你土地 0.01平方公尺
一塊土地竟然比人的手掌還小,綠島有位地主最近在整理名下土地時,赫然發現有一塊0.01平方公尺的農地,相當於10乘10公分的大小。地主到現場時還差點找不到這塊地,雖然土地不能蓋也種不了植物,但是他想申請金氏世界紀錄,為最小土地做見証。
在雜草叢生的土地上插上界標,找了老半天,終於找到自己的地,可別以為放眼望去這整片土地都是這位韓姓地主的,他的地只有0.01平方公尺。
記者:「(你那時候整理的時候怎麼會發現?),(這塊0.01平方公尺的地?)」
地主韓鐘麟:「當時確實不曉得,這塊地所有的面積加起來,還不夠插四根樁,所以我也弄不清楚要怎麼建這塊地。」
連地主自己都覺得有些莫名其妙,要不是戶政人員拿出地籍資料,他還真不曉得自己有這麼一塊超迷你農地。0.01平方公尺多大?拿尺來量,等於10乘10公分,一手可以掌握的土地,真是讓人無法想像。好奇多少錢嗎?當地公告地價,每平方公尺320元,這一丁點的土地只要3塊2毛!
2014年9月28日 星期日
+土地開發 》逾6成反對區段徵收,蘆洲都計暫緩
〔記者何玉華/新北報導〕新北市政府辦理「變更蘆洲都市計畫第三次通盤檢討」,民眾不滿以「區段徵收」開發,組成自救會訴求比照三重區「市地重劃」,提高土地分配比例,市議員陳啟能昨天在總質詢指出,已有超過六成五的地主連署反對,要求市府暫緩徵收,朱立倫回應,不可能強迫地主,此案就「放著」,暫不處理。
城鄉局代理局長邱敬斌會後解釋,行政院民國九十一年函要求,農業區、保護區要變更為可建築用地,一律採區段徵收;區段徵收,地主可分回四十%土地,市地重劃最少分回五十五%,中央雖有考慮修法,但時程不明確,地主則希望修法後再進行。
蘆洲都市計畫自民國六十年發佈,期間辦理過兩次通盤檢討,目前蘆洲人口數已近二十萬人,超過原計畫人口數十七萬人,公共設施不敷使用,北側與南側農業區廢耕嚴重,鐵皮違章建築遍佈,因此要實施第三次通盤檢討。
由於區段徵收與市地重劃分配的權益相差甚大,居民組成「反徵收、要重劃」自救會爭取多年,目前已經有六十五.五一%的地主連署反對市府徵收;朱立倫昨天表示此案就「放著」,等於宣告這次通盤檢討將暫時擱置。
2014年9月25日 星期四
+土地開發 》追蹤!新莊(塭仔圳地區)主要計畫(第一次通盤檢討)案
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】為淡水河洪水平原一級管制區解除及區域防洪計畫完成後之都市發展用地整體開發,同時配合「台北地區防洪三期工程拆遷安置計畫」以安置原洪水平原管制區內住家及工廠,原台北縣政府於1998年公告實施「變更新莊都市計畫(塭仔圳地區)(三期防洪拆遷安置方案)主要計畫」及「變更泰山都市計畫(塭仔圳地區)(三期防洪拆遷安置方案)主要計畫」,且附帶條件規定應整體開發後,始得發照建築。
新莊、泰山塭仔圳地區,因原有洪水平原管制區內工廠已遷移,原計畫所劃設之工業區之安置目的已不存在,有其重新檢討之必要。另為配合「捷運新莊線輔大站週邊、塭仔圳地區、三重果菜市場都市更新規劃案」及「台灣桃園機場聯外捷運計畫」之需要,部分土地宜檢討調整重新定位,原計畫內容有調整之必要,故本次通盤檢調整部分公共設施及調整開發主體由公部門辦理,檢討後降低整體開發區平均重劃總負擔比例,將具開發可行性及公平性。
內政部營建署指出,「新莊、泰山(塭仔圳地區)通盤檢討」,經檢討調整後,將增進開發可行性及公平性,解決長久以來該地區無法開發之情形,將來開發後可促進該地區居住環境品質及整體都市健全發展。
都市計畫辦理情形:
一、本案經新北市都市計畫委員會2011.8.9第8次會審議通過,並准新北市政府2011.10.31北府城都字第1001538992號函送變更計畫書、圖等報請審議,本案因案情複雜,經內政部都市計畫委員會專案小組先行聽取新北市政府簡報並作成初步建議意見後,提經內政部都市計畫委員會2014.3.18第823次會審議完竣,依決議:「本案審議後計畫內容與原公開展覽草案之變更內容不一致部分...請市政府補辦公開展覽,公開展覽期間如無公民或團體提出異議則准予通過,否則再提會討論。」在案。
二、案經新北市政府依內政部都市計畫委員會上開決議舉辦再公開展覽,並經該市都市計畫委員會2014.7.3第46次會審議後,該府以2014.8.1北府城都字第1031434606號函送計畫書、圖等資料到內政部。本案因經新北市都市計畫委員會審議後修正內容繁多,故再交由原本部都市計畫委員會專案小組審議,專案小組於2014.8.21召開會議審查,因案件繁多故另訂於2014.9.19繼續審議,俟有具體初步建議意見,將儘速提本部都市計畫委員會討論決定。