+e資訊平台-土地買賣 》房地新聞 》 房市國際化吸引台商團購

【蘋果日報 蔡佩蓉╱台北報導】政策打房、股災侵襲下，房市前景未明，建商積極爭取台商、陸客客群，讓大台北房市開國際盤，新北市林口區建案「亞昕天地昕」，吸引北京台商團購買低樓層11戶，港資豐泰地產昨日也宣布將在新店大台北華城推出「和禾別墅案」，同樣訴求具國際化背景的高資產人士。  受到近期奢侈稅及股災影響，建商雖多認為房市短空長多，不過也積極開拓客源，林口區的新案「亞昕天地昕」，每坪均價48萬元，坪數81~137坪，訴求台商回流置產，昨與10名自北京返台的台商公開簽約，賣出4、5樓層戶別，總金額約4億元。亞昕機構董事長姚連地指出，台商持有資金充沛，往往需要置產型的第2、3屋，大台北郊區休閒宅的產品，將愈趨主流。   買屋一個牽一個  亞昕機構總經理翁志聖則說，台商在兩岸三地的人脈多，「買屋時常一個牽一個」，除台商置產外，業者更看好陸客購屋實力，只要陸客在台購屋的法規鬆綁，未來大台北房市會朝國際化銷售。  有機會走港模式  港資、陸資也看好大台北房市積極搶進投資。2002年在港成立的豐泰地產，旗下有4支基金，總投資金額高達35億美元，2004年即來台尋找投資標的物，7月在台北正式成立辦公室，並與富邦建設合作，最快2012年底在大台北華城和禾區，推出總銷150億元、基地面積1萬7000坪，共66棟的豪墅案，鎖定國際置產客群。  豐泰地產資產管理董事簡淑婷說：「台北很有機會走香港模式，因此看好大台北房市，3年內將推出總銷400億元建案，包括天母、台北市區等地，也會參與投標大型標售案件。」  具陸資背景的萬通國際開發位於小坪頂的新案「萬通台北2011」，證實透過網路競標，由一名上海客以每坪60萬標下1戶，業者表示，該名陸客將以第3地資金買屋，日前更已接洽陸客看屋團，每坪開價60~70萬元。至於大打廣告吸引陸客的「鄉林皇居」建案，現場銷售人員表示，上周又有1團浙江團看屋，目前購屋多以持有第3地護照的陸客為主。    

 

 

 

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

 

服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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+e資訊平台-土地買賣 》房地新聞 》 胡志強視察第14期第一工區市地重劃

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台中市長胡志強2011年8月16日赴北屯區視察第14期第一工區市地重劃工程，並聽取相關單位簡報。胡志強表示，這次重劃提供20億元做為環中路高架化的經費，高架化之後地面就不會塞車，會繁榮地方、地價會變得更好。另外，因原本環中路於1992年開闢時，地主開立了土地使用同意書讓政府先行使用，這次重劃也提供了價值50億的土地還給原地主。胡志強市長期盼重劃區對於老樹與老房子能夠尊重，以及重劃區的聯外道路能夠打通，土地價值變好，地主與市府都會高興，所有人都會很高興。在別的重劃區的經驗，本來重劃是全部施工完畢之後再點交、驗收，道路施工完畢，市民看得到用不到，因此請地政局研究在不影響公共安全之下，可以讓市民早點使用到重劃區的道路，所以道路用電要提早申請。台中副市長蕭家淇表示，港尾溪排水問題，以及重劃區有幾條道路與舊市區沒有接通問題，利用這個機會要把聯外道路打通到黎明路，也要把下水道接到黎明路的港尾溪，港尾溪也可以接到筏子溪，如此就可以解決附近積水的問題。因為環中路非常容易阻塞，如果幾條的聯外道路可以打通，對於當地交通問題，還有重劃後土地的發展也會有幫助。另外，由於少子化的影響，蕭副市長也請教育局能夠對重劃區內8塊學校用地妥善進行規劃與研究。台中市議員曾朝榮表示，14期位處於大台中的中心，地理位置非常好，未來潛力非常好。過去有些道路被廢掉，未來分配回來的土地長度可能會很深，希望地政局可以考慮是否易地分配。另外，重劃區內學校用地那麼多，由於當地居民希望可以設立簡易的藍球場或休閒設施，期盼未來也可以研議規劃設立，以造福居民。    

 

 

 

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+e資訊平台-土地買賣 》房地新聞 》 戴勝通千坪總部法拍

【蘋果日報 蔡佩蓉╱台北報導】帽子大王戴勝通因投資失利，公司與個人名下精華地段不動產陸續被拍賣，先前位於北市忠孝東路及南京東路2筆「起家厝」陸續被拍出，最新一筆登記在三勝製帽名下的「保富通商大樓」也將法拍，總底價6億2136萬元，於9月23日首拍，該大樓在復興北路與民權東路交叉口，近捷運中山國中站，業者評估投資或自用皆宜。戴勝通為三勝製帽公司董事長，過去因經營製帽，在台灣享有「帽子大王」稱號，但因赴東南亞投資失利，最後公司關門大吉，包括廠房及他個人名下資產都遭法拍，其中位於台北市兩筆資產，因坐落精華地段均順利拍出。報酬率僅2.7％最新釋出的「保富通商大樓」登記於三勝製帽名下，樓層包括3樓、8樓及10樓，共分4標，合計總底價6億2136萬元，權狀963.7坪，扣除6個停車位，共1500萬元，換算每坪68.9萬元。 戴勝通昨說：「將近千坪空間過去是公司總部，盼藉法拍，順利找到買家。」第一太平戴維斯估價師張宏愷分析，該棟商辦位於敦北民生辦公商圈邊陲，周邊行情每坪約70萬元，底價接近市值，租金行情每坪1600~1700元，租金報酬率2.7%不算高。2拍才可脫標山水資產管理執行副總丁建生分析，該案件部分樓層帶租約，但仍算單純好處理，適合自用或投資，不過以法拍產品來看，第1拍底價過高，第2拍才有機會脫標。「帽子大王」戴勝通公司：曾任三勝製帽股份有限公司董事長，興盛時期共700~800名員工資產查封原因：2004年海外投資失利、三勝製帽跳票法拍案件：2008年台中市大甲區廠房遭法拍，3拍乏人問津今年5月北市忠孝東路「住安大廈」，2拍5399萬元脫標今年6月北市南京東路「正泰大樓」，3拍1846萬元，王品集團董事長戴勝益接手今年9月23日將首拍復興北路「保富通商大樓」，總底價6.2136億元資料來源：《蘋果》採訪整理 

 

 

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+e資訊平台-土地買賣 》房地新聞 》 公開標售轉為私下議價，光華戲院標案玩什麼？

【MyGoNews 林承志/台北報導】被認為是2011Q3房市指標的基泰建設「光華戲院」標案，原訂於2011年8月31日公開標售。但受到整體市場氣氛不佳影響，受託標售的第一太平戴維斯在開拍前，臨時決定改為私下議價方式出售。

第一太平戴維斯表示，本案目前有2組中小型建商正在議價。市場人士指出，是否能傳出好的「議價價格」還需觀察。不過，這件個案粗估未來銷售價格會在150萬元以上，建商私下表示：「這種估算實在太樂觀，現在台北市中山區某個新建豪宅個案也才開出每坪150~160萬元的價格，把距離拉到士林，已經是台北市的二環區域，要賣150萬元的行情，實在是有點大膽了些。」。   

本次標售的土地面積有230坪，已劃入都市更新單元的面積共計923坪，其中包括市有土地約318坪，得標者不僅可承接目前基地上的建物租金收益，同時可配合市有土地參與都市更新，預計將會縮短開發期程，第一太平戴維斯表示，「粗估推出的豪宅產品將超越每坪150萬元以上的價格。」  不過，受到目前市場打房氣氛影響，參與議價的中小型建商不希望價格過高，刺激政府敏感神經，成為市場關注焦點，因此，最後決定以私下議價方式處理，而此舉也被市場解讀為房地產市場轉弱的風向球。 

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，受到全球股災、政策打房(如奢侈稅、空地稅、實價登錄)影響，大台北連續幾個受矚目的案子都出現乏人問津的窘境，如士林國小對面的地上權標售流標、大安區四維路透天厝僅2人投標、基泰建設士林光華戲院停標改採議價，都顯示房市有轉冷跡象。 

 

 

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+e資訊平台-土地買賣 》房地新聞 》 房市Q4靠「百年婚潮」拉抬？

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】內政部2011年7月買賣移轉數據出爐，根據內政部統計，7月買賣移轉棟數為2萬8310棟，比起6月減少將近9%，受到奢侈稅威力影響，5都與主要都會區交易量皆呈現衰減，幾乎是金融海嘯後交易量最低迷的一個月。 

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，奢侈稅4月中旬3讀通過，不少為了避免受到奢侈稅課徵的賣方，選擇在奢侈稅上路前售屋出場，有些急買急賣的成交量能，都出現在5月下旬，加上奢侈稅上路之後，市場難免出現短期觀望氣氛，而7月買賣移轉資料，大致可反映6月奢侈稅上路後的市況，造成7月的買賣移轉棟數出現急凍。

不過這幾個月市況來看，自住客買盤穩定，加上百年好合的結婚買氣，後續房市應會逐漸穩定。 

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為，奢侈稅有效逼退投機客，讓市場回歸基本面，也讓房市更為正常化，綜觀今年下半年，第三季受股災影響與政策衝擊，表現應無可觀，第四季將因結婚等剛性需求而增加，但短期內很難回到今年一月的水準。    

 

 

 

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+e資訊平台-土地買賣 》房地新聞 》 台灣房市陷入「兩頭熱、中間冷」

MyGoNews方暮晨/綜合報導 如果問房地產業者，「現在什麼樣的房子最好賣？」房地產業者的答案會不一樣，在預售市場中，代銷業會說：「豪宅好賣，不怕東西貴，就怕產品不好。」在中古屋市場中，房仲業者會說：「奢侈稅後，投資客退場、自住客出籠，低總價的房子比較好賣。」從這樣的說法可以看出，「中間價位的產品，現在處於『冷市』狀態」，有點「兩頭熱、中間冷」！代銷業者說：「一般豪宅的購買者，全是多間房屋的擁有者，手上資金是很充裕的。因此，管他什麼奢侈稅，對這些人來說影響其實有限。」所以，可以看得到台北市的豪宅價格繼續向上挑戰，每坪250萬成交價已經出現。

新北市豪宅上看100萬元，台中、高雄的頂級豪宅預售個案也不惶多讓的向「7字頭」勇敢邁進，這麼高的價格讓很多人咋舌，然而，迄今為止，市場中還沒有傳出哪件豪宅案出現「踢鐵板」(意指,賣不出去)狀況，顯見豪宅市場有固定的買盤支撐。

一位經營電子產業的林姓負責人表示：「日益複雜、衰退的國際經濟局勢，深化了通貨膨脹的壓力，因此購置豪宅，尤其是頂級豪宅成為了實現資產優化增值的最佳管道。」有錢人怕貨幣貶值，開始買豪宅保值。

然而，另一邊的普通住宅市場則出現「穩中有降」的趨勢。根據台北市地政處公佈7月份買賣移轉棟數，總移轉棟數3618棟，較6月減少20.52％，和奢侈稅實施前的2010年1月相比，大減48.69％，就比例來看，奢侈稅前後內湖、士林、信義三區，量縮幅度較大，大同、萬華、文山三區表現相形平穩。

業者推測這樣的狀況指出，成屋市場買賣多為自用客戶，觀望心態濃厚，買氣相形保守，而房仲業者也透露，以台北市為例，近期詢問房屋需求的民眾，鎖定的總價都在3000萬元以下，卻需要3~4房(約50坪)屋齡較新產品，這種條件撮合的機率其實不高，到了新北市，民眾需求房屋的總價降到1500萬元以下，同樣是要3~4房的換屋客戶居多，而且多要求需接近台北市的第一環區域內，這樣的成交其實也很為難。

至於3000萬元以上到總價5000萬的房子，除非地段特別好，一般來說，詢問度都很低，5000萬以上到9000萬的中古屋，更是乏人問津。房仲業者私下說：「買得起這樣總價的客戶，都去買預售屋，或建商的新成屋，會轉向中古屋市場買這麼高總價產品的客層，實在很少。」因此，當奢侈稅出籠之後，沒有傷到房市購買大戶，高價豪宅依舊有買氣；投資客暫時退出市場，導致中價位市場出現乏人問津，至於一般民眾，則只能在低總價市場找尋換屋的空間，讓現階段的房市呈現「兩頭熱、中間冷」的狀態。   

 

 

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+e資訊平台-土地買賣 》房地新聞 》 重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、大台北各區域重劃土地參考表

大台北各區域重劃土地參考表

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※(市地)

二重疏洪道 》》

福德南段、三重埔簡子畬小段、二重埔段頂崁小段、三重埔段後埔小段、二重埔段大有小段、三重埔段竹圍子小段、二重埔段五谷王小段、二重埔段頂田心子小段

 

擴大三重及蘆洲都市計畫

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※ 樹林堤防新生地 》》

※  靠近樹林 》》慈恩段  中華段   鎮前段   東山段

※  靠近板橋 》》篤行段   成功段   大同段   振興段   大觀段

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※(區段)

浮洲都計 》》光華段、新雅段

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中和機場 》》

(民利段)、(自強段)、土城段、(安和段)、延和段

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※(區段)

五股新市鎮 》》

西側

更寮(五股-三重) 鴨母港段、褒子寮段 

石土地公段石土地公小段、石土地公段蓬萊坑小段、水碓段溫底小段、水碓段水碓小段、新塭段新塭小段、更寮段更寮小段

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新莊塭仔圳 》》

建國段、福營段、景德段、瓊泰段、瓊林段、公館段、公正段、海山頭段三角子小段、海山頭段石龜小段

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※ 新莊塭仔圳 1.2.6期 ( 捷運周圍 )

泰山段一小段、泰山段二小段、泰山段三小段

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士林社子島 》》

中洲段、富安段一小段、富安段二小段、富安段三小段、溪洲段一小段、溪洲段二小段、溪洲段三小段

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※(區段)

蘆洲北側 》》

民族段、民權段、保新段、保佑段、復興段

蘆洲南側

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三重高速公路北側 》》自辦重劃

仁愛段、仁義段 

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土城暫緩區  》》區段徵收、市地重劃

土城段、員林段、學林段、柑林埤段、埤塘段內柑林埤小段、渚水坑段外冷水坑小段

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新莊知識產業園區 》》興化段

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台北八里港 》》

小八里坌段楓櫃斗湖小段、小八里坌段訊塘埔小段、小八里坌段竹圍子小段、小八里坌段舊城小段、小八里坌段中小段、小八里坌段十三行小段、小八里坌段埤子頭小段

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關渡平原 》》

( 豐年一小 )、( 豐年三小 )

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新店中央新村北側、新店陽光段、新店黎明段

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江子翠北側 》》

A.B區-橋中段,國光段

C區-國光段,幸福段，大庭段

D區( 第四崁 )-幸福段，溪頭段

E區( 第三崁，第四崁 )

G區-大埔尾段，港子嘴段

國光段、港子嘴段、大庭段、僑中段、江子翠段溪頭小段、江子翠段大埔尾小段、江子翠段第一崁小段、江子翠段第二崁

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文山老泉里  》》老泉三小未在範圍內

老泉段一小段、老泉段三小段、老泉段四小段

 

 

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+e資訊平台-土地買賣 》房地新聞 》 交屋潮引爆6區房市「能不碰先別碰」

【MyGoNews 林承志/台北報導】房地產多頭一走多年，地產業界華固建設董事長鍾榮昌率先提出警告，認為台灣房地產面臨景氣循環、國際情勢以及選舉干擾等三大隱憂，房市前景堪慮。知名地產作家SWAY提醒購屋民眾，房市近3年呈現大爆發多頭走勢，包括(1)新竹、(2)淡水、(3)北大特區、(4)桃園、(5)林口、(6)新莊等區域，近期都陸續出現大規模推案後的交屋潮，當房市修正，此類區域房價修正幅度將最大。新竹房市受竹科高階白領帶動，新竹市光埔、關長重劃區，竹北台科大、高鐵重劃區皆爆發大規模推案潮。

SWAY表示，新竹過去2年總推案戶數高達18000戶，超越新竹人口移入速度，造成供過於求的現象最為明顯。

至於，新北市淡水區過去2年總推案戶數約為5500戶，2011年仍有1300戶案量推出。儘管目前不少個案仍出1字頭號召民眾入住，但交通問題仍有待解決。

與淡水同樣也交通問題的三峽、樹林北大特區，近2年總推案量為5200戶，不過，建商2011年推案量已趨緩，僅推出450戶，顯見開發商對於北大特區買氣預測轉趨保守。

SWAY表示，上述兩大區域，因周邊就業機能較薄弱，對於在北市中心通勤上下班的購屋民眾來說，生活較不方便。

但若為退休族群，無須考量交通需求，重劃區建築新穎、道路筆直，確為不錯的生活環境，至於，區域整體發展仍有待捷運系統的開通。

此外，桃園地區於近2年市中心房價成長快速，推案量激增為4800戶，2011年也有1500戶案量。桃園近年推案量大幅成長，近期更有建商打出低自備交屋等廣告訴求，顯見房市買氣趨弱。若為置產型購屋民眾，需審慎考慮進場時機。

而推案量分居第5、6名則為新北市林口以及新莊。

SWAY表示，林口不僅建商推案量長年偏多，且更有政府合宜住宅推案，房市供過於求隱憂不小。

至於，新莊副都心與頭前重劃區兩大區塊，近2年推案量為3600戶，2011年更有2900戶，為新北市推案力道最猛烈的區塊，且多數購屋客層皆為投資客，當交屋潮爆發，房市承接力道不足，房價最有反轉可能。

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+e資訊平台-土地買賣 》房地新聞 》 華固董座：房市「三憂」 沒道理會好

華固建設董事長鍾榮昌表示，國內房市自94年至今已出現史上最長多頭格局，目前已在景氣循環高點，必須注意。

如今全球經濟隱憂多，台灣明年初又有選舉，房市「沒道理會好」。華固是營建業的資優生，過去三年都賺一個股本以上，號稱是營建業的F4之一，其餘業者為長虹、興富發與遠雄。華固經營方向定位為「精品級的營建業者」，集中於台北市中心推案，所推個案也常能創區域高價，例如南港的天滙，平均成交價在70萬元以上。華固股上周五收盤價為71.2元。　鍾榮昌說，營建業者面臨兩大挑戰，首先，隨著台北精華區土地難尋，其次，國際會計制度（IFRS）將上路，業者將要調整經營策略，才能勝出。華固以往的「結案快、零餘屋」的快速周轉經營策略，將大調整，改為「先建後售、分批銷售」。

以下為專訪紀要：問：近來全球經濟動盪不安，對台灣房市影響為何？答：歐美經濟發展出現隱憂，股票市場最快反映，台股兩周跌掉千點，很多人的資金都被壓住，眾人財富縮水，房市買盤自然有些影響、動能也跟著減少。

但還是要回歸市場供需，台北精華區、產品定位正確的建案，因為供給少，仍然很好賣，如位於台北市吉林路的「白金苑」、市民大道的「明日博」、新北市三重的「翔譽雙子星」等，最近都賣得不錯。

問：房市景氣是否有泡沫化危機？答：房市這一波的多頭走勢，從民國94年、SARS之後就持續至今，僅在民國97年受金融海嘯衝擊，表現較差。這樣算下來，這一波多頭已持續很久，是史上最長的一次，以往大多五、六年就一個循環，民國80年到92年之間，還出現長期的不景氣。

仔細分析，民國94年至96年，房價漲的還沒那麼多；金融海嘯後，政府調降遺贈稅、利率也從3%一路降到1.25%，資金不斷回流，因此造成房價大幅上漲，後來才會出現奢侈稅來壓抑房價。我說實話，現在房市景氣已在循環的高點，必須注意。房市一定有好有壞，才比較健康。

很多人用香港經驗為例，期待兩岸開放會為台灣房市帶來活水，但台灣跟香港畢竟不一樣，香港跟中國大陸連著、資金自由、又插五星旗；而且，明年有大選，兩岸關係仍有變數。不過，台灣房市也不至於泡沫化，未來三到五年都不必擔心，尤其是大台北地區，由於戰後嬰兒潮在民國38年到48年間出生，這個世代民眾的子女都已經長大，到了適婚年齡，在這種情況下，房市目前的首購買盤很強勁，若戰後嬰兒潮世代的民眾有需要也有能力，多少會換屋、置產。

房市物件價格 兩極發展 問：房市未來發展為何？答：房市將出現兩極發展，一是總價在700萬至1,000萬元之間的首購型產品，另一是上億元以上的高端豪宅，這兩種商品最好賣。問：營建業除面臨景氣可能的變化之外，如今還有哪些挑戰？答：北部業者最大的挑戰，應該就是可開發土地愈來愈難取得。

台北市地窄人稠，土地資源本就稀少，若有土地要釋出，賣價多是天價，你出天價買地，當然就有較高的風險。現在很多建商轉進都市更新，來拓展新領域，但都更往往曠日費時，除花很多心力整合之外，到了公部門那一關，通常又很慢。

另外，IFRS將上路，以前大家能用完工比例法入帳，以後只能用全部完工法，營建業的業績的波動有可能會很劇烈。整體看來，營建業雖面臨很多新挑戰，但最近大家的體質都不錯，我認為只要負債比在80%之下都算安全，即便面臨三年以上的不景氣也不至於倒閉。

要注意的是，營建業的預收房款也算負債，扣掉這一部分，如今多數同行負債比都不算太高。

賣屋變法圖強 先建後售問：因應外在挑戰，華固經營策略如何調整？答：過往華固為了累積資本、讓公司健康成長，採取快速推案、快速回收的策略，追求高周轉率，一個建案從土地取得到完工交屋，常常只要兩年半，而且我們一直秉持「零餘屋」的原則，某方面來看，華固有點像製造業、尤其是電子公司，快速銷售，盡量零庫存。

這也讓華固的資本淨值，由七、八年前的10幾億元，成長到超過百億元。我們每年都發十幾億元的現金股利出去，到第二季為止的淨值約105億元。以前我們一拿到建照，就先預售，常常很快就clean（清空）。

以後建照到手後，將會先動工，然後視情況銷售，等到完工後，再分批銷售。既因應台北土地資源稀少、也可在IFRS上路後，分配華固的入帳來源，讓業績表現較為平穩。

問：華固今、明兩年的推案狀況？答：今年華固推出的都是商辦案，位於台北市內湖的「華固V5」年初已順利完銷，總價20.45億元，也正興建中，依照完工比例法入帳中。

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服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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+e資訊平台-土地買賣 》房地新聞 》 北區928房市6大「火線戰場」

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】2011年鬼月房市受美債風暴股市急跌的影響，使原先預計在鬼月正式推案的建案，被迫往928檔遞延。

根據住展雜誌的統計，遞延的指標型建案有10個，總可售金額合計217億元，根據住展雜誌的調查統計，台北市的中山區與北投區，新北市的三重、新莊與淡水，及桃園的八德等6區，是2011年928檔的「火線戰場」。。

鬼月雖碰到不可預知的美債風暴衝擊，然緊接著到來的年度超級大檔期「928檔」，是否會持續受到台股急挫後是否能回穩的影響，量與價的關係是否產生了變化，業界無不屏息以待。根據住展雜誌調查2011年928檔推案量(自9月15日至10月30日)，數據顯示，2011年的928檔推案量達1407億元，出現近5年來的第二低量。

從附表(1)中可看出，雖2011年的推案量比預期的減少，但仍比2010年的1084億元多了323億元，增加的百分比為29.8將近3成案量。 表1：近5年「928檔」推案統計年 度 推案金額(億元) 2007  1,713 2008  1,569 2009  1,510 2010  1,084 2011  1,407 說明：「928檔」為9月15日至10月30日。

資料統計 : 住展雜誌隨著2011年年底立委選舉及2012年1月總統大選的到來，加上美債風暴突如其來的影響，使得2011年的928檔推案出現詭異的推案走勢。

從附表(2)中可看出，各區雖仍有指標型的建案推出，惟案量超過30億以上的重量級建案已不多見，顯示928檔出現了微妙的變化，價與量呈現『價穩量縮』的走勢。

雖說推案量不大，惟仍能看出台北市的中山區與北投區，新北市的三重、新莊與淡水，及桃園的八德等6區，是2011年928檔的「火線戰場」。

台北市方面，有10個指標建案推出，新北市則有14個指標案推出，顯示高房價及土地難以取得下的台北市，建商推案的重心已明顯轉進新北市其他地區推案。

值得觀察的是，北市中山區與信義區，忠泰建設建案傾巢而出，建案開價高低，成為北市房價的風向球；另外位信義計劃區的新成屋案「皇翔F4」，也將在928檔正式對外公開，開價與成交價成為業界矚目的焦點。

新北市的三重與新莊各有4大建案推出，淡水有3大建案推出，可以這樣說，928檔就看台北市的中山區與信義區，新北市的三重、新莊與淡水的表現了。

新北市的三重與新莊可說是重案雲集，位捷運三重菜寮站的捷運共構案「冠德捷世」，因建照取得延後，可望正式於928檔推出，加上同由冠德建設推出的「冠德天驕」，加上及福建設推出的45億建案「千江月」，總計有超過130億的案量將在三重推出。

另一個熱門推案區新莊，則沿續頭前段與副都心推案的熱度，有近80億的新量體加入新戰局。

日前，台北市長郝龍斌、新北市長朱立倫，聯手宣布成立「淡水河流域管理委員會」，未來兩市將打破行政藩籬，以跨市委員會來更有效的整治淡水河，以推動「黃金雙子城」計畫，並祭出最高2倍容積獎勵，提高河岸周邊老舊房舍都更誘因，期打造淡水河流域成為台灣的曼哈頓，此舉對淡水河案周邊的三重、中和、淡水及八里等地區房市，可說是一大利多。看好這項利多，淡水、中和及三重等地區具有水岸景觀條件的區段，可望於928檔開始加入推案的行列，而位於此區域的線上建案，在928檔亦可望加強行銷動作，為推動「黃金雙子城」計畫再添助力。

住展雜誌說，對開發商而言，現階段所推出的建案，已明顯走入市場區隔的局面，為區隔市場所推出來的產品，如果產品沒有差異化、品牌信任度不夠、立地條件欠佳，加上價格未能夠合理化，要在市場上立足並銷售成功，將愈來愈困難。

受美債風暴及總統大選的影響，原本建商強力作多的928檔，卻出乎預料的僅有1,400多億元的量體，在「量先價行」的房屋市場中，量沒有出來，房價要再攀高勢將面臨不小的壓力，展望年底前走勢，房價在上有壓力下有支撐下，將走向『價穩量縮』的格局。

 

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+e資訊平台-土地買賣 》房地新聞 》 《乞丐趕廟公？》台糖向80歲土地公廟收租

〔自由時報 記者花孟璟／鳳林報導〕鳳林鎮南平里八十年歷史的上南平福德祠，供奉土地公、土地婆，從日治時代就已是社區信仰中心，今年初台糖公司告知廟方，寺廟土地為台糖所有，廟方長年佔用台糖地，今年起應繳交租金，但社區民眾聽了卻感嘆，台糖真是乞丐趕廟公，土地公廟蓋的時候「台糖還不知道在哪裡？」現在卻要跟廟方收租。

上南平福德祠 日治時代即有南平里長陳文乾說，經考證，上南平福德祠至少有八十年歷史，當年南平里住了很多新竹、桃園來的客家移民來花蓮開墾，胼手胝足改良滿是礫石的河川地，並建廟供奉土地公、土地婆，居民在這裡開墾時，台糖都還不知道在哪裡？陳文乾說，台灣光復後，早期墾民住家、田地及廟宇土地，全莫名其妙歸台糖名下，這幾年台糖開始找居民討租金，若不付租金就是「法院見」，民眾會怕，只好乖乖繳錢，沒想到，現在竟找上土地公。

台糖：光復後這些土地均歸台糖 包括里長陳文乾、前里長葉國柱等多名地方民眾，昨天和台糖花蓮區處資產課人員進行協商。

台糖人員說，光復後這些土地均歸台糖所有，台糖自八十九年起，逐年收回或租賃被佔用的台糖土地，其中，有許多都是土地公廟，包括長橋、中心埔、鳳義等土地公廟，都已辦妥租賃手續。台糖表示，上南平福德祠土地是建地，租金本來每年要收一萬餘元，由於部份廟埕土地為既成道路，因此，租金最後只收取廟宇、戲台等建物的土地租金，每年二千餘元。

里長陳文乾說，土地公廟連續六年辦廟會都沒有結餘款，廟方也沒有正式的管委會，現在連每個月付水電費都有困難，何況繳租金？雙方最後協調結果，由於廟方管委會非登記社團，先設法移交給社區發展協會管理，再談簽約租地事宜。

 

 

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+e資訊平台-土地買賣 》房地新聞 》 張金鶚：從0.08%喊到10%是天方夜譚

【聯合晚報／記者仝澤蓉／台北報導 】以目前社會住宅比率估計，必須蓋非常大量的房子才能滿足。

土地取得、經費來源須說清楚，否則可能只是一個讓大家聽了很高興的住宅政策。民進黨主席蔡英文公布10年政綱住宅篇，主張社會住宅只租不售，且必須達到都會住宅量的10%，政大地政系教授張金鶚表示，關鍵在於10%要如何達到，以目前社會住宅比率估計，必須蓋非常大量的房子才能滿足，因此包括土地取得、經費來源必須說明清楚，否則可能只是一個讓大家聽了很高興的住宅政策。

張金鶚表示，聽起來蔡英文的住宅政見和當初她在選新北市長的住宅政見內容差不多，只租不賣方向是正確的，但是關鍵在於要達到10%的比率要怎麼做到。要達到10%，土地取得、經費運用和人力資源從哪裡來? 若能利用民間資源，加強空屋利用，也許可解決部分問題。

張金鶚說，已開發國家社會住宅比率都有達到10%，我國目前社會住宅比例只有0.08%。要達到10%，土地的取得、經費運用和人力資源從哪裡來? 如果能利用民間資源，加強空屋利用，也許可以解決一部分問題，否則過去說要5%，都被視為是天方夜譚了，更何況現在喊到10%。

蔡英文強調社會住宅須有退場機制，張金鶚表示，檢查資格很重要，社會住宅是提供暫時有住屋需求者，當經濟能力或其他條件達到，就應該輔導離開社會住宅，讓有需要的人有機會住進去，否則可能會有一但入住死賴著不走情況。對於兩黨的住宅政策，張金鶚都有評論，他認為行政院長吳敦義推出的合宜住宅以出售為主，這是一大敗筆，因為出售就會造成轉手和炒地皮的情況，國民黨對於出租住宅的政策著墨不夠，合宜住宅只有5%可以出租，真的太少。

國人租房觀念不夠，也缺乏好的出租市場，逼得大家都想買房子，政府應想辦法利用民間資源，增加出租市場存量。張金鶚表示，完整的住宅政策應該強調出租市場，目前國人租房觀念不夠，也缺乏好的出租市場，「逼」得大家都想買房子，政府應該想辦法利用民間資源，增加出租市場存量，讓出租市場健全化。如果只是一直強調政府的角色，光靠政府力量是有限的，萬一無法做到最後都只是空話一場。

張金鶚也說，真正的關鍵在於如何健全房地產市場，以及達到房地產交易資訊透明化，但是兩黨的住宅政策都沒有讓人看到。

 

 

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+e資訊平台-土地買賣 》房地新聞 》 政策、利率撐腰 房市不怕

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】大台北房市7月表現欠佳，8月起又碰到股災，市場再度充滿不安感。台灣房屋總經理彭培業認為，房市目前確呈停滯，但影響房市的3個因素，有2個半是正面的，後市仍看好。他表示，7月會是今年交易量最低的一個月，8月後就會逐步回升，總統選前會有一波「賭一把」的買氣，第4季價量表現會比第3季好很多。

雙北市近日相繼公布7月房屋交易量，相較6月均呈下滑，北市下跌2成、交易量創近9年同期最低，更是令市場吃驚。多位學者認為大台北交易量將持續下探，房價也將走跌。

彭培業本周出席女性購屋安全調查發表會，並對房市發表最新看法。他說，八月的這一波股災是因美國債信出問題，外資搬錢回美救命，這只是短期資金移動的現象，對國內房市影響不大。讓房市交易重挫的，還是財政部祭出的奢侈稅。

他說，從央行總裁彭准南近期的談話，他認為財政部早已準備好奢侈稅這個狠招，只是之前擔心威力太大，搞壞經濟，因此遲未出手，而結果也真達到降溫的目的。

但7月應該是最低點，因為奢侈稅只回溯2年，隨著時間過去，每天都會有一些原本沒料到會被綁住的物件，宣布解禁，加入市場買賣，他相信之後每個月都會比前一個月好。

彭培業表示，有人認為選前會因一些干擾因素，讓交易量持續探低，但這只有在市場很悲觀下才會出現，事實上現在很多人是很樂觀的，他相信這些人中會有不少人認為選後可能大漲，在10月以後就提前進場「賭一把」。

彭培業指出，看房市好壞，不外看政策、利率及國際景氣。

利率方面其實很明朗，美國聯準會主席柏南克宣布美國維持幾近零利率水準到2013年年中，已預告國內利率中短期內不可能大幅攀升，而利率不升，房市不死，市場仍然存在。

政策部份，或許政府會再出招，但相信沒有一個政府想經濟景氣搞爛，在此前提下，打房不會無限制一直下去，畢竟房價不只代表價格，也代表民眾資產、信心和消費力。

有人擔心選後如果政權再輪替，房市會不好，但基於政府不想搞爛經濟景氣的前提，他相信不會有太大改變。

至於國際景氣，現在沒人說得準，如果景氣變壞，二次衰退降臨當然對房市有影響，但景氣真的不好，他相信有了金融海嘯的經驗，民眾還是會買房子。

相較利率、政策的確定性，國際景氣動向雖難捉摸，但也算能掌握半個。

 

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+e資訊平台-土地買賣 》房地新聞 》 打房避風頭光華戲院停標

（中央社記者馮昭台北2011/08/31電）基泰建設原訂今天公開標售台北市士林區地標光華戲院土地，卻臨時宣布停標，改為議價。負責標售案的第一太平戴維斯公司表示，主要是打房發酵，有意願的買主不希望成為關注焦點。
第一太平戴維斯公司總經理高銘頂在下午股市收盤後宣布停標決定。他表示，目前有兩組建商在議價中，最近幾天應該會有答案，基泰建設將依規定在重大訊息公告結果。
高銘頂表示，光華戲院土地將標售的消息在8月初公開後，領標超過20組，66人出席說明會，有5組持續保持聯繫。
高銘頂指出，光華戲院土地約230.2坪，基地面積不大，適合中小型建商投資。但最近打房政策發酵，中小型建商擔心壓力，不希望價格太過刺激，成為關注焦點，在25日、26日溝通後，就有停標、改為與買方議價的想法。
高銘頂表示，老戲院所在位置都是當地精華路段，光華戲院臨士林中正路，距離捷運士林站只有105公尺。議價中的兩組建商都規劃改建住宅，小套房或一層一戶住宅都很適合，預估2樓以上每坪售價約新台幣110萬元至120萬元，1樓店面月租金估計可達300萬元。
光華戲院原訂公開標售底價為每坪400萬元，總價 9.2億元。高銘頂表示，議價仍以底價9.2億元為基礎。 

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