+容積移轉 》中央召集 討論「容積移轉」換算公式

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部於2017年8月29日召開「研商修正都市計畫容積移轉實施辦法及其他容積移轉辦法計算公式會議」，邀集中央、地方政府及相關民間團體與會，由政務次長花敬群主持，會中針對各項容積移轉公式擬修改為採用市價估價計算代替公告現值方式進行討論，台北市政府都市發展局並於會上進行簡報，說明市府容積移轉制度及公式修正之主張。  

都市發展局表示，台北市自受理私有公保地容積移轉迄今，衍生公保地送出土地面積換算接受基地移入容積比值平均高達3.2倍、私人媒合造成暴利流向不明及公保地主是否實質獲得保障亦無法知悉等執行課題，影響都市發展甚鉅，台北市政府2017年6月8日舉辦容積代金公民論壇，並於6月7日正式函文建請內政部刪除換算公式內「接受基地容積率」之乘數。  

此項建議除希望導正公保地換算容積倍數放大不合理情形外，亦可使移入容積量之價值貼近公保地實質補償價值，且公保地公告土地現值係以毗鄰非公保地地價平均計算，已反映周邊可建築土地之價值，操作性亦較明確。

都市發展局也表示，如內政部堅持修正公式改採市價作為容積移轉公式換算比值之基準，應依不動產估價技術規則第97條規定，辦理公保地查估作業，充分揭露道路用地真實價格，並刪除容積率乘數，直接消弭容積放大之問題。  

會議之後續，將由內政部營建署及地政司針對容積移轉及換算公式等進行整體檢討，內政部亦將與市府緊密溝通，詳細討論換算公式之合理性。

都發局林洲民局長表示，台北市政府8月29日已將上述有關現行容積移轉制度不合理之問題及修訂公式之建議正式行文中央表達意見，後續將就容積移轉制度與中央持續進行溝通處理。
作者：MyGoNews方暮晨

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+房地新聞 》政部修法健全自辦市地重劃提高發起門檻

為了解決司法院釋字第739號解釋，宣告自辦市地重劃部分作業規定違憲，並健全自辦市地重劃制度，內政部（27）日修正發布「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」，提高自辦市地重劃籌備會發起門檻，應以土地所有權人數超過重劃區總人數3/10，及其所有土地面積超過重劃區總面積3/10的同意發起；除了提高重劃業務透明度，並加強政府的監督責任，強化對民眾權益的保障。

市地重劃是有效促進土地利用的土地整體開發方式，重劃後可提供民眾完整生活機能及舒適環境，可由地主自行組織重劃會辦理。

不過司法院大法官於去年7月29日作成釋字第739號解釋，宣告「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」有關籌備會發起、申請重劃範圍及計畫書核定等程序，不符正當行政程序、違反法律保留原則；主管機關審核過程未讓利害關係人陳訴意見，也不符憲法要求的正當行政程序，應於解釋公布之日起一年內檢討修正，逾期未完成者，該部分規定失其效力。

參照司法院釋字第739號解釋精神並考量實務作業需要後，內政部今日修正發布「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」，修正重點包含：提高自辦市地重劃籌備會發起門檻，應以土地所有權人數超過重劃區總人數3/10，及其所有土地面積超過重劃區總面積3/10的同意發起；限縮籌備會任務，僅得辦理籌組成立重劃會的業務；明定各地方政府於審核自辦市地重劃過程中，應給予土地所有權人及利害關係人陳述意見的機會及舉辦公開聽證，以符合正當行政程序，並保障土地所有權人及利害關係人權益等。

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+房地新聞 》北市容積代金制7月上路，容積行情全面崩盤

容積代金制7月將全面上路，容積行情已全面「崩盤」！台北市未徵收公設保留地行情，已暴跌到公告土地現值的40~50％、15米路寬不到的「小米數」道路用地甚至崩跌至公告現值的7~8％；業界預期，一旦新制上路，公保地將無人問津，原始地主也恐將血本無歸。

根據專營道路用地買賣的交易平台最新調查，台北市未徵收公設保留地或道路用地最高行情，曾飆到最高達公告土地現值的180～190％；不過，3年前郝市府宣布「容積代金」新制，加上政策打房正凶、豪宅稅和囤房稅開徵，台北市公保地或道路地行情隨即在1年內大幅滑落至公告現值的80％～110％。

而在3年落日將屆前，行情更幾乎「崩盤」，只剩公告現值的40~50％，僅最高峰的4分之1，甚至還求售無門；至於路寬不到15米的道路用地，目前成交行情更重挫到公告現值的7~8％，意味原始地主的資產價值所剩無幾。

以往開發商或建商做容移，都是以捐贈公共設施保留地，取得容積移轉；台北市府從2014年起推行容積銀行制度，公告實施「台北市容積移轉審查許可自治條例」，推出「繳代金、買容積」新制。

新制正式實施前有3年緩衝期，申請人可50％依原有的捐贈公共設施取得容積移轉，50％則須按新制向市府容積銀行買容積，即所謂的雙軌制。 都發局統計，容積銀行雙軌制實施以來這3年，共有5.79億元代金收入，另取得0.14公頃公保地。

不過5.79億等於1年平均不到2億元，與3年前市府拍胸脯保證1年有200~500億收入相比，達成率不到1％，簡直是徹底失敗的新制。

台北市「容積銀行」7月1日即將正式上路，已引發持有未徵收公保地私地主的強烈不滿，首先，擔憂土地無法買賣、又等不到市府徵收；第二，15公尺寬度以上的道路用地才能接受容積移轉，對「小米數」道路地不公平；第三，市府將採標購制取得公設保留地，底價不得超過土地公告現值15％，但卻要用公告現值140~180％的價格賣給建商，買空賣空、低買高賣，更引發地主強烈抗爭，指稱市府有違反憲法第15條保障人民財產權之虞，不排除聲請釋憲。 對此，市府決定仍全面實施容積代金，但代金全數用於取得公設保留地。

至於15％標購上限，私地主認為此「天花板」價不僅偏低，且市府擬改採標購，等於是給地主們刀子讓其自相殘殺，只能被迫殺價競爭，行情勢必再「崩盤」。

私地主們抗議市府剝削人民財產，以「南山廣場」繳64億代金換取5,382坪容積為例，市府向地主的收購價壓低到每坪10~15萬，賣給南山卻是120萬元，以後若採最高15％上限價購，那麼人民財產無異再被踐踏。

希望市府回歸「捐地換容積」的舊制，交由市場機制決定，否則也應維持現行雙軌制。

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+房地新聞 》黨產爭議土地開發案環評退回

元利建設取得國發院土地長達12年，開發計畫因涉及黨產爭議受矚目，文山區華興段一小段169地號昨天舉行環評審查，該筆土地擬蓋38樓住宅，大會以建物量體大、涉及容積移轉等問題，決議退回。

國發院土地位於北市文山區木柵路一段及興隆路四段，總面積約7.4公頃。據了解，台北市前市長馬英九任內，該地希望做都市計畫變更，國民黨與市府達成回饋協議，同意捐地給永建國小做為校舍使用，機關用地可變更為住宅用地。

國民黨在2005年以43億元將國發院土地賣給元利建設，引發爭議。郝市府在2009年完成此案的都計變更程序，但文山區華興段一小段169地號土地開發案至今未送都計審查，昨天首度環評，就被打回票。

環評委員董明娟說，該案容積移轉30%、約6486.7平方公尺回饋面積，這是都審負責內容，必須要先確認，否則未定數很多，環評意義不大。  元利建設指出，未來會再送都審。

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+房地新聞 》社子島開發案 北市府：絕對先安置後拆遷

台北市地政局土地開發總隊今天發布新聞稿指出，社子島開發案絕對會先妥善安置拆遷戶再施工，並保留當地的歷史建築及信仰中心。

台北市政府推動社子島開發案，地政局土地開發總隊表示，未來預計在當地興建4500戶專案住宅，數量足供安置目前設籍戶數；同時訂定「先安置後拆遷、分期分區辦理、多元彈性安置及規劃配套措施」4項安置基本原則，拆遷戶可依資格條件、需求及負擔能力，選擇承購專案住宅、承租專案住宅或協力造屋等三種安置方式，且親友間得選擇同棟同層，就近照顧。

地政局土地開發總隊指出，依台北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例規定，假使被拆除建物為合法建物，或是民國77年8月1日前興建的違建，原住戶得以用「成本價」承購專案住宅，因成本價遠低於市價，為合理分配公共資源，因此必須符合一定的資格條件。

至於社子島文化及宗廟的保存，地政局土地開發總隊說，已於都市計畫規劃現地保存5處歷史建築及2處信仰中心，並配合劃設為公共設施用地。

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+日據土地 》鶯歌老街2億精華地，一塊神主牌判所有權

社會中心／綜合報導  新北市鶯歌老街現今有塊440坪精華土地，現值兩億元，掛名黃姓苦力（工人）的土地，一名黃姓老翁自稱是苦力的養孫，還提出神主牌證明，但拿到土地後就轉身就以1億多價格賣掉，當時土地上的住戶認為黃翁偽造神主牌，告上法院，最終取消黃翁土地所有權登記。

 

85歲的老翁黃曦奕自稱是黃姓苦力的養孫，他出示「日治時期」的神主牌證明身分，向新北法院提出確認繼承權訴訟，隨後他勝訴拿到土地，轉身即以1億多價格賣給建商，當建商向地上住戶提出搬遷還地要求時，遭陳姓住戶質疑黃翁偽造文書、詐欺偷辦繼承登記。

陳姓住戶指控，黃翁主張黃姓苦力死於日治時代（1936年），但神主牌上卻寫「卒於民國丙子年」，且黃翁在1932年出生，1952年才改名「曦」成為名字，神主牌上寫的卻是20年後才改的新名，認為明顯偽造。 

法官依此認定神主牌繼承有疑慮，且發現土地賣出款項可能已被從中分配，因此黃翁根本未入袋1億元，買賣土地流程出問題，最終判黃翁無繼承權，再將土地送回黃姓苦力名下。

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+房地新聞 》99％的多數悲歌，永春都更案16年後回到原點

好房網News記者鍾釗榛／整理報導
2000年開始進行的永春都更案，歷經16個年頭終於在2016年9月28日正式動工，但因3戶不同意戶提出行政訴訟，台北高等行政法院去年6月判決北市府敗訴，北市府為此提出上訴，但最高行政法院最終駁回上訴全案定讞，等同於回到16年前原點，都更之路遙遙無期。

去年9月動工讓苦等16年的同意戶看到曙光，到頭來一場空。

永春社區警察宿舍都更同意戶自救會於2日發出聲明，表示社區都市更新案原已核定，並動工多時，全體同意戶滿懷期待可以搬回新家，豈料最高行政法院竟然罔顧都市更新原意及全體同意戶之權益，判決臺北市政府敗訴！造成1戶釘子戶損害全體同意戶之局面，如今搬回新家的美夢又受到阻礙。

聲明稿強調，都市更新案歷經幾番波折，在臺北市政府的監督及管理之下逐漸與實施者達成共識，對於本案的行政程序、規劃設計及相關估價成本費用等同意戶均清楚了解且予以認同，因此臺北市政府才核准本案通過且取得建照開工。

但不同意戶於選配期間對於內容完全不表態，卻在計畫核定後不服分配結果，都更原本就是都市發展的重要一環，將老舊且有安全疑慮的建築物更新，也有助於市容美化。

今年7月一篇中國遊客拍攝台灣街景與柬埔寨比較，發現相似度極高而引發討論；雖然只是一篇網路傳聞，卻也看出台北市容老舊的問題，老舊的背後更隱藏安全隱憂，不只阻礙城市發展更隱藏災害危機，都市更新的核心就是為了改善這些問題，但這樣的初衷卻容易被操弄，更擔心都更會不會淪為圖利建商的手段，在這樣的觀念下形成反商反都更的情緒，加上文林苑事件後，不同意戶的聲音被放大，形成建商對抗不同意戶的局面，那麼多數的同意戶形成被漠視的第三方，究竟誰才是被冷落的弱勢？ 永春案多數同意戶歷經16年後又回到原點，即使改為部分拆除重建、部分整建維護（不同意戶），最終還是被最高行政法院駁回，將近兩百戶依照法律程序走的同意戶，權益就該被犧牲嗎？都更100％同意的難度太高，而明明有都更法規與配套作法，如今永春案北市府敗訴定讞，台灣的都更將會更難推行，而多數同意戶的問題將成為無解的問題，台灣的都市發展形同停滯。

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+房地新聞 》永春都更變更案，北市府敗訴定讞

〔記者張文川／台北報導〕延宕多年的台北市永春社區都更案，3名不同意戶針對市府核定的變更案，向法院提出行政訴訟，北北高等行政法院去年6月判北市府敗訴，宣告撤銷此案的更新事業計畫、權利變換計畫，最高行政法院日前駁回北市府的上訴，全案定讞。

此案去年6月1日台北高等行政法院一審宣判後，台北市政府去年7月1日召開「都市更新及爭議處理審議會專案小組會議」，隔天建商進入工地拆除不同意戶，承租人彭龍三和屋主王東凱，控告北市府都發局長林洲民與建商黃呈琮涉毀損、侵入住宅、強制罪，台北地檢署今年3月將黃、林不起訴。

位於忠孝東路、松山路口的永春都更案，原有126戶，因為有8.66戶長期無法整合，實施者森業營造2014年9月在同意戶支持之下，提出變更計畫申請，將原本的「全區重建」改為「重建、整建併行」，把不同意戶彭家所在的公寓列為整建區，希望加快此案速度，北市府前年1月核定通過。

由於建商申請拆除重建區不同意戶房屋，都更處舉辦2次公辦協調會，但都僅有1戶非所有權人代表到場，市府原已將此案納入「台北市公辦都更實施辦法」程序處理，成立專案小組作代拆評估。

但彭龍三、王世凱、邱柳蔭3位不同意戶針對變更案提起行政訴訟，訴請撤銷變更計劃，一審勝訴，北市府提出上訴，日前被最高行政法院駁回確定。

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