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移轉重劃土地 享兩大優惠 - 工商時報

1.道路用地

投資客或者建商為何想要買賣道路用地的原因是因為"容積移轉"。道路用地的價格因地區性的需求而價格不一,買賣之前必須要排除佔用物才使可以作為捐贈使用。

2.容積移轉

簡單來說就是一塊建地在建照前必須考慮到其接受基地需要多少公告現值的道路用地,建商必須向開發公司或者地主購買足夠的道路來增加其容積換取更大的空間和利潤。

3.區段徵收

政府基於都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,並重新加以規劃整理後重新發還給原地主,領回土地比市地重劃多。

4.市地重劃

土地有分為政府辦理或者地主自己辦理重劃,政府會排定優先順序,將都市計畫土地一區一區的依照規劃重新整理與改造,而這動作就是我們所說的市地重劃,而人民自行辦理有獎勵。

5.農林旱建

土地有分為都市計畫和非都市計畫,很多土地都是依舊政府機關的使用分區來區分土地的總類,從政府的分區來區分土地的使用價值,各種類別土地都因為地區性質的法令問題而有所不同的開發。

6.地籍清理

辦理清查公告之「以神明會名義登記者或具有神明會之性質及事實者」、「日據時期會社或組合」、「土地總登記時登記名義人姓名、名稱或住址記載不全或不符」,權利人逾期未申報或申請登記之土地。

7.都市更新

「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫,可以讓房屋符合現代化的社會需求,市容更美麗,也更能提升都市整體的生活品質與機能,就像是城市面貌再生的種子,能讓整個城市的美力再進化。

8.專業代書

由於不動產過戶金額龐大,不同案情辦理方式也就不一樣,且所涉及的相關法規或是稅費也差異,一般民眾都是支付代辦費委由代書協助辦理,一來輕鬆省事,而且可以取得合法節稅的相關資訊,確保自己應有的權益。

9.稅務規劃

各種個人及家族稅務規劃,國內企業租稅諮詢、規劃與執行,投資及購併之稅務諮詢,投資規畫和土地節稅方面諮詢,「知己知彼,百戰不殆」,想要少繳點稅,就必需多了解一些稅法的規定。

2021年3月5日 星期五

+房地新聞 》出了北市它最貴!聯聚中雍二戶交易總價3.2億元

根據實價登錄資訊顯示,台中市七期頂級商辦聯聚中雍大廈再現高價交易,於去年11月揭露實34樓兩戶成交,價格破億均來到1.6億元,總計達3.2億元,扣除車位後單價近69萬元。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,聯聚中雍迄今揭露44筆,最高交易價位是去年8月成交的26樓兩戶,排除車位後單價是77.1萬元,為全台走出台北市以外身價最高的商辦產品,平均行情也要單價65萬元。 

陳炳辰分析,目前國內多有商辦大樓均進行都更改建,不論AB辦都顯供不應求,如台北市信義計畫區、仁愛圓環等指標頂級商辦區更是一辦難求,租賃價位上更無打折商量空間,過了這村沒了那店的搶租潮,讓投資商辦成為顯學。 

其中,中部產業近年積極升級,業務擴及全球,因應需求,過往在工業區內的廠辦合一,紛紛進階為講究門面與氣派頂級辦公室,加上中部地區金控、保險等業務不斷成長,台商回流,辦公室需求量急速升高,帶動台中頂級商辦價格一路上升。 

目前行情最高的中雍大廈,位於新光三越、大遠百之間,樓高39層,192米高為目前台灣中部第一高樓。 

陳炳辰分析,該商辦平均單價在六字頭,最高單價來到77.1萬元,最低也要53.1萬元,中雍穩坐台中A級商辦一哥,由於只租不售的中國信託金控台中營運中心也加入此戰區,七期在豪宅、豪辦聚集下,持續吸引落腳中部的國、內外企業進駐。 

租金價格方面,陳炳辰表示,目前當地A辦單坪月租金多可突破千元,投報率則在2.5%-3%,疫情使得企業持續在國內佈局,政府對於台商回台態度積極,提供設廠土地或稅繳優惠等措施,商辦市場後市看好。


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服務項目:
重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務。

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+房地新聞 》囤房數據分析 擁房大戶持有全台一成住屋

內政部統計,法人擁有多房比例明顯高於自然人,且短期買賣頻繁,房仲業者認為,政府公布數據,可能為後續房地合一修法鋪路,讓境內法人房地交易稅制比照境外法人。

針對囤房議題,內政部今天公布,透過數據分析,鎖定單一所有權人住宅進行全國總歸戶統計,自然人擁有多房者只占1.46%、法人擁有多房者占11.96%,囤房較為明顯;非不動產及營建工程業法人的短期交易比例高達54.51%,短期買賣頻繁。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,內政部今天提出數據,指出法人囤房及短期交易的程度比自然人高,應是要為後續房地合一修法鋪路,讓境內法人房地交易稅制比照境外法人,以免境內法人成為打炒房政策下的漏網之魚。

張旭嵐解釋,現行的房地合一制度,針對境內法人、境外法人及自然人有不同的規範。首先境內法人,不論持有年限長短,房地合一的稅率都只有20%;境外法人的房地交易,則是持有1年內稅率45%、1年以上稅率35%;自然人方面,則是持有1年內賣出課45%,1至2年稅率35%,2至10年20%,10年以上15%。

她指出,以2年內的短期交易來看,境內法人適用稅率僅20%,遠比自然人、境外法人的35至45%來得低,因此少數以短期炒作獲利為目的的人士,便常用境內法人的名義購置不動產,以降低稅務成本,使境內法人成為房市短期交易的大宗。

她直言,自然人囤房及短期交易的比例低,也反映出國內民眾購置住宅,仍以單一自住為大宗,同時也說明近年市場上的投資風氣已淡,房市持續朝剛需消費的健康方向發展。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示,為避免炒作房價,過去部分人把焦點放在惡意囤屋的自然人,其實從此次內政部公布數據顯示,法人才是囤屋的主角,但法人持屋不像自然人有失能、死亡的問題,安定性較高,即便法人比較懂得節稅,但政府在管理上卻比較容易。

徐佳馨指出,政策上可評估從到底是希望增加稅收,還是降低房價著手,畢竟如果透過囤房稅讓「窮的法人」賣屋,也可能讓「有錢的法人」買去。

她認為,若希望以囤房稅、高持有稅迫使多戶持有者賣屋,達到降低房價目的,其實比較困難,因法人通常財務狀況優於一般自然人,對稅法、不動產稅法也比一般人了解,應該還是會找到節稅的方法,所以政策上不妨考慮法人比較好管理,透過適當制度來面對法人擁有多戶房屋比例較高的事實。



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+房地新聞 》土地建物參考資訊即日起免費線上查詢

內政部今天表示,即日起提供「土地建物參考資訊檔」線上免費查詢服務,想買房購地的民眾只要輸入地號或建號,就可查詢是否有土地污染、容積移轉或土地開發使用限制等重要參考資訊。

內政部上午透過新聞稿表示,民眾在買賣不動產或開發利用時,一般都會向地政機關申請登記謄本,以查詢土地建物登記的面積、所有權或抵押權等內容。

為提供更多土地參考資訊,內政部另外建置土地建物參考資訊檔系統,供各政府機關註記土地使用分區、土地污染、容積移轉或土地開發使用限制等參考資訊,目前已有60個政府機關,登載21類、69萬筆土地建物參考資訊。

內政部指出,過去民眾如果想要查詢土地建物參考資訊,都必須先向地政機關付費申請。為了讓民眾能更便捷地查詢到參考資訊,在開放政府政策目標下,內政部即日起提供網站(網址:https://moiref.land.moi.gov.tw/pubref/ ) 免費查詢的服務。

內政部說,民眾在不動產交易時,如果想知道政府機關對於個別土地建物有無相關管制等資訊,都可到土地建物參考資訊檔網站查詢,以確保自身權益,減少可能的不動產交易糾紛。



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+房地新聞 》買房購地民眾注意!土地建物參考資訊檔即日起開放查詢

想買房購地的民眾請注意,內政部即日起,提供「土地建物參考資訊檔」線上免費查詢服務(網址:https://moiref.land.moi.gov.tw/pubref/ ),民眾只需上網輸入地號或建號,即可查詢相關機關註記的土地汙染、容積移轉或土地開發使用限制等重要參考資訊,以維護自身不動產交易安全。

內政部表示,民眾在買賣不動產或開發利用時,一般都會向地政機關申請登記謄本,以查詢土地建物登記的面積、所有權或抵押權等內容。為提供更多土地參考資訊,內政部另外建置了土地建物參考資訊檔系統,供各政府機關註記土地使用分區、土地污染、容積移轉或土地開發使用限制等參考資訊,該系統目前已有60個政府機關,登載21類、69萬筆土地建物參考資訊。

內政部指出,過去民眾如想查詢土地建物參考資訊,必須先向地政機關付費申請。為讓民眾能更便捷查詢到參考資訊,在開放政府政策目標下,即日起提供網站免費查詢的服務。

內政部提醒,民眾在不動產交易時,若想知道政府機關對於個別土地建物有無相關管制等資訊,可至土地建物參考資訊檔網站查詢,以確保自身權益,減少可能的不動產交易糾紛;此外,各機關對所管的土地建物相關資訊,也可多利用此網站對外公開,讓民眾能更加輕鬆查詢。

內政部提供



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+房地新聞 》信義區隔1條街「2個世界」…台北101緊鄰貧民窟

大台北地區居民遷徙,「逐房價而居」或許是最佳寫照。台北已多年人口負成長,去年「脫北者」高達4萬多人,且大多是青壯族群;新北人口雖保持正成長,去年增幅卻是近年最低。新北房價台北化,加上區域發展失衡、交通不便等因素,「居住不正義」已成大台北地區日常,而且持續惡化中。

地下18公尺處,一輛捷運列車剛從國父紀念館站呼嘯而過;一路之隔的大巨蛋正在超過10公頃腹地園區加緊趕工。往前不到5分鐘車程,矗立眼前的是台灣地表第一巨塔、高度508公尺的台北101,彷彿代表首善之都睥睨全台。

內政部統計,去年第三季全國房價所得比平均值為8.66倍,全台房價最高的台北為15.29倍、第二名新北為12.16倍。換句話說,超過15年不吃不喝,才能買得起一間台北市房子。「台北居、大不易」是雙北市長共同的挑戰和夢魘。

29歲游先生從事服務業,六年來每天從基隆搭車到北市信義區上班,來回2.5小時,每天仰望著遙不可及的台北101。他曾想在台北定居,但不管買或租都無力負擔,「就算再過10年,在台北買房連想都不用想」。

住新店的王小姐,20年前買一戶老公寓,每坪才10多萬台幣,距離不到300公尺旁的重劃區近年蓋起大樓,每坪已喊到7字頭。另外,林口、淡水及汐止等新北「蛋殼區」,也上看3到4字頭,遑論雙和、板橋等地,房價直逼台北。

漫步在信義區的吳興街,抬頭可見高聳參天的台北101,但環繞四周紅磚蓋的老房子,公寓外牆斑駁、破落,儘管黃昏市場旁有建商設的都更整合站,但居民說,「這個站在那10多年了,連個影都沒有」。

文創工作者王韻萍住吳興街30多年,她自嘲是「住信義區旁的貧民窟」,眼看著北市許多區開始推都更,住了幾十年的家卻愈來愈老,市容也更醜。

交通塞車苦 提前2小時出門
高房價掀起「移民潮」,加上區域發展失衡,新興發展地區成為重災區,以港湖汐止及林口淡水最嚴重,問題都是「交通」。在內科上班的40歲許先生抱怨,他住汐科火車站附近,每天上班都要提早2小時出門「很崩潰」。

雙北房價高,到底有無解方?學者張金鶚指出,第一是讓市場健全、資訊透明,價格、銷售率不要騙人;第二就是囤房稅,落實後價格就不會被炒作。根據學術研究,提高持有成本是一個方法,但要看政府有沒有魄力去做。



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+房地新聞 》 房地合一2.0 三年內出售課重稅

房地合一稅修法規劃有眉目了!據了解,財政部上周向行政院提出房地合一稅規劃方向,確定延長短期持有定義,由二年延長為三年,凡三年內出售都被視為短期持有,交易所得課35%以上重稅。亦即持有二年內交易所得課徵45%稅率;超過二年未逾三年課徵35%。

另為避免投資公司炒房,一併將「境內」法人交易房產納入房地合一稅制,將比照個人延長短期持有期間定義,並依持有時間適用不同稅率,最高稅率也由現行20%大幅提高為45%。持有二年以內稅率45%;超過二年未逾三年稅率35%,持有多戶法人、建商、投資公司恐受衝擊。

據悉,財政部上周已向行政院跨部會房市健全小組提出房地合一稅初步修法版本,政府高層表示,由於房地合一稅制改革直接衝擊房地產周邊產業如營建、仲介業等,因此,需「審慎研議」,尚未定案,還要和黨籍立委溝通後,行政院才會拍板定案。

知情官員透露,何時推出房地合一稅制改革,及改革力道有多大,仍待內政部進一步提出最新的房市診斷指標來作判斷。而繼排除法人適用房屋現值10萬元以下免房屋稅,及個人免稅限三戶後,下一步要推動的就是房地合一稅制改革,相較於囤房稅,房地合一稅是針對房產交易有賺錢、且短期進出課重稅,符合打炒房的政策目標。

官員解釋,囤房稅鎖定對象畢竟是少數,財政部最新統計,持有非自住房屋(超過自住屋三戶以上)的囤房族有48.2萬人,「政府是要打炒房,而非打擊有錢人」。

目前房地合一稅制對短期交易者,課以重稅,凡是二年內出售,都被視為短期持有。財政部研議延長短期持有定義,將現行持有期間一年內課45%重稅,延長為持有二年內;至於現行超過一年、未逾二年課35%稅率,曾研議持有期間延長為超過二年、未逾三或四年,經過審慎研議後,決定縮小打擊面,選擇未逾三年。

稅率20%適用對象,現行為持有超過二年、未逾十年,配合調整為持有超過三年、未逾十年;至於持有超過十年者,稅率則維持現行15%。

另一個改革重點則是納入境內法人交易。現行境內法人交易房地是併入當年度營利事業所得額課稅,最高稅率僅20%,未來為防杜投資公司炒房,將境內公司交易房產納入房地合一稅制,並比照個人持有期間、稅率課稅。也就是持有二年以內稅率45%;超過二年未逾三年稅率35%;超過三年未逾十年稅率20%;持有超過十年稅率15%,持有多戶法人都將受到衝擊。

房地合一稅修法


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+房地新聞 》 遺產無人繼承,去年1.75億元繳入國庫

 (中央社記者吳佳蓉台北4日電)民眾去世後遺產無人繼承,清償債務後若有剩餘將歸屬國庫,財政部統計,2020年共有60案、金額1億7575萬元,分別為新高及第3 高;北部有名富有女性,留下4061多萬元遺產無人繼承全繳庫,為去年單筆最大案。

民法第1185條規定,無人承認繼承遺產於公示催告期限屆滿,經清償債權並交付遺贈物後,如有剩餘,歸屬國庫,實務上會由法院選任遺產管理人,如:律師、地政士、會計師等代為處理。

財政部國庫署統計,2020年無人繼承遺產繳庫案件為60案,比前一年增加21件,創歷年新高,繳庫遺產金額新台幣1億7575萬元,為歷年第3高,僅次於2017年的2.41億及2013年的2.23億元紀錄。

財政部官員表示,無人繼承遺產繳庫情形相當隨機,增減原因很難具體分析,且遺產清理完債務、產權問題後,有剩下才會繳庫,實務上很多無人繼承案件都是債務大於遺產,因此繳入國庫案件有限,進入國庫的錢都將用於國家政務推動。

去年無人繼承遺產繳庫最大筆金額達4061萬餘元,屬於北部地區一名富有女性的遺產,名下原有房子、黃金、銀行利息及現金等資產共4500多萬,繳納完遺產稅、遺產管理費用等,最終繳庫4061萬餘元,創歷年單案第3高紀錄。

歷年繳庫單案最高金額紀錄落在2013年,單筆金額高達1.9億元,次高紀錄出現在2017年,金額為1.7億元。(編輯:張均懋)



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+房地新聞 》北部富婆遺產逾4000萬無人繼承全數充公

記者陳依旻/台北報導

民眾去世後,據民法規定,無人繼承的遺產待催告期滿,經清償債權並交付遺贈物後,如有剩餘,就要歸屬國庫。財政部國庫署公佈,2020年無人繼承的遺產剩餘現金繳庫共60件、創史上新高,金額達1.76億元創史上第3高,最大筆4,062萬元是一位北部女性遺留,將全數充公。

據國庫署統計,去年無人繼承遺產繳庫案件為60案,較2019年增加54%;繳庫遺產金額1.76億元,比2019年多了9,550萬元或119%。

在1.76億元中,最大筆4,062萬元是由一位北部女性遺留,除了留有房產外,還有黃金、現金、銀行利息等約4,500萬元,繳納完遺產稅、遺產管理費用等,剩餘繳庫約4,062萬元,推升去年無人繼承遺產繳庫金額,創下歷年單案第3高。國庫署表示,自2011年開始辦理無人繼承遺產,統計至去年為止,無人繼承遺產充公金額達9.59億元。



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+房地新聞 》區段徵收五十問 / 土地開發 /土地相關

區段徵收五十問
1、何謂區段徵收?
區段徵收就是政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,並重新規劃整理。開發完成後,由政府直接支配使用公共設施用地,其餘之可供建築土地,部分供作土地所有權人領回抵價地之用,部分作為開發目的或撥供需地機關使用,剩餘土地則辦理公開標售、標租或設定地上權,並以處分土地之收入抵付開發總費用。
2、辦理區段徵收的法令依據?
目前辦理區段徵收之法令依據,主要是土地徵收條例、土地徵收條例施行細則及區段徵收實施辦法,此外,亦可依據促進民間參與公共建設法、獎勵民間參與交通建設條例、都市計畫法、新市鎮開發條例、發展觀光條例、大眾捷運法、都市更新條例等相關法令規定,辦理區段徵收。
3、區段徵收的作業程序如何?
(一)勘選區段徵收範圍。
(二)預計抵價地比例非為百分之五十者報請中央主管機關核准。
(三)查估土地及地上物補償費。
(四)召開協議價購會議。
(五)召開區段徵收說明會。
(六)區段徵收計畫書報請中央主管機關核准。
(七)區段徵收公告、通知土地所有權人並處理異議案件。
(八)發放徵收補償費或存入保管專戶。
(九)受理民眾申請發給抵價地及審核。
(十)處理公有土地及未登記土地。
(十一)囑託辦理土地所有權移轉登記或他項權利塗銷登記等。
(十二)工程規劃設計及發包、施工。
(十三)辦理抵價地分配。
(十四)地籍整理。
(十五)囑託辦理開發完成後土地所有權登記等。
(十六)通知土地所有權人實地指界並點交土地。
(十七)處分剩餘土地。
(十八)辦理財務結算。
(十九)撰寫成果報告。
4、主管機關在辦理區段徵收前,可否禁止建築改良物之新建等事項?
區段徵收範圍勘定後,主管機關在正式辦理區段徵收前,可以視實際需要報經中央主管機關核定後,分別或同時公告禁止建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形等事項。禁止期間合計不得超過一年六個月。
5補償地價以什麼方式發放?
土地所有權人可以就(一)領取現金補償地價,或(二)於徵收公告期間內以書面申請發給抵價地等二種方式選擇一種作為補償。
6、什麼是抵價地?什麼人可以申請發給抵價地?
區段徵收範圍內之土地所有權人,對於政府徵收土地應發給之地價補償費,可以由原土地所有權人向政府申請以徵收後可供建築土地折算抵付,這種折算抵付地價補償費之土地就是抵價地。
主管機關辦理區段徵收時,被徵收土地所有權人(以徵收公告之日土地登記簿記載者為準)可以申請發給抵價地;土地所有權人死亡未辦竣繼承登記者,其繼承人亦可按其應繼分申請發給抵價地,其他之他項權利人、建築基地承租人、耕地承租人(佃農)及房屋所有權人等,則無權利申請發給抵價地。
7、土地所有權人應在什麼時候申請領回抵價地?
土地所有權人如想申請發給抵價地,須在區段徵收公告期間以書面向該管直轄市或縣(市)主管機關提出申請。
8、土地所有權人如何申請發給抵價地?
土地所有權人如想申請發給抵價地,須在徵收公告期間內提出抵價地申請書(由主管機關提供空白申請書)、土地所有權狀、土地所有權人身分證明及其他相關證明文件親自至主管機關指定地點辦理;土地所有權人不方便親自到場時,可以掛號郵寄方式向主管機關提出申請。
9、區段徵收開發總費用包括那些項目?
(1)私有土地補償地價及公有土地有償撥用地價。
(2)無償撥用公有出租耕地補償承租人地價。
(3)道路橋樑、溝渠、地下管道等公共設施之規劃設計費、施工費、材料費、工程管理費及整地費。
(4)土地整理費用。
(5)貸款利息等。
10、區段徵收補償費於什麼時候發放?
土地所有權人領取現金補償者及土地改良物補償費,主管機關應在徵收公告期滿後十五日內發給完畢;土地所有權人申請發給抵價地,經主管機關核定不發給抵價地者,主管機關應在核定之次日起十五日內發給現金補償地價完畢;土地所有權人若於公告期間內申請領回抵價地,政府最慢應在六個月內審查完畢,經核定發給價地者,視為抵價地補償完竣,如果經核定不發給抵價地,應在核定之日起十五日內發給現金補償地價。
11、應受補償人未在主管機關通知期限內領取徵收補償費時,如何處理?
主管機關通知應受補償人領取之徵收補償費,應受補償人受領遲延、拒絕受領或不能受領時,主管機關應將未受領補償費存入專戶保管,並以雙掛號通知應受補償人。徵收補償費存入專戶後,應受補償人如要領取,須檢具有關證明文件,經主管機關審核無誤後填具領款單或開立支票交應受補償人向保管處所具領;應受補償人自通知送達之日起逾十五年未領取之徵收補償費,歸屬國庫。
12、被徵收土地或土地改良物所有權人對於其土地或土地改良物之權利義務,於何時終止?
領取現金補償地價之土地所有權人及土地改良物所有權人對其土地或土地改良物之權利義務,在應受之補償費發給完畢時終止;申請發給抵價地之土地所有權人,則在接到主管機關核定發給地價地通知時終止。
13、區段徵收範圍內供地主領回抵價地的面積(或稱為抵價地比例)是多少?
抵價地總面積須由需用土地人考量各地區特性、開發目的、開發總費用、公共設施用地比例、土地使用強度、土地所有權人受益程度及實際發展狀況等因素決定。依據現行法令規定,抵價地總面積以徵收總面積百分之五十為原則,最低不得少於百分之四十(曾經辦過農地重劃之土地,最低不得少於百分之四十五)。
抵價地總面積最低雖為徵收總面積百分之四十,但是每一位土地所有權人實際領回抵價地面積,須按他應領地價補償費金額及領回抵價地位置之地價計算,計算結果每位土地所有權人實際領回抵價地面積,可能高於他被徵收土地面積百分之四十,也可能低於他被徵收土地面積百分之四十,並不是每一位都剛好是百分之四十。
14、區段徵收公告期間多久?在何處公告?
區段徵收公告期間為三十日。公告地點為該管直轄市或縣(市)主管機關之公告處所及被徵收土地或土地改良物所在地。
15、區段徵收土地權利關係人對於徵收公告事項有異議時,如何處理?
土地權利關係人對於徵收公告事項有異議時,應在徵收公告期間內以書面向主管機關提出,主管機關接受異議後應立即查明處理,並將查處情形以書面通知土地權利關係人。土地權利關係人對於徵收補償價額不服查處結果者,應於查處通知送達之日起三十日內,以書面敘明不服查處之事實及理由,送交主管機關作後續處理;主管機關得提請地價評議委員會復議,土地權利關係人不服復議結果者,得依法提請行政救濟。
16、一筆土地或一棟建築改良物之一部分被徵收,殘餘部分如何處理?
依土地徵收條例規定,被徵收土地或建築改良物之殘餘部分面積過小或形勢不整,致不能為相當使用時,依土地原所有權人可在徵收公告之日起一年內向該管直轄市或縣(市)主管機關申請一併徵收。經主管機關會同需用土地人、申請人及其他相關機關實地勘查後,符合規定者,由主管機關轉需用土地人報請中央主管機關核准;不合規定者,由主管機關報請中央主管機關核定後,將處理結果函復申請人。
前項核准一併徵收之土地,土地所有權人僅能領取現金補償地價,不能申請發給抵價地。
17、土地或土地改良物在徵收公告期間可否辦理分割、合併、移轉或設定負擔?
被徵收土地或土地改良物,除在公告前因繼承、強制執行或法院之判決而取得所有權或他項權利,並於公告期間內申請登記,及共有分管耕地,因部分被徵收而土地所有權人在徵收補償地價發給完畢前或核定發給抵價地前,申請共有物分割登記或應有部分交換移轉登記者外,自徵收公告之日起不得分割、合併、移轉或設定負擔。
18、土地所有權人如何領取地價補償費?
土地所有權人對於地價補償費可以選擇全部領取現金補償,或全部申請發給抵價地,也可以選擇部分領取現金補償部分申請發給抵價地。經主管機關核定發給抵價地之土地所有權人,在抵價地分配作業說明會召開前,如果想改領現金補償,須以書面向主管機關提出申請,由主管機關徵詢需用土地人資金調度情形及考量是否影響區段徵收實際作業後,再決定是否同意土地所有權人改領現金補償。
19、區段徵收範圍內建築改良物徵收補償費、土地徵收遷移費、農林作物、魚類如何查估補償?
建築改良物徵收補償費、農作改良物徵收補償費及土地徵收遷移費等各項補償費皆按照嘉義市興辦公共工程用地建築改良物拆遷補償救濟自治條例相關規定查估補償。
農林作物及漁業,是依照嘉義市政府當年度適用之辦理徵收土地農林作物及漁類補償費、遷移費查估基準規定之項目、種類、補償單價辦理查估補償。
20、墳墓如何處理?
墳墓所有人在主管機關公告期間認領,並在規定遷移公告期內自行遷葬者,依各該管直轄市或縣(市)墳墓遷葬標準發給遷葬費;未認領也未在規定期間內自行遷葬者,由主管機關妥為遷移安葬,不再發給遷葬費。
21、土地所有權人領回的抵價地或優先買回的土地是否都可以建築使用?
土地所有權人領(買)回的土地隨時都可依建築有關法令規定申請建築使用。
22、納入區段徵收範圍內的既成建物如何處理?
區段徵收範圍內既有建物如妨礙都市計畫及區段徵收計畫,一律拆除,如未妨礙都市計畫,也未影響區段徵收計畫,原則上可以按原位置保留分配,並由主管機關視實際情形減輕一定比例之應繳納差額地價。
23、區段徵收範圍內被劃為公共設施用地的土地所有權人,與被劃為住宅區、商業區的土地所有權人,兩者權利有何差別?
區段徵收範圍內的私有土地,不論是劃為何種土地,原土地所有權人都可以申請領回抵價地,兩者權利並沒有差別。
24、申請重新設定抵押權或典權之抵價地,如何辦理所有權登記?
土地所有權人及抵押權人或典權人申請於發給之抵價地設定抵押權或典權者,應在主管機關規定期間內提出設定內容及相關申請登記文件,併同登記規費送請主管機關於囑託登記機關辦理所有權登記時,同時辦理他項權利登記。土地所有權人未在規定期間提出設定內容及相關申請登記文件者,主管機關應於相關權利人提出後,再囑託辦理所有權登記。
25、區段徵收地區之土地所有權人與他項權利人,對區段徵收公告內容有異議時,如何處理?
若土地所有權人及他項權利人對公告事項有異議時,應在徵收公告期間內以書面向辦理徵收機關提出,未提出異議者,視為同意,如在公告期滿後才提出異議者,則不予受理。
26、區段徵收土地訂有耕地三七五租約,土地所有權人申請發給抵價地應提出何種證明文件,如何申請抵價地?
土地所有權人應提出已按徵收當期公告土地現值(含加成補償)三分之一補償耕地承租人之證明文件;承租人如受領延遲、拒絕受領或不能受領時,土地所有權人可將補償金額提存於法院,並以提存書作為補償承租人之證明文件,在公告期間內以書面向政府提出申請。
27、區段徵收土地設定地上權、地役權或永佃權,土地所有權人申請發給抵價地應提出何種證明文件?
土地所有權人應提出同意塗銷前開他項權利之證明文件。
28、區段徵收有限制登記,土地所有權人申請發給抵價地時應提出何種證明文件?
土地所有權人應提出已為塗銷限制登記之土地登記簿謄本或法院、預告登記權利人同意塗銷限制登記之證明文件,在公告期間內以書面提出申請。
29、區段徵收完成後,剩餘土地如何處理?
區段徵收完成後,主管機關或需用土地人所取得之可供建築土地,屬於公共設施用地者,以有償或無償撥用方式撥供需地機關使用或讓售予公營事業機構使用;國民住宅用地、安置原住戶土地及經行政院專案核准土地,讓售予需地機關或個人使用;其餘土地一律辦理公開標售、標租或設定地上權。區段徵收土地之處分收入,優先抵付開發總費用,如有盈餘,除其他法令另有規定外,應全部撥充實施平均地權基金;如有不足,則由實施平均地權基金貼補。
30、區段徵收土地訂有耕地三七五租約或設定地上權、地役權或永佃權,土地所有權人可否申請主管機關協調處理?
訂有耕地三七五租約或設定地上權、地役權或永佃權之土地所有權人申請發給抵價地,除依前開相關規定辦理外,亦可請求主管機關邀集承租人或他項權利人協調。經協調合於下列情形者,由主管機關就其應領之補償地價辦理代扣清償及註銷租約或塗銷他項權利,並由土地所有權人就其賸餘應領補償地價申領抵價地:
(一)補償金額或權利價值經雙方確定,並同意由主管機關代為扣繳清償。
(二)承租人或他項權利人同意註銷租約或塗銷他項權利。
31、區段徵收土地設定有抵押權或典權,土地所有權人申請發給抵價地應提出何種證明文件?
土地所有權人應提出抵押權清償或典權回贖之證明文件;土地所有權人及該他項權利人如同意於將來發給之抵價地重新設定抵押權或典權時,則應提出同意塗銷抵押權或典權之證明文件。
32、土地所有權人死亡未辦竣繼承登記,其繼承人如何申請發給抵價地?
承人可按其應繼分申請發給抵價地;未提出申請發給抵價地者,則按其應繼分發給現金補償地價。
33、土地所有權人於主管機關核定發給抵價地後死亡,抵價地申請案件如何處理?
土地所有權人在領回抵價地前死亡,其繼承人可以檢具繼承應備文件,向主管機關申請更名發給抵價地;未提出更名申請者,仍以該土地所有權人為申請人,並由其繼承人辦理抽籤配地等作業。
34、祭祀公業土地如何申請發給抵價地?
祭祀公業已選定管理人,且向民政機關備查有案者,如其規約或派下員大會決議未有特別約定,由管理人切結並檢具證明文件,向主管機關領取現金補償地價或申請發給抵價地。派下員對於管理人領取現金補償地價或申請發給抵價地提出異議時,管理人應在主管機關規定期間內召開派下員大會,決議領取現金補償地價或申請發給抵價地。祭祀公業未選定管理人者,如其規約或派下員大會決議未有特別約定,其領取現金補償地價或申請發給抵價地,應經派下員全體之同意。
35、抵價地分配作業程序為何?
(一)計算抵價地總面積。
(二)規劃抵價地分配街廓、分配方向及訂定各街廓最小分配面積。
(三)劃定區段徵收後地價區段,評定區段徵收後地價。
(四)計算各分配街廓面積、單位地價及抵價地總地價。
(五)計算各土地所有權人應領抵價地之權利價值。
(六)訂定抵價地分配作業要點。
(七)召開抵價地分配作業說明會。
(八)受理合併分配之申請。
(九)訂期通知土地所有權人辦理抵價地分配。
(十)依配定之位置,計算各土地所有權人領回抵價地面積,繕造分配結果清冊。
(十一)公告抵價地分配結果。
(十二)繳納或發給差額地價。
(十三)囑託辦理抵價地所有權登記並通知受分配之土地所有權人。
36、抵價地分配街廓及最小建築單位面積如何劃定?
由主管機關依開發目的及實際作業需要劃定,但最小建築單位面積不得小於畸零地使用規則、都市計畫及都市設計所規定最小建築基地之寬度、深度及面積。
37、抵價地如何分配?
原則上由土地所有權人公開抽籤並自行選擇分配街廓,其詳細作業內容須依據主管機關訂定之抵價地分配作業要點辦理。
38、土地所有權人領回抵價地權利價值及面積如何計算?
土地所有權人領回抵價地權利價值及面積計算公式如下:
1、非農地重劃區預計抵價地面積(A1)=非農地重劃區之徵收土地面積×抵價地比例
2、農地重劃區預計抵價地面積(A2)=農地重劃區之徵收土地面積×抵價地比例
3、預計抵價地之總面積(A)=A1+A2
4、預計抵價地之總地價(V)=(Σ規劃供抵價地分配之各分配街廓面積×各該分配街廓評定之單位地價)×(A÷規劃供抵價地分配之總面積)
5、位於非農地重劃區內各原土地所有權人領回抵價地之權利價值(V1)=V×【A1÷A】×【位於非農業重劃區內之該所有權人申請領回抵價地之補償地價÷非農地重劃區之徵收土地補償總地價】
6、位於農業重劃區內各原土地所有權人領回抵價地之權利價值(V2)=V×【A2÷A】×【位於農業重劃區內之該所有權人申請領回抵價地之補償地價÷農地重劃區之徵收土地補償總地價】
7、各原土地所有權人領回抵價地之面積=(V1+V2)÷該領回土地之評定單位地價
39、土地所有權人領回之抵價地,可否分開選擇在不同分配街廓配地?
土地所有權人領回抵價地之權利價值,是按他全部被徵收土地地價補償費總合計算,土地所有權人可將他應領抵價地之權利價值選擇在同一分配街廓配地,亦可分開選擇不同分配街廓配地,但選擇分配街廓時,他應領抵價地之權利價值,不得小於所選擇分配街廓最小分配面積所需之權利價值。
40、土地所有權人應領抵價地之權利價值,未達配地當次最小分配面積所需之權利價值時,如何處理?
土地所有權人應在主管機關規定期間內,自行洽商其他土地所有權人申請合併分配或申請主管機關協調合併分配;土地所有權人未在期限內提出申請時,主管機關須在規定期間屆滿之日起三十日內,按原徵收補償地價發給現金補償。
  土地所有權人合併後應領抵價地權利價值已達當次最小分配面積所需之權利價值,但按抽籤順序選擇分配街廓時,已無適合之最小分配面積可供分配,或合併後應領抵價地權利價值仍然未達當次最小分配面積所需之權利價值時,可在下次配地時再依前項規定申請重新合併或由主管機關按原徵收補償地價發給現金補償。
41、土地所有權人應領抵價地之權利價值已達配地當次最小分配面積所需之權利價值,但按抽籤順序選擇分配街廓時,已無適合之最小分配面積可供分配,如何處理?
土地所有權人可在下次配地時再與其他土地所有權人申請重新合併分配或由主管機關按原徵收補償地價發給現金補償。
42、部分土地所有權人未申請發給領回抵價地,其他申請發給抵價地之土地所有權人可否多分配一些土地? 土地所有權人領回抵價地面積,是按他應領抵價地之權利價值計算,與其他土地所有權人是否申請發給抵價地無關,因此即使部分土地所有權人未申請發給抵價地,其他土地所有權人領回抵價地面積也不會增加。
43、私有土地所有權人如何領取地價補償費或土地改良物補償費?
由土地所有權人或土地改良物所有權人攜帶本人國民身分證、印章及土地所有權狀或建築改良物所有權狀等在通知期間內親自領取,所有權人因故無法親自領取者,得委託代理人提出委託書及相關證明文件代為領取。
44、法人如何領取地價補償費或土地改良物補償費?
由負責人攜帶法人及其法定代表資格證明、印鑑證明、其本人之國民身分證、印章及土地所有權人或建築改良物所有權狀等,在通知期間內親自領取,負責人因故無法親自領取者,得委託代理人提出委託書及相關證明文件代為領取。
45、已存入國庫保管專戶之地價補償費及土地改良物補償費,其所有 人如何領取?
由受取人攜帶存入國庫保管專戶通知書、國民身分證、印章及土地所有權狀或建築物改良物所有權狀等嘉義市政府申請領取。
46土地所有權人對於抵價地分配結果有異議時,如何處理?
抵價地分配完畢後,主管機關應將分配結果圖冊公告三十日,並通知土地所有權人。土地所有權人如對於分配結果有異議時,可在公告期間內以書面向主管機關提出,主管機關接受異議後應即查明處理,並將查處情形以書面通知異議人;土地所有權人未在公告期間提出異議者,其分配結果於公告期滿時確定。
47抵價地何時辦理點交?
主管機關應在抵價地分配結果公告確定後辦理地籍測量,並囑託登記機關辦理所有權登記,登記完畢後以書面通知土地所有權人領狀並指定日期請土地所有權人到場接管。土地所有權人未按指定日期到場接管者,視為已接管,並自指定之日起自負保管責任。
48土地所有權人實際領回抵價地面積與應領抵價地面積有所增減時,如何處理?
(一)土地所有權人實際領回抵價地面積超過應領抵價地面積時,超過部分應按評定區段徵收後地價繳納差額地價;土地所有權人逾期未繳納者,主管機關應就超過應領抵價地面積換算其應有部分,囑託登記機關在土地登記簿上加註未繳清差額地價前,不得辦理所有權移轉或設定他項權利字樣,於土地所有權人繳清差額地價後,再通知登記機關註銷註記。
(二)土地所有權人實際領回抵價地面積不足應領抵價地面積時,不足部分按評定區段徵收後地價發給差額地價;土地所有權人逾期未領取者,主管機關應將差額地價提存法院。
前項核計差額地價之土地面積增減未達0.5平方公尺者,可以免繳納或發給差額地價,但是土地所有權人請求發給差額地價時,主管機關仍應該發給。
49、領回抵價地後第一次移轉時,是否享有土地增值稅減免的優惠?
原土地所有權人領回抵價地後第一次買賣移轉時,可以減徵收土地增值稅百分之四十。
50、區段徵收辦理完成後,是否享有地價稅減免的優惠?
區段徵收辦理完成後,自完成之日起可以減半徵收地價稅二年。
台灣新創都更集團是由九大家族一同於2016年成立迄今,目前分為加盟事業、新創、文創、法律、教育、不動產投資、建築經理、建築履歷顧問、都市更新及建設等十大事業體,企業涵蓋加盟事業、新創、文創、教育訓練、出版、顧問、法律、信託、代書、地政、銀行貸款、建築經理、土地開發、建設、建築履歷顧問、都市更新及都市更新加盟事業等。
資料來源:  資料來源:嘉義市政府地政處


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