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2010年10月28日 星期四
面對不動產投資時應有態度與認知
面對不動產投資時應有態度與認知 近來由於金融海嘯使得大環境及經濟都向下修正，最近常跟經紀業的朋友討論的一件事：「看待未來（1-2年）的房地產走勢會如何？何種不動產商品是消費者可買來長期投資對抗通膨？」。上述的問題範疇或許過於廣泛，留給專家來回答比較適合，但在一連串問題背後，隱含著一些不動產投資的態度認知，現就筆者所學與經驗與大家分享，若有錯誤，還請各位先進不吝指正。 一、不動產商品的特性 一項投資行為，首先必須了解該商品的特性，例如：投資古董、名畫，就必須了解古董的價值來源，就以古董來說，古董愈古老愈值錢，還是愈稀少愈值錢？ 答案是愈稀少愈值錢，這是我一個經營古董商行的客戶給我的觀念，商朝的銅器不一定比明朝的瓷器值錢；供給與需求是古董價值最大的基礎。那寶石呢?是加工比較值錢還是寶石的本身?一般而言寶石的原礦必須要很好，雕琢出來的產品才會賣得高價，而名畫藝術品，價值主要來源就專屬於作者本身的加工了，紙張與色彩原料，只占名畫價值的極少部分。那不動產是價值最主要的來源是甚麼?這個問題留於後面討論，所以要投資不動產必須先了解，不動產是什麼？更深入一點來說，不動產有別於其他商品的地方在那�？ 從不動產本身來說，「不動」的意涵是指它地理位置不可移動，縱使房屋本體可以移動個幾公尺，但土地的位置是不可以移動的，為何同樣都是土地，有的土地價格高、有的價格低？以建築用地而言，就是「位置」的差別，台北市與台北縣不過一水之隔，但為何台北市比較高？因為台北市土地的「位置」來的比台北縣方便，而這段距離的影響就是價差的來源。而不動「產」的意思是財產的意思，有資本的意涵，既然是資本那一定是有孳息，而租金就是不動產的孳息。所以不動產可解釋為「在地理位置不可移動的財產」，也就是不動產最主要的特性，也是不動產價值主要的來源。...
