為抑制大量資源及資金投入房地產市場造成房價高漲的炒房風氣，中央研究院日前提出《賦稅改革政策建議書》，建議將房地稅合一與實價課稅。財政部也預告，房地合一就是要實價課稅，日後將朝不修土增稅的前提之下，把房地合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵「不動產交易所得稅」。
目前國內不動產稅負分成「交易」、「持有」稅等二大類。交易部分，土地和房屋分開，土地依土地公告現值或實際交易價格申報課徵土增稅，房屋通常則依評定現值課徵契稅；持有的部分房屋依評定價值課徵房屋稅，地價稅則依公告地價課徵。
房地分離的課徵制度，造成台灣不動產「一地三價」現象，包括房屋稅、地價稅與土地增值稅，須分別依據政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課稅，且三種價格均非實價，偏離市價水準甚遠，實無法真實反映稅負。
我國實價登錄制度已經實施一段時間，也累積一定資訊數量，「房地合一」與「實價課稅」的時機已經成熟。
破除「一地三價」怪象
所謂不動產之交易，必定有「交易價格」，也就是所謂的「實價」。因此，以交易價格為課稅基礎，應該不是問題。
根據現行之法律規定，不動產之交易所得，屬於《所得稅法》第十四條第七類的財產交易所得；其所得額之計算，係以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及一切改良費用後之餘額為所得額，即所稱之的「實價」。
至於為何不動產之交易所得會產生不依「實價」課稅的問題，則因為《所得稅法》第四條第十六款之規定：個人及營利事業出售土地，其交易所得免稅。換句話說，不動產之交易所得被分割為土地交易所得和房屋交易所得，分別課徵土地增值稅，或併入個人綜合所得稅、營利事業所得稅課徵，且其計算基礎分別為公告現值和標準價格。
因此，造成台灣的不動產形成「一地三價」怪象，包括房屋稅、地價稅與土地增值稅，須分別依據政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課稅。三種價格均非實價，粗估約佔市價比重二至八成。
房地合一指的是房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。其用意是希望房產買賣能夠合一為增值利益的課稅方式，取代目前土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅，房屋的交易利得可按實價課徵所得稅的雙軌課制，達到不動產交易利得實價課的目的。
遏止炒房，奢侈稅只是手段非目的
未來房地合一實價課稅之後，另外一個焦點是在「特銷稅」存廢問題，目前政府所實施「奢侈稅」就是特銷稅的一種，主張廢除者認為從房地市場發展考量，由於房產交易已採取實價課徵所得稅，奢侈稅將使房產總稅負過重。
至於就避免房市炒作的立場來說，有人主張略作調整，例如修正之奢侈稅可將短期交易所得稅併入個人綜所稅計算，並調降土增稅，也就是將短期交易轉型為所得稅，邁向實質課稅與更公平的原則。
由於特銷稅的立法本在遏止短期炒作房價，本身只是手段而非目的，未來房地合一實價課稅之後，若兩稅並存，恐會使房產稅負有過重之嫌，甚至波及誤觸稅務地雷民眾，似宜考慮退場。
連世昌 學經歷：中國北京對外經貿大學法學博士、東吳碩專班財經法律組、輔大法學碩士、不動產經紀人考試及格
現職：執業律師、東吳大學民商法教師、新北市政府勞資調解人、中華民國仲裁協會仲裁人、經濟部中小企業榮譽諮詢律師
著作：《房地產交易的關鍵報告：破解房產交易常見的6大法律問題》《未竟的遺願》《房地買賣仲介三贏法律策略》《代銷‧仲介紅不讓》(合著)/《房地買賣風險法律控管》《商事法》
