+房地新聞 》都更弊案又一樁，地政學者呼籲廢除都市計畫

〔即時新聞／綜合報導〕營建署主秘洪嘉宏涉嫌收受遠雄集團千萬賄賂，在昨（30）日晚間被移送北檢。繼前營建署長葉世文收賄案後，又增一新都更弊案。

台灣地政學者徐世榮在臉書上呼籲廢除都市計畫，並指出台灣的都市計畫已經病入膏肓。

地政學者徐世榮在臉書上指出「台灣的都市計畫已經是病入膏肓，大概是要送進太平間了」，呼籲廢除都市計畫。徐世榮說道，從葉世文、許世堅，到現在的洪嘉宏，都從事都市計畫業務，也都在幫財團炒地皮，置人民權益於不顧。

徐世榮表示，這並不只是個人操守的問題，而是整個都市計劃結構和制度性的大問題。徐世榮更質疑，如果這種都市計畫只會讓財團和官員中飽私囊，對公共利益又有什麼幫助？




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+房地新聞 》容積銀行滿周年，公設地身價腰斬

2014年7月2日公告實施的「台北市容積移轉審查許可自治條例」，迄今實施屆滿1周年，在政府作莊的「容積銀行」制度正式上路，取代舊有的容積移轉制度之際，容積移轉的炒風不再。根據調查，台北市公共設施保留用地的行情，屢屢大跌，從飆風最猖獗的公告土地現值180～200％，現在已下跌到80～90％還乏人問津，身價「腰斬」5成5。

今年7月2日，容積銀行剛好正式實施屆滿1周年，容積行情已經大跌。

可能由於實施的時機「生不逢時」，建商在台北市土地開發的需求量大幅減少，再加上台北市欠缺可開發素地、建商也暫緩在仇富氣氛濃厚的台北市積極開發土地，因此使得容積移轉乏人問津，身價大跌。

3年前冠德建設還逆勢出售可供移轉容積的道路用地，當時震驚同業，直呼大家追價囤積容積都來不及了、怎麼還賣掉容積？此時，業界才感受到政府「作莊」時代來臨，容積身價已不可同日而語。冠德建設副總經理張勝安表示，確實冠德在台北市的開發案已取得必須用到的容積，因此短期內不必再持有容積，市場上最近對於容積需求，也明顯減少。

根據國內數一數二的道路用地專業平台調查，往年台北市公設保留地或道路用地最高峰時，動輒飆到公告土地現值的180～190％，還搶不到；現在，公設地或道路地向下喊價到公告現值的80％～110％，還可能賣不掉，身價已重挫55％。

這家道路用地買賣的專業平台公司透露，隨著這1年房市買氣遲滯，今年建商請照逐漸減少，除了台北市公設地和道路地的身價大跌之外，高雄市最高峰時可以飆到公告土地現值的50％，現在也下滑到10～20％。

至於新北市、桃園、台中市七期重劃區等主要區域，行情也都普遍下跌，只是跌幅沒有像台北市那麼嚴重。

知名外商不動產估價師事務所的估價師指出，容積身價暴跌的現象，從土地銀行去年底以公告現值1.6倍的底價，公開標售台北市敦化南路、忠孝東路等道路用地容積，慘遭流標，2015年4月又標售一次、底價打9折還是乏人問津來看，現在容積要貼近或低於公告現值、恐怕還是沒人要。

估價師指出，接下來，「落日條款」只剩下2年，建商看跌心態濃厚；市場預估，如果容積移轉再沒人要，只有愈放愈不值錢，求售無門。(工商時報)




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+房地新聞 》仲介比超商多應該收

中國時報【吳泓勳、唐玉麟╱台北報導】

房市寒冬爆出房仲業倒閉潮，明年收攤至少1500家，恐牽連上萬人失業。財政部長張盛和昨天接受立委盧秀燕質詢表示，房仲家數確實太多，密度不該跟7-11一樣高。對張的「7-11說」，房仲公會全聯會理事長林正雄重批「冷血」，該公會榮譽理事長李同榮也諷刺，這種官員台灣也不需要這麼多！

被問及房價下跌對經濟到底好不好？張盛和回應，房價跌不是壞事，現在狀況是，買賣雙方在打持久戰，顯示還跌得不夠，買方不想進場，當跌到讓買方想進場，交易量就會上來。

仲介比超商多應該收
張盛和認為，「買房子跟去超商買礦泉水不一樣」，台灣僅3.6萬平方公里、2300萬人，房市最旺時也不過每年成交40萬件，卻有7500家房仲店面，簡單一想就知道，市場沒辦法支撐這麼多的房仲人員。

台灣房屋總經理彭培業反擊表示，香港人口700萬餘人，1年房市交易量為6.6萬戶，房仲約有3200家，台灣房仲店頭密度其實小於香港。他強調，台灣中南部土地交易繁雜瑣碎，如農地、建地、工業區與各種林地等，需要房仲業高度專業協助處理，否則易衍生糾紛爭議，張部長提不出願景，反去管房仲業店家數太多，難怪台灣經濟欲振乏力。

舉香港例業者K部長
林正雄說，任何產業都有生存、就業權，房仲業每年繳稅貢獻國家，政府怎能用一連串錯誤政策打趴房市後，再說房仲家數過多這種風涼話。

據房仲業統計，前年全台房仲還有10.5萬人，2年內急砍3萬人，減幅近3成。林正雄表示，成交量持續萎縮，預估今年全年只剩27萬件，店頭家數恐從7500家大砍至少1500家，預期未來還有1.5萬名房仲從業人員將會失業。

張盛和認為，市場還有大型房仲登廣告徵才，現在是汰劣存優，林正雄則回嗆，房市根本是硬著陸。李同榮也說，政府認為將房市交易量打趴，房價就會跌，實際上，過去奢侈稅等政策上路，房價只是漲不動，年輕人仍買不起，背後主因是薪資不漲，解決之道實需要政府對住宅、租屋政策等擬訂配套才能改善。

房市倒數計秒等趴下
台經院景氣預測中心主任孫明德則指出，營建房產等行業本來就面臨房價過高、市場無力支撐的循環，政府打房政策是最後一根稻草。他形容「營建業就像被擊倒、正倒數計秒的拳擊手，已站不起來，只是還在硬撐！」

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+房地新聞 》4大重畫區失寵，3年內恐跌2成

 

記者謝幸恩／新北報導

全台房價低迷，恐影響新北市「4大重畫區」江翠北側、二重疏洪道、新店央北及十四張前景，「房市寵兒」光環不再，業者原相中江翠北側5000億元商機，迄今推案掛零；學者直指，超額供給、稅制問題，4大區最快3年內房價跌幅達2成。

房市低迷，全台有４大重畫區房價恐下跌。
重畫區挾街廓整齊、屋齡年輕優勢，躍升為房市寵兒，但好景不長，近年來房市後繼無力，加上重畫區生活機能、交通建設10年才能到位，預售價紛紛下修，如新莊副都心重畫區每坪60萬降到40萬元，甚至有人乾脆不交屋，甘願繳納15％違約金。

新興的新北市4大重畫區，也連帶被低迷景氣波及，如重畫面積最大的江翠北側，距離台北僅一橋之隔，被譽為第2個大直水岸重畫區，永慶房屋何姓協理說，去年預估5000億元開發商機，吸引不少建商購地插旗，但房市偏空下，迄今仍無推案。

何姓協理坦言，文教區、精華區、舊市區發展成熟，相較起機能不足的江翠北側，房價跌幅小、買氣好；淡江大學產經系副教授莊孟翰則點名，未來重畫區亮起「紅色警戒」，伴隨著超額供給、稅制問題，4大區最快3年內房價跌幅達2至3成。

莊孟翰也說，現今有建商委託代銷公司、房仲銷售重畫區房產，除非「競價求售」才賣得出去，面對餘屋過多的窘境，實際交易價至少要打8折到65折不等，4大新興重畫區問題亦然。4大重畫區房價下跌，恐連帶影響新北房價？莊孟翰說，「全台房價呈現U字型下滑，仍未跌到谷底」，雙北房屋交易量創23年新低，未來房地合一稅加重與實價課稅的前提下，市場優勝劣敗，預計房價還會有一波調整。

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+房地新聞 》政府資訊公開，好過逼房仲當福爾摩斯

【住展房屋網/台北報導】本月內政部新版『不動產說明書應記載及不得記載事項』正式上路，內容針對土地、成屋及預售屋三方面進行強化，土地方面開發者應載明是否位在山坡地、水土保持區或河川區等；成屋則需增列是否為工業用地、商業用地等非一般住宅產品、有無獎勵容積的開放空間供公眾使用、並強制揭露周邊嫌惡設施等內容。 

預售屋的部分則增列毗鄰範圍有無取得建造執照尚未開工或施工中的建案、近五年內基地周邊有無申請水災淹水救助紀錄等，並規範不得記載房價上漲空間或預測房價上漲，避免業者炒作哄抬。 

當中雖然仍有許多美中不足的部分，如成屋部分不要求記載水災淹水救助紀錄，及凶宅揭露僅現於最新屋主產權持有期間，增添凶宅漂白疑慮，但住展房屋網企研室認為，記載項目日益完備，對消費者的權益保障已有不小幫助。 

只是這可就苦了房仲，有房仲從業人員無奈表示，新版『不動產說明書應記載及不得記載事項』包山包海，部分內容查證不易，如基地是否為山坡地應是政府要查證的，如今卻成了房仲的責任。 

而在凶宅方面，雖可透過媒體、村里長、鄰居旁敲側擊，但政府的警政系統卻不開放查詢，讓房仲相當無奈，況且凶宅認定莫衷一是，且若凶宅事實並非於最新屋主持有期間發生，可不必登載，假如後續買方誤構凶宅，將衍生諸多法律問題，仲介業者憂心屆時將淪為代罪羔羊。 

住展房屋網企研室認為，房仲業者固然有完善查證的義務，但若政府自身資訊揭露不夠透明如地質災害潛勢區遲遲不完整公開、凶宅警政系統不開放、源頭把關不夠確實如山坡、保育區、河川區建照嚴審，卻要求房仲得上窮碧落下黃泉蒐證，未免太強人所難。 

其實只要政府將相關資訊完整公開，民眾便能透過自身查證篩選標的物，這才是根本解決不動產買賣糾紛的正本清源之道，否則資訊揭露曖昧，反而要房仲扛責，不僅陷仲介從業人員於不義，徒增交易糾紛，更突顯官方膽小怕事的卸責心態。 

或許官員們是擔心資訊透明會對房價或既得利益者造成衝擊，但住展房屋網企研室一再強調，民眾有充分『知』的權利，況且『房價誠可貴，生命價更高』，與其逼房仲超越柯南、挑戰金田一，政府資料的公開透明與把關肯定更有成效，呼籲官員們能真正站在民眾的立場施政，才能為社會帶來最大效益。

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+房地新聞 》顏炳立：2016 房市生死門

戴德梁行董事總經理顏炳立昨（6）日表示，房市現在是成交量直接跳水，能夠有一點成交量就「阿彌陀佛」了；「預期2016年會是生死門！」建商怎麼交屋？投資客怎麼退場？都是關鍵時刻。

顏炳立昨日在公布2015年第3季商用不動產市場季報時表示，第3季商用不動產成交量已跌破百億大關至97.7億元，累計前3季只有289.4億元，遠低於去年同期的712億元，「市場被打到不成人形了！」

住宅方面，現在很多建商面臨的頭痛問題是，有些案子賣了5成、另外5成還沒賣掉的要降還是不降？至於已經賣掉的，又要怎麼交屋？因為現在價格有的已掉到2012～2013年水準，投資客想賣也賣不掉，甚至有些人想乾脆斷頭15％、讓3千多萬就這樣嘸去。

顏炳立表示，2016年總統選舉後也未必會好起來。他直指「現在房地產市場是一季比一季糟，有的建商說有多好，其實是自己安慰自己。」很多建商私下坦言：「現在房市捺Ａ哎捏！？糟到比2008年金融海嘯時還嚴重！」根本「嘸量」，「不降價，就嘸量！」預期未來一季是「成交量藏在價格裡」。

顏炳立表示，希望底價280億元、每年有2.4％以上租金報酬率的信義計畫區信義新天地A8館標售案，能夠順利成交，千萬不要出現「志玲帶嫁妝，還嫁不掉」的狀況，畢竟信義計畫區這筆標售案是「蛋黃中的蛋黃」，成交與否也代表台灣的信心指標。

顏炳立建議政府，「要教訓囝仔（孩子），打打就好，千萬不要巴呼伊死！」否則很多人拚老命，也要把錢弄到國外去買房地產。他並建議政府「廢稅救市，結束凌遲」，期待2016年總統選舉過後，政府最好推出振興經濟方案，讓投資信心恢復。

另外，戴德梁行協理薛惠珍表示，所幸市場還有新亮點，例如北市西區站前商圈和西門商圈已躍居平價旅館大本營，旅館房間總數保守估計已達4,600間，大大扭轉早期以補習班、銀行為主力的商圈結構，使得重慶南路從以前的「書店一條街」、轉型為「旅館一條街」，每坪月租也因此攀升到1,800～2,000元。(工商時報)

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+土地開發 》新聞辭典》容積移轉

許多公共設施用地因政府財源不足，短期內無法徵收，開發商購買未徵收開闢的道路、公園、廣場、兒童遊戲場、體育場與綠地等公共設施保留地後，捐贈給政府以換取容積移轉。依據土地公告現值換算，容積移轉至同一個主要都市計畫區內的可建築用地，開發商可在該建築基地的基準容積外，額外增加樓地板面積；一般地區容積移轉上限為增加基準容積的30％，整體開發地區為40％，古蹟保存區為50％。此方法同時紓解政府長期財政困窘、無法徵收公設用地的問題。

（資料來源：新北市城鄉局／整理：記者賴筱桐）

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+房地新聞 》預測2016房市，帥過頭：法拍潮大爆發

聯合報報導，向來是房市領頭羊的台北房市出現法拍危機，今年4月起，法拍移轉數量不斷攀增，從4月份的24件、5月份34件、6月份翻倍至64件，「反指標」數據表現熱絡，意味著房市向下反轉格局確立。

不過投資客帥過頭認為，現在的法拍數量並不是真實的行情，「明年才會大盛行」。帥過頭在其Youtube直播頻道中分析，由於近年購買法拍屋，會受到奢侈稅的限制，因此多數投資客不會輕易入場，但若明年適用「房地合一稅」，將會掀起法拍熱潮。

帥過頭表示，由於多數法拍物件購入後，都會再行轉賣，因此2年的奢侈稅顯得十分不利，但明年新制上路後，以1000萬元的物件為例，可依照5％不列舉額度增價為1050萬出售，而且「不用繳稅」，明年買賣法拍屋只需負擔代書費用，因此2016將引起一波法拍大熱潮。

不過山水資產管理副總丁建生認為，雖然法拍市場的確有增溫、熱絡的趨勢，但仍與法拍高峰期的市況有不小差距，以目前的房市走衰情形研判，法拍量最快將於3年後暴增

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+房地新聞 》消除窄巷高樓，新北嚴管容積移轉

（中央社記者王鴻國新北市24日電）為強化都市防災功能及消除窄巷高樓怪象，新北首創容積移轉積分評點機制，嚴格限制容移基地大小及臨面寬8米以上巷道。

新北市城鄉發展局表示，過去容移審查過程較重視送出基地（俗稱公共設施保留地）的資格審查，對於接受基地（建築基地）的容受能力並未納入考量。

只要送出基地符合規定，均核予最高上限30%的容積，因此產生窄巷高樓怪象，進而衍生防災救災等公共安全的疑慮。

城鄉局表示，為強化防災功能及消除窄巷高樓怪象，重新檢討修正容積移轉許可審查要點，將未來接受容移的基地容受能力納入考量，首創容積移轉「積分評點」，來計算接受基地可接受的容積。

根據修正後要點規定，可依積分評點方式計算接受基地可移入容積，評分項目包括基地本身條件、周邊環境改善等，採加法方式核予適當的容積，申請人可透過標準化評分公式自行計算可移入的容積。

城鄉局表示，接受容移的基地嚴格限制周邊一定要有8米以上道路，基地面積也由最少300平方公尺擴大為500平方公尺，鼓勵申請人優先移轉公園、廣場、兒童遊樂場、體育場、綠地等五種公共設施用地，協助政府加速開闢公共設施，改善都市公共環境。

城鄉局強調，新北市都市計畫委員會今天審議通過修正案，經過半年以上的緩衝期，新規定預計可於明年7月1 日正式實施，審查流程也併同修正由3階段改為2階段，將更加簡政便民。

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