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移轉重劃土地 享兩大優惠 - 工商時報

1.道路用地

投資客或者建商為何想要買賣道路用地的原因是因為"容積移轉"。道路用地的價格因地區性的需求而價格不一,買賣之前必須要排除佔用物才使可以作為捐贈使用。

2.容積移轉

簡單來說就是一塊建地在建照前必須考慮到其接受基地需要多少公告現值的道路用地,建商必須向開發公司或者地主購買足夠的道路來增加其容積換取更大的空間和利潤。

3.區段徵收

政府基於都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,並重新加以規劃整理後重新發還給原地主,領回土地比市地重劃多。

4.市地重劃

土地有分為政府辦理或者地主自己辦理重劃,政府會排定優先順序,將都市計畫土地一區一區的依照規劃重新整理與改造,而這動作就是我們所說的市地重劃,而人民自行辦理有獎勵。

5.農林旱建

土地有分為都市計畫和非都市計畫,很多土地都是依舊政府機關的使用分區來區分土地的總類,從政府的分區來區分土地的使用價值,各種類別土地都因為地區性質的法令問題而有所不同的開發。

6.地籍清理

辦理清查公告之「以神明會名義登記者或具有神明會之性質及事實者」、「日據時期會社或組合」、「土地總登記時登記名義人姓名、名稱或住址記載不全或不符」,權利人逾期未申報或申請登記之土地。

7.都市更新

「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫,可以讓房屋符合現代化的社會需求,市容更美麗,也更能提升都市整體的生活品質與機能,就像是城市面貌再生的種子,能讓整個城市的美力再進化。

8.專業代書

由於不動產過戶金額龐大,不同案情辦理方式也就不一樣,且所涉及的相關法規或是稅費也差異,一般民眾都是支付代辦費委由代書協助辦理,一來輕鬆省事,而且可以取得合法節稅的相關資訊,確保自己應有的權益。

9.稅務規劃

各種個人及家族稅務規劃,國內企業租稅諮詢、規劃與執行,投資及購併之稅務諮詢,投資規畫和土地節稅方面諮詢,「知己知彼,百戰不殆」,想要少繳點稅,就必需多了解一些稅法的規定。

2010年2月19日 星期五

都市計畫內:獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法

一、都市計畫內:獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法
(一)都市計畫通盤檢討或公共設施保留地通盤檢討:
如機關用地、學校用地、公園、市場用地等公共設施保留地或工業區等用地變更為住宅區或商業區。
說明:
1、依都市計畫法規定各都市計畫區每五年應通盤檢討一次。
2、因各都市計畫範圍內,公共設施保留地尚未辦理徵收,經檢討後尚無留設之必要,可變更為住宅區或商業區。
資料來源:
1、都市計畫說明書
(1)主要計畫說明書:應另行擬定細部計畫 (含配置適當之公共設施用地與擬具具體公平合理之事業或財 務計畫),並俟細部計畫完成法定程序發佈實施後始得發照建築。
(2)細部計畫說明書:應以市地重劃方式辦理,應提供35%公共設施。
2、都市計畫圖:
各都市計畫課、朋元等都市計畫圖中,住宅區圖中標示"註"或"附"之街廓,再查詢都市計畫說明書中之規定,如符合上述(1)(2)之類似說明,即可辦理自辦市地重劃。
(二)都市計畫之住宅區:
說明:必須有一完整街廓,周圍有未開闢道路,如圖:
資料來源:
1、現況調查:即都市計畫中有未開闢道路之住宅區,且地上物少,即可藉自辦重劃開闢道路,且節省土 地增值稅。(若住宅區共有人多,亦可藉市地重劃方式辦理共有物分割,但仍須符合完整街廓之規定)
2、比對都市計畫圖暨現況圖:先書面作業找出尚未開闢道路之住宅區後,再現場調查。
(三)工業區已無繼續營業,欲變更為住宅區或商業區。
依據:都市計畫工業區檢討變更審議規範。
說明:
1、目前各縣市政府對於無繼續營業之工業區,大多鼓勵以個案變更方式辦理,代替通盤檢討方式變更。
2、若該工業區最近已辦理移轉過戶,則無辦理自辦市地重劃節省土地增值稅之誘因,直接捐贈公共設施即可變更資料來源:
1、得知工廠已無繼續營業之消息。
2、四週皆為住宅區,不適宜再繼續做工廠使用。
3、現況調查:都市計畫圖劃定為工業區,但現場已無做工廠使用。
4、附近住宅區地價高漲,變更為住宅區利益大,另再循地價較低之土地作廠房。
回饋計畫:(一般情況)
1、變更為住宅區:扣除自願捐贈土地10%後,剩餘部分應再提供其中百分之三十(90%×30%=27%)土地作為區內必要之公共設施用地。
2、變更為商業區:扣除自願捐贈土地15%後,剩餘部分應再提供其中百分之三十(85%×30%=25.5%)土地作為區內必要之公共設施用地。
(四)農業區欲變更為住宅區:都市計畫農業區變更使用審議規範
說明:
1、申請變更使用土地面積不得小於5公頃(另有特殊情形者不得小於3公頃)。
2、土地形狀完整連接,連接部份最小寬度不得小於30公尺。
3、土地應臨接或設置八米之連外道路。
4、全部地主同意。
資料來源:熟悉地主欲變更使用

回饋計畫:
1、應提供劃設之公共設施、公用設備用地及代用地,面積合計不得低於40%。
2、各項回饋金等。
二、都市計畫範圍外:土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法
(一)本條例所稱農村社區,指依區域計畫法劃定非都市土地使用分區之鄉村區、農村聚落及原住民聚落。
前項農村社區得因區域整體發展或增加公共設施之需要,適度擴大其範圍。
說明:即一般零星之鄉村區、農村聚落及原住民聚落可連帶附近之農業區(面積約鄉村區、農村聚落及原住民聚落之3至4倍大)變更為鄉村區。
資料來源:現場勘查
回饋計畫:公共設施比例不得低於重劃區總面積百分之二十五。
(二)農業區變更為鄉村區乙種建築用地:非都市土地開發審議作業規範
說明:
1、申請土地在特定農業區者,面積須為二十五公頃以上,在一般農業區者,面積須為十公頃以上。
2、申請開發基地之公共設施或必要性服務設施比例不得低於開發總面積百分之四十五。
3、各項開發回饋金。
4、全部地主同意。

資料來源:熟悉地主欲變更使用

市地重劃