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移轉重劃土地 享兩大優惠 - 工商時報

1.道路用地

投資客或者建商為何想要買賣道路用地的原因是因為"容積移轉"。道路用地的價格因地區性的需求而價格不一,買賣之前必須要排除佔用物才使可以作為捐贈使用。

2.容積移轉

簡單來說就是一塊建地在建照前必須考慮到其接受基地需要多少公告現值的道路用地,建商必須向開發公司或者地主購買足夠的道路來增加其容積換取更大的空間和利潤。

3.區段徵收

政府基於都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,並重新加以規劃整理後重新發還給原地主,領回土地比市地重劃多。

4.市地重劃

土地有分為政府辦理或者地主自己辦理重劃,政府會排定優先順序,將都市計畫土地一區一區的依照規劃重新整理與改造,而這動作就是我們所說的市地重劃,而人民自行辦理有獎勵。

5.農林旱建

土地有分為都市計畫和非都市計畫,很多土地都是依舊政府機關的使用分區來區分土地的總類,從政府的分區來區分土地的使用價值,各種類別土地都因為地區性質的法令問題而有所不同的開發。

6.地籍清理

辦理清查公告之「以神明會名義登記者或具有神明會之性質及事實者」、「日據時期會社或組合」、「土地總登記時登記名義人姓名、名稱或住址記載不全或不符」,權利人逾期未申報或申請登記之土地。

7.都市更新

「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫,可以讓房屋符合現代化的社會需求,市容更美麗,也更能提升都市整體的生活品質與機能,就像是城市面貌再生的種子,能讓整個城市的美力再進化。

8.專業代書

由於不動產過戶金額龐大,不同案情辦理方式也就不一樣,且所涉及的相關法規或是稅費也差異,一般民眾都是支付代辦費委由代書協助辦理,一來輕鬆省事,而且可以取得合法節稅的相關資訊,確保自己應有的權益。

9.稅務規劃

各種個人及家族稅務規劃,國內企業租稅諮詢、規劃與執行,投資及購併之稅務諮詢,投資規畫和土地節稅方面諮詢,「知己知彼,百戰不殆」,想要少繳點稅,就必需多了解一些稅法的規定。

2016年7月21日 星期四

+房地新聞 》房市冷,容積價格重挫七成


記者郭及天/台北報導
房市差、建商推案量少,加上僅剩一年的容積移轉落日條款,讓台北市道路用地、公設保留地容積價格為公告現值50~60%,與二年前高峰期近190%相較,至少重挫七成。業者表示,台北市容積市場的買單少了一半,容積市場價格可以用崩跌形容。

自從2014年台北市府公告實施「台北市容積移轉審查許可自治條例」,推出「繳代金、買容積」新制,與舊制「捐地、換容積」雙軌並行。

不過,落日條款於明(2017)年7月到期,等於建商若購買容積50%,需向政府繳代金,未來的推案成本提升、無法像過去用高容積稀釋成本,加上景氣低迷使建商請照推案停滯,容積需求乏人問津,甚至有不少容積市場囤積的投資客、建商出貨都出不掉。

分享估價師陳碧源表示,容積價格與市場供需密切相關,自從2009年台北市道路用地、公設保留地容積市場價格站上公告現值的60%之後,就一路飆漲,不少投資客及建商都囤貨,不過隨著景氣下滑、建商需求大減,2013年、2014年台北市容積移入占建照核發面積約3.3%,去年衰退到僅1.7%,明年落日條款後,容積價格只會更差。

土地開發業者表示,台北市以外的容積價格不若台北市下跌那麼嚴重,取決於每個都市計劃區的推案及需求狀況,有需求就有買單。例如過去三重地區包括冠德、頂新都有大面積開發案購買容積的需求,曾讓容積價格從公告現值的80%漲到130%,不過現在也回跌下來至70%,又如推案熱絡的林口新市鎮,現在都還在公告現值以上。

業者表示,建商推案需求少,建商經過細算後購買容積的誘因降低,過去手頭有高價容積貨源者,除了搶建將容積灌入外,也只能用公告現值15%排隊賣給台北市府或等待徵收。




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2016年7月20日 星期三

+房地新聞 》大稻埕歷史建物難整建


台北市容積供給的大宗除道路用地及公設保留地外,還包括因歷史建物無法改建而給予容積的大稻埕。當地人士擔憂,大稻埕歷史建物整建恐會停擺,對商圈發展產生衝擊。

台北市計劃修訂大稻埕容積移轉規定,回歸「全市統一」與台北市其他容積移轉機制相同,包括容積移出需50%繳代金,以及限制移入基地範圍如捷運站800公尺以內等。近來台北市為新修訂容移政策陸續舉辦公展,引起大稻埕地主反彈。

當地人士表示,大稻埕經過十餘年房市大好,是台北市容積市場的輸出大宗,目前還有約50%的地主尚未被購買移轉,不過因為大稻埕容積移出,遠較道路用地或公設保留地複雜,辦理出售容積後老屋要整建流程冗長,未來大稻埕容積,勢必更有行無市。

當地地主認為,不應比照全市統一的容積辦法。大稻埕地主是因無法改建為新大樓而政府給予可移出的容積補償,和道路用容積移出是因政府沒錢徵收,本質上不同,新制地主得到容積限制變多、出售困難,會讓很多地主不願投入老屋整建。




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2016年7月15日 星期五

+房地新聞 》北市地價指數,跌幅六都之冠


記者周思宇、于國欽/台北報導
內政部昨公布最新一期都市地價指數,受不景氣影響,全國都市地價總指數僅上漲0.04%,漲幅明顯趨緩,漲幅最大為澎湖、上漲3.22%;六都則以台南市漲幅最大,但台北市卻下跌1.52%,跌幅不僅全國最大,也是近6年來首見。

跌1.52% 近6年首見都市地價指數每半年查估一次,今年上半年(查價期間為去年10月~今年3月)全國都市地價總指數較前期微漲0.04%,地政司副司長施明賜說:「這是自2010年以來漲幅最小的一期,漲幅6年來最低。」

施明賜表示,今年上半年各縣市都市地價漲幅最大者為澎湖縣,上漲3.22%,六都則以台南市漲1.56%最大。台北市不漲反跌1.52%,這個下跌的情況也是近6年首見。

交易動能 明顯不足針對台北市下跌幅度全國最大,北市府表示,雖具有便捷交通路網、完善公共建設等,惟受市場趨於保守等因素,市場觀望氣氛濃厚,交易動能明顯不足。

施明賜也說,台北市部分屋齡較為老舊地區受公共設施不足、都更進度緩慢,以及交通不便等因素,價格下降較為明顯,整體市場呈現量縮價跌的趨勢。

澎湖地價 漲幅最大澎湖縣上漲3.22%,澎湖縣政府表示,因縣內遊憩休閒產業活絡,各觀光景點與主要商圈人潮匯集,帶動商機,地價穩定發展,加上非都市土地可申請變更建地及建案交易價格高漲影響,地價上揚。

澎湖指數 漲幅最大台南市上漲1.56%,台南市政府表示,因近年來市府全力推動台南市生活圈道路系統,積極推動交通建設,促進區域均衡發展,例如國道8號南科聯絡道延伸省道台一線道路工程通車,同時觀光產業活絡,人文薈萃,商機蓬勃,帶動地價上漲。

內政部表示,另以土地買賣筆數觀察,本期全國土地買賣筆數為26萬754筆,與上期(26萬3994筆)相當,而較去年同期28萬6609筆相較減少9.02%,土地買賣筆數呈現量縮態勢。



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