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1.道路用地
投資客或者建商為何想要買賣道路用地的原因是因為"容積移轉"。道路用地的價格因地區性的需求而價格不一，買賣之前必須要排除佔用物才使可以作為捐贈使用。
2.容積移轉
簡單來說就是一塊建地在建照前必須考慮到其接受基地需要多少公告現值的道路用地，建商必須向開發公司或者地主購買足夠的道路來增加其容積換取更大的空間和利潤。
3.區段徵收
政府基於都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要，對於一定區域內之土地全部予以徵收，並重新加以規劃整理後重新發還給原地主，領回土地比市地重劃多。
4.市地重劃
土地有分為政府辦理或者地主自己辦理重劃，政府會排定優先順序，將都市計畫土地一區一區的依照規劃重新整理與改造，而這動作就是我們所說的市地重劃，而人民自行辦理有獎勵。
5.農林旱建
土地有分為都市計畫和非都市計畫，很多土地都是依舊政府機關的使用分區來區分土地的總類，從政府的分區來區分土地的使用價值，各種類別土地都因為地區性質的法令問題而有所不同的開發。
6.地籍清理
辦理清查公告之「以神明會名義登記者或具有神明會之性質及事實者」、「日據時期會社或組合」、「土地總登記時登記名義人姓名、名稱或住址記載不全或不符」，權利人逾期未申報或申請登記之土地。
7.都市更新
「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫，可以讓房屋符合現代化的社會需求，市容更美麗，也更能提升都市整體的生活品質與機能，就像是城市面貌再生的種子，能讓整個城市的美力再進化。
8.專業代書
由於不動產過戶金額龐大，不同案情辦理方式也就不一樣，且所涉及的相關法規或是稅費也差異，一般民眾都是支付代辦費委由代書協助辦理，一來輕鬆省事，而且可以取得合法節稅的相關資訊，確保自己應有的權益。
9.稅務規劃
各種個人及家族稅務規劃，國內企業租稅諮詢、規劃與執行，投資及購併之稅務諮詢，投資規畫和土地節稅方面諮詢，「知己知彼，百戰不殆」，想要少繳點稅，就必需多了解一些稅法的規定。
2010年10月31日 星期日
禁建42年 二重疏洪道兩側解套 | 大台北 | 地方新聞 | 聯合新聞網
2010年10月29日 星期五
2010年10月28日 星期四
面對不動產投資時應有態度與認知
面對不動產投資時應有態度與認知
近來由於金融海嘯使得大環境及經濟都向下修正，最近常跟經紀業的朋友討論的一件事：「看待未來（1-2年）的房地產走勢會如何？何種不動產商品是消費者可買來長期投資對抗通膨？」。上述的問題範疇或許過於廣泛，留給專家來回答比較適合，但在一連串問題背後，隱含著一些不動產投資的態度認知，現就筆者所學與經驗與大家分享，若有錯誤，還請各位先進不吝指正。
一、不動產商品的特性
一項投資行為，首先必須了解該商品的特性，例如：投資古董、名畫，就必須了解古董的價值來源，就以古董來說，古董愈古老愈值錢，還是愈稀少愈值錢？
答案是愈稀少愈值錢，這是我一個經營古董商行的客戶給我的觀念，商朝的銅器不一定比明朝的瓷器值錢；供給與需求是古董價值最大的基礎。那寶石呢?是加工比較值錢還是寶石的本身?一般而言寶石的原礦必須要很好，雕琢出來的產品才會賣得高價，而名畫藝術品，價值主要來源就專屬於作者本身的加工了，紙張與色彩原料，只占名畫價值的極少部分。那不動產是價值最主要的來源是甚麼?這個問題留於後面討論，所以要投資不動產必須先了解，不動產是什麼？更深入一點來說，不動產有別於其他商品的地方在那�？
從不動產本身來說，「不動」的意涵是指它地理位置不可移動，縱使房屋本體可以移動個幾公尺，但土地的位置是不可以移動的，為何同樣都是土地，有的土地價格高、有的價格低？以建築用地而言，就是「位置」的差別，台北市與台北縣不過一水之隔，但為何台北市比較高？因為台北市土地的「位置」來的比台北縣方便，而這段距離的影響就是價差的來源。而不動「產」的意思是財產的意思，有資本的意涵，既然是資本那一定是有孳息，而租金就是不動產的孳息。所以不動產可解釋為「在地理位置不可移動的財產」，也就是不動產最主要的特性，也是不動產價值主要的來源。
此外，因為不動產有地理位置不可移動特性，也就造成了不動產產品的差異性，大部分的物品都是產品同質的，但對不動產而言，事實上沒有一間房子是一模一樣，因為不動產有位置的獨占性。再者不動產市場因為產品價值高、交易手續繁雜、牽涉法令廣，所以進入不動產市場的門檻比較高，至少要有錢也要具備一定的專業知識，這也是與一般財貨的市場最大的不同。而牽涉法令廣、交易手續繁雜的性質，也使得不動產交易的時間比一般物品來得長，學理上稱之「流動性低」，流動性最快的財貨是現金，若是其他資產，股票交割後由集保公司以帳戶劃撥方式匯入投資人帳戶，時間上約為三日，而拿一個動產去當舖質借當場就能得到現金，而不動產移轉登記最快大概要五日，設定抵押權借款，銀行的前置作業程序不說，就登記設定抵押權程序，最快也要半日，不動產「流動性低」的結果，造成市場成交價格反應相對速度較慢；有遲鈍落後的現象。以上是不動產商品的特性，投資不動產必須先明白其特性所在，才能夠進一步分析投資計畫。
二、不動產投資計算應注意的事項
前一陣子，學生套房租賃市場正夯，建商在出售學生套房廣告上大肆宣傳許多投資的訊息，包括詳列投資收益報酬算式，用以吸引投資人購買意願，然而這些觀念似乎有部份似乎似是而非。因為不動產收益法的概念是以未來的收益折現成現在的價值，最常見的就是直接資本化法，公式為：不動產收益價格＝不動產未來每年之客觀淨收入÷收益資本化率
本文就針對此一公式，作以下一般性之分析
1.投資者要求投資報酬率的影響
上述的公式得知不動產價格與客觀淨收入是呈現正比關係，換言之，收益越高(能夠獲取的租金越高)，不動產價格越高，而收益資本化率與不動產價格呈現反比關係，換言之，所要求的收益資本化率越高，不動產價值會變低，例如：一間房屋，屋主要價600萬，每年的客觀淨收益約是30萬，若投資者要求的收益資本化率是10%，那投資者願付的價格是30萬÷10%＝300萬，若投資者要求的收益資本化率是3%，那投資者願付的價格是30萬÷3%＝1,000萬，所以收益資本化率的決定影響著不動產的投資價格，上述例子在收益資本化率10%情況下，投資者不會購買那間600萬的房子，但若在3%情況下，投資者可能就會心動購買那間房子，雖然每位投資者要求的收益資本化率並不相同，但在機會成本原則與市場的競爭下，每位投資者要求的收益資本化率則會漸漸趨近於相近，甚至一致。
2.租金與報酬率的計算
這裡的租金指的是不動產的客觀淨收入，租金的收入必須扣除管理營運不動產的成本，往往看到有人估計房屋的租金是這樣計算的，例如：房屋買價200萬，市場同樣類似的房屋空屋租金為1萬/月，預計投入50萬裝潢與家電家俱設備，裝潢後的租金變成2萬/月，租賃期間管理費維修費先不考慮情況下，報酬率計算為：年租金24萬除以投入費用250萬，算得報酬率為9.6%，惟這種算法恐是錯誤的！因為50萬的裝潢與家電家俱設備屬於短壽命的財貨，應不可與長壽命的房屋200萬同一而論，即使算得報酬率為9.6%，但並非恆久不變，五年之後裝潢與家電快速折舊，租金報酬自然會下降，所以正確的計算方法應該是12萬的年租金除以購屋成本200萬，算得報酬率只有6%。當算出租賃報酬率後，依循「高風險、高報酬，低風險、低報酬」風險貼水理論，檢視相同的報酬率財貨，比較其風險大小，決定投資標的，一般而言在不動產的世界中，土地(素地)的報酬率應該是最低的，因為投資土地的風險相較於一般房屋低，房屋會有折舊，而土地幾無折舊，而相對的套房的報酬率就會比較高，係因套房的折舊比較快，風險性較高所以要求的報酬率亦相對較高。
3.考慮租金的安定性
因為不動產多是長期持有，租金收益的穩定性就顯得很重要，常常看到不動產出售的廣告，「物業已有承租，含租約出售」，去現場看時，果然正在營業或有房客居住當中，而且租金相當誘人，但往往買了之後，不是房客不續租，不然就是要求調降租金。因此，筆者認為其最好的策略應是租金必須要與當地的行情相比，不宜以契約上的租金數額來計算投資報酬。
三、結語
對於不動產投資評估，一般人最常利用的方法多半是比較法，即比較附近相同類型、類似的不動產，只要其價格低於附近行情即可購買。但此評估方式或許在景氣樂觀並無不妥，但如景氣反轉特別是市場泡沫化出現時，房價很容易隨波逐流而造成高點套牢。是故，筆者以為以收益法進行評估較為妥適，針對不動產標的之收益能力以做為其投資評估基礎，比較不容易失真。不過最後還是要提醒的是，建議大家宜看清投資標的之價值來源。因為「價值」的來源，最主要是來自於「效用」，而每個人對於效用的認知多半是基於自身條件，而其條件多半不太相同，效用也就不相同，而所願意支付的代價當然更加不同。面對同一個不動產，每個人認為價值高低或許不盡相同，但在買入賣出的過程中，價值的客觀評定絕對不只是數字而已，如何找出「大多數人」都認同的價值，才是成為投資贏家的不二法門。
對於不動產投資評估，一般人最常利用的方法多半是比較法，即比較附近相同類型、類似的不動產，只要其價格低於附近行情即可購買。但此評估方式或許在景氣樂觀並無不妥，但如景氣反轉特別是市場泡沫化出現時，房價很容易隨波逐流而造成高點套牢。是故，筆者以為以收益法進行評估較為妥適，針對不動產標的之收益能力以做為其投資評估基礎，比較不容易失真。不過最後還是要提醒的是，建議大家宜看清投資標的之價值來源。因為「價值」的來源，最主要是來自於「效用」，而每個人對於效用的認知多半是基於自身條件，而其條件多半不太相同，效用也就不相同，而所願意支付的代價當然更加不同。面對同一個不動產，每個人認為價值高低或許不盡相同，但在買入賣出的過程中，價值的客觀評定絕對不只是數字而已，如何找出「大多數人」都認同的價值，才是成為投資贏家的不二法門。
[1] 王春木地政士負責人。
[2] 中華大學科技管理所博士班研究生。
