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移轉重劃土地 享兩大優惠 - 工商時報

1.道路用地

投資客或者建商為何想要買賣道路用地的原因是因為"容積移轉"。道路用地的價格因地區性的需求而價格不一,買賣之前必須要排除佔用物才使可以作為捐贈使用。

2.容積移轉

簡單來說就是一塊建地在建照前必須考慮到其接受基地需要多少公告現值的道路用地,建商必須向開發公司或者地主購買足夠的道路來增加其容積換取更大的空間和利潤。

3.區段徵收

政府基於都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,並重新加以規劃整理後重新發還給原地主,領回土地比市地重劃多。

4.市地重劃

土地有分為政府辦理或者地主自己辦理重劃,政府會排定優先順序,將都市計畫土地一區一區的依照規劃重新整理與改造,而這動作就是我們所說的市地重劃,而人民自行辦理有獎勵。

5.農林旱建

土地有分為都市計畫和非都市計畫,很多土地都是依舊政府機關的使用分區來區分土地的總類,從政府的分區來區分土地的使用價值,各種類別土地都因為地區性質的法令問題而有所不同的開發。

6.地籍清理

辦理清查公告之「以神明會名義登記者或具有神明會之性質及事實者」、「日據時期會社或組合」、「土地總登記時登記名義人姓名、名稱或住址記載不全或不符」,權利人逾期未申報或申請登記之土地。

7.都市更新

「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫,可以讓房屋符合現代化的社會需求,市容更美麗,也更能提升都市整體的生活品質與機能,就像是城市面貌再生的種子,能讓整個城市的美力再進化。

8.專業代書

由於不動產過戶金額龐大,不同案情辦理方式也就不一樣,且所涉及的相關法規或是稅費也差異,一般民眾都是支付代辦費委由代書協助辦理,一來輕鬆省事,而且可以取得合法節稅的相關資訊,確保自己應有的權益。

9.稅務規劃

各種個人及家族稅務規劃,國內企業租稅諮詢、規劃與執行,投資及購併之稅務諮詢,投資規畫和土地節稅方面諮詢,「知己知彼,百戰不殆」,想要少繳點稅,就必需多了解一些稅法的規定。

2016年12月30日 星期五

+房地新聞 》救房市!不動產業籲全面凍結調升持有稅


2016年下半年度台中房市呈量穩、價微跌的盤整現象,但交易活絡度仍顯不足,雖然近期國內整體景氣逐步回溫,但是否能轉化為房市動能,仍需持續進行觀察。中華民國不動產仲介公會全國聯合會理事長林正雄今天(29日)建議政府應全面凍結持有稅的調升,打房已「打過頭」,需重新檢討房地合一稅率。

為提供大眾進一步了解過去與未來台中房市的概況,台中市不動產聯盟協會將於2017年元月13日在逢甲大學育樂館舉辦「大台中不動產高峰論壇」,邀請市長林佳龍及都發局長王俊傑主講「大台中都市規畫與發展策略」。
對持有稅議題延燒不斷,林正雄指出,自十一月起開徵地價稅後引爆軒然大波,使得政府陸續祭出「延長自用住宅申請」及「地價稅分期繳納」等措施,以求平息民怨,民眾都是以扣完所得稅後辛苦攢存的錢購屋,持有房屋,不該被政府「處罰」。

林正雄強調,對於多數的民眾來說,房屋並不是會產生現金流的「資產」,而係安身立命的「住所」,若持有期間還要繳納繁重的持有稅,不動產將成為「負資產」使得民眾無所適從,持有稅理應輕課,避免貧富差距拉大,否則台灣未來將走向「崩壞式的結構」。

「2016年度全台房屋移轉棟數預估將低於24萬棟,創下歷史新低!」林正雄憂心房市陷入昏迷恐怕已經「打過頭」,為促進民間合理的資產交易與流動,應將房地合一稅率自現行兩年內處分課45%至35%稅率統一調降至20%,將可釋放房市交易量,並避免移轉時重稅轉嫁至消費者。

台中市不動產聯盟協會理事長李嘉嬴表示,這次論壇針對「2017不動產發展趨勢」議題深入探討,邀請國立政治大學地政學系張金鶚教授及戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立擔任主講人。

大台中不動產高峰論壇起於2008年,迄今已堂堂邁向第九年,該論壇由首創全國不動產產官學界異業結盟的聯盟協會創會理事長黃昭閔發起,成為年度具指標性的常態活動。
每年藉由不動產相關產官學界菁英領袖力量,針對當年度房地產關注焦點及時事議題,邀請具代表性的意見領袖,以多元角度分析切入討論,激盪正反兩面的議題思考,提供不動產業界最即時、客觀及公正的不動產新知交流平台,每年與會的人數呈現倍數成長。

不動產業者認為現階段政府的房市政策對市場極不友善,如房地稅制改革(房地合一稅施行、實價課稅新制實施、地價稅爭議)、央行降息、法務部欲將「不動產經紀業及地政士納入洗錢防制法規範」等多重打擊之下,憂心已進入景氣寒冬的房市更是雪上加霜。

對此,李嘉嬴主張應對不動產市場減少政策性干預及健全不動產相關法令增修訂,讓不動產交易回歸自由市場機制,對症下藥才能改善現階段的癥結點。(中時)



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服務項目:地籍清理、重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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2016年12月23日 星期五

+相關繼承 》94年出養無效,爭產55年勝訴


宋老先生一九六一年死亡,夫妻在一九二二年時曾將幼女出養給離婚的楊姓女子,但十七年後楊婦過世,女兒又由宋姓夫妻監護。

兩外孫女主張「宋是我們外公」,宋老先生的十七名繼承人對她們提繼承權不存在訴訟;士林地院認為日本昭和時代才允台灣女子獨立收養子女,楊婦收養不成立,兩孫女有繼承權。

宋老先生死亡五十五年,遺產繼承登記迄今懸而未決,一審判兩名外孫女應繼分為六分之一,但本件仍可上訴。十七名原告中,僅三人姓宋。

宋姓夫妻一九二一年產下一名女嬰,隔年即出養給甫離婚的楊姓女子。宋五十五年前過世,擁有財產繼承權的十八名兒孫中,有十七人提告,他們認為因台灣光復後,戶籍資料未將日據時期的出養紀錄載入,以至於戶政機關無法認定幼女與楊婦間收養關係存在,害他們至今無法分財產。

當年被「出養」的女兒與養母生活了十七年,楊婦和娘家人相繼過世,她又被接回宋家,和親生父母團圓。但她的親生手足則指妹妹祭拜的是「楊氏祖先牌位」,她不是宋家人。
兩名何姓外孫女表示,從小就聽媽媽說並沒有楊家家產的繼承權,日子過得苦,會祭拜楊家的祖先牌位其實是受人之託,因楊家沒有男丁,女輩也都出嫁,她只好幫忙「保管」;如今媽媽也已往生。

士林地院依據最高法院判例意旨,認定日據時期昭和元年(一九二六年)後才有獨身成年婦女單獨收養的習慣,宋姓夫妻在大正十一年出養女兒,依當時習慣法楊婦並無收養能力,收養「自始無效」。法官指出,若原告們認為楊婦當時具有收養能力,應提出證明。
新聞來源:聯合新聞網/記者王宏舜



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2016年12月18日 星期日

+房地新聞 》房仲爆關店潮,買賣移轉創新低


根據台北市地政局今年前11個月成交量推估,2016年台北市全年買賣移轉件數約2萬1078件,年衰退29.5%,與交易量最高點2006年相比,大幅衰退69.4%,創下有統計數字以來最低紀錄。

台北市不動產仲介經紀業公會理事長郭子立表示,台北市交易量大幅萎縮,主要是受到政策面、市場面影響,像是囤房稅、豪宅稅、新版豪宅稅等,即便央行解除選擇性信用管制,仍剩下豪宅一項,且豪宅的效應效果在房地合一上路後,已無任何效果。

市場交易萎縮,讓房仲業及從業人員慘兮兮,根據不動產仲介經紀業公會統計,今年截至目前為止,公會總會員公司家數為780家,較去年857家,減少77家,今年也是首次看到退會家數比入會家數還多的一年。

郭子立表示,今年很多業者併店縮編,或者店面轉樓面、轉招牌,也有一些業者轉戰海外不動產,但由於交易糾紛增多,且獲利空間不如預期,今年海外銷況也不如去年。他呼籲政府,應加速討論豪宅稅、新版房屋稅等政策,別再光說不練,否則明年房仲業恐會有更大一波關店潮。

明年都更新法可望通過 老公寓翻紅
郭子立說,台北市有幾10萬戶老公寓待都更,據他了解,都發新法可望於明年11月確定,屆時除了自住族可省下稅金,更有機會滿足1坪換1坪,而都更帶動老公寓市場,將有機會成為明年最熱產品。




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2016年12月17日 星期六

+房地新聞 》房市冷,房仲一年關77家店


房市不景氣,房仲業者關店頻傳,台北市房仲公會統計,一年來房仲家數減少77家,今年會員家數首次呈現退會家數比入會家數多;而大型加盟品牌三年來家數已短少逾百家,約有50家轉戰成本較低的樓面經營。

公會調查,今年迄今北市會員家數為780家,與去年的857家相較,減少77家,是這波景氣下滑以來最明顯的關店潮。台北市不動產仲介公會理事長郭子立表示,過去由於業者還希望有奮力一搏的機會,因此今年以前台北市並未出現關店潮。

業者分析,「退出加盟品牌」和「退居成本較低的樓面經營」,是這一波房仲關店潮以來經營生態最明顯的改變。今年大型房仲品牌加盟家數只剩約275家,比三年前至少減少120家以上;另外,過去幾乎不曾有過樓面經營的房仲品牌加盟業者,近來增加50家轉由店面戰樓面經營,已占台北市總加盟家數近二成。

郭子立表示,今年以來很多房仲業者在併店、縮編經營、店面轉樓面、轉換加盟品牌等努力後,仍然撐不下去,加上交易量低迷未見好轉,只好關店打烊另謀出路,不少業者轉賣海外不動產;但今年以來由於交易糾紛增多、客戶購屋獲利空間不如預期,市場競爭激烈,海外不動產銷況也不如去年。

郭子立說,今年台北市買賣移轉可能僅剩約2.1萬件,較去年萎縮約三成,若與2006年的6.9萬件相比,剩下不到三分之一。而房地合一上路後,加上持有稅調高,多數屋主售價高掛,讓價意願不高,讓房仲市場仍呈一片膠著。




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