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移轉重劃土地 享兩大優惠 - 工商時報

1.道路用地

投資客或者建商為何想要買賣道路用地的原因是因為"容積移轉"。道路用地的價格因地區性的需求而價格不一,買賣之前必須要排除佔用物才使可以作為捐贈使用。

2.容積移轉

簡單來說就是一塊建地在建照前必須考慮到其接受基地需要多少公告現值的道路用地,建商必須向開發公司或者地主購買足夠的道路來增加其容積換取更大的空間和利潤。

3.區段徵收

政府基於都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,並重新加以規劃整理後重新發還給原地主,領回土地比市地重劃多。

4.市地重劃

土地有分為政府辦理或者地主自己辦理重劃,政府會排定優先順序,將都市計畫土地一區一區的依照規劃重新整理與改造,而這動作就是我們所說的市地重劃,而人民自行辦理有獎勵。

5.農林旱建

土地有分為都市計畫和非都市計畫,很多土地都是依舊政府機關的使用分區來區分土地的總類,從政府的分區來區分土地的使用價值,各種類別土地都因為地區性質的法令問題而有所不同的開發。

6.地籍清理

辦理清查公告之「以神明會名義登記者或具有神明會之性質及事實者」、「日據時期會社或組合」、「土地總登記時登記名義人姓名、名稱或住址記載不全或不符」,權利人逾期未申報或申請登記之土地。

7.都市更新

「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫,可以讓房屋符合現代化的社會需求,市容更美麗,也更能提升都市整體的生活品質與機能,就像是城市面貌再生的種子,能讓整個城市的美力再進化。

8.專業代書

由於不動產過戶金額龐大,不同案情辦理方式也就不一樣,且所涉及的相關法規或是稅費也差異,一般民眾都是支付代辦費委由代書協助辦理,一來輕鬆省事,而且可以取得合法節稅的相關資訊,確保自己應有的權益。

9.稅務規劃

各種個人及家族稅務規劃,國內企業租稅諮詢、規劃與執行,投資及購併之稅務諮詢,投資規畫和土地節稅方面諮詢,「知己知彼,百戰不殆」,想要少繳點稅,就必需多了解一些稅法的規定。

2016年2月29日 星期一

+房地新聞 》社子島開發投票「生態」案勝出 支持率近6成

禁建達四十六年的台北市社子島,經過兩天投票,昨晚統計投票率三成五,四個方案中,「生態社子島」開發方案以近六成支持率勝出。
台北市長柯文哲昨到現場了解投票情形時,媒體問他未來是否會以投票結果當成開發的方案?柯文哲說,應該說是方向不是方案,市府總是要有一個版本送給環評或都委會。
社子島專案辦公室執行長易立民指出,北市府接下來會先將「生態社子島」方案,提送都市委員會,取得共識後,都市計畫案的主要計畫與防洪計畫今年以前送中央;待中央同意後,即啟動環評作業,獲得環評委員同意後,就可進行區段徵收。
北市府舉行社子島開發i-Voting,共推出四個方案,分別是「運河社子島」、「生態社子島」、「咱ㄟ社子島」及「不開發」,讓社子島一萬四千名居民對開發方向表態。兩天共有五○九一人投票,投票率三成五。
投票結果,生態社子島共得三○三二票,占百分之五十九點五六,運河社子島百分之廿六點二一,咱ㄟ社子島與不開發各為百分之十二點一二。
柯文哲之前在說明會中表示,三個方案中「運河社子島」看起來很炫,但他覺得「驚驚」;「咱ㄟ社子島」是讓在地民眾自己溝通他們想要的方案,但就以往都更先例,他覺得太困難了。「生態社子島」則是在堤防線不後退前提下,尋求最大開發面積,是他最支持的方案。
副市長林欽榮說,社子島在民國五十九年被劃為洪氾區,經過兩天公投,居民有近六成共識,是歷史的一刻,對後續作業有實質意義。
林欽榮說,之後將擴增社子島專案辦公室,包含水利處、環保局、工務局都會進駐,仍會繼續協助居民接水接電;居民關心的土壤液化問題,也會要求工務局進一步分析;i-Voting意見不是方案的定稿,容積率、空間布局都要再溝通討論。
至於是否依居民希望調高容積率?林欽榮說,現在還不能回答,但市府會在合乎法令下,再與居民溝通。



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服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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2016年2月25日 星期四

+房地新聞 》銀行:2016「林五淡」可望降3成

好房網News記者賈蓉/整理報導 建商看淡房市,銀行放貸最有感!不只房貸龍頭合庫金董事長廖燦昌認為,現在房市「就像天氣一樣冷」,更有行庫主管低調表示,2016「林五淡」可能會有降價促銷需求,房價有機會降3成。

12月正是傳統旺季,儘管看屋的人數是上升,但卻不見買氣明顯回流,一名公股行庫主管向經濟日報透露,雖然過去「林三淡」(林口、三峽、淡水)經常被點名,但其實現在已經變成「林五淡」(林口、五股、淡水),這些地方的餘屋量十分可觀,可以預期有資金周轉需求的建商,可能會為了求變現而降價,2016降幅可望達到3成。 

至於這些地方的賣壓究竟有多大呢?根據房產雜誌統計,淡水區近5年來合計推出130個新案,總計戶數高達2萬4千多戶,仍有近7千戶餘屋在市場待售;五股地區在2015年也推出了1722戶,若加上去年公開的餘屋,目前供給量亦有2200多戶,是該區近10年來的供給量新高。 

但是建商有感讓利求去化,意味著小資族的出手好時機,房仲企研室主任徐佳馨提醒,投資客較多的賣壓區,購屋風險一定比較大,倘若口袋有限只能承購此類物件,應把持盡量買「成屋」的原則。 

徐佳馨在《日光大道》中建議,小資族購屋怕買貴,可以直接把物件拿去銀行「核貸」,探一探銀行對於該物件的評價,就可避免自己一直加價,買到合適又划算的房屋。



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+房地新聞 》〈北部〉33都市計畫,將合併成6大都計區


〔記者謝武雄/桃園報導〕桃園市轄區內的都市計畫多達卅三個,市府認為過多的都市計畫反而影響地方發展,檢討後決定將現有的卅三個計畫合併成中壢都會區、桃園都會區,航空城、鄉村發展地區、龜山台地、生態遊憩地區等六大都市計畫區;其中,中壢、桃園都會區總共合併十五個都市計畫,已在日前公告,徵求民眾的修正意見。

已公告 徵求民眾意見
市府都市發展局綜合規劃科長歐政一指出,以往都市計畫訂定單位包含中央、縣府、公所,整體性及一致性都不足,常常發生某個都市計畫的主要道路,出了計畫區就變窄甚至斷頭無路,未來將都市計畫整併後,可針對跨區道路的銜接問題進行檢討,讓交通動線更完整。
此外,整併成六大區後,都市計畫的訂定單位都是市府,細部計畫可由市府主導,不必再經過中央,大幅縮短通盤檢討的冗長時間,六大區未來可按照各地區的特性發展,對桃園市整體發展更有幫助。
歐政一表示,舊都市計畫圖面的比例尺有千分之一、三千分之一及萬分之一共三種,未來將全部整合成千分之一,以萬分之一比例尺圖面變成千分之一為例,比例尺長度增加十倍,圖面就增加一百倍,同樣的圖面放大一百倍,標線當然更精細,才能減少「差之毫釐、失之千里」狀況,更可保障民眾權益。

市府爭取容積移轉擴大
他說,容積移轉以往只能在同一個都市計畫進行,未來從卅三個都市計畫整併成六大都市計畫後,市府會爭取容積移轉也跟著擴大,以「桃園都會區都市計畫」為例,只要是原有七個都市計畫的公共設施保留地都可互相移轉。
其中「桃園都會區都市計畫」是整併既有的桃園市、縱貫公路桃園內壢間、南崁、大溪埔頂、八德、八德大湳、龜山、蘆竹大竹等八處都市計畫;「中壢都會區都市計畫」是整併中壢平鎮、中壢龍岡、中壢等四個行政區、平鎮山子頂、楊梅、高速公路中壢及內壢交流道、高速公路楊梅交流道等七處都市計畫。

航空城含括航空城特定區、大園、菓林、青埔、客貨運園區;鄉村發展地區整併新坡、觀音、草漯、新屋、楊梅富岡、豐野;龜山台地包括林口特定區、龍壽迴龍;生態遊憩地區包含大溪、龍潭、復興、石門、小烏來、巴陵、達觀山。




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+房地新聞 》政院通過建築三法,加速老宅都更


行政院會通過都市更新條例修正草案、災害防救法修正草案、建築法修正草案等。
南台大震後,政府擴大老屋健檢,行政院會上午通過建築三法草案,由於牽涉災損建物的更新重建,行政院列為優先法案。行政院長張善政指示加速辦理老舊公有建築物耐震能力評估及補強工作。

行政院會上午通過都市更新條例修正草案、災害防救法修正草案、建築法修正草案等。建築法加入第三方公正團體的勘驗,有助於保障建築品質。
災防法新增若因天然災害導致房屋毀損,災民可用災損房屋及土地抵償未繳房貸。災民在災前的借款、卡債,得展延償還期,由政府提供利息補貼。
未來天災災民領取的救助金、慰問金、臨時工作津貼,全部免徵所得稅,其他債權人也不得扣押相關補償、津貼。

內政部統計,公有建築物補強或拆除工作,約需新台幣300億元。
私有老舊建築物耐震評估補強,區分為住宅及非住宅二部分,公眾使用的非住宅將以「公安檢查申報」程序,引導進行必要耐震補強,張揆指示在兩年內完成,住宅部分,因經費需求較高,需花較多時間,他則指示內政部盡速研擬六年期整體推動計畫。
老舊房屋安全受關注,國民黨立委江啟臣指出,根據統計,截至去年底,全國16個縣市、315件國中小校舍仍未領有使用執照,其中288棟在使用,仍有許多孩子在違法、不安全的校舍學習,盼教育部能盡快編列特別預算,若無經費,也可結合民間資源,加速中小學老舊校舍改建進度。

國民黨立委李彥秀表示,目前高風險校舍有1萬多棟,921地震已過17年,還有兩成校舍沒有完成補強,希望教育部能公布高風險校舍,並優先補強高風險的校舍。
教育部國教署副署長鄭來長表示,校舍都有列管,危險係數越高,會越優先處理,甚至要求淨空,106年度會提報補強及拆除重建計畫。



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2016年2月23日 星期二

+房地新聞 》北市都更戰略草案出爐,3階段健檢7.4萬棟老屋

台南發生強震後,台北市長柯文哲就指示要在一個月內擬出北市都更戰略方案,北市議會今天上午舉行首都防災座談,建管處正工程師司洪德豪表示,相關草案已出爐,北市府預計花3階段針對全市7.4萬餘棟老屋進行健檢,第一階段將動用6千萬第二預備金,針對全市7500棟老屋進行健檢,這幾天建管處就會將方案送交市長室,若柯市長批准,今年就會啟動相關計畫。

今日座談會上,副市長林欽榮首先公布「北市防災精進方案」,底下一共有6大方案,其中老屋健檢部分被列在第4項。

林透露,北市府將針對1997年(民國86年)5月,建築法規尚未修訂前的老舊建物進行健檢,目前全市相關房屋數量約有10萬餘戶,扣除樓高僅1、2樓的建物後還有7萬4千餘戶,這7萬多戶將進行篩選,並分3階段做健檢。北市府表示,將採全額補助。

至於三階段預計所需時間,北市府表示,還無詳細時程表。洪德豪會後補充,建管處第一階段,將動員技師公會等三大公會,列管1.5萬戶需優先健檢的房子,而這1.5萬戶中,會再選出7500戶有明顯軟弱層(頭重腳輕建物)、921與331地震黃單、土壤高度液化、位於斷層帶、位於北市27個地下救災道兩側等建物,進行第一階段老屋健檢。

至於後續兩階段相關期程,洪表示由於這只是草案,尚未有明確時程。至於健檢後,洪德豪表示會分成三類,包括結構安全可接受、應補強、須拆除,若被列為須拆除住戶,建管處將擬定《老屋健檢善後處理自治條例》,屆時將放寬都更單元面積、給予容積獎勵、融資優惠,並強制公告名單,希望住戶能儘快實行都更。

現場記者質疑,若碰上釘子戶或住戶不願搬遷該如何處理?洪德豪表示將協助私辦都更轉為公辦都更,將該案列入公辦都更裡頭的強拆型;據了解,列入強拆型後政府單位就成為實施者,屆時可能由政府出面執行強拆。(陳思豪/台北報導)




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2016年2月20日 星期六

+房地新聞 》房地合一稅不得減除土增稅


台北國稅局(18)日表示,今年起,個人出售105年1月1日以後取得之房屋、土地或103年1月2日以後取得並持有2年以內房屋、土地,應依出售房屋、土地交易所得額,減除該次交易土地漲價總數額後之餘額後,必須在房地完成所有權移權登記的隔一日算起30日內完成申報納稅,且不得減除土增稅。

台北國稅局說明,房地交易所得額是指以買賣房地交易時的成交金額減除原始取得成本及因取得、改良及移轉支付費用後所剩餘額。

由於「房地交易所得額」仍需減除土地漲價總數額,等於是扣除課徵土增稅的稅基,故依照土地稅法規定繳納之土地增值稅,不得列為成本費用,也避免造成重複課稅。
例如,甲君於105年1月2日取得房地成本為2,000萬元,隔年6月30日以2,500萬元出售該房屋、土地,適用房地合一新制。

依照土地稅法規定計算之土地漲價總數額為100萬元,土地增值稅為20萬元,其房地交易課稅所得額計算方式:房地交易所得額為2,500萬-2,000萬=500萬元;課稅所得額為500萬-100萬=400萬元。



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2016年2月15日 星期一

+房地新聞 》王應傑:土壤液化區房價恐下跌二成


記者游智文╱即時報導
行政院長張善政宣布一個月內公布各地土壤液化潛勢區,東森房屋董事長王應傑上午表示,被公布的地區,委售會增多,需求則會減少,房價預估可能下跌1成5~2成。
南台大震造成台南多處地區發生土壤液化、房屋傾倒,行政院昨召集經濟部中央地質調查所和內政部開會後,決定一個月內公布大台北、新竹、台南、高雄、宜蘭、屏東等可能發生土壤液化潛勢區域。
王應傑表示,土壤液化潛勢區一公布,想搬走賣屋的居民會增加,想買房子則會減少,在委售增加,需求減少下,房價一定會受影響。
他說,影響最大的是中古屋,估計房價會有1成5到2成的下修,預售市場方面,則可能讓高價區、低價區重新洗牌,可能發生土壤液化的潛勢區,將不易再推高價位豪宅產品。
天時地利不動產總經理張欣民也認為潛勢區公布,會對房價造成一定影響,他說,今天就有網友跟他說,想把上月剛簽約買進的房子先取消,「賠錢都沒關係」,原因就是想等政府公布潛勢區之後,確定安全了再買。
他表示,政府表示要在一個月內公布土壤液化潛勢區,很多預計年後買房的民眾,可能會先等一下,房市可能出現觀望氣氛。
住商不動產企研室主任徐佳馨則表示,過去政府也曾公布不少高風險區,雖在當時造成買氣緊縮,但時間一長,往往又恢復交易;這次政府公布土壤液化區,短期內自然會有個別屋主想要出售,但在風頭下可能轉手困難,呈現交易停滯,房價受影響程度仍待觀察。
房仲業多認為基於消費者權益,政府應公布詳細資料,但也提醒政府在公布資訊的同時,應該向外界說清楚土壤液化的定義與可能的影響,並進一步提出防災規畫補強,而非僅公布資料讓民眾陷入不安。




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2016年2月14日 星期日

+房地新聞 》土壤液化潛勢區,張揆:1個月內公布


張揆昨(14)日表示,內政部、經濟部已決定,1個月內公布國內土壤液化潛勢區,內政部也會提出配套措施,說明如何補強,讓位於土壤液化潛勢區的民眾了解,並做後續處理。

據了解,大台北地區以接近山腳斷層區域最需防範注意,即從金山沿著北投到新北市新莊、蘆洲、三重一帶均受威脅。
中央災變中心昨天下午舉行第23次工作會報,總統馬英九、張揆等人出席聆聽各部會後續處理狀況。
張揆會後答覆土壤液化潛勢區域何時公布的問題時表示,像高速公路國道1號濱江街附近曾是容易發生土壤液化區域,但因工程技術改良,可將地下水位降低後,並改良土質克服,連高速公路經過路線都可以改善,「可見技術不是問題」,重點是蓋房前是否瞭解該區土壤狀況;未來建築時若遇土壤液化現象,可比照相關技術。
他說,1個月內會公布國內土壤液化潛勢區域,同時內政部會研擬配套措施,不是公布後讓民眾心慌,而是要讓民眾提前了解並事先防範。
據了解,經濟部地質調查所早就調查出土壤液化潛勢區域,但因擔心引發民眾恐慌,或影響房價,一直不敢公布,但張揆傾向應公布,讓建商在建設時透過地質鑽探了解,讓建物或設施設法補強。
內政部於921地震後已檢討修正建築法規,加強建築物對於土壤液化的強化措施,在李鴻源任內政部長時,也有把全台灣三種災難潛勢圖套疊在一起,三個災難都重複到的部份,就是台灣居住最危險區域,地下水位過高的台北盆地風險最高。
據悉,大台北地區靠近山腳斷層帶區域,是土壤液化危險地區,包括新北市樹林、沿林口台地邊緣、經過新莊一路向北伸到蘆洲、泰山、三重、五股、關渡、北投,跨過大屯火山下方,一直到北海岸金山區,連板橋也列危險區域。(工商時報)



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2016年2月4日 星期四

+房地新聞 》地上權宣告安樂死?竟是政府自己搞出來


好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
近幾年為配合抑制房價上漲及500坪以上公有土地禁止出售的策略,政府與國營企業積極辦理地上權標售,希望藉由地上權價格低於所有權的特性,降低建商土地成本,提供較便宜的住宅產品,並促進閒置土地再度利用,不過,這項美意,恐怕在公告地價大漲後,進退維谷。

根據第一太平戴維斯統計,2013年及2014年各年度地上權標售權利金分別為358億元及359億元,但2015年成功脫標的地上權權利金為193億元,年減率46%,標脫件數更從2013年的35件減少為18件。

地上權標售不僅面臨住宅市場交易滑落的難題,開發營運成本在近2年大幅飆升,尤其是位於台北市的大型指標案件,更面臨房屋稅及地租雙漲的困境。

除了房屋稅至少增加1.6倍,今年又適逢3年1次的公告地價調整,六都公告地價漲幅皆超過3成,台北市平均漲幅高達30.38%,使得超大型地上權案地租成本明顯增加。

以脫標的公部門三大地上權指標案為例,包括世貿二館地上權、A25地上權以及台北學苑地上權,公告地價漲幅皆超過3成,其中台北學苑地上權案,今年度地租漲幅更高達88%,而地上權權利金高達269億元的世貿二館案,今年地租更增加將近8700萬元,漲幅驚人。
第一太平戴維斯估價師事務所所長張宏楷表示,地上權案期間動輒30年以上,甚至長達70年,長期累積下來,影響甚鉅。

另一方面,由於持有成本的變動性及不可預測性過高,投資人在未來評估新釋出的地上權案時,將更趨保守並提高風險報酬,進而拉低權利金價格,若標售底價定訂沒有適度調整,脫標難度增加。





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2016年2月2日 星期二

+房地新聞 》1月不動產買氣跌4成,史上單月最低 帶動房價下修


2016年1月六都買賣移轉棟(戶)數淒慘,平均年減40%。台北市更是見到1416戶的超低移轉數字,房仲估計要到農曆年後才有機會回升。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,台北市中心房價跌幅普遍有1成,其他地區跌幅則是沒有承接買盤,所以實際可能跌得深不見底。
六都的1月房市移轉交易量,最大量的是新北市2838戶,最少的是台南市1039戶,六都合計為1萬1565戶。永慶房產集團業管部協理鍾穎麟表示,今年1月房地合一新制上路,加上寒流來襲與農曆春節將近,交易量急凍,不僅較去年12月量縮近7成,與去年同期也減少4成,創有統計數據1999年以來同期新低記錄。

徐佳馨解釋,去年底主因是建商趕在土增稅高漲前,拼舊制交屋,1月以後因總統大選等因素使買氣平淡。優美地產企研室召集人葉立敏表示,2月工作天數少,預估整體買氣要到年後才能順利回暖。永慶房產集團認為,房市估計今年上半年交易量仍在低擋徘徊,若經濟面復甦仍不振,房價下跌的壓力會更大。

徐佳馨也表示,北市大安區、內湖區的成屋都出現成交價下修明顯的狀況,例如內湖區就有5年內成屋在1年前成交90萬元,但到現在只剩82萬元左右的行情。

但指標性豪宅仍傳出好的交易價,實價登錄昨揭露去年11月北市豪宅「勤美璞真」成交1筆6樓交易,總價2億3千萬元,總坪數137.78坪,扣除車位拆算每坪單價為202.1萬元。比2013年3月成交的4樓每坪178萬上漲約13%。



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+房地新聞 》使照爆量,房仲:重劃區恐多殺多


去年內政部核發的使用執照爆量!高達9萬9429張,比前年激增8.2%,逼近10萬張關卡。房仲業者認為,供給大量釋出,恐造成多殺多的比價現象。

房地合一新制今年上路,台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,建商趕去年底前交屋搭舊稅制,且奢侈稅解禁,交屋後今年可出售,才讓使照爆量。

太平洋房屋副總章克勤認為,這些量能的大量釋出,對重劃區等供給過大的區域,恐會造成多殺多的比價現象。

此外,使照爆量,建照量則有萎縮現象,章克勤說,在買方信心不足的市場氛圍下,建商對未來市場採取保守應對,不願大舉推案,才讓建照數量下滑。(鄭婷方/台北報導)




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